餐飲店鋪選址技巧
餐飲店鋪選址技巧
在餐廳連鎖店選址的過程中,必須對(duì)所選定的潛在地址的相關(guān)因素進(jìn)行詳細(xì)的分析。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開餐飲店鋪選址技巧，希望能幫到你。
餐飲店鋪選址技巧
第一，商業(yè)集中區(qū)域
必須靠近大中型商場(chǎng)或其附近的十字路口，變通方便.進(jìn)出便利，人流量大
其體位置應(yīng)面臨大街門前有停車位
餐飲店門頭和大型廣告牌亮化條件好可視程度高
主要目標(biāo)市場(chǎng)客源量(其計(jì)算方法為所在區(qū)域日均人流量×人流就餐比倒×擬建餐飲店市場(chǎng)份額)要大于餐飲店保本餐位利用率的日均人次
餐飲店店面周圍同等規(guī)格的餐飲店數(shù)量不應(yīng)超過三家，餐飲店消費(fèi)環(huán)境、產(chǎn)品風(fēng)味和經(jīng)營(yíng)風(fēng)格要與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手明顯區(qū)別開來
第二，大中型辦公區(qū)域
大型辦公區(qū)域包括高中檔寫字樓、辦公樓，金融大廈、商貿(mào)大樓、大學(xué)、科研機(jī)構(gòu)比較集中的區(qū)域。若在這些地方選址，具體操作時(shí)要把握四個(gè)注意事項(xiàng)：
要靠近l～2個(gè)大樓或直接在大樓一層，以保證客流量。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查可爭(zhēng)取的客源量(其計(jì)算方法為：點(diǎn)位常住辦公人口×日外出就餐人數(shù)比例×擬建餐飲店市場(chǎng)份額)要大干餐飲店保本餐位利用率的日均人次
必須交通便利。主要目標(biāo)市場(chǎng)顧客的步行距商應(yīng)在15～20分鐘或3-4個(gè)街區(qū)，門前最好有停車位
餐飲店店面周圍有其他高中檔餐飲店的，其數(shù)量不宜超過3個(gè)。餐飲店裝修主題和環(huán)境、經(jīng)營(yíng)風(fēng)味必須與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有明顯區(qū)別。否則不宜在此選址
所選地點(diǎn)的可視程度高，門面開間寬度不應(yīng)少于80米，能安裝大型廣告牌，1ooo米范圍內(nèi)能看得請(qǐng)楚
第三，商品房居民區(qū)
能夠購(gòu)買商品房的居民大多是中等收人以上的家庭，包括高中檔商品房居民小區(qū)、別墅區(qū)、公寓樓等。中檔舒適型和高檔豪華型餐飲店都可在此選址。中檔餐飲店如在這些地方選址，重點(diǎn)要把握三個(gè)細(xì)節(jié)：
要把握小區(qū)人口總量和市場(chǎng)分割。在商品房居民小區(qū)的外出就餐顧客總量中，高檔餐飲店的客源一般占15%～20%左右，中擋餐飲店一般占50%左右，大眾低檔餐飲店一般占30%左右。私人付款消費(fèi)，多數(shù)人還是比較節(jié)省的。因此，中檔餐飲店若在此選址，其目標(biāo)市場(chǎng)客源量(其計(jì)算方法為：小區(qū)人口總數(shù) x 月外出用餐人口比例 x 50% ÷ 30 x 擬建餐飲店市場(chǎng)份額)要大干餐飲店保本餐位利用率的人均日次。
具體位置應(yīng)選在小區(qū)進(jìn)出口、公寓樓一層或附近500米左右的臨街十字路口.進(jìn)出方便，步行20分鐘以內(nèi)即可到達(dá)
要避免市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過于激烈。一個(gè)小區(qū)的總?cè)丝谑怯邢薜?，如果同等餐飲店的?shù)量過多.就不宜在此選址，以防過度競(jìng)爭(zhēng).造成兩敗俱傷。
餐飲店鋪選址的環(huán)保問題
新規(guī)1 選址不對(duì)中止發(fā)照
今年，凡是申請(qǐng)新開飲食行業(yè)，工商部門受理后會(huì)及時(shí)告知環(huán)保部門，由環(huán)保部門先對(duì)申請(qǐng)者的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地進(jìn)行評(píng)估，如果環(huán)保部門認(rèn)為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地不適合開辦飲食行業(yè)，或者認(rèn)為申請(qǐng)者的排煙降噪等環(huán)保措施不達(dá)標(biāo)，工商部門將中止發(fā)照，改變過去先照后證的做法，大大減少了不合格餐飲行業(yè)產(chǎn)生的油煙噪音危害。僅今年前2個(gè)月，工商部門就函告環(huán)保部門新建餐飲項(xiàng)目664戶，收到環(huán)保部門答復(fù)633戶，同意選址的有493戶，不同意選址的有146戶。
新規(guī)2 “污染”餐廳暫緩轉(zhuǎn)手
記者了解到，對(duì)于取得了營(yíng)業(yè)執(zhí)照、但在經(jīng)營(yíng)過程中沒有達(dá)到環(huán)保要求，受市民投訴較多的飲食店檔，工商、環(huán)保部門在監(jiān)管過程中也實(shí)行聯(lián)動(dòng)。
