做房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識

　　想要從事房地產(chǎn)銷售行業(yè)，就必須掌握一些做房地產(chǎn)銷售的基礎(chǔ)知識，下面讓學(xué)習(xí)啦小編帶你們一起了解一下做房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識吧。

　　房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識(最新)

　　房地產(chǎn)

　　是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和，指土地上的建筑物、附著物。(如住宅、大廈、學(xué)校)

　　房地產(chǎn)市場

　　是由房地產(chǎn)一級市場(俗稱土地市場)、房地產(chǎn)二級市場(俗稱樓盤開發(fā))、房地產(chǎn)三級市場(俗稱二手房交易)組成的。以上三個級別的市場稱為房地產(chǎn)市場。

　　房地產(chǎn)市場細(xì)分

　　“一級市場”：即土地市場，是由國土部門掌握，指國家土地管理部門按土地供應(yīng)計劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場。

　　“二級市場”：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個人的市場。

　　“三級市場”：是指單位、個人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場。

　　單從房產(chǎn)性質(zhì)來區(qū)分房地產(chǎn)可分為以下幾大類：

　　A、商品房 B、非商品房 C、集資房 D、福利房 E、私房

　　從房地產(chǎn)用途來區(qū)分可以分為以下幾點：

　　“寫字樓” 1、標(biāo)準(zhǔn)寫字樓 2、商住寫字樓

　　“住宅” 1、高層住宅(小高層) 2、多層住宅

　　“商鋪” 1、臨街地鋪 2、裙樓商鋪

　　什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)?

　　是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。

　　什么是土地使用權(quán)?

　　土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價后可以繼續(xù)使用

　　房地產(chǎn)權(quán)登記有何法律效力?

　　依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)登記后，產(chǎn)權(quán)即得到法律上的承認(rèn)。產(chǎn)權(quán)人可以依法對其房地產(chǎn)行使占有、使用、處分和收益權(quán)能，任何其他人無權(quán)干涉或妨礙，否則產(chǎn)權(quán)人可依法請求法律上的保護(hù)。

　　房地產(chǎn)登記發(fā)證由哪個部門負(fù)責(zé)?

　　根據(jù)《房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，房地產(chǎn)主管部門即市房管局是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，登記發(fā)證工作具體由該局測繪產(chǎn)權(quán)處及屬下分局房地產(chǎn)權(quán)登記科負(fù)責(zé)。

　　《房地產(chǎn)證》有什么作用?

　　《房地產(chǎn)證》是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁有房地產(chǎn)的憑證。

　　房地產(chǎn)登記的種類有哪些?

　　房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。

　　哪些房地產(chǎn)合同須辦理公證手續(xù)?

　　按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方為境外人士或機(jī)構(gòu)的，須辦理合同公證手續(xù)。現(xiàn)在規(guī)定境內(nèi)人士亦須辦理合同公證。

　　什么是房地產(chǎn)權(quán)初始登記?

　　指對未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。

　　土地的使用年期是如何確定的?

　　凡與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年;工業(yè)、商業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;旅游、娛樂用地四十年;綜合用地或者其他用地五十年。

　　什么是期房?

　　期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)大產(chǎn)權(quán)證(完成初始登記)止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。

　　什么是現(xiàn)房?

　　現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽現(xiàn)房買賣合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工驗收合格可以入住的房屋。

　　“五證”與“兩書”

　　五證：a.建設(shè)用地規(guī)劃許可證;b建設(shè)工程規(guī)劃許可證;c.建設(shè)工程開工證;d.國有土地使用證;e.商品房預(yù)售許可證;

　　兩書：a《住宅質(zhì)量保證書》、b《住宅使用說明書》;

　　房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房地產(chǎn)時應(yīng)符合什么條件?

　　(1) 土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書;

　　(2) 取得《建筑許可證》和《開工許可證》;

　　(3) 除付清地價款外，投入開發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算投資總額的百分之二十五，并經(jīng)注冊會計師驗資;

　　(4) 房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議;

　　(5) 土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。

　　符合上列條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》。

　　房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識

　　一、住宅的結(jié)構(gòu)有哪些形式?

　　商品住宅的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分，一般可以分為：“磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)”，三種形式情況如下：

　　(1)磚混結(jié)構(gòu)住宅

　　磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。

　　(2)磚木結(jié)構(gòu)住宅

　　磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)筑成的房屋。

　　(3)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅

　　鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用。

　　二、什么是使用率?什么是實用率?

