房地產(chǎn)項(xiàng)目融資特點(diǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資特點(diǎn)
由于目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)存在缺陷,直接融資比例小、渠道狹窄,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)隨國(guó)家金融政策的調(diào)整出現(xiàn)較大的波動(dòng),嚴(yán)重阻礙了行業(yè)發(fā)展和企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)作。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開房地產(chǎn)項(xiàng)目融資特點(diǎn)，希望能幫到你。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資特點(diǎn)
與一般企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)融資活動(dòng)具有以下特征：
1.開發(fā)資金需求量大，對(duì)外源性融資依賴性高。房地產(chǎn)業(yè)屬資本密集型行業(yè)，僅僅依靠企業(yè)自有資金，不可能完成項(xiàng)目開發(fā)，因而開發(fā)商必須通過(guò)各種手段進(jìn)行外源性融資。從今后趨勢(shì)看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)單純依賴銀行信貸的局面將有所緩解，但外部融資比例不會(huì)減少，只是結(jié)構(gòu)上會(huì)呈現(xiàn)多元化。
2.土地和房屋抵押是融資條件。伴隨著國(guó)家土地政策的改革，各單位對(duì)土地的獲得越來(lái)越難;由于房?jī)r(jià)在不斷上漲，因而土地和房屋抵押成為受金融機(jī)構(gòu)歡迎的融資條件。
3.資金面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)周期關(guān)聯(lián)度非常明顯，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)受政府宏觀調(diào)控的影響更大，而且由于我國(guó)金融體系不發(fā)達(dá)，加上項(xiàng)目中巨額的營(yíng)運(yùn)資本及其短期波動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨較大資金風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資主體
每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，都是一個(gè)多方參與的過(guò)程。就房地產(chǎn)項(xiàng)目融資而言，主要有以下9個(gè)參與主體。
(1)項(xiàng)目發(fā)起人(Proiect Sponsors)
即商業(yè)房地產(chǎn)丌發(fā)商，是項(xiàng)目的實(shí)際投資者和真正主辦人，可以是單獨(dú)一家房地產(chǎn)丌發(fā)企業(yè)，也可由多個(gè)投資者組成聯(lián)合體。他們通常因?yàn)樽陨碣Y金不足或不愿承擔(dān)全部項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)而選擇項(xiàng)目融資，在有限追索項(xiàng)目融資中，開發(fā)商除了擁有項(xiàng)目公司全部或部分股權(quán)外，還需要以直接或間接擔(dān)保形式為項(xiàng)目公司提供一定的信用支持。因此，開發(fā)商是項(xiàng)目融資中的真正借款人。
(2)項(xiàng)目公司(Proiect Company)
即項(xiàng)目的直接主辦人。通常，由項(xiàng)目發(fā)起人出資，專門為該項(xiàng)目成立一個(gè)單一目的的，具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目公司，作為借款人對(duì)外融資，直接參與項(xiàng)目投資和項(xiàng)目管理，并直接承擔(dān)項(xiàng)目的債務(wù)責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商投入的資本金形成項(xiàng)目公司的權(quán)益，項(xiàng)目公司把項(xiàng)目I丌發(fā)風(fēng)險(xiǎn)與開發(fā)商的其他資產(chǎn)相隔離，實(shí)現(xiàn)貸款銀行對(duì)開發(fā)商的有限追索。在整個(gè)項(xiàng)目丌發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，項(xiàng)目公司作為法律和經(jīng)濟(jì)上獨(dú)立的主體與各參與方發(fā)生經(jīng)濟(jì)關(guān)系。項(xiàng)目公司也可以在經(jīng)營(yíng)期間轉(zhuǎn)型為商業(yè)管理公司，持有物業(yè)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。
