2017年別墅營(yíng)銷(xiāo)方案推廣策劃

　　別墅，即別野，一種低層聯(lián)排住宅，在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供休養(yǎng)用的園林住宅。是居宅之外用來(lái)享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。小編精心推薦的一些別墅營(yíng)銷(xiāo)方案，希望你能有所感觸!

　　別墅營(yíng)銷(xiāo)方案篇一

　　一.企劃方針

　　立足于消費(fèi)者的分布情形與需求層次，確立主體目標(biāo)客戶群體，繼而設(shè)計(jì)規(guī)劃形象策略主體，疊現(xiàn)本案產(chǎn)品價(jià)值，滿足目標(biāo)客戶群體獨(dú)有的品味與格調(diào)，并進(jìn)行有的放矢的文案表現(xiàn)與媒體運(yùn)用。

　　二.目標(biāo)市場(chǎng)預(yù)估

　　根椐目標(biāo)客戶預(yù)估的情況分析，本案認(rèn)同度最大的客戶群應(yīng)為北京等周邊地區(qū)以二次置業(yè)群體為主

　　的年齡為35~45歲之間的中年購(gòu)買(mǎi)群，其中以留學(xué)歸國(guó)創(chuàng)業(yè)者為主。

　　由于在本案目前的目標(biāo)銷(xiāo)售區(qū)域少有同類(lèi)竟?fàn)幬飿I(yè)，因此，本案的市場(chǎng)售價(jià)無(wú)明顯可比性。相較于秦皇島“維多利亞港灣”RMB5000~7000元/M2的售價(jià)，本案可將售價(jià)即定為RMB8000元/ M2，同時(shí)，本案售價(jià)仍可通過(guò)良好的市場(chǎng)整合推廣手段得到一定幅度的提升。

　　為確保本案海景較佳別墅的脫穎而出，推動(dòng)海景較差別墅沖破單價(jià)阻力線，獲得理想的市場(chǎng)去化，強(qiáng)有力的產(chǎn)品形象定位提升，卓有成效的推廣表現(xiàn)，成為本案取得市場(chǎng)成功的重中之重。

　　三.形象定位

　　建立在本案產(chǎn)品的特性基礎(chǔ)上，針對(duì)目標(biāo)客戶群體的生涯背景及價(jià)值取向，進(jìn)行符合這一群人士認(rèn)可的形象定位，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行內(nèi)涵的挖掘與外延的拓展，創(chuàng)造推廣中的主題核心，是樹(shù)立本案市場(chǎng)形象靈魂的重點(diǎn)。

　　產(chǎn)品特性：

　　本案位于全國(guó)優(yōu)秀旅游城市秦皇島市郊，瀕臨渤海灣，距北京260公里，距山海關(guān)、北戴河各18公里，同時(shí)，本案是距離北京最近的距海水僅20米的真正的海濱別墅。

　　目標(biāo)客戶特征：

　　根據(jù)對(duì)本案目標(biāo)客房群的研究，可概括出目標(biāo)客房群以下特征：

　　家庭年收入300萬(wàn)元以上，為社會(huì)中的絕對(duì)富裕層。目標(biāo)客戶的財(cái)產(chǎn)來(lái)源各不相同，但性格多富于感性，同時(shí)希望獲得社會(huì)對(duì)個(gè)人價(jià)值的最大認(rèn)可。針對(duì)于此，文化包裝應(yīng)為本案營(yíng)銷(xiāo)的一帖上好秘方。

　　四.主體目標(biāo)客戶定位

　　由于本案與生即來(lái)的先天優(yōu)越性，使本案成為不動(dòng)產(chǎn)中稀缺的以渡假享受為主的海濱別墅物業(yè);且本案體量較小。

　　這二點(diǎn)使得本案主體目標(biāo)客戶的受眾面較窄，體現(xiàn)在即時(shí)靜態(tài)寬度及動(dòng)態(tài)可擴(kuò)張寬度。同時(shí)，主體目標(biāo)客戶階層中的個(gè)體成員均應(yīng)為成功事業(yè)團(tuán)隊(duì)的領(lǐng)袖，并具備很強(qiáng)的個(gè)人魅力。(特殊情況除外)