　　住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間，而實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實用率來吸引買房人。

　　三、怎樣計算房屋的使用率?

　　房屋使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要標(biāo)準(zhǔn)，目前物業(yè)市場上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對客戶來說最具有實際使用意義的是使用面積。二者在數(shù)值上差距越大使用率越低，效用也越低。

　　在使用率計算方法的選擇上，有些發(fā)展商采用軸線面積法。這種方法是以房間內(nèi)外墻的中線為邊界計算使用面積，這樣計算出來的使用面積包括了外墻的一半面積和全部內(nèi)墻所占的面積，數(shù)值上顯得較高，不能完全反映房產(chǎn)實際的使用面積情況。比較確切地計算方法是在建筑面積的基礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積，這種方法計算出來的使用面積也形象地稱為“地毯面積”。它反映了一個物業(yè)的真實使用率，這種計算方法是對客戶負(fù)責(zé)任的方法。

　　從一般情況來看，高層塔樓的真實使用率方面較多層住宅略差，主要是因為高層要求有防火樓梯，電梯間面積也較大，一梯多戶設(shè)計也加大了通道的面積，每戶平均分?jǐn)偟拿娣e也多。而多層住宅基本不存在上述問題，即便有些多層住宅有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設(shè)計布局其使用率還可進(jìn)一步提高。

　　此外，建筑面積還包括各單元應(yīng)分?jǐn)偟呐涮子梅抗灿媒ㄖ娣e，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。

　　四、什么是住宅的開間、進(jìn)深、層高和凈高?

　　(1)住宅的開間

　　住宅的開間就住宅的寬度。在1987年頒布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，對住宅的開間在設(shè)計上有嚴(yán)格的規(guī)定。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

　　(2)住宅的進(jìn)深

　　住宅的進(jìn)深就是指住宅的實際長度。在1987年實施的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過長。

　　(3)住宅的層高

　　住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。

　　(4)住宅的凈高

　　住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：

　　凈高=層高-樓板厚度

　　即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。

　　商品住宅的開間、進(jìn)深和層高(即住宅的寬度、長度和高度)，這三大指標(biāo)是確定住宅價格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即開間、進(jìn)深、層高越大)，建筑工藝相應(yīng)就越復(fù)雜，建造的難度就越大，同時所消耗的建材也會越多，導(dǎo)致建造的成本也就越高。當(dāng)然人們居住的空間會有所增大，但要付出的房價就會更高。因此，購房者在購買商品住宅時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的實際需要和經(jīng)濟(jì)支付的能力來考慮，住宅的面積適宜即可。

　　五、什么是住宅的建筑面積?它是如何計算的?

　　建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。因為建筑面積是計算商品房價格的結(jié)算數(shù)據(jù)，所以對于購房者來說，了解建筑面積的計算方法是非常重要的。在住宅建筑中，計算建筑面積的范圍和方法是：

　　(1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層(如閣樓)也應(yīng)計算建筑面積。

　　(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。

　　(3)地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻)外圍的水平面積計算。

　　(4)用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。

　　(5)穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。

　　(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計算建設(shè)面積。

　　(7)住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層(放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用)，層高超過2.2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積。

　　(8)獨(dú)立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積;多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積。

　　(9)突出房屋的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。

　　(10)兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。

　　(11)突出墻面的門斗，眺望間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。

　　(12)封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈面積(包括陽臺欄板)的一半計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。

　　(13)住宅建筑內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積;樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。另外，在住宅的建筑中，不計算建筑面積的范圍有：

　　(1)突出墻面的構(gòu)件配件、藝術(shù)裝飾和掛(壁)板，如：柱、垛、勒腳等。

　　(2)檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在60厘米以內(nèi)的鋼梯。

　　(3)獨(dú)立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構(gòu)筑物。

　　(4)沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間。

　　(5)層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)層(設(shè)備層)。

　　(6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。

　　(7)層高小于2.2米的深基礎(chǔ)地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。

　　六、什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率?

　　消費(fèi)者在購房時，除了考慮地理位置和人文環(huán)境外，對生活的質(zhì)量也越來越注重，他們特別關(guān)注在商品房銷售的廣告中常見的“建筑容積率、建筑密度、綠化率”等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

　　建筑容積率：是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。

　　建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。

　　綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。

　　以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運(yùn)動場地等等。

　　七、什么叫房屋的產(chǎn)權(quán),產(chǎn)權(quán)包括什么?

