商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式分析

　　商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。下面是商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式分析。

　　一、商業(yè)地產(chǎn)的概念

　　商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫(xiě)字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。

　　商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)，商業(yè)，投資三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。

　　商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按照商業(yè)形態(tài)進(jìn)行分類(lèi)，大體可以分為以下類(lèi)目：商業(yè)廣場(chǎng)、shoppingmall、商業(yè)街、大型商鋪、購(gòu)物中心、休閑廣場(chǎng)、步行街、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)中心等。

　　二、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)常用模式

　　1、只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)。采用這種模式可以很快收回投資，很多開(kāi)發(fā)商都采取了降低置業(yè)門(mén)檻，來(lái)化解大賣(mài)場(chǎng)面積消化的難題。大部分都用“出售后返租”，并以“高回報(bào)租金”、“若干年后回購(gòu)”為吸引人的口號(hào)，營(yíng)造了許許多多的概念。商鋪以其潛在的升值空間，已經(jīng)成為部分城市市民繼股票、住宅之后新的投資熱點(diǎn)。產(chǎn)權(quán)式商鋪市場(chǎng)近年來(lái)成為商鋪市場(chǎng)主流。房地產(chǎn)發(fā)展商作為物業(yè)的開(kāi)發(fā)單位，通過(guò)將其開(kāi)發(fā)的商場(chǎng)分割成不同面積單位出售獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，并同時(shí)保證小業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商鋪后每年獲取一定的收益率的前提下，要求小業(yè)主(投資者)與發(fā)展商簽定與大型商家租期一致的承包經(jīng)營(yíng)合同，從而為發(fā)展商與大型商家簽訂整體租賃合同奠定基礎(chǔ)。這種以大商家整體承租，發(fā)展商長(zhǎng)期包租為銷(xiāo)售模式，市場(chǎng)稱(chēng)之為“產(chǎn)權(quán)式商鋪”。至今這種營(yíng)銷(xiāo)模式被普通運(yùn)用，并受到投資者的信賴(lài)。

　　2、只租不售。好處是產(chǎn)權(quán)握在開(kāi)發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進(jìn)入資本運(yùn)作。開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)招商權(quán)的完全控制，來(lái)達(dá)到控制進(jìn)場(chǎng)業(yè)態(tài)種類(lèi)，形成自己經(jīng)營(yíng)特色。

　　3、又租又售，部分租，部分賣(mài)，出租部分起示范作用;或者以租代售，又租又售;還可不租不售，自己做商業(yè)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)賺到投資開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn);還可與商家聯(lián)營(yíng)，以物業(yè)為股本，成立專(zhuān)業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，合作或合伙經(jīng)營(yíng);還有更巧妙的辦法是，以物業(yè)與其他人共同建立商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)其開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)，并以租賃的方式從其手中租用他的商業(yè)物業(yè)，同時(shí)享有租賃收入、合伙經(jīng)營(yíng)收益、物業(yè)增值三部分利益。

　　4、商家與地產(chǎn)商結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟?，F(xiàn)在最吸引人們眼球的是“萬(wàn)達(dá)模式”。大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與沃爾瑪、歐倍德等國(guó)際著名商業(yè)連鎖企業(yè)建立了緊密的戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，其所建的商業(yè)項(xiàng)目在開(kāi)工之前，便已確定大部分面積要租與國(guó)際商業(yè)大鱷，故被稱(chēng)為“訂單地產(chǎn)”。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)得到的利益是通過(guò)租金的方式獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。歐倍德節(jié)省了選址時(shí)間和機(jī)會(huì)成本，避免新店建設(shè)方面的巨額原始投入。

　　三、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理

　　運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心，是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的源泉?，F(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)上。不能統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵。運(yùn)營(yíng)管理的統(tǒng)一性，就是開(kāi)發(fā)商和入駐店鋪精誠(chéng)合作，在同一個(gè)主題概念指導(dǎo)下開(kāi)展整齊劃一的經(jīng)營(yíng)管理工作。這一經(jīng)營(yíng)管理又可細(xì)分為廣告、宣傳、共同促銷(xiāo)、商戶(hù)銷(xiāo)售額管理、商戶(hù)運(yùn)營(yíng)管理、顧客服務(wù)、安防管理、消防管理和設(shè)施設(shè)備維修管理等等。雖然是綜合性的復(fù)合商業(yè)設(shè)施，但其運(yùn)營(yíng)管理可呈現(xiàn)出宛若單個(gè)店鋪一樣的統(tǒng)一協(xié)調(diào)感。

