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房地產(chǎn)企業(yè)的融資方法

時(shí)間: 曉鏵971 分享

  在我國,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,而且也拉動(dòng)了投資需求和消費(fèi)需求,大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是我國保持國民經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略決策之一。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開房地產(chǎn)企業(yè)的融資方法,希望能幫到你。

  房地產(chǎn)企業(yè)的融資方法

  房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè),其發(fā)展離不開資金的支持。中國人民銀行121號(hào)文件《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的頒布實(shí)施,在為房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象降溫的同時(shí),也使資金密集型房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了“釜底抽薪”的危機(jī)感和焦慮感。國家信貸新政策下,房地產(chǎn)業(yè)如何沖破融資困境,保持穩(wěn)定健康發(fā)展?本文就這一話題談一點(diǎn)粗淺看法。

  一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

  (一)融資規(guī)模持續(xù)增長

  近幾年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,我國房地產(chǎn)業(yè)每年的資金來源總量不斷上漲,2001~2005年短短4年里,全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總量上漲了1.8倍(參見表1-1)。

  (二)銀行信貸是房地產(chǎn)融資的主要渠道

  僅以上表2001年數(shù)據(jù)為例。2001年房地產(chǎn)業(yè)資金來源總計(jì)7696億元,其中:國內(nèi)貸款1692億元,占21.99%;自籌資金2184億元,占28.38%;其他資金來源3671億元,占47.69%??梢姡y行貸款、自籌資金、其他資金總計(jì)占總資金來源的98%左右,呈三足鼎立的態(tài)勢(shì),看起來比較合理。但是經(jīng)過仔細(xì)分析可以發(fā)現(xiàn),自籌資金中只有55%左右為自有資金,30%~40%為企業(yè)從銀行獲得的流動(dòng)資金貸款,其余為各種施工企業(yè)墊款或材料商墊款;其他資金來源中,80%以上為個(gè)人購房者交付的各種定金及預(yù)收款。這樣總計(jì)起來,有60%~70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持(部分企業(yè)甚至達(dá)到70%~80%)。

  (三)股票融資債券融資在房地產(chǎn)金融中所占比例小

  2002年以前國家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資和發(fā)行企業(yè)債券控制得非常嚴(yán)格,截至2005年末我國房地產(chǎn)上市公司只有80家,僅占全部上市公司總量的2%,占全部房地產(chǎn)企業(yè)總量的0.16%。依據(jù)表1-1數(shù)據(jù),我們可以發(fā)現(xiàn),債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比例一直很低,且2002年以來呈現(xiàn)快速下滑的趨勢(shì),平均只占0.001%左右。

  (四)房地產(chǎn)資金信托活躍

  2002年底投向房地產(chǎn)業(yè)的信托財(cái)產(chǎn)共計(jì)24.08億元,占全部信托財(cái)產(chǎn)總額的2.82%,比年初增加12.61億元,增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出臺(tái)121號(hào)文件后,全國許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把目光投向了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。2004年我國房地產(chǎn)信托業(yè)繼續(xù)以較高速度增長,直到2005年9月中國銀監(jiān)會(huì)頒發(fā)212號(hào)文件——《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》(以下簡(jiǎn)稱212號(hào)文),對(duì)信托融資進(jìn)行嚴(yán)格限制,給我國剛剛有所起色的房地產(chǎn)信托業(yè)又上了一道“緊箍咒”。

  二、房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問題

  (一)融資渠道過于單一

  從上面對(duì)表1-1的分析中可以得知,我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源中有60%~70%直接或間接來自銀行,只有少數(shù)企業(yè)的自有資金能達(dá)到目前35%的銀行貸款要求,相當(dāng)部分開發(fā)企業(yè)的自有資金不足10%。這種高負(fù)債的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu),加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),不利于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。

  (二)銀行體系所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與收益不對(duì)稱

  作為自負(fù)盈虧的企業(yè),銀行對(duì)外投資講求的是風(fēng)險(xiǎn)與收益的對(duì)等性。而我國目前銀行業(yè)從房地產(chǎn)業(yè)獲得的僅僅是固定的利息收益,承擔(dān)的卻是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)高負(fù)債的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)所導(dǎo)致的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn),風(fēng)險(xiǎn)和收益處于極度的不對(duì)等狀態(tài),再加上各種違規(guī)貸款的存在,整個(gè)房地產(chǎn)金融面臨巨大風(fēng)險(xiǎn),不利于銀行體系的穩(wěn)定。

  (三)缺乏多層次房地產(chǎn)金融體系

  就房地產(chǎn)體系而言,目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產(chǎn)金融體系,專業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保障機(jī)構(gòu)缺位嚴(yán)重;缺乏規(guī)模化、多元化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系;缺乏獨(dú)立有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系;缺乏房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)等等。