　　定位：

　　通過(guò)以上研判，本案主體目標(biāo)客戶是“金字塔”消費(fèi)結(jié)構(gòu)中的頂層人士。

　　定位于該階層人士進(jìn)行的有的放矢的企劃、營(yíng)銷(xiāo)組織，將保障本案價(jià)格空間的有效拓展。

　　五.產(chǎn)品策略

　　產(chǎn)品定位，是基于對(duì)目標(biāo)客戶群體消費(fèi)特征的研究，以滿足其居住的物質(zhì)需求與深層次的心理需求出發(fā)，進(jìn)行有的放矢的產(chǎn)品含量界定的過(guò)程。

　　準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，也是對(duì)樓盤(pán)整體形象定位的策動(dòng)與支持。

　　本案以自身先天優(yōu)勢(shì)所體現(xiàn)出的“極品”物業(yè)形象做為定位的核心，推動(dòng)的是建立于而又凌駕于產(chǎn)品載體之上的特權(quán)生活形態(tài)內(nèi)涵，因而產(chǎn)品定位不光要考慮滿足客戶物質(zhì)需求的齊全的功能性產(chǎn)品設(shè)置，更為重要的是應(yīng)該考慮本案產(chǎn)品設(shè)置在滿足客戶追求身份、地位等深層次心理需求方面所具有的象征性表現(xiàn)意義。

　　遵循以上產(chǎn)品定位原則，結(jié)合目標(biāo)客戶特征，在已確定的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，特提出物業(yè)完善上的幾點(diǎn)建議：

　　1. 高檔酒店式別墅物業(yè)管理模式的貴族化服務(wù)概念的引進(jìn);

　　2. 在每一處公共物業(yè)的空間引進(jìn)鮮明的具有本案獨(dú)特風(fēng)格的裝飾藝術(shù)并進(jìn)行精雕細(xì)琢;

　　3. 細(xì)部的產(chǎn)品設(shè)施與配置，如小區(qū)內(nèi)燈具、座椅、垃圾箱、告示欄、指示牌、各戶進(jìn)戶門(mén)„„等等物件風(fēng)格樣式在可能的范圍內(nèi)做到風(fēng)格樣式統(tǒng)一化，并以統(tǒng)一的VI標(biāo)識(shí)系統(tǒng)進(jìn)行整合強(qiáng)化，形成系統(tǒng)

　　的特權(quán)生活形態(tài)標(biāo)識(shí);

　　4. 全封閉小區(qū)概念的引入，緊緊收住本案名苑尊貴之氣，以表現(xiàn)凌駕于一般主流生活形態(tài)之上的小區(qū)格調(diào)與品位;

　　5. 強(qiáng)化會(huì)所功能。增添高雅生活情趣的功能設(shè)施;

　　6. 通過(guò)全面細(xì)致的物業(yè)服務(wù)，體現(xiàn)真正意義上的渡假式生活;

　　應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是，本案形象定位的靈魂應(yīng)從物業(yè)表象上的“形似”提升至蘊(yùn)藏于物業(yè)表象之后體現(xiàn)“浪漫與尊貴”人性精神的“神似”，并以此打動(dòng)目標(biāo)客戶心理層面的認(rèn)同，因而產(chǎn)品定位對(duì)于形象定位靈魂的策動(dòng)與支持，不能僅僅停留于滿足建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格與環(huán)境設(shè)計(jì)風(fēng)格的大模樣“形似”，而應(yīng)從最細(xì)微的產(chǎn)品(軟、硬件)每個(gè)細(xì)節(jié)的塑造入手，體現(xiàn)“以人為本”的細(xì)致風(fēng)格與態(tài)度。從某種意義上說(shuō)，對(duì)于我們“有金有識(shí)”的目標(biāo)客戶群體而言，細(xì)節(jié)“神似”所帶動(dòng)的心理震撼可能絲豪不遜于大模樣的“形似”的作用。

　　六.戶型解析

　　1、優(yōu)點(diǎn)：

　　家家朝南，戶戶向海，可謂“神州一絕”。(此處為本物業(yè)的最佳賣(mài)點(diǎn))雖說(shuō)是十年前的設(shè)計(jì)，但從現(xiàn)代的房型理念來(lái)說(shuō)“大廳小臥”也充分的從本物業(yè)的細(xì)節(jié)中看出來(lái)，例如以D套單元為例：一樓的客廳極為方正，可謂是270度的超廣闊視野，若大的30平米空間只有一扇進(jìn)門(mén)(此種設(shè)計(jì)在當(dāng)今仍為高手之作)從而使室內(nèi)的總體設(shè)計(jì)更趨向人性化。登上2樓，撲面而來(lái)的是兩套朝南的臥室，雖然浪費(fèi)了有限的空間，但畢竟這是渡假別墅，享受是她最大的功能，誰(shuí)也不愿意放棄觀海的機(jī)會(huì)。

