自今年部分城市商業(yè)房貸利率跌破3%以后，房貸市場(chǎng)迎來(lái)了一波利率回調(diào)潮。武漢、廣州、蘇州等多地首套房貸利率重回“3字頭”。

部分地區(qū)首套房貸利率重回“3”字頭

自11月30日起，浙江省個(gè)人住房貸款利率不低于3.1%。這是自11月8日調(diào)整以來(lái)，銀行再次根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)原則上調(diào)房貸利率。其中，11月份，杭州首套房貸利率一路上調(diào)，從2.9%上調(diào)至3.0%后，又從3.0%上調(diào)至3.1%。

以100萬(wàn)元貸款20年期等額本息還款方式為例，如果在11月初買(mǎi)房，利息總額為319052元，月供為5496.05元。兩輪上調(diào)之后，利息總額為343080.55元，增加2.4萬(wàn)元左右，月供為5596.17元，每月多交100元左右。

多家銀行反映，3.1%的個(gè)人住房貸款利率仍然處于歷史低位，且在全國(guó)也屬于比較低的。但目前的定價(jià)仍然難以覆蓋個(gè)人住房貸款的成本，如省內(nèi)某城商行的客戶經(jīng)理表示“加上稅收、風(fēng)險(xiǎn)計(jì)提等，成本要到3.5%”。某股份制銀行的客戶經(jīng)理表示，“近期隨著樓市回暖，按揭貸款量上升很快，每做一筆都要總行給予專(zhuān)項(xiàng)資金補(bǔ)貼，長(zhǎng)期不可持續(xù)?！?/p>

從存量個(gè)人住房貸款來(lái)看，由于常態(tài)化調(diào)整機(jī)制已啟動(dòng)，大量客戶重新選擇了重定價(jià)日，導(dǎo)致存量房貸利率快速下降，給銀行經(jīng)營(yíng)帶來(lái)壓力。從全國(guó)公布數(shù)據(jù)來(lái)看，三季度全國(guó)商業(yè)銀行凈息差為1.53%，較今年二季度下降0.01個(gè)百分點(diǎn)。息差持續(xù)收窄的趨勢(shì)尚未得到根本性扭轉(zhuǎn)。在凈息差持續(xù)收窄的背景下，五年以上期限房貸利率顯著低于3%，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)是不可持續(xù)的。

回顧10月底到11月初，包括武漢、長(zhǎng)沙、南京、廣州、佛山、蘇州、東莞等在內(nèi)的多地相繼回調(diào)房貸利率，首套房貸重回“3字頭”。而在此之前，隨著10月份LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)下降25個(gè)基點(diǎn)(BP)后，國(guó)內(nèi)房貸利率普遍步入“2字頭”，甚至出現(xiàn)低至2.65%的利率，這也成為有史以來(lái)國(guó)內(nèi)房貸利率錄得的最低紀(jì)錄。

在利好政策密集疊加下，11月份重點(diǎn)30城新房成交面積同比回正，達(dá)年內(nèi)新高，環(huán)比微增3%，同比增長(zhǎng)20%，與三季度月均值相比增長(zhǎng)60%。

分城市看，4個(gè)一線城市新房成交面積環(huán)比微增5%，同比上升57%，較三季度月均增長(zhǎng)71%。除廣州環(huán)比下降外，北京、上海、深圳三個(gè)一線城市新房成交面積同比、環(huán)比齊增，其中，深圳漲幅顯著，環(huán)比增65%且同比倍增。

二三線城市新房成交延續(xù)低位波動(dòng)。其中，南京、蘇州、合肥、廈門(mén)、青島、鄭州、濟(jì)南等前期經(jīng)歷深度調(diào)整，因中央新政利好穩(wěn)定市場(chǎng)信心和新樓盤(pán)適銷(xiāo)對(duì)路，11月成交面積出現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)，同比、環(huán)比齊增。武漢、天津、重慶、長(zhǎng)沙、昆明、寧波、常州、徐州、福州等11月成交面積環(huán)比下降，不過(guò)同比轉(zhuǎn)正，已好于去年同期，整體市場(chǎng)走勢(shì)初顯止跌回穩(wěn)征兆。

房貸利率上調(diào)的可能原因

1.商業(yè)住房貸款利率與公積金貸款利率“倒掛”

部分執(zhí)行低利率的城市中，商業(yè)住房貸款利率與住房公積金貸款利率出現(xiàn)了“倒掛”現(xiàn)象，即商業(yè)住房貸款利率低于了住房公積金貸款利率。這主要是因?yàn)樵谶^(guò)去的競(jìng)爭(zhēng)中，部分銀行為了搶占市場(chǎng)份額，不惜以降低房貸利率為代價(jià)。然而，這種非理性的競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致了新發(fā)放的個(gè)人房貸利率甚至低于3%，遠(yuǎn)低于銀行的保本收益。

