商業(yè)地產的運營模式分析

　　商業(yè)地產廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。下面是商業(yè)地產的運營模式分析。

　　一、商業(yè)地產的概念

　　商業(yè)地產是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產形式。

　　商業(yè)地產是一個具有地產、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產，商業(yè)，投資三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產行業(yè)。

　　商業(yè)地產開發(fā)項目按照商業(yè)形態(tài)進行分類，大體可以分為以下類目：商業(yè)廣場、shoppingmall、商業(yè)街、大型商鋪、購物中心、休閑廣場、步行街、專業(yè)市場、社區(qū)商業(yè)中心等。

　　二、商業(yè)地產運營常用模式

　　1、只售不租，出讓產權。采用這種模式可以很快收回投資，很多開發(fā)商都采取了降低置業(yè)門檻，來化解大賣場面積消化的難題。大部分都用“出售后返租”，并以“高回報租金”、“若干年后回購”為吸引人的口號，營造了許許多多的概念。商鋪以其潛在的升值空間，已經成為部分城市市民繼股票、住宅之后新的投資熱點。產權式商鋪市場近年來成為商鋪市場主流。房地產發(fā)展商作為物業(yè)的開發(fā)單位，通過將其開發(fā)的商場分割成不同面積單位出售獲取開發(fā)利潤，并同時保證小業(yè)主購買商鋪后每年獲取一定的收益率的前提下，要求小業(yè)主(投資者)與發(fā)展商簽定與大型商家租期一致的承包經營合同，從而為發(fā)展商與大型商家簽訂整體租賃合同奠定基礎。這種以大商家整體承租，發(fā)展商長期包租為銷售模式，市場稱之為“產權式商鋪”。至今這種營銷模式被普通運用，并受到投資者的信賴。

　　2、只租不售。好處是產權握在開發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進入資本運作。開發(fā)商通過對招商權的完全控制，來達到控制進場業(yè)態(tài)種類，形成自己經營特色。

　　3、又租又售，部分租，部分賣，出租部分起示范作用;或者以租代售，又租又售;還可不租不售，自己做商業(yè)經營，同時賺到投資開發(fā)利潤和商業(yè)經營利潤;還可與商家聯營，以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經營公司，合作或合伙經營;還有更巧妙的辦法是，以物業(yè)與其他人共同建立商業(yè)經營公司，專門經營其開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，并以租賃的方式從其手中租用他的商業(yè)物業(yè)，同時享有租賃收入、合伙經營收益、物業(yè)增值三部分利益。

　　4、商家與地產商結成戰(zhàn)略聯盟?，F在最吸引人們眼球的是“萬達模式”。大連萬達集團與沃爾瑪、歐倍德等國際著名商業(yè)連鎖企業(yè)建立了緊密的戰(zhàn)略聯盟關系，其所建的商業(yè)項目在開工之前，便已確定大部分面積要租與國際商業(yè)大鱷，故被稱為“訂單地產”。萬達集團得到的利益是通過租金的方式獲得穩(wěn)定的現金流。歐倍德節(jié)省了選址時間和機會成本，避免新店建設方面的巨額原始投入。

　　三、商業(yè)地產運營管理

　　運營管理是商業(yè)房地產運營的核心，是商業(yè)房地產收益和物業(yè)價值提升的源泉?，F代商業(yè)房地產管理運營的精髓就是要把松散的經營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個經營主題和信息平臺上。不能統(tǒng)一運營管理的商業(yè)房地產項目，會逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。

　　統(tǒng)一的運營管理是商業(yè)地產成功的關鍵。運營管理的統(tǒng)一性，就是開發(fā)商和入駐店鋪精誠合作，在同一個主題概念指導下開展整齊劃一的經營管理工作。這一經營管理又可細分為廣告、宣傳、共同促銷、商戶銷售額管理、商戶運營管理、顧客服務、安防管理、消防管理和設施設備維修管理等等。雖然是綜合性的復合商業(yè)設施，但其運營管理可呈現出宛若單個店鋪一樣的統(tǒng)一協調感。

　　統(tǒng)一運營一般包含四個方面的內容：統(tǒng)一招商管理(立足長遠)、統(tǒng)一營銷(廣告宣傳等)、統(tǒng)一服務監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這其中“統(tǒng)一招商管理”又是后面三個統(tǒng)一工作的基礎和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商業(yè)房地產項目商業(yè)運營的管理能否成功。

　　雖然運營管理是一個項目成功與否的關鍵，但在運營管理之前，要確保一個項目完美順利地開發(fā)、進展，則要完全歸功于科學而嚴謹的市場調查、規(guī)劃選址、準確的定位和長期有序良好的招商工作，因此說，它們又是一個成功商業(yè)項目后期順利運營的基礎。

　　四、商業(yè)地產運營中法律風險防范

　　結合商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別可以看出，住宅地產以住戶入住結束，而商業(yè)地產則是由多方運轉的商業(yè)價值鏈組成，它需要開發(fā)商、投資者、經營者以及物業(yè)管理四者結合起來才能取得共贏。商業(yè)房地產運營主要包括“開發(fā)、銷售、招商、經營、管理”幾個環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)每一個都是緊密聯系，在法律意義上將產生不同于普通房產的差異。商業(yè)地產的開發(fā)過程中一般會遇到以下風險：

