信貸政策對房地產(chǎn)的影響
區(qū)域差異是從區(qū)域的視角來探討不同地區(qū)經(jīng)濟、社會、文化等方面的異同。房地產(chǎn)行業(yè)是一個地域特征很強的行業(yè),無論是土地的供給,還是房屋的有效需求,都存在很大的地域差異性。以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的信貸政策對房地產(chǎn)的影響，希望你們喜歡。
信貸政策對房地產(chǎn)的影響
1、以前誰都可以貸款，無限制，現(xiàn)在不是誰都能貸到款的，有資格買房的人少了
2、以前利率7折，現(xiàn)在不優(yōu)惠甚至上浮，除非你是有若干資產(chǎn)、或者征信良好，否則即使貸款也要多付出若干利息，購房成本比以前高很多，月供也高多了
3、不對房地產(chǎn)開發(fā)貸款，開發(fā)商資金鏈緊繃，融資財務(wù)成本高出很多(大開發(fā)商高出10——20%，小開發(fā)商高出30——50%)，如果開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)稍慢(如房子賣不出去)，就會導(dǎo)致崩盤，鄂爾多斯是典型，現(xiàn)在很多開發(fā)商無法從銀行貸款，就從民間融資，日子不好過
4、政府在土地財政這一塊損失慘重，債臺高筑，所以很多地方政府都蠢蠢欲動調(diào)整政策，刺激房市。
如果你是買房人，目前的信貸政策對你影響最大的就是：你的審批要難些了，審批時間要長些了，對你審批要求高些了，審下來后你的月供多些了，貸款年限一般20年，首付一般3成了，以前首付2成貸30年的日子都過去了。所以，請保持你銀行良好的征信記錄。
信貸政策的預(yù)防政策
對借款人的有關(guān)資格資質(zhì)進行審查，是借款合同簽訂的前提，也是借貸行為必不可少的程序。審查的重要意義在于評估貸款風(fēng)險的大小，近而決定貸款交易的成功與否。
一、審查風(fēng)險
貸款風(fēng)險的產(chǎn)生，往往在貸款審查階段就開始了，綜合司法實踐中發(fā)生的糾紛，可以看出，在貸款審查階段出現(xiàn)的風(fēng)險主要出現(xiàn)在以下環(huán)節(jié)。
(一)審查內(nèi)容遺漏銀行審貸人員掛一漏萬，造成信貸風(fēng)險。 貸款審查是一項細致的工作，要求調(diào)查人員就貸款主體的資格、資質(zhì)、信用、財產(chǎn)狀況進行系統(tǒng)的考察和調(diào)查。再實踐中，有些商業(yè)
(二)沒有盡職調(diào)查在實踐中，有關(guān)審貸人員，往往只重視文件的識別，而缺乏盡職的調(diào)查，這樣，很難識別貸款中的欺詐，造成信貸風(fēng)險。
(三)判斷錯誤
銀行沒有對有關(guān)內(nèi)容聽取專家意見，或由專業(yè)人員進行專業(yè)的判斷。 審貸過程中，不僅僅要查明事實，更應(yīng)當(dāng)就有關(guān)事實進行法律、財務(wù)等發(fā)面進行專業(yè)的判斷。在實踐中，大多
二、貸前調(diào)查的法律內(nèi)容
(一)關(guān)于借款人的合法成立和持續(xù)有效的存在審查借款人的合法地位。如果是企業(yè)，應(yīng)當(dāng)審查借款人是否依法成立，有無從事相關(guān)業(yè)務(wù)的資格和資質(zhì)，查看營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書，應(yīng)當(dāng)注意相關(guān)證照是否經(jīng)過年檢或相關(guān)審驗。
(二)關(guān)于借款人的資信考察借款人的注冊資本是否與借款相適應(yīng);審查是否有明顯的抽逃注冊資本情況;以往的借貸和還款情況;以及借款人的產(chǎn)品質(zhì)量、環(huán)保、納稅等有無可能影響還款的違法情況。
(三)關(guān)于借款人的借款條件借款人是否按照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定開立基本帳戶和一般存款戶;借款人(如果是公司)其對外投資是否超過其凈資產(chǎn)的50%;借款人的負債比例是否符合貸款人的要求;
(四)關(guān)于擔(dān)保對于保證擔(dān)保的，對擔(dān)保人的資格、信譽、履行合同的能力進行調(diào)查。
三、對借款人及其負責(zé)人還應(yīng)專項審查為減輕貸款人的道德風(fēng)險，對借款人及其負責(zé)人還應(yīng)專項審查金融機構(gòu)在發(fā)放貸款時，除了審查借款人的資格、條件、經(jīng)營狀況等情況外，還要對企業(yè)的投資人及法人代表和主要管理者的個人品質(zhì)加強審查和控制，包括：
