房地產(chǎn)專業(yè)知識200問(4)
房地產(chǎn)專業(yè)知識200問（四）
151、加按揭
即對現(xiàn)有的工行房貸客戶提供以原貸款抵押物為擔(dān)保的貸款，資金用途限于購買新的住房及家居消費，也就是“原來按揭買下的房子，還款達到一定額度后，可以將其抵押出去，獲得新的貸款的一種業(yè)務(wù)形式”。
152、轉(zhuǎn)按揭
轉(zhuǎn)按揭就是個人住房轉(zhuǎn)按貸款，個人住房轉(zhuǎn)按貸款是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長貸款期限或?qū)⒌盅航o銀行的個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。
153、個人住房按揭需提交哪些資料?
購房身份證、戶口簿、結(jié)婚證原件及復(fù)印件(若客戶為未婚則提供戶口所在地街辦計生委出具的未婚證明原件);購房人及其配偶所在工作單位出具工資收入證明(若干個體戶則提供營業(yè)執(zhí)照及稅票);購房人已首付購房款收據(jù)原件及復(fù)印件;已與開發(fā)公司簽訂的購房合同;在開戶行開戶的活期存折;貸款申請書、個人住房借款合同、借款借據(jù)、委托銀行扣收購房還款協(xié)議書、住房抵押承諾書。
154、辦理按揭貸款應(yīng)交哪些費用?
保險費、公證費、抵押登記費。
155、等額本金還款法
等額本金還款法是一種計算非常簡便，實用性很強的一處還款方式?；舅惴ㄔ硎窃谶€款期內(nèi)按期等額歸還本金，并同時還清當期未歸還的本金所產(chǎn)生的利息。方式可以是按月還款和按季還款。
156、一次性還本付息法
現(xiàn)各銀行規(guī)定，貸款期限在一年以內(nèi)(含一年)，那么還款方式為到期一次性還本付息，即初期的貸款本金加上整個內(nèi)的利息綜合。
157、權(quán)利質(zhì)押貸款擔(dān)保
銀行可接受的質(zhì)押物是特定的有價證券和存單，有價證券包括國庫券、金融債券和銀行認可的企業(yè)債券，存單只接收人民幣定期儲蓄存單。借款人申請質(zhì)押擔(dān)保貸款，質(zhì)押權(quán)利憑證所載金額必須超過貸款額度，即質(zhì)押權(quán)利憑證所載金額要至少大于貸款額度的10%。各種債券要經(jīng)過銀行鑒定，證明真實有效，方可用于質(zhì)押，人民幣定期儲蓄存單要有開戶銀行的鑒定證明及免掛失證明，借款人在與銀行簽訂貸款質(zhì)押合同的同時，要將有價證券、存單等質(zhì)押物交由貸款銀行保管，并由貸款銀行承擔(dān)保管責(zé)任，如果借款人要求進行公證，雙方可以到公證機關(guān)辦理公證手續(xù)，公證費用由借款人承擔(dān)。選擇質(zhì)押貸款擔(dān)保方式，要求居民家庭有足額的金融資產(chǎn)，依靠這些金融資產(chǎn)完全可以滿足購房消費的需要，只是購房時難于變現(xiàn)或因變現(xiàn)會帶來一定損失而不想變現(xiàn)。因此，采取質(zhì)押方式，只有少數(shù)人才能做到。
158、個人住房擔(dān)保貸款?
中國人民銀行于1997年4月頒布了《個人住房擔(dān)保貸款管理辦法》(該辦法在1998年5月進行了修改)。按照該辦法的定義，個人住房擔(dān)保貸款是指借款人或第三人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押物，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款;借款人到期不能償還還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或要求保證的承擔(dān)連帶償還本息責(zé)任。
159、住房公積金
是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。它是一種長期性的住房儲金，具有社會保障性質(zhì)，是住房實物分配向貨幣分配轉(zhuǎn)化的一種形式。
160、公積金貸款
公積金貸款也就是個人住房擔(dān)保委托貸款，是由城市住房資金管理中心及所屬分中心運用房改資金委托銀行向購買(含建造、大修)自住住房的公積金交存人和離退休職工發(fā)放的貸款。
161、申請住房公積金貸款的條件
凡住房公積金連續(xù)繳存6個月以上或累計繳存公積金一年以上，并且目前仍在繳存公積金，才有資格申請。
162、公積金貸款的辦理程序
借款人填寫《早班審核書》，并提交相關(guān)資料;資料報送住房資金管理中心受理、審核。
163、辦理公積金貸款應(yīng)提供哪些資料?
