房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式
項(xiàng)目融資是近些年興起的一種融資手段，是以項(xiàng)目的名義籌措一年期以上的資金，以項(xiàng)目營運(yùn)收入承擔(dān)債務(wù)償還責(zé)任的融資形式。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式，希望能幫到你。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式
房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，市場(chǎng)、資金、土地是房地產(chǎn)行業(yè)的三要素，在宏觀調(diào)控的背景下，資金自然成為核心的要素。如果能夠很好地協(xié)調(diào)金融與房地產(chǎn)之間的互動(dòng)關(guān)系，二者相輔相成，必然會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生巨大的推動(dòng)力量。
但從現(xiàn)狀觀察，無論是房地產(chǎn)開發(fā)貸款還是個(gè)人住房消費(fèi)貸款，都存在過度依賴銀行的現(xiàn)象，由此蘊(yùn)涵的銀行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)已成共識(shí)。而在新的融資限制條件下，實(shí)際上可以說多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴銀行貸款的，這就把金融創(chuàng)新“逼”上了臺(tái)面、后者又需要與個(gè)性化的融資模式結(jié)合才能落到實(shí)處。
十二種創(chuàng)新途徑
根據(jù)經(jīng)驗(yàn)觀察和梳理，我們列舉出12種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的途徑(有別于傳統(tǒng)的向銀行貸款)。每種創(chuàng)新融資工具特征各異，包括政策約束、風(fēng)險(xiǎn)收益和融資成本等。這就要求無論是政府部門、房地產(chǎn)企業(yè)還是消費(fèi)者，都要對(duì)各種創(chuàng)新工具的可得性、融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)深刻認(rèn)識(shí)。對(duì)此，我們也做了具體分析。
(一)上市融資 房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊(cè)資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對(duì)于一些規(guī)模較大的開發(fā)項(xiàng)目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢(shì)。一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)還可以考慮買(借)殼上市進(jìn)行融資。
(二)海外基金 目前外資地產(chǎn)基金進(jìn)入國內(nèi)資本市場(chǎng)一般有以下兩種方式—一是申請(qǐng)中國政府特別批準(zhǔn)運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目或是購買不良資產(chǎn);二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回方式實(shí)現(xiàn)資金合法流通和回收。海外基金與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點(diǎn)是集中度非常高，海外資金在中國房地產(chǎn)進(jìn)行投資，大都選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)企業(yè)的信譽(yù)、規(guī)模和實(shí)力要求比較高。但是，有實(shí)力的開發(fā)商相對(duì)其他企業(yè)來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高，因此，海外基
金在中國房地產(chǎn)的影響力還十分有限。
(三)聯(lián)合開發(fā) 聯(lián)合開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商以合作方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的一種方式。聯(lián)合開發(fā)能夠有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。大多數(shù)開發(fā)商抱著賣完房子就走的經(jīng)營思想，不可能對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行完善規(guī)劃和長期運(yùn)營，因此，容易出現(xiàn)開發(fā)商在時(shí)銷售火爆，但他們走了以后商業(yè)城和商業(yè)街日漸蕭條的現(xiàn)象。開發(fā)商和經(jīng)營商的合作開發(fā)可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)期間目標(biāo)和策略上的一致，減少出現(xiàn)上述現(xiàn)象的可能性。
(四)并購 在國家宏觀調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發(fā)資金成本的中小房地產(chǎn)企業(yè)因籌錢無門使大量項(xiàng)目停建緩建，只有盡快將手中的土地進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行開發(fā)才能保證其土地不被收回;另一方面，一些資金實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)苦于手中無地而使項(xiàng)目擱淺，因此，不失時(shí)機(jī)地收購中小企業(yè)及優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速擴(kuò)張。
