認(rèn)房不認(rèn)貸后，四地房?jī)r(jià)整體平穩(wěn)
認(rèn)房不認(rèn)貸后，四地房?jī)r(jià)整體平穩(wěn)，京滬成交脈沖式上漲
在房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策中，認(rèn)房不認(rèn)貸政策一直是重要的一環(huán)。近期，這一政策在北京和上海等一線城市的實(shí)施，使得京滬兩地的房地產(chǎn)成交量出現(xiàn)了脈沖式的上漲。本文將詳細(xì)解析這一現(xiàn)象，并探討其背后的原因。
京滬成交脈沖式上漲房?jī)r(jià)整體保持平穩(wěn)
京滬廣深四大一線城市作為全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，全面落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策意義非同一般。中國(guó)證券報(bào)記者在剛剛過(guò)去的周末實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，京滬樓市成交量出現(xiàn)脈沖式上漲，深圳樓市亦有所回暖，廣州樓市則相對(duì)平淡;京滬廣深四地新房和二手房?jī)r(jià)格均保持平穩(wěn)。專家表示，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，接下來(lái)建議多措并舉、供需同步發(fā)力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。
京滬兩地成交“躁動(dòng)”
“北京的樓市很久沒(méi)這么熱鬧了!”已從業(yè)10年的鏈家大興片區(qū)中介人員王虹告訴中國(guó)證券報(bào)記者，“‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策落地后，最直觀的感受就是看房的客戶明顯增多，周末兩天我?guī)Я耸畮讚芸蛻?，都沒(méi)顧上去門(mén)店。剛帶完一波客戶，馬上迎來(lái)下一波看房的客戶，可把我忙壞了。”
看房大潮帶動(dòng)成交量水漲船高。“‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策落地后的第一天，也就是9月2日，北京二手房成交1200套，相比上個(gè)周六上漲超100%;新房成交超過(guò)1800套，而整個(gè)8月網(wǎng)簽只有3100套。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“政策效果可以說(shuō)是立竿見(jiàn)影?！?/p>
上海樓市同樣在周末躁動(dòng)起來(lái)，但新房和二手房市場(chǎng)卻是“冰火兩重天”。
9月3日中午，中國(guó)證券報(bào)記者來(lái)到“保利聯(lián)發(fā)·光合臻園”項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，售樓處外面?？康能?chē)輛已排出數(shù)百米。一位姓顧的銷(xiāo)售人員稱，“7月只賣(mài)出十幾套，8月下旬開(kāi)始回暖。政策落地后，周六就來(lái)了240組看房的客戶，一直持續(xù)到晚上8、9點(diǎn)，一天就賣(mài)出12套，今天上午又賣(mài)出去幾套。”
不過(guò)，中國(guó)證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，上海二手房市場(chǎng)對(duì)政策的反應(yīng)相對(duì)平淡得多。有房產(chǎn)中介人員表示，除了價(jià)差、品質(zhì)等因素外，二手房貸款成數(shù)依然較高是重要因素。“在‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策下，名義上首付是35%，但上海二手房政策目前仍執(zhí)行‘三價(jià)就低’原則，這樣一來(lái)，許多二手房的實(shí)際首付要到40%-50%?！?/p>
與京滬樓市的火熱相比，深圳樓市表現(xiàn)相對(duì)溫和，但市場(chǎng)情緒也明顯回暖。
9月3日，在深圳南山核心地段的“綠景白石洲·璟庭”項(xiàng)目售樓處，銷(xiāo)售經(jīng)理陳華平告訴中國(guó)證券報(bào)記者，“8月30日‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策落地后，帶看量增加超過(guò)40%。我們已經(jīng)連續(xù)4個(gè)晚上忙到11點(diǎn)多，今天一大早我又接待了好幾撥客戶，嗓子都啞了?！?/p>
深圳二手房市場(chǎng)也開(kāi)始回暖。深圳福田區(qū)樂(lè)有家中介曾凡告訴中國(guó)證券報(bào)記者，9月2日，其所在門(mén)店一天就成交3套二手房。而他所在片區(qū)6個(gè)門(mén)店，整個(gè)8月總共才成交5套。“總體來(lái)看，政策落地后，深圳二手房市場(chǎng)有所回暖，但從跟客戶的交流來(lái)看，我感覺(jué)觀望情緒依舊比較濃厚?！?/p>