　　統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)一般包含四個(gè)方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理(立足長(zhǎng)遠(yuǎn))、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)(廣告宣傳等)、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這其中“統(tǒng)一招商管理”又是后面三個(gè)統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)的管理能否成功。

　　雖然運(yùn)營(yíng)管理是一個(gè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵，但在運(yùn)營(yíng)管理之前，要確保一個(gè)項(xiàng)目完美順利地開(kāi)發(fā)、進(jìn)展，則要完全歸功于科學(xué)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)查、規(guī)劃選址、準(zhǔn)確的定位和長(zhǎng)期有序良好的招商工作，因此說(shuō)，它們又是一個(gè)成功商業(yè)項(xiàng)目后期順利運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)。

　　四、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中法律風(fēng)險(xiǎn)防范

　　結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別可以看出，住宅地產(chǎn)以住戶(hù)入住結(jié)束，而商業(yè)地產(chǎn)則是由多方運(yùn)轉(zhuǎn)的商業(yè)價(jià)值鏈組成，它需要開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者以及物業(yè)管理四者結(jié)合起來(lái)才能取得共贏。商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主要包括“開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、招商、經(jīng)營(yíng)、管理”幾個(gè)環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)每一個(gè)都是緊密聯(lián)系，在法律意義上將產(chǎn)生不同于普通房產(chǎn)的差異。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中一般會(huì)遇到以下風(fēng)險(xiǎn)：

　　1、宏觀調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)

　　宏觀調(diào)控是指國(guó)家利用行政或經(jīng)濟(jì)手段對(duì)某些過(guò)熱的市場(chǎng)進(jìn)行干涉的方法，比較常見(jiàn)的行政手段有交易限制和行業(yè)準(zhǔn)入。上海市政府針對(duì)商鋪熱發(fā)布了《關(guān)于商場(chǎng)和辦公樓分割轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的通知》，在通知中明令禁止將沒(méi)有封閉、永久、固定維護(hù)結(jié)構(gòu)的商場(chǎng)與寫(xiě)字樓擅自分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)⒁?guī)定商鋪的買(mǎi)賣(mài)必須在有產(chǎn)權(quán)證以后并通過(guò)有關(guān)主管部門(mén)的批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。該通知以行政手段對(duì)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行了規(guī)范。

　　2、規(guī)劃失誤的風(fēng)險(xiǎn)

　　規(guī)劃是行政對(duì)某一地區(qū)產(chǎn)業(yè)、人口、交通等內(nèi)容的安排或計(jì)劃，屬于法規(guī)范疇，具有強(qiáng)制性，如果規(guī)劃失誤，也會(huì)造成商鋪貶值。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商在商鋪開(kāi)發(fā)中盡量熟悉相關(guān)的行政法規(guī)和規(guī)定，以免從方向上犯了錯(cuò)誤。一項(xiàng)成功的規(guī)劃更多依賴(lài)于市場(chǎng)調(diào)查等商業(yè)活動(dòng)，但從法律角度了解城市發(fā)展的政策傾向也有一定的作用。

　　3、租金差價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

　　開(kāi)發(fā)商出售商鋪后，消費(fèi)者、小業(yè)主們委托開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)此商鋪，而開(kāi)發(fā)商則整體租賃給大型商家統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，租金相對(duì)低，必然與商家提供給小業(yè)主客戶(hù)的回報(bào)率之間將存在差距，就使得開(kāi)發(fā)商不得不為支持較高的回報(bào)去補(bǔ)貼一定的資金;要回避此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商必須按照市場(chǎng)規(guī)律來(lái)制定商鋪銷(xiāo)售價(jià)格和回報(bào)率，不能脫離市場(chǎng)，一味提高售價(jià)和回報(bào)率。同時(shí)由于租金高額的租賃稅，對(duì)于普通的購(gòu)房者而言并不十分清楚，購(gòu)房者因此認(rèn)為開(kāi)發(fā)商存在欺詐引發(fā)糾紛十分普遍，這要求開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售前有正確的引導(dǎo)。

