不動產(chǎn)融資租賃要繳納什么稅
不動產(chǎn)融資租賃交營業(yè)稅,動產(chǎn)交增值稅,但都交所得稅。下面學(xué)習(xí)啦小編整理的不動產(chǎn)融資租賃稅率,供你參考。
不動產(chǎn)融資租賃要繳納的稅
不動產(chǎn)融資租賃稅一、營業(yè)稅
1、征稅范圍:
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于融資租賃業(yè)務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知(國稅函[2000]第514號)規(guī)定,對經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)經(jīng)營融資租賃業(yè)務(wù)的單位所從事的融資租賃業(yè)務(wù),無論租賃的貨物的所有權(quán)是否轉(zhuǎn)讓給承租方,均按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定征收營業(yè)稅,不征收增值稅。其他單位從事的融資租賃業(yè)務(wù),租賃的貨物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租方,征收增值稅,不征收營業(yè)稅;租賃的貨物的所有權(quán)未轉(zhuǎn)讓給承租方,征收營業(yè)稅,不征收增值稅。
同時《國家稅務(wù)總局關(guān)于融資租賃業(yè)務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問題的補充通知》(國稅函[2000]909號)又作出補充規(guī)定,《國家稅務(wù)總局關(guān)于融資租賃業(yè)務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知》的有關(guān)規(guī)定,同樣適用于對外貿(mào)易經(jīng)濟合作部批準(zhǔn)經(jīng)營融資租賃業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所從事的融資租賃業(yè)務(wù)。
2、稅目及稅率:《營業(yè)稅稅目注釋》(試行稿)規(guī)定,凡融資租賃,無論出租人是否將設(shè)備殘值銷售給承租人,均按“金融保險業(yè)”征稅。稅率即為5%?!秶叶悇?wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干問題的通知》又明確規(guī)定,《營業(yè)稅稅目注釋》中的“融資租賃”,是指經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)經(jīng)營融資租賃業(yè)務(wù)單位所從事的融資租賃業(yè)務(wù)
其他單位從事融資租賃業(yè)務(wù)應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中的“租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅。稅率為5%。
3、計稅營業(yè)額的確定:根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]16號)規(guī)定,經(jīng)中國人民銀行、外經(jīng)貿(mào)部和國家經(jīng)貿(mào)委批準(zhǔn)經(jīng)營融資租賃業(yè)務(wù)的單位從事融資租賃業(yè)務(wù)的,以其向承租者收取的全部價款和價外費用(包括殘值)減除出租方承擔(dān)的出租貨物的實際成本后的余額為營業(yè)額。
以上所稱出租貨物的實際成本,包括由出租方承擔(dān)的貨物的購入價、關(guān)稅、增值稅、消費稅、運雜費、安裝費、保險費和貸款的利息(包括外匯借款和人民幣借款利息)。
這其中對利息的規(guī)定比較復(fù)雜,最初在《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈國務(wù)院關(guān)于調(diào)整金融保險業(yè)稅收政策有關(guān)問題的通知〉的通知》(財稅字[1997]45)和《國家稅務(wù)總局關(guān)于融資租賃業(yè)務(wù)如何征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》(國稅函[1998]553)中,任何利息費用包括外匯借款利息都不允許從營業(yè)稅的計稅營業(yè)額中扣除。隨后在《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于融資租賃業(yè)務(wù)計稅營業(yè)額問題的通知》(財稅字[1999]183號)文中明確,境外外匯借款利息可以扣除,但人民幣借款利息還是不允許扣除的。財稅[2003]16號文則提出了貸款利息(包括外匯借款利息和人民幣借款利息)都允許扣除,且不論外匯借款是發(fā)生在境內(nèi)還是境外。可見財稅[2003]16號出臺后,上述財稅字[1997]45號、國稅函[1998]553號、財稅字[1999]183號這三個文件也失去了效力。
國稅發(fā)〔2002〕9號國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《金融保險業(yè)營業(yè)稅申報管理辦法》的通知明確營業(yè)額確定公式為,
融資租賃以其向承租者收取的全部價款和價外費用(包括殘值)減去出租方承擔(dān)的出租貨物的實際成本后的余額,以直線法折算出本期的營業(yè)額。計算方法為:本期營業(yè)額=(應(yīng)收取的全部價款和價外費用-實際成本)×(本期天數(shù)÷總天數(shù)),
