我國房地產企業(yè)是怎樣的

　　所謂房地產企業(yè)，是指從事房地產開發(fā)、經營、管理和服務活動，并以營利為目的進行自主經營、獨立核算的經濟組織。下面小編給大家講下我國房地產企業(yè)是怎樣的?

　　從所有權的角度來看，在多種經濟成分并存條件下，我國現階段房地產企業(yè)的性質劃分為全民所有制企業(yè)、集體所有制企業(yè)、私營企業(yè)、股份合作制企業(yè)、股份制、外資企業(yè)等。

　　(1)全民所有制企業(yè)

　　全民所有制企業(yè)是指依法自主經營、自負盈虧、獨立核算的生產和經營單位。企業(yè)的財產屬于全民所有，國家依照所有權和經營權分離的原則授予企業(yè)經營管理權。企業(yè)對國家授予其經營管理的財產承擔民事責任。目前，這種類型的房地產企業(yè)在我國占有相當大的比重。

　　(2)集體所有制企業(yè)

　　集體所有制企業(yè)是資產屬于勞動群眾集體所有、實行共同勞動，在分配方式上以按勞分配為主體的社會主義經濟組織。

　　(3)股份制企業(yè)

　　股份制企業(yè)又稱股份有限公司，它的全部資本分為等額股份，采取發(fā)起設立和募集設立的方式籌集資本金。出資者通過投資取得相應的股份，成為公司股東，按所持股份享有權利并承擔有限責任。它屬于混合所有制性質。

　　(4)股份合作制企業(yè)

　　股份合作制企業(yè)，是指以企業(yè)職工出資為主或者全部由企業(yè)職工出資構成企業(yè)法人財產，是合作勞動、民主管理、按勞分配和按股分紅相結合的企業(yè)法人，其性質是勞動者的勞動聯合和勞動者的資本聯合相結合的集體經濟。

　　(5)私營企業(yè)

　　私營企業(yè)是指企業(yè)資產屬于私人所有，雇工8人以上的營利性經濟組織(1988年6月頒布的《中華人民共和國私營企業(yè)暫行條例》)。私營企業(yè)可以分為獨資企業(yè)、合伙企業(yè)和有限責任公司三種。

　　(6)外資企業(yè)

　　外資企業(yè)包括中外合資經營企業(yè)、中外合作經營企業(yè)和外商獨資企業(yè)(簡稱“三資”企業(yè))。中外合資經營企業(yè)是指我國的公司、企業(yè)或其他經濟組織與外國的公司、企業(yè)或其他經濟組織及個人按照中外合資經營企業(yè)法的規(guī)定，在我國境內共同投資、共同經營，并按投資比例分享利潤、分擔風險及虧損的企業(yè)。中外合作經營企業(yè)是指我國企業(yè)、其他經濟組織與外國企業(yè)、其他經濟組織或個人根據有關法律在我國境內設立的，依照合同聯合經營的企業(yè)。外商獨資企業(yè)是指依照外資企業(yè)法在我國境內設立的，全部資本為外國投資者所投入的企業(yè)。

　　改革開放以來，我國確定以公有制為主體、多種經濟成分共同發(fā)展的方針。房地產經濟同樣出現了公有制實現形式多樣化和多種經濟成分共同發(fā)展的局面。2003年10月黨的十六屆三中全會發(fā)布了《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》，指出：“要適應經濟市場化不斷發(fā)展的趨勢，進一步增強公有制經濟的活力，大力發(fā)展國有資本、集體資本和非公有資本參股的混合所有制經濟，實現投資主體多元化，使股份制成為公有制的主要實現形式。” 按這個精神，房地產行業(yè)作為競爭性行業(yè)，獨資的國有企業(yè)要逐步轉制，大量改制為混合所有制的股份制企業(yè)，同時還要大力發(fā)展民營經濟，使混合所有制成為公有制的主要實現形式。現有國有房地產企業(yè)，要按照建立現代企業(yè)制度的要求，深化改革，實行公司制改造，資產重組，加強科學管理，提高資本運作效率，特別是要提高集中度，發(fā)展具有國際競爭力的大公司和大企業(yè)集團。

　　房地產開發(fā)企業(yè)特征

　　受所經營產品和服務特殊性的影響，同其他行業(yè)的企業(yè)相比較，房地產企業(yè)有以下幾方面特征：

　　1、經營對象的不可移動性

　　不管是房地產開發(fā)企業(yè)、中介服務企業(yè)還是物業(yè)管理企業(yè)，它們的經營對象都是不動產，具有固定性和不可移動性。這種特性使房地產企業(yè)在經營活動中受其影響十分巨大，受周圍環(huán)境的影響較大，經營績效與所處區(qū)位狀況關系密切。因為一般商品屬于動產，具有實體的流動性，可以隨時在地區(qū)之間，甚至是不同國家之間進行流動，因而通常面對的市場競爭范圍比較大，在不受一國對外貿易政策、國家安全等貿易壁壘影響的條件下，競爭范圍是世界性的，企業(yè)要根據國際市場的情況進行決策，國際市場環(huán)境發(fā)生變化會對這類企業(yè)產生直接的影響。而對于房地產企業(yè)來說，不動產不具有實體的流動性，房地產企業(yè)提供的產品不可能移動，相關的房地產服務也附著于固定的房地產上面，因此其面對的市場競爭范圍較小一些，主要是本地市場，當地市場的供求關系及其變化趨勢對房地產企業(yè)的經營績效至關重要。此外，由于房地產產品的價值量大，資產轉移需要經過較長時間，從而使市場競爭關系無法充分展開，受制于此，房地產企業(yè)經營成功的關鍵在于把握當地市場的需求。