(3)貸款銀行(Lending Bank)
貸款銀行，可以是單獨(dú)一家余融機(jī)構(gòu)，也可以是多家金融機(jī)構(gòu)的聯(lián)合體，這主要由貸款規(guī)模和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等決定。在由多個(gè)金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合提供融資時(shí)，往往需要設(shè)立一個(gè)經(jīng)理銀行(Manager)，其他為參與銀行。項(xiàng)目公司更多的是與經(jīng)理銀行進(jìn)行接觸、談判，由經(jīng)理銀行負(fù)責(zé)各參與銀行之間的協(xié)調(diào)工作。這樣大大降低了項(xiàng)目公司工作難度。
(4)產(chǎn)品購(gòu)買者或設(shè)施使用者(Buyers or Users)
即項(xiàng)目房產(chǎn)的銷售對(duì)象。在房地產(chǎn)項(xiàng)目融資中，入駐零售商與開發(fā)商簽訂長(zhǎng)期租賃合同，可在一定程度上保證了項(xiàng)目的出租面積和租金收入，從而保證項(xiàng)目建成后能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的用于還貸的現(xiàn)金流，為貸款提供重要信用保證。零售商既可以作為項(xiàng)目發(fā)起人之一，成為項(xiàng)目公司股東，分享開發(fā)利潤(rùn)：也可以只作為項(xiàng)目建成后的運(yùn)營(yíng)商，規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
(5)工程承包商(Contractors)
通常，承包商通過(guò)與項(xiàng)目公司簽訂承包合同，負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和建設(shè)工作，并承擔(dān)延期誤工和工程質(zhì)量不合格的風(fēng)險(xiǎn)。承包商的資金情況、工程技術(shù)能力及經(jīng)營(yíng)紀(jì)錄，會(huì)影響貸款銀行對(duì)項(xiàng)目建設(shè)期風(fēng)險(xiǎn)的判斷。
(6)擔(dān)保受托方(Security Trustee)
由于貸款銀行主要以項(xiàng)目公司的資產(chǎn)及項(xiàng)目未來(lái)收益作為還款保證，因此為防止項(xiàng)目公司違約或轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，貸款銀行一般都要求項(xiàng)目公司將其資產(chǎn)及收益賬戶交由一個(gè)具有信托資格的機(jī)構(gòu)保管，這家機(jī)構(gòu)被稱為擔(dān)保受托方。擔(dān)保受托方一般由境內(nèi)商業(yè)銀行獨(dú)家或境內(nèi)、外商業(yè)銀行聯(lián)合擔(dān)任。
(7)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理公司
項(xiàng)目建設(shè)只是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的開始階段，最重要的是后期的經(jīng)營(yíng)管理。項(xiàng)目管理公司的專業(yè)水平和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，可以在很大程度上影響貸款銀行對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期風(fēng)險(xiǎn)的判斷。
(8)項(xiàng)目融資顧問(wèn)和法律、稅收顧問(wèn)(Financial，Law or Tax Adviser)
項(xiàng)目融資是一項(xiàng)系統(tǒng)的專業(yè)工作，需要聘請(qǐng)專業(yè)顧問(wèn)負(fù)責(zé)融資方案的設(shè)計(jì)、分析、比較和談判，幫助開發(fā)商實(shí)現(xiàn)有限追索和表外融資，并充分利用稅務(wù)虧損降低資金成本，并能保證相關(guān)法律文件的嚴(yán)謹(jǐn)。
(9)其它
此外，項(xiàng)目融資的參與方還包括保險(xiǎn)公司、有關(guān)政府機(jī)構(gòu)等等，這些都會(huì)直接影響貸款銀行對(duì)項(xiàng)目建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資框架結(jié)構(gòu)
項(xiàng)目融資一般由四個(gè)基本模塊組成，分別是項(xiàng)目的投資結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目的資會(huì)結(jié)構(gòu)和項(xiàng)目的信用保證結(jié)構(gòu)。
(1)項(xiàng)目的投資結(jié)構(gòu)
