草根選址10大原則
規(guī)律一:跟隨競(jìng)爭(zhēng)者
很復(fù)雜,跟著你的競(jìng)爭(zhēng)者,在其店址左近的一定區(qū)域內(nèi)選址。
1、確定跟隨對(duì)象。進(jìn)入某區(qū)域前,先調(diào)查該區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)者,從中選擇那些在店址方面與你相近且成功的。
跟隨的對(duì)象可以是多家。由于任何一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者的選址都是有限的,不能夠掩蓋一切適宜的商圈。
2、以競(jìng)爭(zhēng)者店址為中心,向周圍分散式選址。分散區(qū)域要控制好,不能有限制地增加(如在同一幢樓里、隔壁或?qū)γ?或擴(kuò)展(如超出了該店所處的商圈),依據(jù)自身狀況詳細(xì)看待。
3、確保一個(gè)準(zhǔn)繩——所選店址必需有足夠的市場(chǎng)容量。
深圳面點(diǎn)王董事長曾說:“在深圳有50家麥當(dāng)勞、45家肯德基,面點(diǎn)王如今是30家,有20多家面點(diǎn)王與洋快餐相鄰或?qū)?。哪里有肯德基、麥?dāng)勞,哪里就有面點(diǎn)王。”
“與洋快餐相鄰相對(duì)開店,并不只僅是為了競(jìng)爭(zhēng)。肯德基、麥當(dāng)勞選址調(diào)查論證迷信細(xì)致,周圍環(huán)境。人口密度、人口結(jié)構(gòu)、路途交通、修樹立備等都(會(huì)做)定量剖析……跟著他們,準(zhǔn)沒錯(cuò)。”
規(guī)律二:跟隨業(yè)態(tài)互補(bǔ)者
有些業(yè)態(tài)在運(yùn)營、效勞內(nèi)容上是互補(bǔ)的,你就可以把店開在它旁邊,為顧客帶來完整的“一條龍”效勞。
比如在體育場(chǎng)內(nèi)及旁邊,前來運(yùn)動(dòng)的人們存在其他需求,你可以提供餐飲,運(yùn)動(dòng)服裝批發(fā)、便利店或咖啡茶飲等。
又如在旅游景點(diǎn)旁邊,你可以開設(shè)餐飲、照相館、照片沖洗店、便利店。手機(jī)充電效勞,紀(jì)念品批發(fā)店等。
規(guī)律三:搭車式選址
假設(shè)你有很強(qiáng)的交際才干或有一定的人脈關(guān)系,可以與和你業(yè)務(wù)有親密聯(lián)絡(luò)的公司結(jié)成戰(zhàn)略協(xié)作同伴關(guān)系,不只選址本錢更小,店址還有保證。
比如,國際某SPA和某知名連鎖酒店協(xié)作,雙方商定該連鎖酒店每家都以較低價(jià)錢出租一定的面積用來開設(shè)SPA。如此,不只方便了酒店的主人,也給SPA帶來了極大的便利,一方面與日俱增地處置了選址效果,另一方面大大降低了本錢。
規(guī)律四:自己掃街
簡(jiǎn)言之,就是你自己親身或派人實(shí)地調(diào)查,現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)可用店址的時(shí)機(jī)。
1、確定重點(diǎn)掃街區(qū)域。在掃街前須制定一個(gè)詳細(xì)、迷信的路途圖,以免重復(fù)或遺漏。
2、預(yù)備好掃街工具。包括紙,筆、照相機(jī)、房屋基本狀況表等記載工具,帶上移動(dòng)電話,外地地圖和自己制定的路途圖。關(guān)于較大區(qū)域的掃街可用機(jī)動(dòng)車。否則,最好用自行車甚至步行。
3、掃街人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。
關(guān)于地下的店址租售信息,一旦發(fā)現(xiàn)要立刻聯(lián)絡(luò)了解基本狀況,并記載在《房屋基本狀況表》,最好能現(xiàn)場(chǎng)看房或商定看房時(shí)間。假設(shè)該址契合基本條件,還要拍攝店內(nèi)外的各種照片,以便其他人也能取得理性看法。
關(guān)于非地下的契合選址規(guī)范的店址信息,則應(yīng)自動(dòng)訊問。訊問時(shí),一定要講禮貌和技巧,最好直接訊問該店一把手;同時(shí),不要太張揚(yáng),以免給出租人帶來不適。