相對(duì)而言，廣州在四個(gè)一線城市中樓市反應(yīng)最平淡。在廣州天河區(qū)保利天匯項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心，銷(xiāo)售人員告訴中國(guó)證券報(bào)記者，政策落地后看房的人數(shù)只是略有增加。記者走訪的黃埔區(qū)和增城區(qū)幾個(gè)樓盤(pán)則更為冷清。比如，在增城區(qū)中新鎮(zhèn)某項(xiàng)目售樓處，近一個(gè)小時(shí)竟沒(méi)有一個(gè)客戶到訪。
四地房?jī)r(jià)整體平穩(wěn)
“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地會(huì)否引發(fā)一線城市房?jī)r(jià)新一輪上漲，成為市場(chǎng)熱議的話題。在廣州、深圳、上海、北京發(fā)布“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，網(wǎng)上均出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商“取消優(yōu)惠”“收回折扣”“連夜?jié)q價(jià)”的傳言。但中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些基本上都為謠言。
比如，8月30日，廣州“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策剛落地，一則“白云保利瓏明公館項(xiàng)目?jī)?yōu)惠回收及漲價(jià)通知”開(kāi)始在網(wǎng)上大面積流傳。對(duì)此，保利發(fā)展相關(guān)人士回復(fù)中國(guó)證券報(bào)記者稱，該“通知”是假的，公司已經(jīng)注意到并在處理此事，后面不排除走司法途徑的可能。
再比如，9月1日，北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，“收回折扣”“調(diào)漲5%”等打著開(kāi)發(fā)商名義的多幅海報(bào)在微信朋友圈刷屏。不過(guò)，中國(guó)證券報(bào)記者依次致電相關(guān)樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，“92折”等折扣力度仍然保持不變，并沒(méi)有出現(xiàn)取消折扣變相漲價(jià)甚至直接上調(diào)價(jià)格的現(xiàn)象。
“從新房市場(chǎng)來(lái)看，目前開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目去化的壓力普遍很大，‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策不足以徹底扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系，開(kāi)發(fā)商取消折扣甚至漲價(jià)的炒作只是營(yíng)銷(xiāo)噱頭，而且新房本來(lái)就是政府指導(dǎo)價(jià)，除非特別熱的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商才有取消優(yōu)惠的可能。”豪宅網(wǎng)總經(jīng)理劉軍對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。
從二手房市場(chǎng)來(lái)看，中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，盡管個(gè)別房東在政策出臺(tái)后有小幅上調(diào)價(jià)格的試探，但整體上缺乏漲價(jià)的基礎(chǔ)。
值得關(guān)注的是，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，多地二手房掛牌量激增，市場(chǎng)去庫(kù)存壓力進(jìn)一步加大。在此情況下，二手房?jī)r(jià)格整體難言上漲。以北京二手房市場(chǎng)為例，中國(guó)證券報(bào)記者從鏈家拿到的數(shù)據(jù)顯示，周末兩天北京二手房掛牌房源猛增3300套，截至記者發(fā)稿時(shí)已達(dá)到154370套。
鏈家中介人員李梅告訴中國(guó)證券報(bào)記者，“北京二手房掛牌房源保持在10萬(wàn)套至11萬(wàn)套是一個(gè)比較健康的狀態(tài)，但從今年6月開(kāi)始，二手房掛牌房源一直保持在14萬(wàn)套上下，現(xiàn)在猛增到15萬(wàn)套以上。同時(shí)，還有很多房源沒(méi)來(lái)得及展示出來(lái)，周末兩天幾乎每個(gè)小區(qū)都有新增房源，大一點(diǎn)的小區(qū)一天增加10多套?！?/p>
從深圳二手房市場(chǎng)看，諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地首日，深圳漲價(jià)房源量為108套，業(yè)主信心有所提升;降價(jià)房源量達(dá)259套，仍是主流。
供需兩端同步發(fā)力
在北上廣深四個(gè)一線城市全面落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，政策未來(lái)應(yīng)如何進(jìn)一步發(fā)力，穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)?