　　2、業(yè)務形態(tài)的服務性

　　無論房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介咨詢服務企業(yè)，還是物業(yè)管理企業(yè)，從其業(yè)務活動的性質來看，主要是提供某種服務。

　　在房地產開發(fā)企業(yè)從事經營活動過程中，即征地、拆遷、土地開發(fā)、土地出讓轉讓、房屋開發(fā)、房屋出售、出租、轉租、房地產抵押以及房地產建設過程中必然產生大量談判、協調、籌劃等勞務以及相應的法律事務，這些是房地產開發(fā)企業(yè)經營活動的主要內容。

　　對于房地產中介服務和物業(yè)管理企業(yè)來說，其服務性的特性就更加明顯了。房地產中介企業(yè)就是圍繞房地產產品而進行的一系列咨詢、籌劃、代理和服務活動，溝通與房地產產品相關的各類信息，撮合買賣雙方，節(jié)約交易各方的交易成本，并從節(jié)約的成本中獲取傭金，所以，中介企業(yè)提供的是房地產各類服務。物業(yè)管理企業(yè)實際上就是對房地產物業(yè)及其設施和周邊環(huán)境進行管理并提供各種保安、保潔、維修和保養(yǎng)服務的企業(yè)。這種特性決定了房地產企業(yè)的服務態(tài)度和服務質量至關重要。

　　3、經營活動的資金和人才密集性

　　房地產企業(yè)在經營管理過程中需要大量的資金和人才，房地產開發(fā)企業(yè)的每個經營項目蘊涵的價值量極大，需要大量資金的運籌，是一種資金密集型的企業(yè)。例如，房地產開發(fā)前期的安置補償費用、前期工作中的勘察設計費用、可行性研究費、建筑安裝工程費、財務費用、銷售費用等，通常完全依靠自有資金進行房地產開發(fā)企業(yè)微乎其微，往往要依賴各種金融工具和金融手段。房地產業(yè)與金融業(yè)的密切聯系帶來了兩個方面的后果：

　　一方面房地產企業(yè)需要大量資金為銀行等金融機構提供了一種優(yōu)良的投資渠道;

　　另一方面，二者結合使整體經濟的抗風險能力下降，一旦房地產價格下跌或者房地產企業(yè)經營不善，可能會造成金融體系動蕩，進而危及整個國民經濟的安全。

　　所謂人才密集型是指在房地產開發(fā)、中介咨詢、代理、物業(yè)管理過程中，需要大量的各種各樣的專業(yè)人才，如建筑工程類、經濟分析類、金融類等。房地產開發(fā)企業(yè)在實際經營活動中涉及建筑安裝方面的技術知識，也涉及市場調研、項目管理、各專業(yè)領域協調等知識和技能，往往只有借助各類專業(yè)人員的協同合作才能完成房地產開發(fā)。對于普通房地產需求者而言，消費者或者不從事房地產行業(yè)的公司企業(yè)無法在短時間內掌握與房地產相關的專業(yè)知識，通常在交易過程中要依賴這些專業(yè)人士的協助，這樣就為專業(yè)化的中介服務企業(yè)提供了經營空間。

　　4、經營活動過程的行業(yè)限制性

　　在房地產企業(yè)經營管理活動過程中，行業(yè)特征對其的影響明顯，表現在：

　　一是行業(yè)的市場規(guī)模較大，對企業(yè)發(fā)展起到十分巨大的推動作用。

　　二是行業(yè)的競爭范圍主要是本地市場，是面向區(qū)域的，全國及世界性的競爭主要來源于資金流動。

　　三是目前房地產行業(yè)競爭者的數量較大，但有較大實力的企業(yè)數量則較少，市場競爭強烈，企業(yè)經營過程中面臨的不確定性較強。

　　四是房地產用戶的數量較多，是個領域較為廣闊的市場。房地產用戶主要包括一般的住房消費者及其他需要房地產產品的集團購買者。

　　五是房地產業(yè)進入障礙比較大，一方面，由于進入房地產業(yè)需要較大的啟動資本，所以存在較高的進入壁壘障礙;另一方面，房地產的固定性也決定了退出房地產業(yè)的轉移成本也相當高。

　　六是房地產企業(yè)由于其資金量投入大、風險高，企業(yè)經營得當，其盈利水平也會高一些，這種較高水平的盈利是對其承擔的高風險的補償。這也是吸引其他行業(yè)資金進入房地產業(yè)的主要因素。