　　4、大型商家經(jīng)營(yíng)不善帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

　　若大型商家在長(zhǎng)期的承租期內(nèi)，經(jīng)營(yíng)管理不善，無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，無(wú)力支付租金給開(kāi)發(fā)商，將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不能支付固定回報(bào)率給小業(yè)主的承諾。因此開(kāi)發(fā)商在考慮出租時(shí)，不能只以租金的角度選擇租客，而是應(yīng)該對(duì)租客的行業(yè)、資質(zhì)、背景及其履約能力進(jìn)行考量，盡量選擇一些“優(yōu)質(zhì)”大商家租客，以獲得一個(gè)長(zhǎng)期的有保證的租約，以保證給業(yè)主一個(gè)穩(wěn)定、持續(xù)、健康的回報(bào)率。這主要取決與招商這個(gè)特殊環(huán)節(jié)，一些開(kāi)發(fā)商為追求高進(jìn)駐率，忽略商家經(jīng)營(yíng)形態(tài)、企業(yè)信譽(yù)等因素，導(dǎo)致商業(yè)布局不合理，或者因商家經(jīng)營(yíng)不善而在開(kāi)業(yè)后退租，其影響較延長(zhǎng)招商時(shí)間更為嚴(yán)重。

　　5、售后“包租”帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

　　采取“售后包租”的方式涉及兩種法律關(guān)系：一是購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系;二是購(gòu)房人與第三方的委托租賃關(guān)系。現(xiàn)在，有部分開(kāi)發(fā)商采取委托經(jīng)營(yíng)合同方式，保障投資收益。即小業(yè)主除了和開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同外，開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)商提供的管理公司一般還要與購(gòu)房者簽訂一份委托經(jīng)營(yíng)合同。開(kāi)發(fā)商應(yīng)特別重視委托經(jīng)營(yíng)合同，因?yàn)檫@是保障投資收益的法律文書(shū)。

　　6、產(chǎn)權(quán)分散帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

　　開(kāi)發(fā)商分割商鋪銷(xiāo)售后所帶來(lái)的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的矛盾一直是困擾商鋪營(yíng)銷(xiāo)之主要問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商可以建議小業(yè)主提前成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)來(lái)統(tǒng)籌安排商場(chǎng)未來(lái)租賃權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)，具體運(yùn)作可通過(guò)業(yè)主投資額的大小確定所有業(yè)主的分配權(quán)利，業(yè)主委員會(huì)可通過(guò)自行運(yùn)作或委托專(zhuān)業(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)代管、代租等形式實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。這有效避免了返租期滿(mǎn)后發(fā)生糾紛的可能性。

　　7、物業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)

　　商用物業(yè)(尤其是商鋪)單獨(dú)成立業(yè)主委員會(huì)的可能性很少、難度較大，且商鋪物業(yè)管理的內(nèi)容繁雜，涉及諸如水、電、氣、經(jīng)營(yíng)形態(tài)等的收取、分?jǐn)偂⑹褂煤凸芾?，一旦管理、服?wù)不善，計(jì)容易導(dǎo)致物業(yè)后期經(jīng)營(yíng)成本的過(guò)大，這恰好是經(jīng)營(yíng)者與物業(yè)的開(kāi)發(fā)、管理者分歧最大、最繁瑣的環(huán)節(jié)之一，許多消費(fèi)者(投資者)與開(kāi)發(fā)商的糾紛都集中體現(xiàn)在商鋪的物業(yè)管理上。而且不同的商業(yè)形態(tài)面臨的各種費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，使發(fā)生糾紛的概率大為增加。

　　此外，商鋪的公攤面積、相鄰權(quán)、環(huán)境變化、供求關(guān)系、選址不當(dāng)、開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目實(shí)施能力不強(qiáng)、業(yè)態(tài)變化、商圈變化等問(wèn)題都使開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中面臨重重風(fēng)險(xiǎn)，需要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師來(lái)合法規(guī)避和安全防范。