  (四)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制尚不完善

  目前,我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言是滯后的,除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立資金運(yùn)用規(guī)定外,還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架,房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待于制訂。

  (五)房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸亟待突破

  為防范整個(gè)金融體系出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),央行于2003年6月頒布實(shí)施了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中的開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、流動(dòng)資金貸款、施工企業(yè)墊資、自有資金比例等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定,使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金瓶頸,房地產(chǎn)信貸新政下如何融資成為關(guān)系企業(yè)生死存亡的必須盡快解決好的關(guān)鍵問題。

  三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略分析

  (一)發(fā)展多元化直接融資

  銀行貸款融資是典型的間接融資,具有短期性特征,到期還本付息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也較大。因此應(yīng)大力拓展多元化直接融資渠道,除適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產(chǎn)債券市場(chǎng)以外,還可以發(fā)展市場(chǎng)化直接融資,建立多層次的房地產(chǎn)金融體系。

  1.大力培育房地產(chǎn)信托融資方式

  房地產(chǎn)信托是信托金融工具在房地產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用。目前我國房地產(chǎn)信托基本上參照銀行貸款的有關(guān)條款執(zhí)行,很大程度上是銀行貸款的變種,但信托公司在委托貸款方面的監(jiān)控、管理、經(jīng)營能力和經(jīng)驗(yàn)可能不如銀行,因而很難起到有效的風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)管理作用。此外,我國目前真正意義上的信托投資機(jī)構(gòu)并不多,且絕大多數(shù)在房地產(chǎn)信托融資方面并無良好建樹。因此,一方面應(yīng)建立和培養(yǎng)一批真正意義上的房地產(chǎn)信托投資機(jī)構(gòu),另一方面應(yīng)在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信托監(jiān)管的同時(shí),通過完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng),規(guī)范和發(fā)展信托融資方式,使之成為房地產(chǎn)業(yè)融資的一條主要通道。

  2.培育地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng),推動(dòng)住房抵押貸款證券化

  住房抵押貸款證券化,就是將金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券(主要以抵押貸款作為擔(dān)保的債券),并通過二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易,轉(zhuǎn)賣給市場(chǎng)投資者,以達(dá)到融通資金和把抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分散給市場(chǎng)眾多投資者的目的。二級(jí)市場(chǎng)(個(gè)人房貸市場(chǎng))的運(yùn)作不僅使得一級(jí)市場(chǎng)(開發(fā)貸款市場(chǎng))有了穩(wěn)定的資金來源,而且極大地增強(qiáng)了住房抵押貸款的安全性和流動(dòng)性,有效實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo),同時(shí)也為證券市場(chǎng)提供了一種具有較高信譽(yù)的中長期投資工具。在美國,經(jīng)過聯(lián)邦金融中介機(jī)構(gòu)擔(dān)保過的房地產(chǎn)抵押貸款證券化金融產(chǎn)品,具有類似于政府債券的信譽(yù)。而且由于二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品相對(duì)于政府債券具有更高的收益率,受到保險(xiǎn)、養(yǎng)老基金等中長期投資者的歡迎。目前,我國的房貸證券化試點(diǎn)已進(jìn)入方案設(shè)計(jì)階段,各地宜根據(jù)國家相關(guān)政策,結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況,積極推動(dòng)住房抵押貸款證券化進(jìn)程。

  3.建立多層次房地產(chǎn)金融體系

  借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),逐步建立和完善政府干預(yù)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的多層次房地產(chǎn)金融體系,以促進(jìn)我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展,加速銀行資金周轉(zhuǎn),降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。

  4.建立和完善相應(yīng)法律制度配套措施

  規(guī)范各種融資行為并加強(qiáng)監(jiān)督管理,以防止在降低銀行風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)產(chǎn)生新的隱患,引發(fā)新的金融風(fēng)險(xiǎn)。如對(duì)房地產(chǎn)證券化給予明確的法律依據(jù);加快修訂《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》,盡快出臺(tái)《產(chǎn)業(yè)投資基金法》等等。

  (二)進(jìn)一步完善間接融資

  我國是一個(gè)間接融資占絕對(duì)比重的國家,在較長的一段時(shí)間里銀行間接融資仍然是房地產(chǎn)企業(yè)融資的最主要渠道。因此,要進(jìn)一步改進(jìn)和完善銀行間接融資渠道,更好地為房地產(chǎn)企業(yè)提供服務(wù)。

