店面選址交通條件
店面選址交通條件
開店要牽涉到開店選址、店面裝修、開店進(jìn)貨、銷售等諸多環(huán)節(jié),并非想象中的加減乘除那么簡單。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開店面選址交通條件，希望能幫到你。
店面選址交通條件
(1)商業(yè)鬧市區(qū)
此地段(例如商業(yè)街 /商業(yè)城/超市)是人們約會、聊天、逛街、休息等云集的場所，自然也是開店最適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)，相對的也是所需投資較大的地段。周末及假日顧客較多，當(dāng)然也就好賺錢。
(2)學(xué)生聚集區(qū)
學(xué)校附近是一個很好的地段，學(xué)生同時也是最注重時尚和個性的人群，學(xué)生花錢的動機(jī)，除了看書、學(xué)習(xí)之外，還有同學(xué)聚會、生日聚會、照相、娛樂等。他們的消費(fèi)的隨機(jī)性較大，看見自己喜愛的價錢又不是太高的東西絕不放過，是大學(xué)附近則無明顯的高峰與清淡時段的區(qū)分，但受寒暑假的影響也相當(dāng)大一些，不過沒關(guān)系，這段時間正好休整一下，做好迎接開學(xué)高峰期的準(zhǔn)備。
(3)旅游景點(diǎn)
用熱轉(zhuǎn)印技術(shù)做的個性化東西是最有紀(jì)念意義的，能將自己在某旅游勝地照片印在杯子上，在別人面前顯示是一種榮耀。而人們在旅游時候也是最舍得花錢的時候，縱使貴一點(diǎn)也無所謂。
(4)車站附近
車站一般人流量較大，一天的營業(yè)時間也相對較大，特別是在火車站，外地的人口也較多，制作一些紀(jì)念品是最好的生意，在假日的時候更是不可多得的好機(jī)會，應(yīng)該早日備貨，避免在生意火暴之時出現(xiàn)缺貨現(xiàn)象。
(5)公司集中地區(qū)
最好是寫字樓的附近較好，顧客以上班族為最主要的對象，他們有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對于個性化的東西也容易接受，但要不斷創(chuàng)造新奇感以吸引他們經(jīng)常光顧。
(6)居民區(qū)
居民區(qū)針對的顧客有家庭主婦和上班族，家庭主婦的消費(fèi)較有理智性，而上班族則早出晚歸，在節(jié)假日的時候也是去外面逛逛，很少光顧附近的店面，另外由于居民區(qū)客戶流動性不大，如果長時間沒有什么新品引進(jìn)就難以維持。所以選擇居民區(qū)做為經(jīng)營點(diǎn)要慎重。
對于場地的選擇，開始時一定會在心中做一番構(gòu)想，到了具體操作時，因?yàn)槟承┫拗?，可能會退而求其次。因此，就算是候補(bǔ)地點(diǎn)，也要親自去考察，另外，在選址時要確認(rèn)消費(fèi)者的流動量，即使隔一個角落、一個拐角，銷售情形可能也大不一相同;還要看看有無競爭對手，并對競爭對作一些具體的分析，看看自己的店面比較他有無明顯的優(yōu)勢……總之選址這一重要環(huán)節(jié)，一定要慎重，不容忽視。
店面選址的關(guān)鍵因素
1、客流規(guī)劃是重要因素
商戶們選址都是有一定要求的，不同的商家選擇商業(yè)地產(chǎn)的位置也不同。商業(yè)選址過程中客流規(guī)劃是選擇店址的最重要因素。商業(yè)中心是消費(fèi)中心，從經(jīng)濟(jì)效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個城市消費(fèi)市場的要求，爭取盡可能多的顧客;從成本效益上講，要爭取最大的聚集效益，要求最大限度地利用城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施，所以城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。
