二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。那么二手房的銷售技巧都有哪些?

　　房屋的買賣對(duì)于大部分的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)都算是生活中的一件大事，因此，二手房的在銷售過(guò)程中銷售人員不僅要有銷售的意念，還要有幫助消費(fèi)者找到最適合自己的房子的意念。

　　1、善聽(tīng)善問(wèn)

　　當(dāng)客人不善于表達(dá)自己的意向時(shí)，我們用什么方式去了解他心目中的想法?我們通過(guò)以不同方式向客人發(fā)問(wèn)，從中了解客人的意向和需求。

　　2、集中談判多次肯定

　　客：[反正A單位25萬(wàn)我一定可以落實(shí)。不過(guò)，上次看的B單位也不錯(cuò)，B單位現(xiàn)在賣多少錢……]

　　要落實(shí)客人的最終意向，如果客人還在比較，客人很快便會(huì)對(duì)所有單位都失去購(gòu)買欲。在客人“落誠(chéng)意金”后，不可將客人置之不理，應(yīng)多與客人溝通，肯定他的選擇，以免客人會(huì)后悔并終止成交。

　　誠(chéng)意金是我們成交的試金石，如何說(shuō)服客戶交付“誠(chéng)意金”：

　　(1)如推盤的目的性很強(qiáng)，應(yīng)在約睇樓周邊期間為收取，“誠(chéng)意金”作一定的鋪墊;

　　(2)先向客人分析客人現(xiàn)時(shí)的回價(jià)是無(wú)法成交的;

　　(3)只要有其他的客人出價(jià)比現(xiàn)有客人高均能成交;

　　(4)業(yè)主可以自行選擇價(jià)高的買家;

　　(5)誠(chéng)意金可暫時(shí)將該單位封盤，減少競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)，同時(shí)也避免業(yè)主反價(jià);

　　(6)誠(chéng)意金能了解業(yè)主的底價(jià)，并能爭(zhēng)取盡快成交;

　　(7)誠(chéng)意金是幫助客人低價(jià)購(gòu)房的有效手段，而并非減輕中介工作的工具。

　　3、一次落實(shí)條件及要求先易后難

　　你認(rèn)為在房屋交易中，除了樓價(jià)外，還有什么可成為你談判的籌碼?切忌條件分開(kāi)多次落實(shí)，需一次性明確客人的要求。

　　稅費(fèi);業(yè)主維修基金;交樓時(shí)間;租約;一次性付款;一次性付整年租約;免租期;是否已交樓，何時(shí)交接;產(chǎn)權(quán)是否可交易。當(dāng)雙方的交易價(jià)格各不退讓的時(shí)候，我們可先落實(shí)其他的條件，如上述所提到的稅費(fèi)等。但這些條件必須在談判之前以書面形式一次性落實(shí)好，以免在談判過(guò)程中失利。

　　4、大膽還價(jià)

　　(1)還價(jià)先講優(yōu)點(diǎn)，再暗示缺點(diǎn);

　　(2)還價(jià)要有理由;

　　(3)多利用個(gè)案。

　　5、引導(dǎo)清晰

　　當(dāng)客人明確自己的購(gòu)買時(shí)，他希望對(duì)整個(gè)談判及交易的過(guò)程有清晰的了解(即知情權(quán))，否則，他會(huì)對(duì)我們的流程產(chǎn)生設(shè)防。故此，在談判過(guò)程中要客戶明白我們的工作程序，減少客人不必要的恐懼和設(shè)防。當(dāng)收了客人的誠(chéng)意金后，應(yīng)與客人保持聯(lián)系。

　　營(yíng)：[陳先生，我會(huì)對(duì)你的出售條件進(jìn)行書面上的確認(rèn)以便客人了解你的意向，當(dāng)條件達(dá)成共識(shí)后，我們便會(huì)邀請(qǐng)雙方前來(lái)簽署三方合約，然后由我們辦理相關(guān)的交易手續(xù)。]

　　客：[哦!我明白了，現(xiàn)在我落實(shí)我的條件是吧]

　　談判的技巧—如何說(shuō)服客人

　　6、利益匯總法

　　利益匯總法是在營(yíng)銷當(dāng)中最常用的方法。是把先前向客戶介紹的各項(xiàng)利益，特別是獲得客戶認(rèn)同的那部分，一起匯總，扼要地再提醒客戶，在加重客戶對(duì)利益的感受。同時(shí)向客戶要求明確成交的意向。

　　營(yíng)：[吳生，這個(gè)單位景致好，房間的布局合理，地處濱江東豪宅氏，你之前也說(shuō)這邊樓價(jià)是最貴的，現(xiàn)在難得業(yè)主愿意蝕讓，每平方比市價(jià)低了￥1500元，是個(gè)很得的機(jī)會(huì)，不如到我們公司看看我們?yōu)槟阕龅耐顿Y方案，以作詳細(xì)的預(yù)算!]

　　誡途說(shuō)服客人是，不要運(yùn)用過(guò)多的專業(yè)述語(yǔ)，這樣拉遠(yuǎn)你與客人的距離。

　　重復(fù)客人對(duì)你所詳過(guò)后詳，加強(qiáng)肯定，突出成交的利益。

　　利益展示要具體化，將具體的數(shù)字展示給客人。

　　不要直接向客人提出成交的要求，這會(huì)讓客人猶豫，要幫客人圓場(chǎng)。

　　7、訊息對(duì)比

　　(1)一手樓與二手樓對(duì)比

　　(2)二手樓與二手樓對(duì)比(如大單位一般單價(jià)較低，小單位一般總價(jià)較吸引)

　　(3)行情對(duì)比(如東山區(qū)樓盤一般比較唐樓要貴一賠有多、租賃回報(bào)率等)

　　(4)規(guī)劃走勢(shì)，新樓盤對(duì)周邊樓盤的輻射。

　　對(duì)客人來(lái)說(shuō)，最具說(shuō)服力的并非你本人，而是你所掌握的資訊。

　　[陳先生，現(xiàn)時(shí)樓價(jià)暴漲時(shí)期，很多客人都持觀望態(tài)度，不太愿意睇樓，如果你愿意將樓價(jià)適當(dāng)高低，可吸引多些客人睇樓，我們才有機(jī)會(huì)為你服務(wù)!]