  1.推進(jìn)間接融資形式多樣化

  目前雖然各大銀行在個(gè)人按揭貸款方面創(chuàng)新不斷,但在房地產(chǎn)企業(yè)融資方式上缺乏創(chuàng)新。建議銀行業(yè)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)和現(xiàn)狀,提供一些有特色的信貸服務(wù),如建立一種將中外銀行、擔(dān)保機(jī)構(gòu)有效結(jié)合,為企業(yè)提供貸款的融資方式,具體可采取的模式,如:中資銀行+外資銀行;中資銀行+信用擔(dān)保機(jī)構(gòu);中資銀行+信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)+擔(dān)保企業(yè);中資銀行+擔(dān)保企業(yè)甲+擔(dān)保企業(yè)乙,等等,為企業(yè)提供各種擔(dān)保和抵押貸款。

  2.創(chuàng)新變直接融資為間接融資的方式

  直接融資雖然形式多樣,但對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說真正能用上的方式卻不多,相反,從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數(shù)開發(fā)企業(yè)比較容易接受和實(shí)現(xiàn)的融資方式。建議更多的開發(fā)企業(yè)積極嘗試探索將直接融資轉(zhuǎn)化為間接融資的新融資途徑。

  (三)探索建立組合式融資模式

  組合式融資就是將各種融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不同時(shí)期、不同條件下進(jìn)行有效合理的組合,使其不但能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,又能在最大程度上降低企業(yè)的資金成本。例如,在成立初期采取自有資金+吸收股權(quán)投資的組合融資策略,吸收新的投資者進(jìn)入,成立項(xiàng)目合資公司,實(shí)行利潤分成,進(jìn)行原始資本積累;在成長期采取銀行信貸+商業(yè)信用或吸收風(fēng)險(xiǎn)投資+股權(quán)投資的組合融資策略;在成熟期采取信托融資+國外投資基金合作;在衰退期適當(dāng)收縮投資規(guī)?;蛭諏?shí)力雄厚的開發(fā)企業(yè)或投資機(jī)構(gòu)的加盟。

  融資的原理

  從狹義上講,融資即是一個(gè)企業(yè)的資金籌集的行為與過程。也就是公司根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營狀況、資金擁有的狀況,以及公司未來經(jīng)營發(fā)展的需要,通過科學(xué)的預(yù)測(cè)和決策,采用一定的方式,從一定的渠道向公司的投資者和債權(quán)人去籌集資金,組織資金的供應(yīng),以保證公司正常生產(chǎn)需要,經(jīng)營管理活動(dòng)需要的理財(cái)行為。公司籌集資金的動(dòng)機(jī)應(yīng)該遵循一定的原則,通過一定的渠道和一定的方式去進(jìn)行。我們通常講,企業(yè)籌集資金無非有三大目的:企業(yè)要擴(kuò)張、企業(yè)要還債以及混合動(dòng)機(jī)(擴(kuò)張與還債混合在一起的動(dòng)機(jī))。

  從廣義上講,融資也叫金融,就是貨幣資金的融通,當(dāng)事人通過各種方式到金融市場(chǎng)上籌措或貸放資金的行為。從現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況看,作為企業(yè)需要比以往任何時(shí)候都更加深刻,全面地了解金融知識(shí)、了解金融機(jī)構(gòu)、了解金融市場(chǎng),因?yàn)槠髽I(yè)的發(fā)展離不開金融的支持,企業(yè)必須與之打交道。如果不了解金融知識(shí),不學(xué)習(xí)金融知識(shí),作為搞經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)導(dǎo)干部是不稱職的,作為企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人也是不稱職的。

  常用融資的方式

  (1)融資租賃

  中小企業(yè)融資租賃是指出租方根據(jù)承租方對(duì)供貨商、租賃物的選擇,向供貨商購買租賃物,提供給承租方使用,承租方在契約或者合同規(guī)定的期限內(nèi)分期支付租金的融資方式。

  想要獲得中小企業(yè)融資租賃,企業(yè)本身的項(xiàng)目條件非常重要,因?yàn)槿谫Y租賃側(cè)重于考察項(xiàng)目未來的現(xiàn)金流量,因此,中小企業(yè)融資租賃的成功,主要關(guān)心租賃項(xiàng)目自身的效益,而不是企業(yè)的綜合效益。除此之外,企業(yè)的信用也很重要,和銀行放貸一樣,良好的信用是下一次借貸的基礎(chǔ)。

  (2)銀行承兌匯票

  中小企業(yè)融資雙方為了達(dá)成交易,可向銀行申請(qǐng)簽發(fā)銀行承兌匯票,銀行經(jīng)審核同意后,正式受理銀行承兌契約,承兌銀行要在承兌匯票上簽上表明承兌字樣或簽章。這樣,經(jīng)銀行承兌的匯票就稱為銀行承兌匯票,銀行承兌匯票具體說是銀行替買方擔(dān)保,賣方不必?fù)?dān)心收不到貨款,因?yàn)榈狡谫I方的擔(dān)保銀行一定會(huì)支付貨款。