蘇寧電器集團(tuán)副總裁兼華北大區(qū)執(zhí)行總裁范志軍認(rèn)為，并不是社區(qū)大就一定要在那里開店，還要要考慮該社區(qū)的客流量。比如像方莊地區(qū)，這里的社區(qū)足夠大，但是開一家家樂?；蛘唛_一家麥德隆沒有問題，因?yàn)槿丝诙?，對日用品消耗比較大，但是對于電器這樣的耐用消費(fèi)品店就不太合適。因?yàn)樯鐓^(qū)容量是一定的，又是比較成熟的社區(qū)，對電器的需求已經(jīng)飽和，而電器產(chǎn)品更新?lián)Q代的周期又比較長，如果再進(jìn)去開一家電器的店就沒有必要了。并且，別的社區(qū)的人也不會因?yàn)橘I一個彩電或者一個冰箱非得跑到方莊去，同質(zhì)化的產(chǎn)品太多了。這樣，客流上就無法保證，選擇在那里開店是很不明智的。
金飛鴻電訊營銷總經(jīng)理曹立東表示，他們的選址一般會選在商業(yè)比較扎堆的地方，周邊的業(yè)態(tài)比較豐富，這樣客流量就會比較大，實(shí)現(xiàn)客流量的互補(bǔ)，相互帶動。
2、交通狀況要好
實(shí)際上，交通狀況的好壞直接影響到客流量。國外大型商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，只有當(dāng)一個城市進(jìn)入了汽車社會，或者說開始進(jìn)入汽車社會，Shopping Mall才能在一個城市真正的發(fā)展起來，否則只能是城市型的購物中心。
世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司商業(yè)事業(yè)部何小川認(rèn)為，交通狀況對于任何一種物業(yè)形態(tài)都非常重要，商業(yè)在追求最大貨物銷售范圍的原則下，選址應(yīng)使交通費(fèi)用達(dá)到最小。商業(yè)中心交通可達(dá)性最佳的實(shí)質(zhì)是，所有購物出行者到達(dá)中心的出行時間總和最小。
目前，中國大部分城市居住郊區(qū)化還不普遍，家庭轎車普及率也不高，因此大型購物中心普遍選擇在市中心，因?yàn)檫@樣的位置交通便利，可以吸引更多的客流，例如北京的東方廣場位于繁華的商業(yè)中心王府井，由于整個商圈的帶動，從而保證了東方廣場的客流量。
曹立東表示，今年新開的店要選在交通便利的地方，便于停車，這樣會讓更多的人喜歡來此購物，對于銷售會有好處。
3、與城市規(guī)劃相結(jié)合
商業(yè)在選址過程中，還要密切關(guān)注城市發(fā)展的進(jìn)程。商業(yè)設(shè)施的選址要符合城市發(fā)展規(guī)劃的要求，不僅要考慮在規(guī)劃地塊內(nèi)建立足夠數(shù)量的停車位，特別重要的是城市交通系統(tǒng)的支撐。
范志軍說：“我們選址的時候，在外行來看覺得選擇這樣的區(qū)域并不好，但是一年、兩年這個店的銷售卻越來越好，主要原因是緊跟政府規(guī)劃的步伐。”
與政府整體規(guī)劃相符合，是商業(yè)在選址過程中必須考慮的問題。“‘十一五’規(guī)劃中，將整個城市的規(guī)劃和商業(yè)的規(guī)劃為兩軸兩帶多中心，這個時候如果商業(yè)選址還沿襲過去的思路，圍繞三環(huán)選一個店，圍繞二環(huán)選一個店，我覺得最終和政府整體的規(guī)劃發(fā)展是不相稱的，也會形成這種商業(yè)選址的問題。”他說。
比如國際知名連鎖店沃爾瑪?shù)倪x址，他們會沿著高速公路去找，按照到高速公路往哪里延伸，就在高速公路出口的地方建一個店。也許此時這個地區(qū)還沒有開發(fā)，房子、地價都比較便宜，但是過了一兩年以后這個地方馬上就成為商業(yè)繁華的地區(qū)或者是地價迅速上升。因此，商業(yè)選址還是要和政府的規(guī)劃相結(jié)合。
4、定制化是大勢所趨
除了上面的三個因素之外，開發(fā)商提供給商戶的產(chǎn)品也很重要。不同的商業(yè)品種對商業(yè)地產(chǎn)的要求不同，需要符合商家的要求。商戶在選址時也會挑選適合自己的產(chǎn)品。因此，現(xiàn)在不少商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者推出了定制化的服務(wù)，產(chǎn)品定制化成為大勢所趨。
