房地產(chǎn)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)管理
對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來說,其傳統(tǒng)融資渠道主要有內(nèi)部融資和外部融資。然而隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,這兩類傳統(tǒng)的融資方式已經(jīng)阻礙了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的壯大發(fā)展。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開房地產(chǎn)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)管理，希望能幫到你。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)管理
對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，首先必須找出可能影響房地產(chǎn)項(xiàng)目融資資成功的風(fēng)險(xiǎn)因素，研究各種風(fēng)險(xiǎn)因素會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資造成什么樣的后果，該階段一般稱為風(fēng)險(xiǎn)辯識(shí)，是進(jìn)行任何風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的前提和基礎(chǔ)。
目前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資中的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估主要包括以下內(nèi)容:
1.資源風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的各種投入要素都要產(chǎn)生資源費(fèi)用，并有可能產(chǎn)生供給緊張的情況，這是投資風(fēng)險(xiǎn)的一項(xiàng)主要來源。
2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。從總體上說，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng)，即當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境條件的影響比整個(gè)國(guó)家市場(chǎng)環(huán)境條件變化的影響要大得多。市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。地區(qū)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)出售價(jià)格的變化，這種變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。更為嚴(yán)重的情況是，當(dāng)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)的供給大于需求，并達(dá)N- 定程度時(shí)，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)商品積壓的嚴(yán)峻局面，導(dǎo)致資金占?jí)簢?yán)重、還貸壓力日增，很容易最終導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的破產(chǎn)。
3.金融風(fēng)險(xiǎn)。是指項(xiàng)目發(fā)起人不能控制的金融市場(chǎng)的可能變化對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的負(fù)面影響。主要表現(xiàn)為匯率風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)以及通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。如匯率波動(dòng)帶來的債務(wù)負(fù)擔(dān)的加重，利率上升導(dǎo)致融資成本的增加，通貨膨脹影響項(xiàng)目的現(xiàn)金流量的變化。
4.政策法律管理風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)、環(huán)保法律、政策的變更以及手續(xù)辦理遇阻、合同爭(zhēng)議、訴訟等事件導(dǎo)致不利局面對(duì)項(xiàng)目收益的影響。
5.完工風(fēng)險(xiǎn)。完工風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目融資的核心風(fēng)險(xiǎn)之一.商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資是以項(xiàng)目為導(dǎo)向，在項(xiàng)目建設(shè)階段，存在各種不確定性因素，如果致使項(xiàng)目不能按照預(yù)定計(jì)劃保質(zhì)、保量建設(shè)完成，項(xiàng)目融資賴以生存的基礎(chǔ)將受到根本性破壞，從而導(dǎo)致項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為:工期延誤風(fēng)險(xiǎn)、成本超支風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，極端情況下，項(xiàng)目迫于停工、放棄。
6.不可抗力風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目參與方不能預(yù)見且無法克服的事件給項(xiàng)目造成損害或毀滅的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資所需條件
(1)有公司法人授權(quán)或董事會(huì)簽字同意的申請(qǐng)報(bào)告;
(2)已開立基本帳戶或一般存款帳戶;
(3)提供真實(shí)的、全面的(經(jīng)過審計(jì)的)財(cái)務(wù)報(bào)表、報(bào)告，其財(cái)務(wù)指標(biāo)和資產(chǎn)負(fù)債率等符合貸款要求;
(4)除國(guó)務(wù)院規(guī)定外，有限責(zé)任公司和股份有限公司對(duì)外股本權(quán)益性投資累計(jì)額不超過其凈資產(chǎn)總額的50%;申請(qǐng)中、長(zhǎng)期貸款的，新建項(xiàng)目的企業(yè)法人所有者權(quán)益與項(xiàng)目所需總投資的比率不低于國(guó)家規(guī)定的投資項(xiàng)目的資本金比例。
(1)貸款項(xiàng)目經(jīng)可行性研究論證，能夠有效滿足當(dāng)?shù)刈》块_發(fā)市場(chǎng)的需求，市場(chǎng)前景較好;
(2)貸款項(xiàng)目已經(jīng)納入國(guó)家或地方房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)計(jì)劃，其立項(xiàng)文件完整、真實(shí)、有效，能夠進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開發(fā);
(3)貸款項(xiàng)目工程預(yù)算和施工計(jì)劃符合國(guó)家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定;
(4)貸款項(xiàng)目的工程預(yù)算投資總額能夠滿足項(xiàng)目完工前由于通貨膨脹和不可預(yù)見等原因追加預(yù)算的需要;
(5)貸款項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)配套，當(dāng)項(xiàng)目建成后，能及時(shí)投入正常使用;貸款項(xiàng)目的自有資金投入不少于總投資的30%。
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的資金來源
(1)注冊(cè)資本金。
(2)銀行融資，現(xiàn)在這一塊卡得比較嚴(yán)，中國(guó)人民銀行對(duì)四證不全的房地產(chǎn)項(xiàng)目是不辦理的。
(3)發(fā)行債券。根據(jù)《公司法》，發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格，只有國(guó)有獨(dú)資公司、上市公司、兩個(gè)國(guó)有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，并且對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制，加之我國(guó)債券市場(chǎng)相對(duì)規(guī)模較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風(fēng)險(xiǎn)均較大。長(zhǎng)期債券還面臨較大的利率風(fēng)險(xiǎn)，欠缺避險(xiǎn)工具。這就注定大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券難以實(shí)現(xiàn)。
(4)上市發(fā)行募集資金，一直以來，國(guó)家都不支持房地產(chǎn)企業(yè)上市 ，主要是為了抑制過熱的經(jīng)濟(jì)，直到1997年開始解禁。中國(guó)證監(jiān)會(huì)在《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》規(guī)定:“自2004年1月1日起，除國(guó)有企業(yè)整體改制、有限責(zé)任公司整體變更和國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)豁免的情況外，股份公司必須設(shè)立滿3年后才能申請(qǐng)首發(fā)上市;同時(shí)，為使發(fā)行人最近3年盈利具有可比性，要求發(fā)行人的業(yè)務(wù)、管理層最近3年內(nèi)未發(fā)生重大變化，實(shí)際控制人未發(fā)生變更。”大多數(shù)的房地產(chǎn)公司都無法達(dá)到此要求。
(5)海外資金，國(guó)內(nèi)企業(yè)與海外資金的合作有這樣兩種形式，以合資或合作的方式，以信托的形式。目前國(guó)際資本絕大多數(shù)都集中在基金上，而于中國(guó)目前的法律法規(guī)沒有明確的依據(jù)，所以外資多借財(cái)務(wù)管理公司、投資公司等形式改頭換面。
(6)房地產(chǎn)投資信托(REIT)，是指通過發(fā)行受益憑證的方式，募集投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資，REIT是一種專門投資房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品，其在歐美已經(jīng)盛行多年。我國(guó)還剛剛處于探索階段。REIT未來的發(fā)展前景十分看好。
(7)房地產(chǎn)基金，此類基金的收入來源除了資產(chǎn)增值之外，還有房租收入。房地產(chǎn)是對(duì)抗通貨膨脹的理想工具，房地產(chǎn)基金亦然。由于房地產(chǎn)本身變現(xiàn)能力極低，因此房地產(chǎn)基金多半會(huì)有較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)内H回規(guī)定。
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