“一線城市‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策信號(hào)意義重大，未來(lái)一段時(shí)間或帶動(dòng)一波購(gòu)房需求入市，有望進(jìn)一步修復(fù)市場(chǎng)信心。加之二三線城市‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策落地速度加快，有望帶動(dòng)全國(guó)市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，‘金九銀十’行情可期?！敝兄秆芯吭菏袌?chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。
不過(guò)，張大偉表示，“需要注意的是，周末兩天的成交很多屬于政策剛落地后的恐慌性入市，也有部分成交是之前積壓的需求，樓市的回暖程度還要看后續(xù)的變化。預(yù)計(jì)京滬兩地成交量在9月出現(xiàn)環(huán)比大幅上漲后，進(jìn)入10月市場(chǎng)可能在消化存量需求后再次企穩(wěn)?！?/p>
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，接下來(lái)建議多措并舉、供需同步發(fā)力，降低利率、降低稅費(fèi)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商合理定價(jià)、降價(jià)促銷(xiāo)，加大公共服務(wù)補(bǔ)短板力度，同時(shí)在居民收入端、就業(yè)端更多著力，穩(wěn)定居民預(yù)期，綜合發(fā)力讓樓市穩(wěn)定下來(lái)。
陳文靜建議，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期較弱，想要扭轉(zhuǎn)行業(yè)下行趨勢(shì)，需求端可以通過(guò)降低二套首付比例，下調(diào)貸款利率加點(diǎn)數(shù)，進(jìn)一步降低改善人群的購(gòu)房門(mén)檻和購(gòu)房成本。同時(shí)，可以調(diào)整京滬普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，如通過(guò)降低非普宅首付比例的方式進(jìn)行優(yōu)化。另外，進(jìn)一步降低交易稅費(fèi)，降低居民購(gòu)房成本。
在供給端，陳文靜建議，在房地產(chǎn)銷(xiāo)售未實(shí)現(xiàn)整體企穩(wěn)回升之前，加大房企融資支持至關(guān)重要。只有供求兩端協(xié)同發(fā)力，才能最大程度保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。當(dāng)前，房地產(chǎn)銷(xiāo)售仍沒(méi)有明顯改善，部分房企流動(dòng)性仍較為緊張，需進(jìn)一步加大房企在融資、稅費(fèi)等方面的支持。
58安居客研究院院長(zhǎng)張波則告訴中國(guó)證券報(bào)記者，針對(duì)不同的城市、不同的潛在購(gòu)房人群，政策還應(yīng)該進(jìn)一步細(xì)化，精準(zhǔn)發(fā)力。“比如，‘認(rèn)房不認(rèn)貸’對(duì)改善性住房需求已給出很好的政策空間，建議二套房首付比例不作大的調(diào)整，甚至可以只調(diào)整‘普通住宅’標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>
“二線城市政策的細(xì)化要求較高，建議二套房首付進(jìn)行下調(diào)，但需要‘一城一策’。對(duì)于三四線城市，暫時(shí)不建議做更大的政策放松動(dòng)作，給未來(lái)留出政策空間。”張波表示。
什么叫認(rèn)房不認(rèn)貸
認(rèn)房不認(rèn)貸，其實(shí)主要指的是看一下購(gòu)房者名下是否還有房屋，并不考慮之前有沒(méi)有貸款的記錄而認(rèn)房不認(rèn)貸的情況下，無(wú)論有沒(méi)有貸款記錄，只要證明名下無(wú)房，那么就可以按照首套房來(lái)進(jìn)行認(rèn)定，但是如果購(gòu)房者名下已經(jīng)有一套房，但無(wú)論是否貸款或者是貸款有無(wú)還清的情況下，時(shí)都是按照二套房來(lái)進(jìn)行認(rèn)定的。
常見(jiàn)的銀行認(rèn)定二套房的情況
①父母名下有住房，但是并沒(méi)有還清貸款的情況下，以未成年子女的名義進(jìn)行購(gòu)房，那么就會(huì)按照二套房政策來(lái)執(zhí)行。
②首次使用商業(yè)貸款購(gòu)房，再次使用公積金貸款購(gòu)房時(shí)也被稱之為二套房。
③在婚前一方貸款購(gòu)買(mǎi)房屋并且并沒(méi)有還清的狀況下，婚后以另一方的名義來(lái)進(jìn)行貸款購(gòu)房，兩人的戶口如果沒(méi)有在一起的情況下，依然也被稱之為2套房。
認(rèn)房不認(rèn)貸能貸款嗎
能。認(rèn)房不認(rèn)貸意味著房屋作為抵押物，銀行可根據(jù)房屋價(jià)值來(lái)評(píng)估貸款額度，貸款申請(qǐng)人的還款能力是銀行考慮的重要因素，貸款人需滿足還款能力要求銀行才能提供貸款。
房?jī)r(jià)為什么下跌?
1.政策調(diào)控：政府出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，如限購(gòu)、限售、限價(jià)等，對(duì)投機(jī)炒房和投資投機(jī)需求進(jìn)行了抑制，導(dǎo)致市場(chǎng)需求減弱，房?jī)r(jià)下降。
2.供需關(guān)系：當(dāng)前大城市土地供應(yīng)緊張，新增供應(yīng)相對(duì)有限，但是新建供應(yīng)大多是高端房源，而市場(chǎng)需求主要來(lái)自于普通家庭購(gòu)房需求，兩者不匹配導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。
3.金融調(diào)控：近年來(lái)，中國(guó)央行加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的金融調(diào)控，如提高房貸利率、貸款額度降低等，這使得購(gòu)房成本增加，對(duì)投資者產(chǎn)生了一定的壓力，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。
4.經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型：中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生轉(zhuǎn)型，向消費(fèi)型經(jīng)濟(jì)、服務(wù)型經(jīng)濟(jì)等轉(zhuǎn)變，這使得部分人口流動(dòng)到了二三線城市，導(dǎo)致大城市房?jī)r(jià)下跌。