明天第一城地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展中心總監(jiān)陳云峰告訴記者，他們在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中比較注重推行定制化。例如他們將一整塊12000平方米的商業(yè)面積完全給麥德隆定制，結(jié)果收到意想不到的效果，麥德隆來了以后家樂福也來了，家樂福來了沃爾瑪也來了。在過程中形成了一個誰能整買就為誰定制的原則。比如說你要做游泳館，前期土建按照你的要求來完成，就不用你反復(fù)修改，造成不必要的浪費(fèi)了。
范志軍也表示，開發(fā)商很少考慮所開發(fā)的房子是為什么樣的商業(yè)去做的。例如在選址初期，發(fā)現(xiàn)房子的小隔斷、消防都做好了，而實(shí)際上與我們大賣場的需求并不相符，就會造成重復(fù)建設(shè)。隔斷要重新拆掉，消防也要重做，這無形當(dāng)中使得成本又上升了很多。
店面選址的注意事項(xiàng)
1、 場地能否經(jīng)營餐飲，消防/衛(wèi)生/環(huán)保證件能否辦理。
現(xiàn)在的法規(guī)對餐飲的經(jīng)營有限定，新區(qū)沒有餐飲規(guī)劃是不能開的。大于300平米的面積就要注意大樓的消防是否通過。廚房面積和衛(wèi)生條件最好先找當(dāng)?shù)亓私庖幌?。排煙系統(tǒng)是環(huán)保中的重點(diǎn)。
2、 進(jìn)口電線大小，排煙、排水、衛(wèi)生間、空調(diào)位置能否解決。
進(jìn)口線大小將影響廚房設(shè)備和空調(diào)的使用，在裝修時一定要請專業(yè)人員算清楚。排煙風(fēng)機(jī)和凈化器盡量放在樓頂或較遠(yuǎn)處，這樣運(yùn)轉(zhuǎn)時不會影響餐廳用餐。排水的地溝防漏一定不能偷工，如果用幾個月后漏到下一層那就麻煩了?？照{(diào)管道的長度一定要與空調(diào)自身的壓力匹配好，內(nèi)部管線要布好。
3、 廣告牌的位置能否確定。
定店面之前一定要定好可用的廣告牌有多少。
4、 簽合同的房東，是不是合法身份，一定要出示原件房產(chǎn)證和土地證。如果是企業(yè)要有工商執(zhí)照和授權(quán)書。
這點(diǎn)我也怕怕的，有些別有用心的真是防不勝防，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)不明確或物業(yè)轉(zhuǎn)租而引發(fā)的糾紛太多了，同時一些新起的大商場，免租期與物業(yè)轉(zhuǎn)讓或商場沒經(jīng)營起來最后的糾紛也是在簽合同時能做個預(yù)見。
5、 門面、樓道、樓上、樓下及附近的環(huán)境。
樓上是迪吧，樓下是小超市，旁邊是藥店或旁邊的店面一直沒開張或重裝等等均要考慮。
6、 真正的面積是多少，公攤面積是多少，停車場的使用。
看點(diǎn)時物業(yè)總會夸大面積，含公攤多少，停車場是同什么企業(yè)一起用，用餐高峰時還有多少空位，特別是大于是大型酒樓和商業(yè)區(qū)。
7、 簽定合同的年限，政府的近期及長遠(yuǎn)規(guī)劃。
現(xiàn)在的餐飲利均較少，回收較慢，年限的多少和遞增狀況對餐廳的長期經(jīng)營和今后的轉(zhuǎn)讓均有影響。同時單行、禁行，道路改造、拆遷等政府的規(guī)劃不可不考慮啊。
8、 租金的算法，物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、電梯費(fèi)的公攤。
前業(yè)主是否有欠水電費(fèi)，入駐后的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、電梯費(fèi)多少在定之前一定要確認(rèn)清楚。
最后，選點(diǎn)是關(guān)鍵，細(xì)點(diǎn)要看足，租者藏缺點(diǎn)，合同看清楚，千萬別沖動，沖動是魔鬼。
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3.店面選址的重要性