身份證、戶口簿、結(jié)婚證、收入證明、審核后購房合同一份，首付款票據(jù)。
164、組合貸款
組合貸款是公積金貸款與商業(yè)貸款的合稱。
165、住房抵押貸款
所謂抵押貸款就是抵押人(購房者)向抵押權(quán)人(銀行)以所購房產(chǎn)作貸款抵押，并同時簽定抵押合同，以不轉(zhuǎn)移所有權(quán)方式作為按期歸還貸款的擔(dān)保，并持公證的商品房預(yù)售合同向有關(guān)房產(chǎn)登記機關(guān)進行抵押登記，當?shù)盅喝税春贤s定還清全部本息后，便可收回貸款的擔(dān)保，并持經(jīng)公證的商品房預(yù)售合同向有關(guān)房產(chǎn)登記機關(guān)進行抵押登記，當?shù)盅喝税春贤s定還清全部本息后，便可收回“房屋所有權(quán)證”與“土地使用證”。
166、商品房驗收合格
指的是單體(即單幢樓盤)驗收合格。
167、商品房綜合驗收合格
指的是包含所有配套設(shè)施在內(nèi)的全部建筑物的驗收合格。
168、在什么情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目可以交付使用?
房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
169、在房屋交付時，發(fā)展商應(yīng)提交哪些文件?
房屋交付時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。
170、物業(yè)的竣工驗收
是指從物業(yè)形態(tài)上說，建筑商完成了一項最終產(chǎn)品，開發(fā)商也完成了物業(yè)開發(fā)任務(wù)，這時他們之間所發(fā)生的一個法定手續(xù)。
171、何為“預(yù)售面積”和“竣工面積”?
預(yù)售面積是指全部按建筑設(shè)計圖上尺寸計算的房地產(chǎn)建筑面積，它只供房地產(chǎn)預(yù)售時使用;竣工面積是指房地產(chǎn)竣工后實測的面積或用與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設(shè)計圖計算的建筑面積，它為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、竣工驗收、產(chǎn)權(quán)登記等提供依據(jù)。
172、物業(yè)管理
泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、商品房銷售、租賃及售后服務(wù)。
173、入伙
指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。
174、業(yè)主委員會
業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自治管理的組織。業(yè)主委員會由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是經(jīng)政府部門批準成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會團體，其合法權(quán)益受國家法律保護。
175、后房型時代
是指當一批經(jīng)典戶型被大量復(fù)制，戶型設(shè)計趨于同質(zhì)化，合理的戶型設(shè)計只是房地產(chǎn)產(chǎn)品的及格線時，小區(qū)的規(guī)模、位置、環(huán)境、系統(tǒng)設(shè)置、安全指數(shù)、增值潛力等綜合因素構(gòu)成決定購買的重要砝碼。
176、健康住宅
是指能使居住者在身體上、精神上、社會以上完全處于良好狀態(tài)的住宅。
177、違法建筑
是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。
178、空鼓
局部面局材料與基層沒有膠合劑或膠合劑沒有起作用，用小槌輕擊有空殼聲。如瓷磚與墻面間局部水泥砂漿不飽和，形成空鼓。
179、如何辦理裝修許可證?