即項(xiàng)目的資產(chǎn)所有權(quán)結(jié)構(gòu)，指項(xiàng)目投資者對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)權(quán)益的法律擁有形式和項(xiàng)目投資者之問(wèn)(如果投資者超過(guò)一個(gè))的法律合作關(guān)系。目前，國(guó)際上常用的項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)有單一項(xiàng)目子公司、公司型合資結(jié)構(gòu)、合伙制及有限合伙制結(jié)構(gòu)、信托基金結(jié)構(gòu)和非公司型合資結(jié)構(gòu)等形式。
(2)項(xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)
融資結(jié)構(gòu)是項(xiàng)目融資的核心部分，指項(xiàng)目投資者取得資金的具體形式。一旦投資者在投資結(jié)構(gòu)上達(dá)成共識(shí)，就要盡量設(shè)計(jì)和選擇合適的融資結(jié)構(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)投資者的融資目標(biāo)和要求，這往往是項(xiàng)目融資顧問(wèn)的重點(diǎn)工作之一。常用的項(xiàng)目融資模式有：投資者直接安排項(xiàng)目融資、通過(guò)單一項(xiàng)目公司安排融資、利用“設(shè)施使用協(xié)議”融資、融資租賃、BOT模式和ABS模式等，也可以按照投資者的要求對(duì)幾種模式進(jìn)行組合、取舍、拼裝。
(3)項(xiàng)目的資會(huì)結(jié)構(gòu)
項(xiàng)目融資的資金由三部分構(gòu)成：股本資金、準(zhǔn)股本資金2、債務(wù)資金。三者的構(gòu)成及其比例關(guān)系即項(xiàng)目的資金結(jié)構(gòu)，其中核心問(wèn)題是債務(wù)資金。項(xiàng)目融資常用的債務(wù)資金形式有：商業(yè)銀行貸款、銀團(tuán)貸款、租賃等。資金結(jié)構(gòu)在很大程度上受制于投資結(jié)構(gòu)、融資結(jié)構(gòu)和信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)，但通過(guò)靈活巧妙地安排項(xiàng)目的資金構(gòu)成比例，選擇恰當(dāng)?shù)馁Y金形式，可以達(dá)到既減少投資者自身資金的直接投入，又提高項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)效益的雙重目的。
(4)項(xiàng)目的信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)
對(duì)貸款銀行而言，項(xiàng)目融資的安全性來(lái)自兩方面：①項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度;②項(xiàng)目之外的各種直接或間接擔(dān)保。這些擔(dān)?？梢杂身?xiàng)目投資者提供，也可以由與項(xiàng)目有直接或間接利益關(guān)系的參與各方提供：可以是直接的財(cái)務(wù)保證(如完工擔(dān)保、成本超支擔(dān)保、不可預(yù)見費(fèi)用擔(dān)保等)，也可以是間接或非財(cái)務(wù)性的擔(dān)保(如項(xiàng)目產(chǎn)品長(zhǎng)期購(gòu)買或租賃協(xié)議等)。所有這些擔(dān)保形式的組合，就構(gòu)成了項(xiàng)目的信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)。項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度與信用保證結(jié)構(gòu)相輔相成，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度高，信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)就相對(duì)簡(jiǎn)單，條件就相對(duì)寬松。
當(dāng)然，項(xiàng)目融資的整體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)并不是各基本模塊的簡(jiǎn)單組合。實(shí)際上是通過(guò)開發(fā)商、貸款銀行與其他參與方及有關(guān)政府部門等間的反復(fù)談判，完成融資的模塊設(shè)計(jì)并確定模塊問(wèn)的組合關(guān)系。通過(guò)對(duì)不同方案的對(duì)比、選擇、調(diào)整，最后產(chǎn)生一個(gè)令參與各方都比較滿意的最佳方案。對(duì)其中任何一個(gè)模塊作設(shè)計(jì)上的調(diào)整，都會(huì)影響到其他模塊的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及相互間的組合關(guān)系。
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