　　縱觀A、B、C、D套物業(yè)的總體設(shè)計(jì)，從房型上來(lái)分析可謂是可圈可點(diǎn)，特別是A套的屋頂觀景平臺(tái)，她已經(jīng)從第五立面上充分展現(xiàn)了本物業(yè)的通透性，成為整個(gè)小區(qū)的一個(gè)亮點(diǎn)。

　　2、缺點(diǎn)：

　　當(dāng)然，本物業(yè)的缺點(diǎn)是無(wú)庸質(zhì)疑的，以下一一列舉

　　窗框太小 ——— 本物業(yè)的最佳賣(mài)點(diǎn)是海景，那當(dāng)然少不了大面積的無(wú)框

　　落地玻璃，但整個(gè)小區(qū)幾乎沒(méi)有這種設(shè)計(jì)，只有D、C套還象征性的裝有框架式的茶色落地。建議盡量打開(kāi)原有墻 體，使之達(dá)到最佳的觀景效果。

　　陽(yáng)臺(tái)太小 ——— 整個(gè)小區(qū)的陽(yáng)臺(tái)，最窄處離墻體只有50厘米，影響了整

　　棟別墅的外觀和實(shí)際的使用功能，陽(yáng)臺(tái)是人們?cè)诓栌囡?/p>

　　后的另一處休閑的地方。建議加寬陽(yáng)臺(tái)。

　　衛(wèi)生間太小—— 從現(xiàn)代的居住理念來(lái)講，一個(gè)舒適、寬敞的衛(wèi)生間是必不

　　可少的，特別是主臥室的衛(wèi)生(在上海的一些別墅中主臥 室的衛(wèi)生間面積往往有14平米)。但根據(jù)本物業(yè)的具體情

　　況來(lái)看，要達(dá)到這種標(biāo)準(zhǔn)是不可能的，所以只有盡可能的

　　在原有的建筑基礎(chǔ)上進(jìn)行修改。

　　餐廳太小 ——— 民以食為天，誰(shuí)也不愿意在一個(gè)狹小的空間里與家人朋友

　　一起享受著中華美食，因?yàn)楸拘^(qū)所有餐廳的面積都不超

　　過(guò)7平米(按照人體功學(xué)標(biāo)準(zhǔn)為6人桌10為平米)

　　沒(méi)有更衣室—— 作為一套高檔的海景別墅，應(yīng)該有一套與之相匹配的主臥 更衣室，整個(gè)小區(qū)72套物業(yè)，沒(méi)有一套設(shè)有更衣室，這 應(yīng)該說(shuō)是一項(xiàng)不可忽視的敗筆，希望在這點(diǎn)問(wèn)題上要引起 重視，要是碰到一個(gè)真正的慧眼英雄看出這個(gè)破綻，那起 到的負(fù)面影響是不可小視的。

　　七.案名建議

　　夏都 ● 棕南海

　　案名應(yīng)是產(chǎn)品形象定位的精煉濃縮，本案的形象定位靈魂應(yīng)超越物業(yè)表象上的形似，提升至蘊(yùn)藏于

　　物業(yè)表象之后體現(xiàn)“尊貴與浪漫”人性精神的神似，以吻合目標(biāo)客戶追求客戶身份、地位的追求。

　　由于本案是舊樓改造項(xiàng)目，市場(chǎng)抗性很大，同時(shí)本案售價(jià)在秦皇島樓市行情中屋于價(jià)格不菲者，所以本案無(wú)案無(wú)論從總體形象到細(xì)節(jié)包裝都力求高品質(zhì)，高檔次感。唯有突顯出以上兩點(diǎn)，才能徹底改變本案舊的惡習(xí)劣形象，樹(shù)立新的市場(chǎng)亮麗形象。繼而使本案順利突破市場(chǎng)價(jià)格阻力，達(dá)成良好銷(xiāo)售目標(biāo)。

　　概而言之，對(duì)本案案名應(yīng)作如下要求：

　　1. 良好的品質(zhì)形象

　　2. 具有貴族氣質(zhì)

　　3. 具有浪漫的情調(diào)

　　4. 具有不可模仿性

　　5. 具有強(qiáng)烈的市場(chǎng)號(hào)召力

　　6. 要附合北京大款喜歡霸氣的感覺(jué)