  銀行承兌匯票中小企業(yè)融資的好處在于企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)短、頻、快中小企業(yè)融資,可以降低企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用。

  (3)不動(dòng)產(chǎn)抵押

  不動(dòng)產(chǎn)抵押中小企業(yè)融資是目前市場(chǎng)上運(yùn)用最多的中小企業(yè)融資方式。在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)抵押中小企業(yè)融資上,企業(yè)一定要關(guān)注中國關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)抵押的法律規(guī)定,如《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等,避免上當(dāng)受騙。

  (4)股權(quán)轉(zhuǎn)讓

  股權(quán)轉(zhuǎn)讓中小企業(yè)融資是指中小企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓公司部分股權(quán)而獲得資金,從而滿足企業(yè)的資金需求。中小企業(yè)進(jìn)行股權(quán)出讓中小企業(yè)融資,實(shí)際是想引入新的合作者。吸引直接投資的過程。因此,股權(quán)出讓對(duì)對(duì)象的選擇必須十分慎重而周密,否則搞不好,企業(yè)會(huì)失去控制權(quán)而處于被動(dòng)局面,建議企業(yè)家在進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓之前,先咨詢公司法專業(yè)人士,并謹(jǐn)慎行事。

  (5)提供擔(dān)保

  提供擔(dān)保中小企業(yè)融資的優(yōu)勢(shì)主要在于可以把握市場(chǎng)先機(jī),減少企業(yè)資金占?jí)海纳片F(xiàn)金流量。這種貿(mào)易中小企業(yè)融資適用于已在銀行開立信用證,進(jìn)口貨物已到港口,但單據(jù)未到,急于辦理提貨的中小企業(yè)。進(jìn)行提貨擔(dān)保中小企業(yè)融資企業(yè)一定要注意,一旦辦理了擔(dān)保提貨手續(xù),無論收到的單據(jù)有無不符點(diǎn),企業(yè)均不能提出拒付和拒絕承兌。

  (6)國際市場(chǎng)開拓資金

  這部分資金主要來源于中央外貿(mào)發(fā)展基金。中小企業(yè)如果想通過這個(gè)渠道來融資,要注意,市場(chǎng)開拓資金主要支持的內(nèi)容是:境外展覽會(huì)、質(zhì)量管理體系、環(huán)境管理體系、軟件出口企業(yè)和各類產(chǎn)品認(rèn)證、國際市場(chǎng)宣傳推介、開拓新興市場(chǎng)、培訓(xùn)與研討會(huì)、境外投標(biāo)等,對(duì)面向拉美、非洲、中東、東歐和東南亞等新興國際市場(chǎng)的拓展活動(dòng),優(yōu)先支持。

  (7)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)

  相比其他的投資方式,愛投資互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)對(duì)申請(qǐng)融資的企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)審核、實(shí)地考察,篩選出具有投資價(jià)值的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在投融界等投融資信息對(duì)接平臺(tái)網(wǎng)站上向投資者公開;并提供在線投資的交易平臺(tái),實(shí)時(shí)為投資者生成具有法律效力的借貸合同;監(jiān)督企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)營,管理風(fēng)險(xiǎn)保障金,確保投資者資金安全。愛投資創(chuàng)造的融資方式是讓專業(yè)的機(jī)構(gòu)做專業(yè)的事。一方面利用互聯(lián)網(wǎng)公開的優(yōu)勢(shì)、開放性的優(yōu)勢(shì),同時(shí)結(jié)合傳統(tǒng)的金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)控制、信貸審核等等方面的專業(yè)度。愛投資作為一個(gè)投融資的平臺(tái),處在中間的結(jié)合的地位,兩邊是投資者和有融資需求的需求方,但是又和第三方的擔(dān)保機(jī)構(gòu)進(jìn)行密切合作。具有多年的專業(yè)的風(fēng)控能力,并且都是億級(jí)以上的資金,對(duì)用戶的投資進(jìn)行專業(yè)性的擔(dān)保。同時(shí)還和像信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)合作,為用戶的投資信息提供全方面的解讀,以及對(duì)資產(chǎn)處置后續(xù)提供保障。

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在我國,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,而且也拉動(dòng)了投資需求和消費(fèi)需求,大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是我國保持國民經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略決策之一。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開房地產(chǎn)企業(yè)的融資方法,希望能幫到你。 房地產(chǎn)企業(yè)的融資
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