首先由裝修申請者填寫申報材料進行申報，然后由房產(chǎn)管理局受理申報，經(jīng)房管局光派人現(xiàn)場查勘后進行審批，最后是繳費和領(lǐng)取許可證;備齊如下材料：按要求填寫房屋裝修申請表一式二份，交驗房屋所有權(quán)證，租賃的要提供房屋報有人同意裝修的書面意見及租賃合同;裝修設(shè)計方案和施工圖;承諾因裝修而造成鄰里正常使用要負責(zé)維修或賠償?shù)某兄Z書;辦理白蟻防治手續(xù)。
180、LOGO
即樓盤標識，樓盤獨有的標志，多見于廣告幅、旗、板牌以及外墻、售樓處。一般表現(xiàn)為圖案、美術(shù)字、字母等。
181、商品房預(yù)售須符合哪些條件?
(1) 交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;
(2) 有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
(3) 按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;
(4) 向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
182、哪些情況下，預(yù)售房購買者可以要求取消預(yù)售房合同?
(1) 房屋開發(fā)公司不能按照原定日期交付預(yù)購房屋;
(2) 建成后的房屋實際面積與預(yù)售房合同確定的面積不相符;
(3) 建成后房屋建筑的材料與預(yù)售合同所列建材不相符。
183、預(yù)售房轉(zhuǎn)讓
是購房者將購買的預(yù)售房轉(zhuǎn)讓給他方的行為。
184、業(yè)主
是物業(yè)的所有人或物業(yè)的使用人。
185、房地產(chǎn)中介
是聯(lián)結(jié)房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營者與消費者以及房地產(chǎn)經(jīng)濟內(nèi)部的各種社會經(jīng)濟關(guān)系的紐帶。
186、地基和基礎(chǔ)
建筑物下面直接承受建筑物重量的土層稱為地基。建筑物的最下端與土壤直接接觸的部分稱為基礎(chǔ)。基礎(chǔ)的作用是承受建筑物全部重量并將之分散傳遞給地基。
187、墻體
是維護分割構(gòu)件，同時也可以是承重構(gòu)件。在一般磚混結(jié)構(gòu)房屋中，墻體是主要的承重構(gòu)件。
188、建筑用地面積
指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積，不包括代征的面積。
189、建筑基底面積
是指建筑物首層的建筑面積。
190、建筑高度
指建筑物室外地平面至外墻面頂部的總高度。
191、建筑間距
指建筑平面外輪廓線之間的距離。
192、停車場
指在建設(shè)用地內(nèi)為停放機動車和非機動車須配置的場地。停車場面積小型汽車按每車位25平方米計算，自行車按每車位1.2平方米計算。
193、智能住宅
是將住宅內(nèi)各種電氣設(shè)施納入計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)進行綜合管理，使其具有高效率的服務(wù)功能，可提供安全、便利、舒適的住宅環(huán)境。
194、房地產(chǎn)市場調(diào)研
是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預(yù)測，為決策者了解房地產(chǎn)市場變動趨勢，制定公司營業(yè)計劃，擬訂經(jīng)營策略提供參考與建議。
195、單個樓盤的市場調(diào)查通常包括哪幾項?
(1) 產(chǎn)品分析
(2) 價格組合
(3) 廣告策略
(4) 銷售執(zhí)行
196、如何填寫樓盤市調(diào)詳表?
(1)產(chǎn)品：A、地段 B、公司組成 C、基本參數(shù) D、建筑類別
E、面積與戶型 F、建材裝潢·公用設(shè)施 G、施工進度·交房日期
(2)價格：A、單價 B、總價 C、付款方式
(3)廣告：A、接待中心 B、廣告媒體 C、數(shù)量強制
D、主要訴求 E、來電來人
(4)銷售：A、銷售率 B、客源分析
(5)總結(jié)：A、成功點 B、失敗點 C、建議
197、商品房銷售面積
商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積
198、分攤公用建筑面積的計算方法
分攤公用建筑面積=套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)
公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和
公用建筑面積=整幢建筑的面積-套內(nèi)建筑面積之和-不應(yīng)分攤的建筑面積
199、“五證”包括什么?
商品房“五證”包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程開工證、商品房預(yù)售許可證。
200、“二書”
是指建設(shè)部為了加強對商品房的質(zhì)量管理與監(jiān)督，要求發(fā)展商必須提供的新建住宅質(zhì)量保證書和新建住宅使用說明書。
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