　　房屋產(chǎn)權(quán)指的是房屋所有對房屋所擁有的完全所有權(quán)，主要包括對房屋的占有，使用，處分和收益權(quán)。簡單說就是擁有使用該房屋，或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。房屋作為不動產(chǎn)，與土地是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時，必然是房地一體進(jìn)行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產(chǎn)項目銷售中，房屋，開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)并獨(dú)立出售，出租的車庫等有產(chǎn)權(quán)，但像屬于小區(qū)綠地等部分的土地及/或公建，對購房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。

　　八、商品房的銷售面積如何計算?

　　按照《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》(京房地權(quán)字[1998]第1285號)：商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：

　　商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和

　　一、套內(nèi)建筑面積的計算方法：

　?、偬變?nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》(GBJ96-86)規(guī)定的方法計算;其他建筑按照專用建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》計算。

　?、谔變?nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：

　　(1)共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻);共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。

　　(2)非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

　　二、商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩部分：

　　(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積;

　　(2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。

　　下列空間不得計入公用建筑面積：

　　(1)作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等。

　　(2)作為人防工程的地下室。

　　公用建筑面積計算公式：

　　公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室

　　公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和

　　分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

　　因此，商品房銷售面積公式還可表達(dá)為：

　　商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積(1+公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù))

　　九、產(chǎn)權(quán)證如何辦理?手續(xù)否很麻煩?

　　每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進(jìn)行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等到房屋交易部門辦理立契手續(xù)后，再辦理過戶手續(xù)。您可以委托中介機(jī)構(gòu)或由開發(fā)商為您代辦。

　　十、按揭買的商品房，產(chǎn)權(quán)證辦下后是放在銀行還是給購房者?

　　在按揭貸款購買的商品房取得產(chǎn)權(quán)證前，銀行作為抵押權(quán)人，只能就商品房買賣合同進(jìn)行抵押登記，在商品房辦理產(chǎn)權(quán)證后，需要向房屋土地管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的抵押登記手續(xù)。作為抵押權(quán)人將持有房屋產(chǎn)權(quán)證的他項權(quán)利證，產(chǎn)權(quán)證在辦理完畢抵押登記手續(xù)后，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人持有。

　　十一、什么是樓盤均價?

　　“均價”，顧名思義當(dāng)然是樓盤的平均價格，它代表一個項目的整體價位水平。但購房者會發(fā)現(xiàn)，用標(biāo)著的“均價”來買房，往往想買的房子與打出的“均價”有很大差距?！熬鶅r”到底是什么樣的一個價格?

　　“均價”不是簡單的算術(shù)平均值，而是發(fā)展商根據(jù)當(dāng)前的市場情況專門制定的，以收回成本并獲得利潤的價格。一個樓盤在推向市場時，先有“均價”，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標(biāo)準(zhǔn)，是這個樓盤售價的平均值。根據(jù)這個平均值，在給每一戶定價前，先定出要銷售的小區(qū)中每一棟樓的均價，在這里就要應(yīng)用到價差系數(shù)，它是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價。

　　而每一個單元戶型的價格，則是根據(jù)各個戶型的垂直位置(樓層)和水平位置(在一層樓中的位置)差以及每個戶型的朝向、采光、通風(fēng)等的不同定出系數(shù)(好朝向、好位置的戶型當(dāng)然系數(shù)就高)，再用這棟樓擬定的均價與系數(shù)相乘，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價

　　十二、均價到底是個什么價兒?

　　“均價”顧名思義當(dāng)然是這個項目的平均價格，它代表一個項目的整體價位水平。但近來有人發(fā)現(xiàn)，用標(biāo)著的“均價”來買房，也買不到合適的，往往想買的房子與打出的“均價”也有很大差距。這到底是怎么回事兒?均價到底是怎么樣的一個價格?

