酒店式公寓經(jīng)營管理模式及存在的問題(2)
酒店式公寓經(jīng)營管理模式及存在的問題
酒店式公寓的起源發(fā)展
國外發(fā)展
酒店式服務(wù)公寓，最早始于1994年歐洲，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是當(dāng)時旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時休息的物業(yè)，由專門管理公司進(jìn)行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個人的“臨時住宅”。這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。
真正意義上的酒店式服務(wù)公寓的出現(xiàn)至今已有約30年時間。上世紀(jì)中葉，一些發(fā)達(dá)歐美國家的主要城市，尤其是在美國，經(jīng)歷了巨大的社會變革。這些社會變革帶給更多人們以文化和教育的機(jī)會，人的流動性更強(qiáng)，家庭結(jié)構(gòu)趨于松散，城市社會居住者的生活方式也產(chǎn)生了很大的變化，隨之開始對配有家具的公寓產(chǎn)生需求。而當(dāng)星級酒店式管理的概念被引進(jìn)時，更受到那些喜歡“流動”者的廣泛歡迎。社會經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人們生活不再拘泥于一個地區(qū)。商旅生活的興起，造就了“酒店式管理、家居式服務(wù)”的公寓住宅功能日趨完善。國際標(biāo)準(zhǔn)化的酒店式服務(wù)公寓，是結(jié)合酒店的管理模式和設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，采用公寓房型設(shè)計的一種物業(yè)經(jīng)營模式。由于價格低于酒店標(biāo)準(zhǔn)，而服務(wù)水準(zhǔn)又大大高于普通公寓，因而深受中長期出差的高層人士的歡迎。
國內(nèi)發(fā)展
我國的酒店式服務(wù)公寓經(jīng)過十幾年的發(fā)展，在原有基礎(chǔ)上已經(jīng)形成自己的特點(diǎn)，具有“自用”和“投資”兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店相比，在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更加家庭化。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受投資人士以及在我國工作的外籍商務(wù)人士青睞。
酒店式公寓的基本特點(diǎn)
戶型
酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設(shè)計和電器。對于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務(wù)的同時，附屬設(shè)施還增加了銀行、會所、小超市等其他項(xiàng)目。
設(shè)計
酒店式公寓項(xiàng)目本身的設(shè)計也是個性化的，不流于一般形式，因?yàn)榫频晔焦⒌目蛻羧菏侵鐕髽I(yè)高級員工、經(jīng)理、總裁等，它的物業(yè)管理是由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理，這就消除了房東對物業(yè)管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)。
產(chǎn)權(quán)
業(yè)主擁有酒店獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。投資者通過一次性付款或分期或按揭的方式獲取客房的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。目前在市場上還有一種物業(yè)就是公寓式酒店，從服務(wù)內(nèi)容上來看，和酒店式公寓沒有太多差別。本質(zhì)區(qū)別在于，酒店式公寓可將每個客房出售給投資者，投資者擁有產(chǎn)權(quán)，可自住、可出租、可轉(zhuǎn)售，所以它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店，公寓式酒店卻沒有產(chǎn)權(quán)。不過大多數(shù)酒店式公寓，投資者在一定期限內(nèi)只擁有客房的所有權(quán)，而沒有經(jīng)營權(quán)。
