存量首套住房貸款利率下調(diào)
存量首套房貸利率下調(diào)政策落地，購房人迎來重大利好。8月31日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》(以下為《通知》)，通知內(nèi)容如下：
央行、金融監(jiān)管總局：存量首套住房貸款利率下調(diào)
對現(xiàn)行最低首付款比例政策下限和二套住房利率政策下限進行調(diào)整優(yōu)化
8月31日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》(下稱“通知”)和《關于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》。
通知明確，自9月25日起，符合相關條件的存量房貸借款人，可向金融機構(gòu)提出申請，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。降低后的存量房貸利率，依然要符合貸款發(fā)放時當?shù)氐姆康禺a(chǎn)政策，即不低于當時所在城市房貸利率政策下限。
《關于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》則涉及兩大重要調(diào)整：一是統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套房貸款和二套房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。二是二套房貸款利率政策下限由不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)加60個基點，下調(diào)為不低于LPR加20個基點。
節(jié)約利息支出 減輕購房者財務負擔
接近監(jiān)管的有關人士表示，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整后，購房者財務負擔會有明顯下降，利率平均降幅約為0.8個百分點。據(jù)估算，本次調(diào)整涉及的客戶可能超過4000萬，涉及調(diào)整的貸款規(guī)模可能達25萬億元。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人利息支出每年超5000元。
“前些年房地產(chǎn)市場上漲較快，各城市按照因城施策原則確定當?shù)胤抠J利率政策下限。同時，一些銀行對房貸總量實施了控制，但居民購房熱度高、房貸申請量大，供需出現(xiàn)了一定的錯配，造成當時發(fā)放的房貸利率明顯高于政策下限，也高于銀行補償風險的需要?！鄙鲜鼋咏O(jiān)管的有關人士表示。
上述人士稱，當前房地產(chǎn)市場供求關系已發(fā)生重大變化，借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負債均有訴求，存量房貸利率在LPR上偏高的加點部分可適當下調(diào)。
“存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響?！鄙鲜鋈耸空f，存量住房貸款利率的下降還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。
提供兩種調(diào)整方式
利率降低幅度有限制
本次可以申請調(diào)整利率的存量房貸類型包括兩類。一是原貸款發(fā)放時滿足所在城市首套住房標準的房貸;二是借款人當前實際住房情況已經(jīng)符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款。
在調(diào)整方式上，具體有兩種路徑：既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。其中，新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。
具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。
“這一方面是為了維護當時房貸利率政策下限的權(quán)威性，另一方面也是為了保證政策的公平性，確保調(diào)整過程平穩(wěn)有序，避免由于存量房貸利率調(diào)整時間不同，而導致利率水平有所差異等問題?！鄙鲜鋈耸空f。
那么，在兩種調(diào)整方式中，借款人應該如何選擇?上述人士告訴上海證券報記者，從調(diào)整結(jié)果上看，由于中國人民銀行已經(jīng)明確存量房貸利率調(diào)整的具體要求，即需要符合貸款發(fā)放時的當?shù)胤抠J利率下限政策，預計這兩種方式調(diào)整后的利率水平不會有明顯區(qū)別。
可由借款人主動提出申請
也鼓勵銀行批量辦理
下一步，調(diào)整存量房貸利率在具體操作層面將如何落地、借款人又應怎樣操作?
對于符合條件的存量住房貸款，自9月25日起，可由借款人向承貸銀行提出申請，新發(fā)放貸款置換存量首套房貸，或協(xié)商變更合同利率水平。
在9月25日前，銀行進行修訂合同文本、改造調(diào)整系統(tǒng)、識別符合標準的客戶等準備工作，并盡快向借款人公布辦理流程和需要準備的申請材料。
中國人民銀行將督促銀行盡快發(fā)布本行降低存量房貸利率的公告，明確申請調(diào)整利率水平或新發(fā)放貸款置換的具體安排。借款人可根據(jù)貸款銀行的公告進行操作。
中國人民銀行還將指導利率自律機制，督促金融機構(gòu)做好貫徹落實工作，維護市場競爭秩序。通知要求，各金融機構(gòu)要抓緊制定具體操作細則，做好組織實施，提高服務水平，及時響應借款人申請，盡可能采取便捷措施，降低借款人操作成本，確保有關要求落實到位。
截至記者發(fā)稿時，建行、農(nóng)行等銀行發(fā)布了關于調(diào)整存量房貸利率的公告。建行稱，將提供高效便捷的線上線下服務，按照通知規(guī)定，做好降低存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率工作。農(nóng)行稱，正在積極依法有序開展存量首套個人住房貸款利率調(diào)整的準備工作。后續(xù)具體事宜，將在該行官網(wǎng)、微信公眾號、網(wǎng)點等渠道公告。
下調(diào)最低首付款比例政策下限
和二套住房利率政策下限
中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局還發(fā)布了《關于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，統(tǒng)一了全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。
這意味著，在實施“限購”措施的城市，調(diào)整后首套和二套住房最低首付款比例政策下限分別從30%和40%降至20%和30%，居民家庭可更好運用個人住房貸款滿足剛性和改善性需求。
該文件還將二套住房利率政策下限由不低于相應期限LPR加60個基點調(diào)整為不低于LPR加20個基點。這將有利于減輕居民家庭房貸成本，改善消費預期和信心。
房貸利率怎么算
1、根據(jù)一般房貸還款方式的計算公式分為兩種等額本息和等額本金兩種方式。
2、等額本息計算公式。計算原則：銀行從每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金;利息在月供款中的比例中隨剩余本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供總額保持不變。
3、等額本金計算公式：每月還款額=每月本金+每月本息
4、每月本金=本金/還款月數(shù)
5、每月本息=(本金-累計還款總額)X月利率
6、計算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息會隨剩余本金的減少而減少。
7、需要注意的是：各地城市公積金貸款最高額度要結(jié)合當?shù)鼐唧w來看。
8、對已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄?，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。
存款利率有哪些分類?
存款可按多種方式分類，如按產(chǎn)生方式可分為原始存款和派生存款，按期限可分為活期存款和定期存款，按存款者的不同，則可劃分為單位存款和個人存款。個人存款即居民儲蓄存款，是居民個人存入銀行的貨幣。
一般銀行存款利率是多少?
每個銀行的存款利率都不一樣，通常各大銀行的存款利率都是在央行的基準利率上，進行浮動得出的。目前央行的基準利率為：
1、活期存款基準利率為0.35%;
2、定期存款：三個月利率為1.10%;半年利率為1.30%;一年利率為1.50%;二年利率為2.10%;三年利率為2.75%。