房產(chǎn)銷售員失敗的原因是什么
房產(chǎn)銷售員失敗的原因是什么
隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,如今,無論是家門口,還是隨便某個繁華街道,一眼望去,最多的居然是大大小小的房產(chǎn)中介公司。如果去一個剛開建的樓盤周圍逛逛,你會發(fā)現(xiàn)這里甚至聚集著十幾家甚至是幾十家的房產(chǎn)中介公司,真的是房產(chǎn)公司比米鋪還多。但是成功的房產(chǎn)銷售卻不多。那么房產(chǎn)銷售員失敗的原因是什么呢?下面,就隨學(xué)習(xí)啦小編一起去看看吧,希望您能滿意,謝謝。
房產(chǎn)銷售員失敗的三個原因:
房產(chǎn)銷售員失敗的原因一、不懂顧客要什么
中介公司的銷售人員在第一時間看到顧客進(jìn)店時,大多會先投出非常積極熱情的目光,其熱情到幾乎讓人有點(diǎn)不自在,因?yàn)榭粗愕模ǔ2恢皇且浑p眼睛,這倒有點(diǎn)像是幾只野狼看到了一只羊的感覺。大多中介公司的銷售人員在接待租客時,一般經(jīng)過如下幾個問題盤問式的溝通后,都是急于快速成交,結(jié)果是累己又誤人。
第一個問題:“您是想買房還是租房?”中介銷售人員每次在詢問此問題時,都是先將買房放在前面,那是因?yàn)橘I房子的業(yè)務(wù)是他們的愿望,畢竟那是盈利的大頭。在走訪時,明顯感覺到他們同時在受理買房與租房的咨詢時,買房的顧客是“父母”,租房的顧客是“兄弟”,父母肯定擺在第一位,所受到的禮遇截然是有所不同的。中介平時一般接待客流多,先抓重點(diǎn)或是重視大客戶這也是明智的做法,但是通常以不同的眼光或是態(tài)度去對待,這是不能被接受的,畢竟顧客沒有分貴賤,最起碼在態(tài)度上要體現(xiàn)出平等的服務(wù)價值。
第二個問題:“您想租多大的?”一般都是以單房、一房一、二房一等用幾室?guī)讖d來定的較多。很少會順勢主動提出如多少人居住,與居住人的關(guān)系,職業(yè)性質(zhì)、有什么其它的特殊要求等,要知道這些才是更顯中介的專業(yè)服務(wù)和對租客的關(guān)心。
第三個問題“您想租多少錢?”了解租客的接受房租的經(jīng)濟(jì)能力,當(dāng)中介銷售員知道顧客的承受價格后,基本是按顧客的價格定位去找房子。中介銷售人員要知道,以租客的價格需求去找房子沒有錯,但大多顧客在提供價格的需求時,通常是降低了價格值,畢竟以低價找好房子的心理才是顧客想要的。所以更重要的前提是要先了解顧客對住房環(huán)境的需求后,再提供房子的價值給顧客,猶如向在介紹產(chǎn)品時一定要先提供價值后價格,顧客自然就不會覺得沒有價值了。這也不會造成因顧客的價格防患心理,從而沒有先迎合顧客的真正內(nèi)在需求,而導(dǎo)致讓顧客流失!
房產(chǎn)銷售員失敗的原因二、做業(yè)主的皮條“小三”
在筆者看來很多樓盤從樓齡、地理、配套、硬件設(shè)施等綜合評估后,得出部分出租的房屋存在沒有性價比的現(xiàn)象,對于沒有性價比的房屋在筆者的堅(jiān)持作用下,中介銷售人員最終也是承認(rèn)了這一事實(shí)。他們通常是寧愿委屈膝下的兩條腿,也從未有策略性地說服業(yè)主房屋租價高且沒有性價比的事實(shí)。當(dāng)筆者問到為何不說服業(yè)主將價格降到相對合理的價格時,得來的卻是中介銷售員一臉的無奈之說:“業(yè)主要租這個價格,我們說了也沒用,我們不租別家也照樣在放租,沒辦法了。”針對這個問題下面是筆者在提問,中介銷售員在回答。
問:“那你想不想把它租出去?”
答:“當(dāng)然想了。”
問:“哪這個價格你有把握嗎?”
答:“沒有”。
問:“為什么?”
答:“價格算是有些高了。”
問:“你向業(yè)主爭取過嗎?”
答:“肯定爭取過,現(xiàn)在業(yè)主都比較牛,不答應(yīng)降價。”
問:“是怎么爭取的?”
答:“就是跟業(yè)主說下這個價格較高,一般租客接受不了。”
問:“沒有再做其它的說服了嗎?”