舉例:某商業(yè)銀行(經(jīng)商務(wù)部批準(zhǔn)經(jīng)營融資租賃業(yè)務(wù))2010年1月為某生產(chǎn)企業(yè)融資進(jìn)口一臺設(shè)備,租賃期自2010年2月1日起至2015年1月31日止,為期5年。
該設(shè)備報關(guān)進(jìn)口時海關(guān)核定的關(guān)稅完稅價格為300萬元,設(shè)備進(jìn)口后發(fā)生的運輸費用2萬元、安裝費2.8萬元、保險費1萬元。為進(jìn)口該設(shè)備發(fā)生境外外匯借款利息支出折合人民幣3萬元。該銀行向承租企業(yè)收取的全部價款為520萬元。該設(shè)備進(jìn)口關(guān)稅稅率20%。
則該銀行上述融資租賃業(yè)務(wù)按季應(yīng)納的營業(yè)稅為:
?、龠M(jìn)口設(shè)備應(yīng)納關(guān)稅=300×20%=60(萬元)
②進(jìn)口設(shè)備應(yīng)納增值稅=(300+60)×17%=61.2(萬元)
?、圩赓U設(shè)備實際成本=300+60+61.2+2+2.8+1+3=430(萬元)
④本期營業(yè)額=(520-430)÷(5×12)×3=4.5(萬元)
?、輵?yīng)納稅額=4.5×5%=0.23(萬元)
4、除設(shè)備外的融資租賃。由于營業(yè)稅中的融資租賃定義限于“設(shè)備”租賃,那么對設(shè)備以外的融資租賃如何征收營業(yè)稅?盡管目前未有文件提及,但根據(jù)國家稅務(wù)總局網(wǎng)站2010年07月23日解答納稅人提出的“除設(shè)備外的融資租賃是否適用以差額納營業(yè)稅?”時指出“融資租賃不動產(chǎn)相當(dāng)于分期收款銷售不動產(chǎn),應(yīng)當(dāng)在收到預(yù)收款時確認(rèn)銷售不動產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時間,按“銷售不動產(chǎn)”稅目全額計繳營業(yè)稅。”
5、關(guān)于融資性售后回租。最近總局出臺了《國家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2010年第13號)指出,融資性售后回租業(yè)務(wù)是指承租方以融資為目的將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)后,又將該項資產(chǎn)從該融資租賃企業(yè)租回的行為。融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)時,資產(chǎn)所有權(quán)以及與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部報酬和風(fēng)險并未完全轉(zhuǎn)移。根據(jù)現(xiàn)行增值稅和營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定,融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為,不屬于增值稅和營業(yè)稅征收范圍,不征收增值稅和營業(yè)稅。
不動產(chǎn)融資租賃稅二、企業(yè)所得稅
1、稅收規(guī)定:《企業(yè)所得稅法實施條例》第五十八條規(guī)定,融資租入的固定資產(chǎn),以租賃合同約定的付款總額和承租人在簽訂租賃合同過程中發(fā)生的相關(guān)費用為計稅基礎(chǔ);租賃合同未約定付款總額的,以該資產(chǎn)的公允價值和承租人在簽訂租賃合同過程中發(fā)生的相關(guān)費用為計稅基礎(chǔ)。《企業(yè)所得稅實施條例》第四十七條規(guī)定,以融資租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費支出,按照規(guī)定構(gòu)成融資租入固定資產(chǎn)價值的部分應(yīng)當(dāng)提取折舊費用,分期扣除
2、新企業(yè)準(zhǔn)則規(guī)定:《新企業(yè)會計準(zhǔn)則第21號——租賃》第十一條規(guī)定,在租賃期開始日,承租人應(yīng)當(dāng)將租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價值與最低租賃付款額現(xiàn)值兩者中較低者作為租入資產(chǎn)的入賬價值,將最低租賃付款額作為長期應(yīng)付款的入賬價值,其差額作為未確認(rèn)融資費用。承租人在租賃談判和簽訂租賃合同過程中發(fā)生的,可歸屬于租賃項目的手續(xù)費、律師費、差旅費、印花稅等初始直接費用,應(yīng)當(dāng)計入租入資產(chǎn)價值。
同時第十五條、十六條還規(guī)定未確認(rèn)融資費用應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)各個期間進(jìn)行分?jǐn)?。承租人?yīng)當(dāng)采取實際利率法計算確認(rèn)當(dāng)期的融資費用。承租人應(yīng)當(dāng)采用與自有固定資產(chǎn)相一致的折舊政策計提租賃資產(chǎn)折舊。能夠合理確定租賃期屆滿時取得租賃資產(chǎn)所有權(quán)的,應(yīng)當(dāng)在租賃資產(chǎn)使用壽命內(nèi)計提折舊。無法合理確定租賃期屆滿時能夠取得租賃資產(chǎn)所有權(quán)的,應(yīng)當(dāng)在租賃期與租賃資產(chǎn)使用壽命兩者中較短的期間內(nèi)計提折舊。