(五)房地產(chǎn)投資信托(REITS) 2003年底，中國第一只商業(yè)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃“法國歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃”在北京推出，代表著中國房地產(chǎn)信托基金(REITS)的雛形。但它并未上市交易，投資的房地產(chǎn)缺乏多樣性，不參與房地產(chǎn)的開發(fā)過程等問題使我國市場(chǎng)以往的 REITS產(chǎn)品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風(fēng)險(xiǎn)收益特征是，股本金低，具有較高的流動(dòng)性;其次，收益平穩(wěn)、波動(dòng)性小，市場(chǎng)回報(bào)高，可享受稅收優(yōu)惠，股東收益高;同時(shí)，REITS實(shí)行專業(yè)化團(tuán)隊(duì)管理，有效降低了風(fēng)險(xiǎn)。
(六)房地產(chǎn)債券融資 發(fā)債融資對(duì)籌資企業(yè)的條件要求較高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足。再加上我國企業(yè)債券市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大都不采用該種融資方式。
(七)夾層融資 夾層融資是一種介乎股權(quán)與債權(quán)之間的信托產(chǎn)品，在房地產(chǎn)領(lǐng)
域，夾層融資常指不屬于抵押貸款的其他次級(jí)債或優(yōu)先股 常常是對(duì)不同債權(quán)和股權(quán)的組合。在我國房地產(chǎn)融資市場(chǎng)，夾層融資作為房地產(chǎn)信托的一個(gè)變種，具有很強(qiáng)的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監(jiān)會(huì)212號(hào)文件規(guī)定的新發(fā)行房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的開發(fā)商必須“四證”齊全，自有資金超過35%，同時(shí)具備二級(jí)以上開發(fā)資質(zhì)的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決“四證”齊全之前燃眉之急的融資問題。
(八)房地產(chǎn)信托融資 防火墻是信托產(chǎn)品本身所具有的法律和制度優(yōu)勢(shì)。信托財(cái)產(chǎn)既不是信托公司的資產(chǎn)，也不是信托公司的負(fù)債，即使信托公司破產(chǎn)，信托財(cái)產(chǎn)也不受清算影響，實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)的隔離。另外，信托在供給方式上十分靈活，可以針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營需求和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)個(gè)性化的信托產(chǎn)品。信托融資的主要缺陷，一是融資規(guī)模小;二是流動(dòng)性差，由于受“一法兩規(guī)”的嚴(yán)格限制，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足投資者日益增長的轉(zhuǎn)讓需求;三是對(duì)私募的限制，即規(guī)定資金信托計(jì)劃不超過200份，相當(dāng)于提高了投資者的門檻。
(九)項(xiàng)目融資 項(xiàng)目融資是指項(xiàng)目的承辦人(即股東)為經(jīng)營項(xiàng)目成立一家項(xiàng)目公司，以該項(xiàng)目公司作為借款人籌借貸款，并以項(xiàng)目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來源，以項(xiàng)目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保物。
(十)開發(fā)商貼息委托貸款 開發(fā)商貼息委托貸款是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息，其實(shí)質(zhì)是一種“賣方信貸”。開發(fā)商貼息委托貸款采用對(duì)購房消費(fèi)者提供貼息的方式，有利于住宅房地產(chǎn)開發(fā)商在房產(chǎn)銷售階段的資金回籠，可以避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在暫時(shí)銷售不暢的情況下發(fā)生債務(wù)和財(cái)務(wù)危機(jī)，可以為部分有實(shí)力的房地產(chǎn)公司解決融資瓶頸問題。
(十一)短期融資券 短期融資券指企業(yè)依照法定程序發(fā)行，約定在3、6或9個(gè)月內(nèi)還本付息，用以解決企業(yè)臨時(shí)性、季節(jié)性短期資金需求的有價(jià)證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活 周轉(zhuǎn)速度快、成本低等特點(diǎn)，無疑給目前資金
短缺的中國房地產(chǎn)業(yè)提供了一種可能的選擇。短期融資券對(duì)不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由于短期融資券的發(fā)行實(shí)行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優(yōu)先考慮資質(zhì)好、發(fā)行規(guī)模大的企業(yè)。