4、每天掃街完畢后,一定要做個(gè)完整的記載并停止總結(jié),尤其要仔細(xì)整理《房屋基本狀況表》,以便未來審核、評(píng)價(jià)店址。假設(shè)有幾批人分頭掃街,則每天還應(yīng)碰頭,相互交流信息。
5、對(duì)一切的備選店址區(qū)分評(píng)價(jià)、談判,直至最終簽約。
由于好的店址通常全有許多競(jìng)爭(zhēng)者在搶,因此你可以同時(shí)看房和談判,保證第一時(shí)間失掉好店址。
規(guī)律五:找職業(yè)中介
房地產(chǎn)中介一般都掌握著豐厚的關(guān)系網(wǎng)和資源,但良莠不齊,要擅長借助其資源,也要慎重區(qū)分,以免受騙。
1、找并確定盡能夠多的主攻商鋪的中介。
2、核實(shí)中介的實(shí)力與資信,確定預(yù)備協(xié)作的幾家。雖然有些從事中介業(yè)務(wù)的團(tuán)體和非正軌組織能夠會(huì)有些共同的信息且價(jià)錢廉價(jià),但相關(guān)權(quán)益一旦受損將得不到保證。正軌公司除了運(yùn)營合法之外,還會(huì)提供許多共同的效勞,比如協(xié)助你存款,提供第三方擔(dān)保、協(xié)助操持租售事宜,甚至協(xié)助你剖析市場(chǎng)與商圈、規(guī)劃裝潢店面等。
3、與選定的中介洽談,告知詳細(xì)的選址要求。假設(shè)選址是秘密停止的,那么你一定要與對(duì)方簽署保密協(xié)議,以免選址信息被泄露。
4、專人擔(dān)任每天與中介溝通,跟蹤其選址信息和進(jìn)度。
5、評(píng)價(jià)并確定中介引薦的店址。
規(guī)律六:發(fā)布廣告
1、確定發(fā)布媒介。一般來講,店址信息的廣告多見于報(bào)紙、互聯(lián)網(wǎng)。張貼海報(bào)等幾種媒介。所選媒介只需能掩蓋你想選址的區(qū)域即可,但要讓你的目的受眾能頻繁。深度地接觸。這意味著你不能只看價(jià)錢,更要關(guān)注性價(jià)比。
2、編制尋租或?qū)な蹚V告文件。文件的方式、格式、措辭和設(shè)計(jì)既要思索到保密性和其他特殊要求,還必需與媒介特質(zhì)相婚配。
3、時(shí)辰堅(jiān)持聯(lián)絡(luò)方式疏通,詳細(xì)記載每個(gè)反應(yīng)信息。在初次接到信息時(shí),不要忙于做出判別,要經(jīng)過詳細(xì)的反應(yīng)調(diào)查后再做出取合。
4、整理廣告反應(yīng)信息,逐一研究、剖析并初步確定能夠的對(duì)象,然后回訪、最終確認(rèn)。
規(guī)律七:應(yīng)用供應(yīng)商資源
門店的供應(yīng)商也能為選址效勞。這些供應(yīng)商包括:設(shè)備、商品供應(yīng)商、人員、信息、資金、技術(shù)、裝修等效勞供應(yīng)商。
他們能夠同時(shí)為多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者提供商品或效勞,掌握同類型店的很多店址,熟習(xí)每個(gè)店址的運(yùn)營狀況,能協(xié)助你做出更準(zhǔn)確的判別。
1、依據(jù)運(yùn)營內(nèi)審,選定能給你帶來最有效選址信息的供應(yīng)商。通常,門店的主營商品、主營設(shè)備或行業(yè)特定供應(yīng)品供應(yīng)商是最佳對(duì)象。比如你要開美容院,那么美容設(shè)備、美容品的供應(yīng)商就是最佳選擇。
一般而言,要選擇規(guī)模大、業(yè)內(nèi)名聲好的供應(yīng)商。你也可以去對(duì)手店內(nèi)實(shí)地訪查,搜集供應(yīng)商信息,選擇供應(yīng)范圍廣、客戶多的供應(yīng)商。
2、選定供應(yīng)商之后,自動(dòng)和供應(yīng)商聯(lián)絡(luò)。假設(shè)你向他進(jìn)貨,通常他會(huì)十分樂意向你提供店址和競(jìng)爭(zhēng)者的信息。當(dāng)然,出于職業(yè)品德,有些供應(yīng)商能夠不會(huì)向你提供相關(guān)信息,甚至?xí)峁┮恍┨摷傩畔?,所以要有所剖析和挑選。