今年前兩個(gè)月，環(huán)保部門向工商部門函告了68家環(huán)保有問題的餐飲業(yè)戶，工商部門在業(yè)務(wù)系統(tǒng)中及時(shí)對(duì)其進(jìn)行鎖定，暫緩他們辦理變更登記手續(xù)，防止其轉(zhuǎn)手經(jīng)營(yíng)。對(duì)前2個(gè)月內(nèi)已辦理變更登記的152戶餐飲業(yè)戶，工商部門則及時(shí)函告環(huán)保部門，以便環(huán)保部門加強(qiáng)日常監(jiān)管。對(duì)于無照經(jīng)營(yíng)的餐飲業(yè)戶則依法進(jìn)行取締。前兩個(gè)月，工商部門共查處取締無證照餐飲業(yè)戶222戶。
餐飲店鋪選址的注意事項(xiàng)
規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)
面對(duì)市場(chǎng)上推出的各種商鋪，投資者首先需要有一定的法律與政策意識(shí)。我接觸的投資餐飲店鋪的人群當(dāng)中，不少人由于忽視餐飲業(yè)相關(guān)政策而栽了跟頭。例如，我知道的一位姓李的先生，兩年前，他購(gòu)買了北京CBD區(qū)域一個(gè)很有名氣的樓盤底商打算長(zhǎng)期用于餐飲店鋪出租。雖然李先生購(gòu)買的商鋪所在樓盤是住宅立項(xiàng)，原本是限制餐飲行業(yè)在此營(yíng)業(yè)的。但因該底商全部處于整棟住宅樓正投影以外，所以據(jù)當(dāng)時(shí)政策，還是可以經(jīng)環(huán)保部門審批后，到工商機(jī)關(guān)領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的。
購(gòu)買后不久，李先生便和某餐飲公司簽了兩年的租賃合同。然而，去年6月份上海市工商局第“14號(hào)文”對(duì)住宅商用下達(dá)了禁令，禁止在以住宅立項(xiàng)的樓盤內(nèi)進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。隨后，北京市環(huán)保局經(jīng)過綜合考慮，頒布了一條新的政策法規(guī)，規(guī)定凡是所有住宅立項(xiàng)的樓宇底商均不得開設(shè)餐廳，而無論該底商是否位于住宅部分正投影以外。
這兩項(xiàng)政策的實(shí)施，讓李先生感受到商鋪出租的壓力，他購(gòu)買的商鋪很可能要面臨租金水平下滑的局面。因?yàn)樵摬惋嫻疽呀?jīng)表示不會(huì)續(xù)租。李先生和它的租約在今年4月份就到期了。而餐飲公司不愿續(xù)租主要是因?yàn)槔钕壬?gòu)買的商鋪是住宅立項(xiàng)，已經(jīng)被明令禁止不得開設(shè)餐廳。況且在“住宅禁商令”的影響下，餐飲公司已經(jīng)不可能從北京市工商局拿到營(yíng)業(yè)執(zhí)照了。
通過李先生選擇購(gòu)買商鋪的例子，我們發(fā)現(xiàn)，對(duì)于致力于投資餐飲店鋪的“房東”在選擇購(gòu)買商鋪時(shí)，了解相關(guān)的政策變化至關(guān)重要。
硬件要“過硬”
或許人們會(huì)發(fā)現(xiàn)這樣的現(xiàn)象：很多居民樓下面的餐廳將煙和氣沒有經(jīng)過任何處理便直接向空氣中排放，使得餐廳周圍油煙味濃厚，嚴(yán)重影響了樓上居民的生活。實(shí)際上這種類型的商鋪根本不具備開設(shè)餐飲的條件，隨時(shí)都面臨被查封的危險(xiǎn)。
除了排煙管道的特殊設(shè)計(jì)，是否具備燃?xì)?、電力供?yīng)的具體指標(biāo)、上下水的位置如何設(shè)計(jì)等方面也是投資餐飲商鋪必須考慮的因素。
再給大家講一個(gè)真實(shí)的例子。我有一個(gè)姓王的朋友，當(dāng)初他看中位于街南側(cè)某辦公區(qū)內(nèi)一處面對(duì)即將開業(yè)的世界**酒店的底商，看完后便很快買了下來，并租給了某餐飲公司。但后來發(fā)現(xiàn)，該商鋪并非如開發(fā)商當(dāng)初承諾的那樣完美，在許多硬件上嚴(yán)重不合格，如排煙管道與燃?xì)夤艿啦粯?biāo)準(zhǔn)，電力供應(yīng)只有50千伏安，遠(yuǎn)低于餐飲業(yè)要求的230千伏安的標(biāo)準(zhǔn)等。前后交涉了半年多，最終協(xié)商解除了合約。我這位朋友不僅沒賺到錢，還賠了不少。餐飲公司也在這件事上浪費(fèi)了很多時(shí)間和精力。
這個(gè)例子告訴我們什么呢?無論投資什么物業(yè)，投資者應(yīng)該以“求證”的心態(tài)，去充分了解項(xiàng)目的全部信息，包括項(xiàng)目立項(xiàng)及整體樓宇和房屋的結(jié)構(gòu)等。
餐飲類店鋪的投資者更要弄明白整個(gè)樓盤及所購(gòu)買房屋的具體工程技術(shù)指標(biāo)，尤其是對(duì)開設(shè)餐飲行業(yè)所必需的指標(biāo)作全面的掌握和了解，其中涉及到商鋪排煙、排氣管道的走向和管徑是否達(dá)到經(jīng)營(yíng)餐飲的標(biāo)準(zhǔn)。
如果不具備上述條件，投資者則需弄清是否可以改造成餐飲商鋪的開業(yè)條件，包括如何改造，誰來改造，改造周期及費(fèi)用等問題。千萬不可輕信開發(fā)商對(duì)于商鋪的模糊性介紹，一定要追問每個(gè)方面的細(xì)節(jié)數(shù)據(jù)。
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