以廣州為例，在降息后，其房貸利率最低至2.85%-2.9%，遠(yuǎn)低于3.2%的保本線。長(zhǎng)期維持如此低的房貸利率，不僅加劇了銀行間的競(jìng)爭(zhēng)，也對(duì)銀行的可持續(xù)發(fā)展構(gòu)成了威脅。因此，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和樓市銷(xiāo)量的回暖，部分銀行開(kāi)始上調(diào)房貸利率，以彌補(bǔ)前期的損失。

2.銀行經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整

除了“倒掛”現(xiàn)象外，銀行經(jīng)營(yíng)策略的調(diào)整也是房貸利率上升的重要原因。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化，銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)的盈利性和風(fēng)險(xiǎn)性進(jìn)行了重新評(píng)估。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、樓市銷(xiāo)量回暖的背景下，銀行更傾向于提高房貸利率以增加收益。

此外，銀行還需要考慮資金成本、運(yùn)營(yíng)成本、稅收成本等因素。在利率市場(chǎng)化的背景下，銀行需要根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)環(huán)境來(lái)制定房貸利率。因此，在降息后的一段時(shí)間內(nèi)，部分銀行選擇上調(diào)房貸利率以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。

3.政策調(diào)控需求

從政策層面來(lái)看，房貸利率的上調(diào)也可能與房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控需求有關(guān)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇和房?jī)r(jià)的上漲，政府需要采取一系列措施來(lái)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康發(fā)展。上調(diào)房貸利率可以降低購(gòu)房者的購(gòu)房能力，從而抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。同時(shí)，這也是一種防范金融風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)金融穩(wěn)定的手段。

房貸利率上漲的影響

房貸利率的上漲直接影響到購(gòu)房者的成本和還款壓力。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房貸利率的波動(dòng)會(huì)直接影響購(gòu)房的成本和還款壓力，因此，這種政策的快速變化可能會(huì)引發(fā)市場(chǎng)的不安情緒。同時(shí)，房貸利率的上漲也反映了銀行在應(yīng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)環(huán)境變化時(shí)的靈活調(diào)整。

房貸一般能貸多久?

1、根據(jù)還款能力選擇貸款期限

在申請(qǐng)房貸時(shí)，銀行會(huì)根據(jù)申請(qǐng)人的還款能力進(jìn)行評(píng)估，以此來(lái)選擇合適的貸款期限。通常情況下，銀行提供的房貸期限為5年、10年、15年、20年、25年和30年，申請(qǐng)人可根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇相應(yīng)的期限。

如果申請(qǐng)人的收入比較高，且有較強(qiáng)的還款能力，在貸款期限方面可以選擇較短的時(shí)間，如5年或10年，這樣可以減少支付的利息，縮短還款周期，降低負(fù)擔(dān)。

但如果申請(qǐng)人的收入相對(duì)較低，還款能力較弱，可以選擇較長(zhǎng)的貸款期限，如20年、25年或30年，這樣可以降低還款壓力，減輕負(fù)擔(dān)。

2、不同期限的貸款利率有所區(qū)別

在銀行選擇貸款期限的同時(shí)，還需要留意不同期限的貸款利率。一般情況下，貸款期限越長(zhǎng)，對(duì)應(yīng)的利率也會(huì)越高。這是因?yàn)殚L(zhǎng)期的貸款風(fēng)險(xiǎn)較大，需要銀行提供更多的保障和風(fēng)險(xiǎn)緩沖。

因此，在申請(qǐng)房貸時(shí)，申請(qǐng)人需要同時(shí)考慮還款能力和利率方面，根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇最優(yōu)的貸款期限。

3、貸款期限和月供之間的關(guān)系

貸款期限和月供之間存在一定的關(guān)系。在貸款期限相同的情況下，月供的大小主要受貸款金額和利率的影響。

例如，銀行提供10年期限的房貸，貸款金額為100萬(wàn)元，利率為5%。根據(jù)計(jì)算，每個(gè)月需要還款9858元。如果選擇20年期限的房貸，每個(gè)月需要還款6235元。同樣的貸款金額和利率，不同的期限會(huì)導(dǎo)致月供的差異。

4、提前還款可以縮短貸款期限

在申請(qǐng)房貸時(shí)，還需要注意提前還款的政策。如果在貸款期限內(nèi)有經(jīng)濟(jì)能力提前還清房貸，可以縮短還款周期，降低還款利息，減輕還款壓力。

同時(shí)，在提前還款時(shí)可能存在一定的手續(xù)費(fèi)和利息損失，需要結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行分析，選擇最優(yōu)的還款方式。