答:“沒有。”
通過上面的問答情況看到房產(chǎn)中介公司的銷售人員角色就是“小三型”的皮條客,在業(yè)主面前,毫無話語權(quán),當(dāng)然其說服業(yè)主降價的能力也較差。決定成交的關(guān)鍵離不開高性價比的價格,在沒有很好的客觀評估及合理定價的控制,也難以有好的銷售結(jié)果。在租房熱潮的階段面前,即便是沒有性價比的房屋,但找“對”了人也能租出去,不過在此過程中往往還是浪費(fèi)了大量的人力、時間和精力。
房產(chǎn)銷售員失敗的原因三、不會說產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)
對于租憑業(yè)務(wù)來說,中介銷售員的產(chǎn)品當(dāng)然是業(yè)主的房屋。相對高性價比的出租房屋固然是成交的關(guān)鍵,但如何讓房屋(產(chǎn)品)的價值體現(xiàn)出來,這將成為讓顧客接受價格的關(guān)鍵!這也是筆者常說的,讓顧客接受產(chǎn)品價格前,請先提供產(chǎn)品價值給顧客!通過與大多中介銷售員的溝通,了解到他們對提供房屋價值的能力相比較弱,基本都是自賣自夸的同質(zhì)化介紹,在筆者看來猶如廢話!如這房屋還不錯、廳很大了、很干凈了、有這個了、還有哪個之類的,即使一些很好的房屋也沒有講出它的優(yōu)點(diǎn),更重要的是沒有迎合顧客需求點(diǎn)去放大房屋的價值!如筆者在租房時,再三提起光線一定要好一點(diǎn)的,中介銷售員就沒有抓住這個需求點(diǎn)去營銷筆者。一般對光線有要求的,首先是對空氣質(zhì)量有一定要求,其次是舒適和風(fēng)水,如果中介銷售員能牢牢抓住筆者的需求,加以對光線好的房屋包裝一下去迎合筆者的胃口,筆者即使是跟著中介員上到六樓看房也是其樂無窮。
房產(chǎn)銷售的成交技巧:
一、直接要求法
銷售人員得到客戶的購買信號后,直接提出交易。使用直接要求法時要盡可能地避免操之過急,關(guān)鍵是要得到客戶明確的購買信號。例如“王先生,既然你沒有其他意見,那我們現(xiàn)在就簽單吧。”當(dāng)你提出成交的要求后,就要保持緘默,靜待客戶的反應(yīng),切忌再說任何一句話,因?yàn)槟愕囊痪湓捄芸赡軙⒖桃_客戶的注意力a使成交功虧一簣。
二、二選一法
銷售人員為客戶提供兩種解決問題的方案,無論客戶選擇哪一種,都是我們想要達(dá)成的一種結(jié)果。運(yùn)用這種方法,應(yīng)使客戶避開“要還是不要”的問題,而是讓客戶回答“要A還是要B”的問題。例如:“您是喜歡白色的還是紅色的?”“您是今天簽單還是明天再簽?”“您是刷卡還是用現(xiàn)金?”注意,在引導(dǎo)客戶成交時,不要提出兩個以上的選擇,因?yàn)檫x擇太多反而令客戶無所適從。
三、總結(jié)利益成交法
把客戶與自己達(dá)成交易所帶來的所有的實(shí)際利益都展示在客戶面前,把客戶關(guān)心的事項(xiàng)排序,然后把產(chǎn)品的特點(diǎn)與客戶的關(guān)心點(diǎn)密切地結(jié)合起來,總結(jié)客戶所有最關(guān)心的利益,促使客戶最終達(dá)成協(xié)議。
四、預(yù)先框視法
在客戶提出要求之前,銷售人員就為客戶確定好結(jié)果,同時對客戶進(jìn)行認(rèn)同和贊賞,使客戶按自己的說法去做,如:“我們這套課程是給那些下定決心、想要突破自己、提升自己銷售業(yè)績的人使用的。我相信,您肯定不是那種不喜歡學(xué)習(xí)、不求上進(jìn)的人。”
五、激將法
激將法是利用客戶的好勝心、自尊心而敦促他們購買產(chǎn)品。有對頗有名望的香港夫婦去大商場選購首飾,他們對一只9萬美元的翡翠戒指很感興趣,只因?yàn)閮r格昂貴而猶豫不決。這時,在一旁察言觀色的銷售員走了過來,她向兩位客人介紹說,東南亞某國總統(tǒng)夫人來店時也曾看過這只戒指,而且非常喜歡,愛不釋手,但由于價格太高沒有買走。經(jīng)銷售員當(dāng)眾一激,這對香港夫婦立即買下了這只翡翠戒指,因?yàn)樗麄円@示自己比總統(tǒng)夫人更有實(shí)力。
銷售員在激將對方時,要顯得平靜、自然,以免對方看出你在“激”他。
六、從眾成交法
客戶在購買產(chǎn)品時,都不愿意冒險嘗試。凡是沒經(jīng)別人試用過的新產(chǎn)品,客戶一般都持有懷疑態(tài)度,不敢輕易選用。對于大家認(rèn)可的產(chǎn)品,他們?nèi)菀仔湃魏拖矚g。
一個客戶看中了一臺微波爐,卻沒有想好買不買。銷售人員說:“你真有眼光,這是目前最為熱銷的微波爐,平均每天要銷五十多臺,旺季還要預(yù)訂才能買到現(xiàn)貨。”客戶看了看微波爐,還在猶豫。銷售員說:“我們商場里的員工也都在用這種微波爐,都說方便實(shí)惠。”客戶就很容易作出購買的決定了。