(十二)融資租賃 根據(jù)《合同法》的規(guī)定，房地產(chǎn)融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋后，由出租人向房地產(chǎn)銷售一方購買該房屋，并交給承租人使用，承租人交付租金。
(十三)房地產(chǎn)證券化 房地產(chǎn)證券化就是把流動(dòng)性較低、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過程，從而使得投資者與投資對(duì)象之間的關(guān)系由直接的物權(quán)擁有轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有的有價(jià)證券形式。房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項(xiàng)目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處于房地產(chǎn)證券化推行的初級(jí)階段 進(jìn)行中的住房抵押貸款證券化是其現(xiàn)實(shí)切入點(diǎn)。
融資的方式
第一種是基金組織
手段就是假股暗貸。所謂假股暗貸顧名思義就是投資方以入股的方式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資但實(shí)際并不參與項(xiàng)目的管理。到了一定的時(shí)間就從項(xiàng)目中撤股。這種方式多為國外基金所采用。缺點(diǎn)是操作周期較長，而且要改變公司的股東結(jié)構(gòu)甚至要改變公司的性質(zhì)。國外基金比較多，所以以這種方式投資的話國內(nèi)公司的性質(zhì)就要改為中外合資。
第二種融資方式是銀行承兌
投資方將一定的金額比如一億打到項(xiàng)目方的公司帳戶上，然后當(dāng)即要求銀行開出一億元的銀行承兌出來。投資方將銀行承兌拿走。這種融資的方式對(duì)投資方大大的有利，因?yàn)樗麑?shí)際上把一億元變做幾次來用。他可以拿那一億元的銀行承兌到其他的地方的銀行再貼一億元出來。起碼能夠貼現(xiàn)80%。但問題是公司賬戶上有一億元銀行能否開出一億元的承兌。很可能只有開出80%到90%的銀行承兌出來。就是開出100%的銀行承兌出來，那公司帳戶上的資金銀行允許你用多少還是問題。這就要看公司的級(jí)別和跟銀行的關(guān)系了。另外承兌的最大的一個(gè)缺點(diǎn)就是根據(jù)國家的規(guī)定，銀行承兌最多只能開12個(gè)月的。大部分地方都只能開6個(gè)月的。也就是每6個(gè)月或1年你就必須續(xù)簽一次。用款時(shí)間長的話很麻煩。
第三種融資的方式是直存款
這個(gè)是最難操作的融資方式。因?yàn)樽鲋贝婵畋旧硎沁`反銀行的規(guī)定的，必須企業(yè)跟銀行的關(guān)系特別好才行。由投資方到項(xiàng)目方指定銀行開一個(gè)賬戶，將指定金額存進(jìn)自己的賬戶。然后跟銀行簽定一個(gè)協(xié)議。承諾該筆錢在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不挪用。銀行根據(jù)這個(gè)金額給項(xiàng)目方小于等于同等金額的貸款。注:這里的承諾不是對(duì)銀行進(jìn)行質(zhì)押。是不同意拿這筆錢進(jìn)行質(zhì)押的。同意質(zhì)押的是另一種融資方式叫做大額質(zhì)押存款。當(dāng)然，那種融資方式也有其違反銀行規(guī)定的地方。就是需要銀行簽一個(gè)保證到期前30天收款平倉的承諾書。實(shí)際上他拿到這個(gè)東西之后可以拿到其他地方的銀行進(jìn)行再貸款的。
第四種融資的方式是銀行信用證
國家有政策對(duì)于全球性的商業(yè)銀行如花旗等開出的同意給企業(yè)融資的銀行信用證視同于企業(yè)帳戶上已經(jīng)有了同等金額的存款。過去很多企業(yè)用這個(gè)銀行信用證進(jìn)行圈錢。所以國家的政策進(jìn)行了稍許的變動(dòng)，國內(nèi)的企業(yè)很難再用這種辦法進(jìn)行融資了。只有國外獨(dú)資和中外合資的企業(yè)才可以。所以國內(nèi)企業(yè)想要用這種方法進(jìn)行融資的話首先必須改變企業(yè)的性質(zhì)。
第五種融資的方式是委托貸款
所謂委托貸款就是投資方在銀行為項(xiàng)目方設(shè)立一個(gè)專款賬戶，然后把錢打到專款賬戶里面，委托銀行放款給項(xiàng)目方。這個(gè)是比較好操作的一種融資形式。通常對(duì)項(xiàng)目的審查不是很嚴(yán)格，要求銀行作出向項(xiàng)目方負(fù)責(zé)每年代收利息和追還本金的承諾書。當(dāng)然，不還本的只需要承諾每年代收利息。
第六種融資方式是直通款
所謂直通款就是直接投資。這個(gè)對(duì)項(xiàng)目的審查很嚴(yán)格往往要求固定資產(chǎn)的抵押或銀行擔(dān)保。利息也相對(duì)較高。多為短期。個(gè)人所接觸的最低的是年息18。一般都在20以上。
第七種融資方式就是對(duì)沖資金
市面上有一種不還本不付息的委托貸款就是典型的對(duì)沖資金。
第八種融資方式是貸款擔(dān)保
市面上多投資擔(dān)保公司，只需要付高出銀行利息就可以拿到急需的資金。
融資使用的協(xié)議
是一種特殊的債務(wù)融資方式，即項(xiàng)目建設(shè)中如需要資金購買某設(shè)備，可以向某金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)融資租賃。由該金融機(jī)構(gòu)購入此設(shè)備，租借給項(xiàng)目建設(shè)單位，建設(shè)單位分期付給金融機(jī)構(gòu)租借該設(shè)備的租金。融資租賃在資產(chǎn)抵押性融資中用得很普遍，特別是在購買飛機(jī)和輪船的融資中，以及在籌建大型電力項(xiàng)目中也可采用融資租賃。
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