　　“均價”不是簡單的算術(shù)平均值，即(最高價+最低價)÷2得出的，而是發(fā)展商根據(jù)當(dāng)前的市場情況制定的，以收回成本并獲得合理利潤的價格。一個項目在推向市場時，先有“均價”，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個項目銷售價格控制的一個重要標(biāo)準(zhǔn)，是這個項目售價的加權(quán)平均值。

　　根據(jù)這個平均值，在給每一戶定價前，先要定出要銷售的小區(qū)中每一棟樓的均價，在這里就要應(yīng)用到價差系數(shù)，它是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價。

　　而每一個單元戶型的價格，則是根據(jù)各個戶型的垂直位置(樓層)和水平位置(在一層樓中的位置)差以及每個戶型的朝向、采光、通風(fēng)等的不同定出系數(shù)(好朝向、好位置的戶型當(dāng)然系數(shù)就會高)，再用這棟樓擬定的均價與系數(shù)相乘，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價。

　　有人會說，這與原來打出的低“起價”不是一樣嗎?當(dāng)然不一樣。發(fā)展商打出的“起價”的套型，在整個社區(qū)中只有幾套這樣價格的房子，且是所有單元當(dāng)中無論是樓層位置還是朝向、通風(fēng)、采光最最差的，要么購房人不愿買，要么根本買不著;更有甚者，有項目原本就沒有這樣價格的戶型，僅僅為吸引客戶的光顧。而低“均價”則不同，這樣價格的樓，社區(qū)中至少有一棟，而且這些樓中的戶型與社區(qū)中其他樓中的戶型沒有什么兩樣，只是可能沒有景觀，或者由于樓體的朝向而影響到戶型朝向而已。因此，買房人如果是價格當(dāng)先者，大可以考慮它?！∫话銇碚f，多層的樓盤接近均價的戶型位于4層或5層;高層塔樓在6層～8層，戶型位置多為東、西向;一層二戶的多層樓盤單位面積最高價與均價相差5%～8%，塔樓是在15%～20%之間。

　　十三、什么是房地產(chǎn)登記?

　　房地產(chǎn)登記，即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國家為健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。城市房地產(chǎn)權(quán)屬都必須向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請登記。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)管理的行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房地產(chǎn)權(quán)屬實施有效的管理。

　　房地產(chǎn)登記時要對權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、產(chǎn)權(quán)變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、坐落、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行記載。房地產(chǎn)登記可以起到明確房地產(chǎn)邊界、面積，明確房地產(chǎn)權(quán)利人，明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況等三方面的作用。

　　十四、什么是住宅的“全部產(chǎn)權(quán)”和“部分產(chǎn)權(quán)”?

　　國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中，對“全部產(chǎn)權(quán)”和“部分產(chǎn)權(quán)”都作了明確的規(guī)定。

　　“全部產(chǎn)權(quán)”是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。

　　“部分產(chǎn)權(quán)”是指職工按標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住宅。在國家規(guī)定的住房面積之內(nèi)，職工按標(biāo)準(zhǔn)價購房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售時原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的入在扣除有關(guān)稅費(fèi)后，按個人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。

　　“部分產(chǎn)權(quán)”與“全部產(chǎn)權(quán)”的不同之處在于，“部分產(chǎn)權(quán)”雖然具有永久使用權(quán)和繼承權(quán)，但在出售時要與原售房單位分割收益。目前，已經(jīng)取消標(biāo)準(zhǔn)價售房方式，原按標(biāo)準(zhǔn)價向職工售賣的公房，提倡職工補(bǔ)足成本價價款，轉(zhuǎn)為全部產(chǎn)權(quán)。

　　十五、什么是印花稅?購房者如何納稅?

　　印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點。

　　1、征稅范圍及納稅人。印花稅的課稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。應(yīng)納印花稅的憑證在《中華人民共和國印花稅暫行條例》中列舉了13類。房屋因賣買、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)便是其中之一。印花稅由應(yīng)納稅憑證的書立人或領(lǐng)受人繳納，具體地說，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)由立據(jù)人繳納，如果立據(jù)人未繳或少繳印花稅的，書據(jù)的持有人應(yīng)負(fù)責(zé)補(bǔ)繳。

　　2、稅率和計稅方法。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，印花稅按所載金額萬分之五貼花。其應(yīng)納稅額的計算公式為：應(yīng)納稅額=計稅金額×適用稅率。

　　3、減稅、免稅規(guī)定。房屋所有人將財產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學(xué)校所書立的書據(jù)，免納印花稅。

　　4、納稅地點、期限和繳納方法。印花稅在應(yīng)納稅憑證書立領(lǐng)受時繳納，合同在簽訂時繳納，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)在立據(jù)時繳納。