管理
酒店式管理。酒店式公寓屬于酒店的一種，同樣提供各種酒店式的服務(wù)，如家居清潔、送餐、洗燙衣物、更換被單、叫醒服務(wù)，以及各種鐘點(diǎn)等服務(wù)，就這方面而言，產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店并無二致。由于酒店式公寓的公共設(shè)施均類似酒店，故可以彰顯居住者的身份和氣派。
功能
兼具居住度假與投資兩種功能。酒店式公寓既可以用來居住度假，也可以用來投資，或兩者兼而有之。不同的購買者，想法有所不同，同一購買者，在不同的時段用途也有所不同。有的購買者純粹是用來自住，有的則是用來投資保值。
酒店式公寓的一般特性
完善的服務(wù)和管理
酒店式服務(wù)公寓借鑒豪華酒店的服務(wù)及管理模式，提供酒店式服務(wù)，主要包括家政服務(wù)、安全服務(wù)、交通服務(wù)等，比酒店更進(jìn)一步的是酒店式服務(wù)公寓由于長租客比較多，更體現(xiàn)出一種家庭式服務(wù)，例如24小時送餐、社區(qū)聚會、幼兒看護(hù)等。酒店式服務(wù)公寓融合了酒店式星級服務(wù)和家庭式溫馨服務(wù)，較普通高檔公寓更完善，服務(wù)內(nèi)容更多，更加人性化。
家庭式的居住布局
酒店式服務(wù)公寓與傳統(tǒng)酒店相比，在硬件上毫不遜色，更重要的是它在一定程度上提供了家庭式的居住布局。與酒店的標(biāo)房不同，酒店式服務(wù)公寓的功能比較齊全，有居家的格局和良好的居住功能，廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，具備較大的空間，以及比較個人的環(huán)境和家居化的家具。再加上提供家居式服務(wù)，使酒店式服務(wù)公寓更增添家的味道。
酒店式公寓的基本分類
一般來說，酒店式公寓可以分為商住、商務(wù)及新生代酒店式公寓三種類型。
商務(wù)酒店式公寓
商務(wù)酒店式公寓與商住酒店式公寓相比，有更好的商務(wù)氛圍。大城市CBD及周邊地帶中大中小型企業(yè)聚集，便利的交通、優(yōu)越的地理位置、齊全的配套設(shè)施，從而形成了濃郁的商務(wù)氛圍。目前在許多大型中心城市中，很多項(xiàng)目定在商務(wù)酒店式公寓上。因?yàn)樯虅?wù)酒店式公寓面對的客戶主要是中小型公司。而中小型公司過去都住在辦公樓里辦公，辦公的租金的水平較高，而如果購買商務(wù)酒店式公寓的話，大約辦公樓七八年的租金足以買下一百多平米的商務(wù)酒店式公寓，這些公司就認(rèn)為買比租更合算。所以目前酒店式公寓一般都以商務(wù)酒店式公寓為主。[12]
商住酒店式公寓
這類物業(yè)基本上具有住的功能，但是由于地處繁華商業(yè)地段，因此具備了既可居住、又可商住的價值，所以稱之為商住的物業(yè)。雖然商住酒店式公寓商務(wù)環(huán)境還不錯，但卻沒有寫字樓、商務(wù)酒店式公寓的那種商務(wù)氣氛。商與住混合在一座樓中，辦公環(huán)就大打折扣。它只在特定區(qū)域內(nèi)存在，其物業(yè)功能模糊，辦公、居住混合，環(huán)境雜亂。辦公的人經(jīng)常能聞到鄰居住戶家里飄出的炒菜味;而住戶則要面對川流不息的陌生面孔。通訊、網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管理、消防、安全、停車等難以讓商、住在這里的客戶滿意。但由于商住酒店式公寓投入少、成本低、資金回收快、風(fēng)險相對較低，以中小戶型為主，房款總價不高，使其在市場上具有一定的競爭力，甚至從中低檔寫字樓中搶了一部分市場，這說明商住酒店式公寓受人青睞是有其獨(dú)特的背景與生存空間的。[13]
新生代酒店式公寓
這是一種集酒店、公寓、寫字樓三類物業(yè)于一體的公寓新品種，即“三合一”的新生代酒店式公寓。新生代酒店式公寓比商住更有氛圍比商務(wù)更便捷，同時，在同樣品質(zhì)的環(huán)境與氛圍中，新生代酒店式公寓在生活與工作上又比商務(wù)酒店式公寓更便捷。在生活上，新生代酒店式公寓有一般商住酒店式公寓所沒有的精裝修，全套的品牌家具、電器，再加上商務(wù)酒店式公寓所沒有的與之相匹配的酒店式高檔、體貼、細(xì)致的服務(wù)項(xiàng)目和全天候商務(wù)服務(wù)，它可以作為老板或高級員工的日常居住場所，為人們贏得了較多的工作與休息時間。
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