什么是樓面地價(jià)具體的介紹
什么是樓面地價(jià)具體的介紹
樓面地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地。那么你對(duì)樓面地價(jià)了解多少呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編整理關(guān)于什么是樓面地價(jià)的內(nèi)容，希望大家喜歡!
什么是樓面地價(jià)
樓面地價(jià)最簡(jiǎn)單的意思就是單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格。 樓面地價(jià)是房?jī)r(jià)的主要組成部分之一，與建造成本、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、相關(guān)稅費(fèi)等共同構(gòu)成了商品房的市場(chǎng)價(jià)值。同時(shí)，樓面地價(jià)又是特殊的土地單價(jià)，是土地上建筑物面積均攤的土地價(jià)格。在通常情況下，樓面地價(jià)是按照建筑面積均攤的土地價(jià)格。
對(duì)樓面地價(jià)也可簡(jiǎn)單理解為在土地上蓋出房子后，每單位售價(jià)中所包含的土地成本。樓面地價(jià)能最真實(shí)地反映建筑單價(jià)中所包含的單位土地成本價(jià)格。在現(xiàn)實(shí)中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。
在當(dāng)前的國(guó)有土地出讓中，正式掛牌的土地都會(huì)有規(guī)劃部分要求的容積率，作為這塊土地開(kāi)發(fā)的附加標(biāo)準(zhǔn)，那么開(kāi)發(fā)商在拍地的同時(shí)，就能得知這塊地所能實(shí)現(xiàn)的建筑總面積，樓面地價(jià)怎么算才是最準(zhǔn)確呢?其實(shí)，發(fā)展商只需根據(jù)自己的舉牌價(jià)格核算出，購(gòu)買土地的成本平攤在將要實(shí)現(xiàn)的建筑面積中所占的費(fèi)用，然后在加上建安成本，稅費(fèi)成本，營(yíng)銷成本等相關(guān)費(fèi)用，就可算出這個(gè)項(xiàng)目將來(lái)要出售的成本價(jià)格是多少，對(duì)比當(dāng)前此地塊周邊的同類型項(xiàng)目的銷售價(jià)格，就能知道自己的利潤(rùn)空間及運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
所以樓面地價(jià)已經(jīng)成為房?jī)r(jià)的重要組成部分，是開(kāi)發(fā)商要考慮的，也是政府應(yīng)該看到，作為購(gòu)房者只有了解到什么是樓面地價(jià)才能了解開(kāi)發(fā)商的實(shí)際成本，再了解樓面地價(jià)怎么算，就可預(yù)算出開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間，對(duì)購(gòu)房有一定的指導(dǎo)意義。
樓面地價(jià)的計(jì)算公式
樓面地價(jià)具體分為以下幾種計(jì)算方式：
樓面地價(jià)=土地總價(jià)÷規(guī)劃建筑面積 =土地單價(jià)÷規(guī)劃容積率
規(guī)劃建筑面積=土地面積×容積率
容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積
基準(zhǔn)地價(jià)的介紹
基準(zhǔn)地價(jià)既土地初始價(jià)，也稱城市基準(zhǔn)地價(jià)，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評(píng)估的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格，并由市、縣以上人民政府公布的國(guó)有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。
基準(zhǔn)地價(jià)不是具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等宗地價(jià)格，是以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位等因子，通過(guò)系統(tǒng)修正進(jìn)行綜合評(píng)估而確定。
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