　　7. 具有市場(chǎng)沖擊力

　　別墅營(yíng)銷(xiāo)方案篇二

　　頂級(jí)別墅的客戶有著高、精、尖的特點(diǎn)。吸引這些客戶當(dāng)然需要通過(guò)特殊的營(yíng)銷(xiāo)。據(jù)了解，這些頂級(jí)別墅客戶主要通過(guò)雜志、路牌、網(wǎng)絡(luò)來(lái)了解外界的信息。特別是一些從事IT研發(fā)的國(guó)際大型公司的高層和核心技術(shù)層，都是通過(guò)上網(wǎng)來(lái)了解生活和消費(fèi)的許多內(nèi)容，尤其集中在一些門(mén)戶網(wǎng)站。另外，雜志也是別墅推廣的一個(gè)有力工具，以《BEIING TATLER》為代表的一些涉外和高檔雜志，就曾經(jīng)幫助一些頂級(jí)別墅促成成交，當(dāng)然還要注意推廣的技巧，選擇內(nèi)頁(yè)要比首頁(yè)的效果好。路牌當(dāng)然也不可缺少，對(duì)于不是城市別墅的頂級(jí)豪宅來(lái)說(shuō)，路牌不光能提高知名度，還能帶給客戶第一時(shí)間的印象營(yíng)銷(xiāo)。

　　對(duì)于富豪來(lái)說(shuō)，他們的社交停留在一個(gè)圈子。所以，一些普通層面的公共活動(dòng)或休閑活動(dòng)，不會(huì)吸引他們的視線。另外，這些人通常都比較忙，空閑的時(shí)間本來(lái)就很少，所以很難將他們都湊在一起。其實(shí)這些人，也比較喜歡聯(lián)誼的方式，如果是一些大型機(jī)構(gòu)或知名俱樂(lè)部組織的高級(jí)論壇和主題鮮明的聯(lián)誼活動(dòng)，比如財(cái)富論壇，這些富豪參與的機(jī)會(huì)大一些。

　　不用玩銷(xiāo)售技巧。

　　碧海方舟銷(xiāo)售總監(jiān)遲頌認(rèn)為，越高端的項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)越輕松。因?yàn)樵谶@些項(xiàng)目中不用動(dòng)太多腦筋，只要真實(shí)就可以了。尤其是對(duì)普通住宅客戶都有效的營(yíng)銷(xiāo)方法，比如打折、優(yōu)惠、送電器、送面積等等，在頂級(jí)別墅中根本用不著。因?yàn)楣ば诫A層的客戶由于積蓄有限，所以非常希望開(kāi)發(fā)商推出一些優(yōu)惠活動(dòng)。另外，對(duì)于還是工地、甚至還未施工的普通住宅項(xiàng)目，營(yíng)銷(xiāo)人員可以盡可能地發(fā)揮想象，盡情去描繪未來(lái)。所以，開(kāi)發(fā)商想抓住這部分客戶的心理，就要在推廣時(shí)多做一些工作，甚至不停地推陳出新。頂級(jí)別墅則完全不同，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)人員來(lái)說(shuō)能抓住產(chǎn)品的重點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，讓客戶第一時(shí)間了解就足夠了。事實(shí)上，越是高端的產(chǎn)品越不能馬虎。在頂級(jí)別墅中，銷(xiāo)售得好與不好，推廣的作用大不大，決定著銷(xiāo)售最終結(jié)果的是產(chǎn)品。

　　另外，對(duì)于頂級(jí)別墅的營(yíng)銷(xiāo)人員來(lái)說(shuō)，面對(duì)客戶時(shí)不需要花言巧語(yǔ)。因?yàn)檫@些富豪的見(jiàn)識(shí)和經(jīng)歷遠(yuǎn)不是營(yíng)銷(xiāo)人員能比的;更何況他們已經(jīng)過(guò)了做夢(mèng)的時(shí)候，而是兌現(xiàn)夢(mèng)的時(shí)候。頂級(jí)別墅的推廣主要策動(dòng)于精神層面的價(jià)值感，或者是盡可能地讓客戶身份、地位與所售別墅項(xiàng)目相匹配。舉例來(lái)說(shuō)，可能只是一般的別墅產(chǎn)品，但如果李嘉誠(chéng)在此置業(yè)，那么這個(gè)別墅項(xiàng)目的價(jià)值就會(huì)有很大程度地提升。以，頂級(jí)別墅的價(jià)值不能用單一的硬件來(lái)衡量。其推廣應(yīng)該定位在產(chǎn)品之上，適當(dāng)?shù)孛撾x產(chǎn)品。對(duì)別墅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，吸引客戶靠廣告，銷(xiāo)售靠產(chǎn)品。二個(gè)方面要結(jié)合得非常好才行。雖然，不少高端別墅的客戶可能不會(huì)通過(guò)廣告來(lái)購(gòu)買(mǎi)這個(gè)產(chǎn)，但不少開(kāi)發(fā)商都在項(xiàng)目的廣告語(yǔ)上下了不少功夫，希望能有一個(gè)宏偉的氣勢(shì)站在一個(gè)高度上，與客戶產(chǎn)生共鳴。因?yàn)楦叨藙e墅都是現(xiàn)房銷(xiāo)售，很難拿一個(gè)工地去跟客戶描繪。在客戶的觀念里不是產(chǎn)品越貴越好，而是能不能滿足他的心理和生活訴求。

