房地產(chǎn)項(xiàng)目融資是什么意思
目前,我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式眾多,但仍然存在許多融資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。這些風(fēng)險(xiǎn)可能最后導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失敗,給我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)很大損失。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開(kāi)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的意思，希望能幫到你。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的意思
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資是整個(gè)社會(huì)融資系統(tǒng)中的一個(gè)重要組成部分，是房地產(chǎn)投資者為確保投資項(xiàng)目的順利進(jìn)行而進(jìn)行的融通資金的活動(dòng)。與其他融資活動(dòng)一樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資同樣包括資金籌措和資金供應(yīng)兩個(gè)方面。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的實(shí)質(zhì)，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達(dá)到盡快開(kāi)發(fā)、提高投資效益的目的。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的特點(diǎn)
與一般企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)融資活動(dòng)具有以下特征:
1.開(kāi)發(fā)資金需求量大，對(duì)外源性融資依賴(lài)性高。房地產(chǎn)業(yè)屬資本密集型行業(yè)，僅僅依靠企業(yè)自有資金，不可能完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，因而開(kāi)發(fā)商必須通過(guò)各種手段進(jìn)行外源性融資。從今后趨勢(shì)看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)單純依賴(lài)銀行信貸的局面將有所緩解，但外部融資比例不會(huì)減少，只是結(jié)構(gòu)上會(huì)呈現(xiàn)多元化。
2.土地和房屋抵押是融資條件。伴隨著國(guó)家土地政策的改革，各單位對(duì)土地的獲得越來(lái)越難;由于房?jī)r(jià)在不斷上漲，因而土地和房屋抵押成為受金融機(jī)構(gòu)歡迎的融資條件。
3.資金面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)周期關(guān)聯(lián)度非常明顯，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)受政府宏觀調(diào)控的影響更大，而且由于我國(guó)金融體系不發(fā)達(dá)，加上項(xiàng)目中巨額的營(yíng)運(yùn)資本及其短期波動(dòng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨較大資金風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的優(yōu)劣勢(shì)
項(xiàng)目融資自20世紀(jì)50年代產(chǎn)生以來(lái)，尤其是近十幾年來(lái)在世界范圍內(nèi)得以迅速發(fā)展，并R益受到人們的矚目與青睞，主要是因?yàn)轫?xiàng)目融資與傳統(tǒng)融資方式相比具有一些明顯優(yōu)勢(shì)，這些優(yōu)勢(shì)使項(xiàng)目融資更適用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，并成為其未來(lái)發(fā)展方向，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:。
(1)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的優(yōu)勢(shì)分析
①以項(xiàng)目為導(dǎo)向，有利于實(shí)力及資信狀況不佳的開(kāi)發(fā)商獲得資金。
在傳統(tǒng)融資方式中，貸款銀行看重的是開(kāi)發(fā)商的實(shí)力及資信狀況。而項(xiàng)目融資，顧‘名思義，以項(xiàng)目為主體。貸款銀行的貸款依據(jù)是該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度。與傳統(tǒng)融資方式相比，項(xiàng)目融資可以獲得更高的貸款比例和更長(zhǎng)的貸款期限，也可以幫助那些僅憑資信很難取得銀行貸款的開(kāi)發(fā)商獲得資金。
②實(shí)現(xiàn)融資的無(wú)追索或有限追索。
追索權(quán)是指在借款人未能按期償還債務(wù)時(shí)，貸款銀行要求借款人用除抵押資產(chǎn)外的其他資產(chǎn)償還債務(wù)的權(quán)利。
在傳統(tǒng)融資方式中，貸款銀行擁有完全追索權(quán)，即借款人擁有的所有資產(chǎn)都可供還債之用。而在項(xiàng)目融資中，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度決定資金償還情況。在無(wú)追索項(xiàng)目融資中，當(dāng)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目沒(méi)有達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)而以失敗告終或是項(xiàng)目在后期的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中無(wú)法產(chǎn)生足夠的現(xiàn)會(huì)流量時(shí)，開(kāi)發(fā)商不直接承擔(dān)任何債務(wù)清償?shù)呢?zé)任。在有限追索項(xiàng)目融資中，貸款銀行的追索權(quán)往往也在時(shí)問(wèn)、對(duì)象和數(shù)量上具有一定限制，貸款銀行不能追索到開(kāi)發(fā)商除該項(xiàng)目資產(chǎn)、現(xiàn)金流及擔(dān)保之外的任何形式的資產(chǎn)。有限追索既限制了開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，又使丌發(fā)商有更大的空間從事其他項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。