　　印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。整個繳納完稅的程序是：在憑證書立或領(lǐng)受的同時，由納稅人根據(jù)憑證上所載的計稅金額自行計算應(yīng)納稅額，購買相當(dāng)金額的印花稅票，粘貼在憑證的適當(dāng)位置，然后自行注銷。注銷的方法是：可以用鋼筆、毛筆等書寫工具，在印花稅票與憑證的交接處畫幾條橫線注銷。不論貼多少枚印花稅票，都要將稅票予以注銷，印花稅票注銷后就完成了納稅手續(xù)，納稅人對納稅憑證應(yīng)按規(guī)定的期限妥善保存一個時期，以便稅務(wù)人員進(jìn)行納稅檢查。

　　對有些憑證應(yīng)納稅額較大，不便于在憑證上粘貼印花稅票完稅的，納稅人可持證到稅務(wù)機(jī)關(guān)，采取開繳款書或完稅證繳納印花稅的辦法，由稅務(wù)機(jī)關(guān)在憑證上加蓋印花稅收訖專用章。

　　十六、什么是契稅?購房者如何納稅?

　　契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。

　　1、征收范圍及納稅人。由購買、承典、受贈或交換房屋及土地使用權(quán)的單位和個人交納。

　　2、稅率。1997年4月23日，我國頒布了新的《契稅暫行條例》，規(guī)定契稅稅率為3%~5%。具體契稅適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅率范圍內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定。北京市確定的稅率為4%，目前為推動居民住房消費(fèi)，按2%稅率減半征收。

　　十七、什么是公共維修基金?購買公有住房時公共維修基金如何交納?

　　公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權(quán)歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。

　　1999年購房的職工，購房人按每建筑平方米26元、售房單位也按每建筑平方米26元的標(biāo)準(zhǔn)交納公共維修基金。從2000年4月1日起，公共維修基金的交納標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：購房人按成本價基價的2%，售房單位按多層住宅售房款的20%、高層住宅售房款的30%的比例，籌集公共維修基金。

　　商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納，比例為購房款的2%。

　　十八、物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任如何劃分

　　業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣、戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋主體共用設(shè)施，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。住宅區(qū)內(nèi)的水、電、煤氣、通迅等管線的維修養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)供水、供電、供氣及通迅單位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)由有關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。但是，物業(yè)管理公司與有關(guān)業(yè)務(wù)單位另有約定的，按雙方約定確定維修責(zé)任。

　　物業(yè)所有人可以自行維修養(yǎng)護(hù)其自用部分和自用設(shè)備，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)維修人員代修。由于業(yè)主拒不履行維修責(zé)任，致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者可能危害毗連房屋安全及公共安全，造成損失的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。人為造成公用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù);造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

　　二十、小區(qū)綠化面積的標(biāo)準(zhǔn)是多少?

　　綠化環(huán)境是居住空間質(zhì)量的重要標(biāo)志，它不僅有著凈化空氣、豐富景觀的作用，同時也是居民的交往空間和活動場所，打破了多年單元住宅那種“雞犬之聲相聞，老死不相往來”的局面，增進(jìn)了鄰里的交往，擴(kuò)大了“家”的范圍。

　　按國家有關(guān)規(guī)定，對小區(qū)綠化環(huán)境的選擇有四點標(biāo)準(zhǔn)：1、小區(qū)要封閉管理。保證小區(qū)綠化環(huán)境是為所在小區(qū)居民服務(wù)的，增進(jìn)居民的領(lǐng)域感，保證小區(qū)環(huán)境的安全與安靜。2、要有足夠的綠化面積。新區(qū)住宅建設(shè)的綠地率不低于30%，舊區(qū)不低于25%，綠地指標(biāo)組團(tuán)不低于0.5平方米/人，小區(qū)不小于1平方米/人;同時綠地還要有充足的日照時間，滿足居民區(qū)活動的要求，所以成片的綠地就應(yīng)滿足不少于1/3的面積在標(biāo)準(zhǔn)的日照覆蓋范圍之外。3、綠地應(yīng)接近居民住宅，以便觀賞使用。4、綠地空間應(yīng)包含一定數(shù)量的活動場地(如兒童游戲場)，并布置坐椅、鋪裝地石等設(shè)施，以滿足居民休息、散步、運(yùn)動、健身的需要。

　　二十一、公共區(qū)域的水電費(fèi)如何攤銷?