　　這些客戶都不著急買(mǎi)房，他們?cè)谥脴I(yè)之前，大多會(huì)轉(zhuǎn)遍北京的同層面的全部項(xiàng)目。對(duì)各種風(fēng)格、各種區(qū)域的別墅都有所了解，包括別墅的位置、特點(diǎn)、交通環(huán)境都會(huì)有橫向比較。正因如此，雖然他們不是業(yè)內(nèi)人士，但經(jīng)驗(yàn)非常豐富，甚至可以對(duì)你的項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估。如果項(xiàng)目銷(xiāo)售不好，一眼就能看出。頂級(jí)別墅很少能用成本來(lái)衡量，它更多占用的是稀缺的資源，比如地段、環(huán)境、景觀、產(chǎn)品都無(wú)法有一個(gè)明確的價(jià)值。但是客戶會(huì)衡量，這個(gè)產(chǎn)品到底值不值，如果有哪一項(xiàng)差一些，他們就會(huì)砍價(jià)還價(jià)，在售價(jià)上減掉很多錢(qián)。所以，精明的開(kāi)發(fā)商定價(jià)時(shí)都是高開(kāi)低走。

　　風(fēng)格要純粹。

　　目前，絕大多數(shù)的別墅開(kāi)發(fā)商都非常重視產(chǎn)品風(fēng)格。甚至在項(xiàng)目最早規(guī)劃時(shí)就開(kāi)始討論風(fēng)格。但有權(quán)威人士認(rèn)為，別墅產(chǎn)品的風(fēng)格應(yīng)該結(jié)合地塊、結(jié)合產(chǎn)品、結(jié)合客戶層去設(shè)計(jì)，不能平空加個(gè)風(fēng)格。記者在采訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，頂級(jí)別墅的客戶喜好偏傳統(tǒng)，比較喜歡厚重、大氣的風(fēng)格。即使有些客戶還很年輕，他們的經(jīng)歷和閱歷卻與同齡人有很大不同，心理年齡也很成熟、穩(wěn)重。常說(shuō)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定著喜好和認(rèn)識(shí)，可能就是這個(gè)道理。對(duì)頂級(jí)別墅來(lái)說(shuō)，1500-2000萬(wàn)/棟基本可以買(mǎi)

　　一棟普通公寓樓了。如此高的議價(jià)產(chǎn)品，客戶當(dāng)然要有尊貴感，而且感覺(jué)值才行。遲頌認(rèn)為，頂級(jí)別墅應(yīng)該多采用歐美風(fēng)格。因?yàn)樽钤绲膭e墅產(chǎn)品就是從歐洲引進(jìn)過(guò)來(lái)的，過(guò)去都是貴族居住的，有很長(zhǎng)的歷史。而歷史是最有價(jià)值的。所以，從某種意義上講，風(fēng)格就是財(cái)富的另一種暗示。頂級(jí)豪宅其實(shí)就是一個(gè)歷史、一個(gè)傳統(tǒng)。只有經(jīng)過(guò)上百年不斷改進(jìn)、不斷完善的產(chǎn)品，才可能更接近完美。目前，京城某項(xiàng)目在二期規(guī)劃中，當(dāng)時(shí)公司希望采用原創(chuàng)風(fēng)格，但遭到部分人的反對(duì)。他們認(rèn)為，跟客戶說(shuō)原創(chuàng)風(fēng)格，客戶理解起來(lái)會(huì)很困難。因?yàn)樗皇墙?jīng)過(guò)幾百年風(fēng)格的建筑，客戶腦子里不會(huì)出現(xiàn)豪宅和頂級(jí)的印象。相反，會(huì)覺(jué)得這個(gè)產(chǎn)品沒(méi)有文化底蘊(yùn)，沒(méi)有價(jià)值。這就好比貴族，不是有錢(qián)就能當(dāng)貴族，而是靠傳承下來(lái)的。所以，開(kāi)發(fā)頂級(jí)別墅，風(fēng)格一定要純粹。對(duì)客戶來(lái)講，它是一種身份、地位的象征，還要有一種歸屬感。