　　[劉先生，客人都會(huì)貨比三家，前三天我的同事以25萬(wàn)購(gòu)買了你所在花園的一個(gè)中層單位，帶有標(biāo)準(zhǔn)的裝修，你應(yīng)該將價(jià)格高速一下，盡量接近市場(chǎng)價(jià)。]

　　[李太，這個(gè)花園在其他行家登報(bào)售價(jià)都要30萬(wàn)，推薦給你的已經(jīng)是筍盤了，如果你不去看看，便錯(cuò)過(guò)了一個(gè)大好機(jī)會(huì)。]

　　客：[但現(xiàn)在廣告登那邊一手也也只賣￥4000元/㎡，各二手也差不多……]

　　營(yíng)：[你說(shuō)XX花園二期，我昨天帶客人去看過(guò)，￥4000元僅此一個(gè)4樓的單位，是向路面的毛坯房，如座向和戶型較好的均價(jià)要￥4800元/㎡。]

　　8、自我認(rèn)同

　　試想想，當(dāng)你發(fā)現(xiàn)某產(chǎn)品的存在的缺點(diǎn)，你是否仍然樂(lè)于推介給他人呢?每位消費(fèi)者的價(jià)值觀和消費(fèi)觀都有所不同，作為專業(yè)的中介，應(yīng)持著客觀的態(tài)度去對(duì)待任何物業(yè)的缺點(diǎn)，并以專業(yè)的態(tài)度向你的客人作出推介。

　　9、化賴為零

　　[陳先，既然你這么喜歡這個(gè)單位，不要差那么一點(diǎn)，每月月供才多一百幾十塊，就可以住一套好單位了。]

　　將不到價(jià)的部分化為月供，讓客人的價(jià)格差距軟化。

　　10、利益對(duì)比法

　　營(yíng)：[業(yè)主已經(jīng)虧很多，賺少￥1000元可能無(wú)所謂，再虧多￥1000元會(huì)很慘的。]

　　營(yíng)：[業(yè)主初初是放價(jià)￥40萬(wàn)元的，是經(jīng)過(guò)半個(gè)月的不斷游說(shuō)才愿意以￥35萬(wàn)元出售，我們已經(jīng)為你壓了￥5萬(wàn)元了，陳先，我們一直在為你爭(zhēng)取。]

　　營(yíng)：[李太，隨著樓齡增長(zhǎng)，房屋會(huì)產(chǎn)生折舊，現(xiàn)時(shí)的小區(qū)建設(shè)越加完善，交通網(wǎng)絡(luò)越加理想，舊的樓宇會(huì)加快快貶值的。]

　　營(yíng)：[現(xiàn)時(shí)供款是先付息再付本，陳生，你現(xiàn)時(shí)供了兩年，正處于付息階段，如早兩個(gè)月出售所省的利息都可以抵樓價(jià)啦!資金回籠后你可以利用其再投資，收益何止這一兩萬(wàn)呀!]

　　11、煸情法

　　營(yíng)：[陳生，你都勞碌了這么久，是時(shí)候住這個(gè)好的單位享受下啦，你不為你著想，也為你家人著想下，你想想，樓下的小區(qū)又有游樂(lè)場(chǎng)，你的兒子在下面玩多開(kāi)心呀!]

　　12、建議危機(jī)

　　營(yíng)：[陳生，我剛和業(yè)主談過(guò)了，但對(duì)我好像很冷談，字里行間說(shuō)過(guò)有其他中介給了個(gè)好價(jià)，所以對(duì)我的還沒(méi)什么反應(yīng)。]

　　營(yíng)：[客人過(guò)后后悔!]

　　13、善于部署(針對(duì)有差額的情況)

　　要懂得多跑幾個(gè)來(lái)回，讓客人感覺(jué)到你在不斷為他爭(zhēng)取利益。不要期望你的一個(gè)電話，可使你的客人有較大的讓步。在談判中做好部署，都會(huì)使談判在你的掌握之內(nèi)，最終水到渠成。

　　客：[這個(gè)單位我比較滿意，但要33萬(wàn)才考慮，傭金我只給2%。]業(yè)主底價(jià)32萬(wàn)，1%的傭金

　　營(yíng)：[陳先生，(客)，這樣吧，你先落實(shí)購(gòu)買的條件。我盡量幫你爭(zhēng)取你要的價(jià)錢]

　　營(yíng)：[李阿姨(業(yè)主)，如果我們幫你爭(zhēng)取多5000元樓價(jià)，你可否考慮給足2%的傭金呢?

　　營(yíng)：[陳先生，我們公司規(guī)定買方成功交易是要給3%的傭金的，現(xiàn)在你只給2%，我很難向公司交待，這樣吧，不如你確認(rèn)一下，如果我能幫你爭(zhēng)取到32.5萬(wàn)，你愿意給3%，那就說(shuō)明是你愿意給的，只是看我們有沒(méi)有能力要，好嗎?]