(一)對董事長、總經(jīng)理、廠長、經(jīng)理等主要人員有賭博、吸毒、嫖*、包養(yǎng)情婦，經(jīng)常出入歌舞廳、桑拿場所，大操大辦婚喪紅白喜事，購買與其經(jīng)濟實力不相稱的高級轎車、經(jīng)常租住高級賓館等行為的，其企業(yè)貸款必須從嚴控制。
(二)對家族式的集團或公司的貸款必須從嚴控制。所謂家族式集團或公司，是指集團及其子公司或仇公司的主要負責(zé)人、企業(yè)內(nèi)部的主要領(lǐng)導(dǎo)崗位全部或主要由有血緣關(guān)系的人員及其家屬、親屬擔(dān)任的企業(yè)。
(三)對法人代表持有外國護照或擁有外國永久居住權(quán)的，其企業(yè)、公司國外有分支機構(gòu)的，其家庭主要成員在國外定居或者在國外開辦公司的企業(yè)的貸款要從嚴控制對其法人代表出國及企業(yè)的資金往來要密切關(guān)注。特別是對將資金轉(zhuǎn)移到國外或資金用途的不明的轉(zhuǎn)賬行為，要進行嚴格的審查、監(jiān)督并及時制止。
(四)貸款前要對企業(yè)法人代表的兼職情況進行調(diào)查。對于一人兼任多個企業(yè)法人代表的關(guān)連企業(yè)的貸款，必須從嚴控制。
(五)審查貸款時，必須以借款人的資格、條件、經(jīng)營狀況、還款能力、企業(yè)主要負責(zé)人的品質(zhì)等為依據(jù)，不得因借款人的政治身份，比如“勞動模范”、“先進分子”、“華僑”、“人大代表”、“政協(xié)委員”等為依據(jù)，降低貸款條件或不按規(guī)章制度發(fā)放和管理貸款。
(六)借貸關(guān)系只發(fā)生在當(dāng)事人之間。對那些通過或利用領(lǐng)導(dǎo)、親屬、朋友、同學(xué)、戰(zhàn)友等關(guān)系打招呼、寫條子介紹的貸款，不得放松對貸款條件的審查。對不符合貸款條件的，不予貸款。
(七)發(fā)放擔(dān)保貸款時，要對借款人與擔(dān)保人的關(guān)系進行認真調(diào)查。對借款人與擔(dān)保人屬同一集團公司的企業(yè)，貸款要從嚴審查。非獨立法人的分公司提供的擔(dān)保無效。
四、貸款審查的建議
認真審查每一筆貸款，不能把貸款的風(fēng)險判斷建立在過去的審查或信用上。不能因借款人過去曾按時還本付息就放松審查，或減少調(diào)查程序。
建立借款人的法人代表及其主要管理人員定期約見制度。約見周期可根據(jù)貸款額度的大小、借款人的生產(chǎn)經(jīng)營變化狀況等確定。貸款額度大的，要相應(yīng)縮短約見周期。
信貸人員(信貸員、信貸審查小組成員、信貸審查委員會成員)與借款人在借貸活動中不得進行不正當(dāng)?shù)乃较陆佑|。
信貸人員及其直系親屬不得接受借款人的現(xiàn)金、貴重禮品、購物券等;不得參加由借款人支付費用的娛樂活動;不得向借款人報銷任何費用。
對于貸款數(shù)額大，周期長，或者借款人用于特定用途的貸款，應(yīng)當(dāng)聘請律師、會計師等專業(yè)人員進行專業(yè)判斷，并就有關(guān)事宜提供專家意見。
信貸政策的政策關(guān)系
信貸政策和貨幣政策相輔相成，相互促進。兩者既有區(qū)別，又有聯(lián)系。通常認為，貨幣政策主要著眼于調(diào)控總量，通過運用利率、匯率、公開市場操作等工具借助市場平臺調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量和信貸總規(guī)模，促進社會總供求大體平衡，從而保持幣值穩(wěn)定。信貸政策主要著眼于解決經(jīng)濟結(jié)構(gòu)問題，通過引導(dǎo)信貸投向，調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。從調(diào)控手段看，貨幣政策調(diào)控工具更市場化一些;而信貸政策的有效貫徹實施，不僅要依靠經(jīng)濟手段和法律手段，必要時還須借助行政性手段和調(diào)控措施。在我國目前間接融資占絕對比重的融資格局下，信貸資金的結(jié)構(gòu)配置和使用效率，很大程度上決定著全社會的資金配置結(jié)構(gòu)和運行效率。信貸政策的實施效果，極大地影響著貨幣政策的有效性。信貸政策的有效實施，對于疏通貨幣政策傳導(dǎo)渠道，發(fā)展和完善信貸市場，提高貨幣政策效果發(fā)揮著積極的促進作用。
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