　　對于高檔住宅，根據(jù)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(國家計委、建設(shè)部[1996]第266號文件)的規(guī)定：公共區(qū)域的能源費(fèi)用可以計入物業(yè)管理成本，作為物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成部分。

　　對于普通住宅，公共區(qū)域的水電費(fèi)，不能單獨(dú)作為收費(fèi)項目進(jìn)行收費(fèi)，但可按建筑面積的比例分?jǐn)偨o各住戶，在收取各住戶水電費(fèi)時一并計取。但是，小區(qū)的路燈費(fèi)用不能由住戶承擔(dān)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定，將路燈移交給市路燈管理處統(tǒng)一維護(hù)管理。

　　二十二、購房知識：幾樓的房子最容易轉(zhuǎn)手?

　　二手房的交易行情是購置新房的重要參照，那么，目前市面上什么樓層的房子其再次交易的能力最佳呢?

　　跟新房一樣，二手房的好樓層指的是2至6樓，需要說明的是，從目前的市場需求來看，在前幾年修建的大量9層高的無電梯多層房中，余下的四個樓層，1、8、9是比較差的樓層，7樓是“勉強(qiáng)可以接受的樓層”，考慮到采光、衛(wèi)生、潮濕度等因素，除了行動不便的老年人，一般人寧可選擇8樓，也不愿選擇1樓，當(dāng)然，有較強(qiáng)商業(yè)功能的1樓除外。對那些8樓或9樓的房主來說，有一個利好的因素勉強(qiáng)可以告慰：如果是在頂樓，如果不漏水的話，還是可以得到熱衷屋頂花園者的認(rèn)可，尤其是一些年輕的買主。

　　二十三、買了經(jīng)濟(jì)適用房 還能拿補(bǔ)貼嗎?

　　有讀者詢問：“購買了經(jīng)濟(jì)適用住房，還能再拿住房補(bǔ)貼嗎?”為此，這期我們特將集資建房和經(jīng)濟(jì)適用住房做以對比，希望能對讀者購買經(jīng)濟(jì)適用住房和集資建房時有所幫助。

　　集資建房與經(jīng)濟(jì)適用住房涵義不同

　　集資建房與經(jīng)濟(jì)適用住房相比，他們之間既有相同點，又有不同點。其相同點主要表現(xiàn)在集資建房完全享受經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠政策，而且在供應(yīng)的對象上與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)方面也是一致的。

　　但是兩者也有不同點：

　　1、 產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同：集資建房與經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)不同。集資建房有兩種產(chǎn)權(quán)：經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)和房改房產(chǎn)權(quán)，即：如果職工按照房改政策購買了集資建房的話，那么其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)屬于房改房產(chǎn)權(quán)，但如果購買的價格高于當(dāng)年的房改成本價的話，那么其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)。

　　2、 價格不同：由于集資建房的合作社與社員之間在住房問題上不存在買賣關(guān)系，而是集資合作建房的關(guān)系，因此，集資建房不存在銷售問題，社員可免交部分稅費(fèi)，所售價格只是建造房屋的價格，不包含利潤;而經(jīng)濟(jì)適用住房的價格之中包含3%的微利，即房屋建造成本價格再加3%的利潤構(gòu)成

　　買了經(jīng)濟(jì)適用房，仍能獲得住房補(bǔ)貼

　　其實北京市政府早在1999年就在《北京市進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)實施方案》的通知(京發(fā)[1999]21號)中提到住房補(bǔ)貼發(fā)放的對象：“無房和住房未達(dá)到本方案規(guī)定的住房面積補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的職工(含離退休職工)，按經(jīng)濟(jì)適用住房價格或市場價格購買住房(包括新建經(jīng)濟(jì)適用住房、騰退的可售公有住房和商品住房)，均可按規(guī)定申請住房補(bǔ)貼?！币簿褪钦f，職工即使購買了經(jīng)濟(jì)適用住房和商品房，按規(guī)定，仍可獲得住房補(bǔ)貼。

　　另外，購買了再上市的已購公有住房的職工，仍屬無房戶或者未達(dá)標(biāo)戶。已購公有住房再上市后，由于已補(bǔ)交了土地出讓金和相關(guān)的稅費(fèi)，所以其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)已為商品房產(chǎn)權(quán)，也就是說無房或未達(dá)標(biāo)的職工，如果購買了再上市的已購公有住房，按規(guī)定仍可獲得住房補(bǔ)貼。小雪

　　二十四、十種情況不計入建筑面積

　　根據(jù)新的國家級標(biāo)準(zhǔn)———《房產(chǎn)測量規(guī)范》，10種情況下建筑面積不計算。

　　10種情況包括：

　　1、層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室;