?、蹖?shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)。
有限追索權(quán)有效實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)。與項(xiàng)目有關(guān)的各種風(fēng)險(xiǎn)要素要以某種形式在所有與項(xiàng)目有直接或間接利益關(guān)系的參與方之間進(jìn)行分擔(dān)，使項(xiàng)目中沒(méi)有任何一方單獨(dú)承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)學(xué)會(huì)如何識(shí)別和分析項(xiàng)目的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，確定參與各方所能承受風(fēng)險(xiǎn)的最大能力及可能性，充分利用與項(xiàng)目有關(guān)的一切可以利用的優(yōu)勢(shì)，設(shè)計(jì)出對(duì)開(kāi)發(fā)商具有最低追索的融資結(jié)構(gòu)。
?、軐?shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表外融資(Off-balance Finance)。
一般情況下，丌發(fā)商取得的銀行貸款會(huì)體現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表上，使負(fù)債率提高，形成不利的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，從而加大未來(lái)融資成本影響公司自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展。項(xiàng)目融資的無(wú)追索或有限追索特點(diǎn)為安排資產(chǎn)負(fù)債表外融資提供了可能。在項(xiàng)目融資中，由獨(dú)立法人的項(xiàng)目公司與貸款銀行簽署融資協(xié)議并負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)，只要開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目公司中的股份不超過(guò)一定比例，項(xiàng)目公司的融資就不會(huì)反映在開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債表上。當(dāng)然，這要依賴(lài)于有關(guān)會(huì)計(jì)法規(guī)。
?、菪庞媒Y(jié)構(gòu)安排靈活多樣。
一個(gè)成功的項(xiàng)目融資，其貸款信用結(jié)構(gòu)的安排是靈活多樣的，可以將信用支持分配到與項(xiàng)目有關(guān)的各方面。例如，在工程建設(shè)方面，為了減少風(fēng)險(xiǎn)，可以要求工程承包商提供一個(gè)固定價(jià)格、固定工期的建設(shè)合同或“交鑰匙”工程合同，還可以要求項(xiàng)目設(shè)計(jì)者提供工程技術(shù)保證;在原材料和能源供應(yīng)方面，可以要求供貨方提供供貨合同:在項(xiàng)目招商方面，丌發(fā)商可以要求入駐的零售商提供長(zhǎng)期租約合同。這些都是項(xiàng)目融資強(qiáng)有力的信用支持，能提高項(xiàng)目的債務(wù)承受能力，減少融資對(duì)借款人資信和其他資產(chǎn)的依賴(lài)程度。
?、薅悇?wù)優(yōu)勢(shì)。
在法律法規(guī)允許范圍內(nèi)，通過(guò)精心設(shè)計(jì)的融資模式，可以將政府對(duì)投資者或經(jīng)營(yíng)者的稅務(wù)鼓勵(lì)政策作為一種資源在項(xiàng)目參與各方中最大限度加以利用，以降低融資成本、減少項(xiàng)目高負(fù)債期的現(xiàn)會(huì)流壓力、提高項(xiàng)目?jī)攤芰途C合收益率。此類(lèi)政策一般包括加速折舊、利息成本稅前扣除、投資優(yōu)惠政策及其它費(fèi)用的抵稅法規(guī)等。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期和經(jīng)營(yíng)前期的虧損可被不同財(cái)務(wù)狀況的利益相關(guān)方吸收，用于合理避稅，降低開(kāi)發(fā)商或其他參與方的融資成本。
(2)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的劣勢(shì)
如同其它融資方式一樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資也不可避免存在~些劣勢(shì)，主要表現(xiàn)為:融資結(jié)構(gòu)復(fù)雜，融資時(shí)問(wèn)長(zhǎng)，融資成本高。這是由于，項(xiàng)目融資涉及面廣、合同結(jié)構(gòu)復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)大.需要花費(fèi)大量時(shí)間做好有關(guān)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、稅收結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)抵押等技術(shù)性工作，必然造成復(fù)雜的融資結(jié)構(gòu)，漫長(zhǎng)的融資談判和高額的融資成本。這些缺點(diǎn)影響了項(xiàng)目融資在我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的應(yīng)用，因此，除了看到項(xiàng)目融資的優(yōu)勢(shì)外，也必須考慮規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益問(wèn)題。
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