3、會計成本與計稅基礎(chǔ)的差異。從稅法有關(guān)融資租賃計稅基礎(chǔ)的規(guī)定可以看出,條例并未規(guī)定計算最低租賃付款額的現(xiàn)值,這與會計準(zhǔn)則的規(guī)定是有差異的。條例采用相對簡化的處理方式,按合同規(guī)定的租賃付款額或者公允價值作為固定資產(chǎn)的入賬價值,將會計準(zhǔn)則中確認(rèn)的未實現(xiàn)融資費用直接計入固定資產(chǎn)原值,然后分期計提折舊。由此可見,稅法規(guī)定融資租入的固定資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)與會計上該資產(chǎn)的入賬價值是存在差異的,需進(jìn)行納稅調(diào)整。在會計上未計入資產(chǎn)成本的未確認(rèn)融資費用,因其實際已經(jīng)包含在計稅基礎(chǔ)中,按規(guī)定應(yīng)當(dāng)以折舊的方式在固定資產(chǎn)的使用期限里分期扣除,不得在稅前直接扣除,應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額。
舉個簡單的例子說明:甲公司2009年11月從乙公司融資租入一生產(chǎn)車間,合同約定該生產(chǎn)車間租賃期限為10年,租賃期屆滿時取得租賃資產(chǎn)所有權(quán)。最低租賃付款額合計為1500萬元,最低付款額現(xiàn)值為1200萬元,公允價值為1400萬元。
按照新會計準(zhǔn)則,由于最低付款額現(xiàn)值為1200萬元小于公允價值為1400萬元,因此該固定資產(chǎn)會計成本為1200萬元,同時確認(rèn)未確認(rèn)融資費用300萬元,(1500-1200),并按照實際利率法在租賃期內(nèi)各個期間進(jìn)行分?jǐn)偅嬋?ldquo;財務(wù)費用”。
按照企業(yè)所得稅法規(guī)定,該生產(chǎn)車間的計稅基礎(chǔ)為1500萬元,折舊年限為20年。那么2009年應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額為1.25萬元,即當(dāng)期按會計規(guī)定列支的未確認(rèn)融資費用2.5萬元(300÷120×1)減去當(dāng)期按稅法規(guī)定允許稅前扣除的折舊額1.25萬元(300÷240×1)的差額。
3、關(guān)于融資性售后回租。《國家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2010年第13號)指出,根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)所得稅法及有關(guān)收入確定規(guī)定,融資性售后回租業(yè)務(wù)中,承租人出售資產(chǎn)的行為,不確認(rèn)為銷售收入,對融資性租賃的資產(chǎn),仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎(chǔ)計提折舊。租賃期間,承租人支付的屬于融資利息的部分,作為企業(yè)財務(wù)費用在稅前扣除。
不動產(chǎn)融資租賃稅三、房產(chǎn)稅
財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》財稅〔2009〕128號文件規(guī)定,融資租賃的房產(chǎn),由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的,由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。
上例中由于會計上確認(rèn)該生產(chǎn)車間固定資產(chǎn)入賬價值為1200萬元,即房產(chǎn)原值為1200萬元。假設(shè)甲公司所在地稅務(wù)機關(guān)規(guī)定計征房產(chǎn)稅的依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值,那么甲公司融資租入生產(chǎn)車間的房產(chǎn)余值為840萬元[1200×(1-30%)]。
不動產(chǎn)融資租賃稅四、印花稅
根據(jù)《關(guān)于對借款合同貼花問題的具體規(guī)定》(國稅地字〔1988〕第030號)第四條的規(guī)定,銀行及其金融機構(gòu)經(jīng)營的融資租賃業(yè)務(wù),是一種以融物方式達(dá)到融資目的的業(yè)務(wù),實際上是分期償還的固定資金借款。因此,對融資租賃合同,可根據(jù)合同所載的租金總額暫按“借款合同”計稅貼花,稅率為萬分之零點五。
不動產(chǎn)融資租賃稅五、契稅
對于融資租賃期間的房產(chǎn)需要繳納契稅嗎?《契稅暫行條例》第二條規(guī)定,本條例所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為:(一)國有土地使用權(quán)出讓;(二)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,包括出售、贈與和交換;(三)房屋買賣;(四)房屋贈與;(五)房屋交換。而融資租賃,是指出租人根據(jù)承租人對供貨人和租賃標(biāo)的物的選擇,由出租人向供貨人購買租賃標(biāo)的物,然后租給承租人使用。融資租賃,實質(zhì)上出租人轉(zhuǎn)移了與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部風(fēng)險和報酬的租賃。資產(chǎn)的所有權(quán)最終可以轉(zhuǎn)移,也可以不轉(zhuǎn)移。由于在融資租賃期間房產(chǎn)的所有權(quán)仍屬于出租方,還沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移變動,因此,融資租賃期間的房產(chǎn)不交契稅。但是如果在融資租賃期過后,租賃雙方的房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移,則承租方應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。
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