　　1、宏觀調控的風險

　　宏觀調控是指國家利用行政或經濟手段對某些過熱的市場進行干涉的方法，比較常見的行政手段有交易限制和行業(yè)準入。上海市政府針對商鋪熱發(fā)布了《關于商場和辦公樓分割轉讓問題的通知》，在通知中明令禁止將沒有封閉、永久、固定維護結構的商場與寫字樓擅自分割轉讓，并規(guī)定商鋪的買賣必須在有產權證以后并通過有關主管部門的批準后方可進行。該通知以行政手段對開發(fā)商的經營行為進行了規(guī)范。

　　2、規(guī)劃失誤的風險

　　規(guī)劃是行政對某一地區(qū)產業(yè)、人口、交通等內容的安排或計劃，屬于法規(guī)范疇，具有強制性，如果規(guī)劃失誤，也會造成商鋪貶值。同時，開發(fā)商在商鋪開發(fā)中盡量熟悉相關的行政法規(guī)和規(guī)定，以免從方向上犯了錯誤。一項成功的規(guī)劃更多依賴于市場調查等商業(yè)活動，但從法律角度了解城市發(fā)展的政策傾向也有一定的作用。

　　3、租金差價風險

　　開發(fā)商出售商鋪后，消費者、小業(yè)主們委托開發(fā)商經營此商鋪，而開發(fā)商則整體租賃給大型商家統(tǒng)一經營，租金相對低，必然與商家提供給小業(yè)主客戶的回報率之間將存在差距，就使得開發(fā)商不得不為支持較高的回報去補貼一定的資金;要回避此類風險，開發(fā)商必須按照市場規(guī)律來制定商鋪銷售價格和回報率，不能脫離市場，一味提高售價和回報率。同時由于租金高額的租賃稅，對于普通的購房者而言并不十分清楚，購房者因此認為開發(fā)商存在欺詐引發(fā)糾紛十分普遍，這要求開發(fā)商在銷售前有正確的引導。

　　4、大型商家經營不善帶來的風險

　　若大型商家在長期的承租期內，經營管理不善，無法繼續(xù)經營，無力支付租金給開發(fā)商，將導致開發(fā)商不能支付固定回報率給小業(yè)主的承諾。因此開發(fā)商在考慮出租時，不能只以租金的角度選擇租客，而是應該對租客的行業(yè)、資質、背景及其履約能力進行考量，盡量選擇一些“優(yōu)質”大商家租客，以獲得一個長期的有保證的租約，以保證給業(yè)主一個穩(wěn)定、持續(xù)、健康的回報率。這主要取決與招商這個特殊環(huán)節(jié)，一些開發(fā)商為追求高進駐率，忽略商家經營形態(tài)、企業(yè)信譽等因素，導致商業(yè)布局不合理，或者因商家經營不善而在開業(yè)后退租，其影響較延長招商時間更為嚴重。

　　5、售后“包租”帶來的風險

　　采取“售后包租”的方式涉及兩種法律關系：一是購房人與開發(fā)商之間的買賣關系;二是購房人與第三方的委托租賃關系?，F在，有部分開發(fā)商采取委托經營合同方式，保障投資收益。即小業(yè)主除了和開發(fā)商簽訂購房合同外，開發(fā)商或開發(fā)商提供的管理公司一般還要與購房者簽訂一份委托經營合同。開發(fā)商應特別重視委托經營合同，因為這是保障投資收益的法律文書。

　　6、產權分散帶來的風險

　　開發(fā)商分割商鋪銷售后所帶來的產權分散與商業(yè)統(tǒng)一經營的矛盾一直是困擾商鋪營銷之主要問題。開發(fā)商可以建議小業(yè)主提前成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會來統(tǒng)籌安排商場未來租賃權及經營權，具體運作可通過業(yè)主投資額的大小確定所有業(yè)主的分配權利，業(yè)主委員會可通過自行運作或委托專業(yè)商業(yè)機構代管、代租等形式實現商場的統(tǒng)一經營。這有效避免了返租期滿后發(fā)生糾紛的可能性。

　　7、物業(yè)管理中存在的風險

　　商用物業(yè)(尤其是商鋪)單獨成立業(yè)主委員會的可能性很少、難度較大，且商鋪物業(yè)管理的內容繁雜，涉及諸如水、電、氣、經營形態(tài)等的收取、分攤、使用和管理，一旦管理、服務不善，計容易導致物業(yè)后期經營成本的過大，這恰好是經營者與物業(yè)的開發(fā)、管理者分歧最大、最繁瑣的環(huán)節(jié)之一，許多消費者(投資者)與開發(fā)商的糾紛都集中體現在商鋪的物業(yè)管理上。而且不同的商業(yè)形態(tài)面臨的各種費用標準不統(tǒng)一，使發(fā)生糾紛的概率大為增加。

　　此外，商鋪的公攤面積、相鄰權、環(huán)境變化、供求關系、選址不當、開發(fā)商的項目實施能力不強、業(yè)態(tài)變化、商圈變化等問題都使開發(fā)商在商業(yè)地產運營中面臨重重風險，需要聘請專業(yè)律師來合法規(guī)避和安全防范。