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工商銀行房貸利率的計算

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工商銀行房貸利率的計算

  房貸利率,是指用房產(chǎn)在銀行辦理的貸款,該貸款要按照銀行規(guī)定的利率支付利息。接下來請欣賞學(xué)習(xí)啦小編給大家網(wǎng)絡(luò)收集整理的工商銀行房貸利率的計算。

  工商銀行房貸利率的計算

  工商銀行6.12%(優(yōu)質(zhì)客戶可下浮)5年期以上個人住房貸款,利率下限將按基準(zhǔn)利率6.12%的0.9倍,即5.51%執(zhí)行,并將購買高檔住房和第二套以上住房的貸款人,將按照6.12%的基準(zhǔn)利率執(zhí)行,并將購買高檔住房、第二套住房的首付比例適當(dāng)提高。

  貸款利息每年結(jié)算一次,目前還貸,須收取剩余月份的利息。不能直接辦理跨行轉(zhuǎn)按揭,需要辦理較煩瑣的手續(xù)。具體可查詢經(jīng)辦銀行的房貸業(yè)務(wù)員。發(fā)展商注冊資金100萬以上,項目3萬平方米以上,才可辦理。

  工商銀行房貸利率的計算公式

  一、利息計算的基本常識

  (一)人民幣業(yè)務(wù)的利率換算公式為(注:存貸通用):

  1.日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30

  2.月利率(‰)=年利率(%)÷12

  (二)銀行可采用積數(shù)計息法和逐筆計息法計算利息。

  1.積數(shù)計息法按實際天數(shù)每日累計賬戶余額,以累計積數(shù)乘以日利率計算利息。計息公式為:

  利息=累計計息積數(shù)×日利率,其中累計計息積數(shù)=每日余額合計數(shù)。

  2.逐筆計息法按預(yù)先確定的計息公式利息=本金×利率×貸款期限逐筆計算利息,具體有三:

  計息期為整年(月)的,計息公式為:

 ?、倮?本金×年(月)數(shù)×年(月)利率

  計息期有整年(月)又有零頭天數(shù)的,計息公式為:

 ?、诶?本金×年(月)數(shù)×年(月)利率+本金×零頭天數(shù)×日利率

  同時,銀行可選擇將計息期全部化為實際天數(shù)計算利息,即每年為365天(閏年366天),每月為當(dāng)月公歷實際天數(shù),計息公式為:

 ?、劾?本金×實際天數(shù)×日利率

  這三個計算公式實質(zhì)相同,但由于利率換算中一年只作360天,但實際按日利率計算時,一年將作365天計算,得出的結(jié)果會稍有偏差。具體采用那一個公式計算,央行賦予了金融機(jī)構(gòu)自主選擇的權(quán)利。因此,當(dāng)事人和金融機(jī)構(gòu)可以就此在合同中約定。

  (三)復(fù)利:復(fù)利即對利息按一定的利率加收利息。按照央行的規(guī)定,借款方未按照合同約定的時間償還利息的,就要加收復(fù)利。

  (四)罰息:貸款人未按規(guī)定期限歸還銀行貸款,銀行按與當(dāng)事人簽訂的合同對失約人的處罰利息叫銀行罰息。

  (五)貸款逾期違約金:性質(zhì)與罰息相同,對合同違約方的懲罰措施。

  (六)計息方法的制定與備案

  全國性商業(yè)銀行法人制定的計、結(jié)息規(guī)則和存貸款業(yè)務(wù)的計息方法,報中國人民銀行總行備案并告知客戶;區(qū)域性商業(yè)銀行和城市信用社法人報人民銀行分行、省會(首府)城市中心支行備案并告知客戶;農(nóng)村信用社縣聯(lián)社法人可根據(jù)所在縣農(nóng)村信用社的實際情況制定計、結(jié)息規(guī)則和存貸款業(yè)務(wù)的計息方法,報人民銀行分行、省會(首府)城市中心支行備案,并由農(nóng)村信用社法人告知客戶。

  工商銀行房貸利率應(yīng)對措施

  內(nèi)人士提醒,三類貸款人不必提前還貸:一是選擇等額本金、其還款期已過三分之一的購房者,因為等額本金開始還的本金比較多,已將大額本金還完,剩下小額貸款產(chǎn)生的利息不會太多;二是等額本息還款已到中期的購房者,因為這部分市民已經(jīng)還了大部分利息,提前還貸的意義也不大;三是準(zhǔn)備后期向銀行貸款的市民,若把貸款還了銀行,后期在銀行申辦貸款時,尚不知能否批準(zhǔn)。

  首先,執(zhí)行上浮利率的借款人及還處于還款初期的借款人適合選擇提前還貸。因為執(zhí)行上浮利率已經(jīng)較高,借款人若有一次性還清的能力,將來如果有資金的需要,還可以用房產(chǎn)申請抵押貸款。處于還款初期,貸款的大部分利息都還沒有償還,產(chǎn)生的影響以及利得財富率較小。

  其次,享受七折利率的貸款不必急于還款。因為七折的5年期貸款利率低于5年期存款利率,有還貸款的錢還不如存入銀行。而且,這部分人選擇提前還貸后,如果再貸款購房,銀行對其將毫無優(yōu)惠,而是按二套房執(zhí)行上浮1.1倍的利率,借款人將得不償失。

  此外,選擇等額本息的還款方式,已經(jīng)接近還款中期或是選擇了信托網(wǎng)模式的等額本金的還款方式,并且還款期已經(jīng)超過1/3的借款人不適合提前還貸。部分銀行會對提前還款客戶收取部分違約金,具體違約金支付比例或者計算公式都會在貸款合同中列明。

  
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