　　2、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷;

　　3、房屋之間無上蓋的架空通廊;

　　4、房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池;

　　5、建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺;

　　6、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分;

　　7、利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋;

　　8、活動簡易房屋;

　　9、與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。

　　10、據(jù)了解，新的房產(chǎn)測量規(guī)范將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為±0.26、±0.6、±1.4，而舊標(biāo)準(zhǔn)允許面積測量誤差為1.4。

　　房地產(chǎn)銷售技巧大盤點

　　房地產(chǎn)銷售的技巧一：注重積累實際資料，因為房地產(chǎn)市場的行情是不斷變化的，所以，積累資料非常重要。投資者如有必要的話，應(yīng)該對您感興趣的房地產(chǎn)資料不斷積累，以分析該房地產(chǎn)的價格趨勢，從而為適時購買房地產(chǎn)奠定良好的基礎(chǔ)。

　　房地產(chǎn)銷售的技巧二：注重積極實踐經(jīng)驗，并融通理論來指導(dǎo)實踐。購買房地產(chǎn)，是項實踐性極強(qiáng)的活動。購買者必須積極參與購買房地產(chǎn)實踐，從中培養(yǎng)購買修養(yǎng)，總結(jié)實踐經(jīng)驗，并輔之以理論指導(dǎo)，這樣在房地產(chǎn)市場上才能不犯大的錯誤。

　　房地產(chǎn)銷售的技巧三：掌握房地產(chǎn)節(jié)奏。雖然房地產(chǎn)市場長期價格趨勢是上升的，但由于各種條件變化，其價格也是波動頻繁的，短期內(nèi)還會有下跌的趨勢。因此，要把握住房地產(chǎn)市場價格節(jié)奏變化，不要操之過急，以避免不必要的損失。

　　房地產(chǎn)銷售的技巧四：抓住主要矛盾。在購買房地產(chǎn)的整個過程中，充滿著各種矛盾，如政治和經(jīng)濟(jì)因素，盈利和供求關(guān)系的矛盾等。房地產(chǎn)購買者應(yīng)對各類矛盾的作用程序進(jìn)行衡量，從中找出主要矛盾加以解決。這樣才能在復(fù)雜的因素中找出決定的因素，從而解決購買者主觀愿望與客觀實際的矛盾，為購買房地產(chǎn)進(jìn)行最后決策。如在整個政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境比較穩(wěn)定時，購買者應(yīng)注重考察房地產(chǎn)業(yè)的變動和市場趨勢，反之，如果經(jīng)濟(jì)環(huán)境不穩(wěn)定，購買者就應(yīng)及時分析經(jīng)濟(jì)形勢，做出正確的決策。

　　房地產(chǎn)銷售的技巧五：做到基本正確。美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家西蒙，是決策論的著名代表。他在論述決策的原則時指出，決策不可能實現(xiàn)最大化的原則。所謂最優(yōu)、最好的方案，只不過是一種理論上的抽象而已。所以，在進(jìn)行決策時，只要采納一個“令人滿意”的方案即可決策。

　　西蒙的這個“實惠”決策理論，應(yīng)作為房地產(chǎn)購買者決策時的一條基本原則，因為多種因素的作用，使您在購買過程中想要作出非常精確的分析是不可能的，購買房地產(chǎn)本身就帶有冒險的味道，所以在進(jìn)行分析決策時，就要本著“基本正確”的原則，當(dāng)機(jī)立斷，迅速交割，如果您死守教條，在良機(jī)面前猶豫不決，就可能使您失去機(jī)會，更何況，您根本做不到完全正確的分析。

　　房地產(chǎn)銷售的技巧六：增強(qiáng)信心，勝敗如往。信心在房地產(chǎn)購買交易中非常重要。只要有充分的心理信心，就能正確決策，果斷出擊，否則，不戰(zhàn)自敗。無論勝利與失敗，都要保持一個平常心，一如既往，這樣，您才可能在房地產(chǎn)市場上立于不敗之地。

　　房地產(chǎn)銷售的技巧七：知已知彼，百戰(zhàn)不貽。房地產(chǎn)購買者興駐要深入了解地產(chǎn)公司，地產(chǎn)開發(fā)商的情況，而且要了解競爭者的情況。這樣，您才能在房地產(chǎn)交易中靈活自如地應(yīng)付突發(fā)事件，減少風(fēng)險損失。