　　定位要明確頂級(jí)豪宅一定要有鮮明的特點(diǎn)。不是隨便一個(gè)區(qū)域都能開(kāi)發(fā)的。目前，有些頂級(jí)豪宅離市區(qū)非常遠(yuǎn)，而且是兵營(yíng)式排列，方方正正、面積傻大。特別是缺少高檔社區(qū)的區(qū)域氛圍和配套。所以，開(kāi)發(fā)商做產(chǎn)品之前，一定要全面的考慮好。頂級(jí)別墅是不會(huì)出租的。有資深人士說(shuō)，開(kāi)發(fā)頂級(jí)別墅一定要切記，千萬(wàn)不要去想象和安排目標(biāo)客戶的生活。因?yàn)槟悴皇歉缓?，也很難想象和決定富豪的生活。購(gòu)買(mǎi)頂級(jí)別墅的客戶都是非常理性的，他們本身都不缺房，甚至不缺好房住。所以，開(kāi)發(fā)商只要把產(chǎn)品做到位就足夠了。以碧海方舟為例，2004年由協(xié)成行策劃，案名定為姜莊湖88號(hào)，別墅公館區(qū)。這讓很多客戶聽(tīng)起來(lái)很迷糊，以為是工作的地方。所以，銷(xiāo)售的情況并不理想。當(dāng)時(shí)，開(kāi)發(fā)商也曾想過(guò)把項(xiàng)目當(dāng)作私人會(huì)所銷(xiāo)售，但實(shí)際銷(xiāo)售過(guò)程中沒(méi)有這樣目的的客戶購(gòu)買(mǎi)，客戶幾乎都是自用。2005年，開(kāi)發(fā)公司改變推廣策略，就叫碧海方舟，高爾夫城市別墅。于是，客戶一批批來(lái)看房。產(chǎn)品要過(guò)硬中國(guó)的豪宅設(shè)計(jì)更應(yīng)該符合中國(guó)人的生活。目前，有相當(dāng)一部分客戶普遍都不滿意頂級(jí)別墅的室內(nèi)功能設(shè)計(jì)。這主要是開(kāi)發(fā)商與富豪交流的少。豪宅的配置設(shè)計(jì)，應(yīng)該與產(chǎn)品完全一致。目前，東山墅的個(gè)別項(xiàng)目中設(shè)計(jì)有電梯和室內(nèi)游泳池。碧海方舟有全套的安防系統(tǒng)。特別是在傭人與主人分開(kāi)入戶，每個(gè)臥室都有衛(wèi)生間，這是細(xì)節(jié)上做得比較好的設(shè)計(jì)，但是室內(nèi)沒(méi)有設(shè)計(jì)電梯和游泳池。其實(shí)，豪宅應(yīng)該不是某一項(xiàng)做得好，而是全優(yōu)生的產(chǎn)品。頂級(jí)別墅應(yīng)該突出產(chǎn)品的人性化設(shè)計(jì)。曾有客戶表示，有些項(xiàng)目的主臥加衛(wèi)生間才幾十平米，應(yīng)該做成一百多平米的尺度。頂級(jí)別墅更應(yīng)該去符合業(yè)主的生活需求，要理解二、三個(gè)人怎樣去住別墅。設(shè)計(jì)居住空間時(shí)要注意不能做得太散、太碎。這樣會(huì)顯得非常不氣派。不能將住公寓的感覺(jué)放在住頂級(jí)別墅里，要讓主人感覺(jué)到身心放松。頂級(jí)別墅的地下室完全是一層特定的功能區(qū)，可以設(shè)計(jì)有傭人區(qū)、地下影院、酒吧區(qū)、健身區(qū)、桑拿區(qū)。比如，男主人有朋友來(lái)了，女主人不方便接待時(shí)就可以利用地下室。有的項(xiàng)目保姆室就設(shè)計(jì)在一層，會(huì)感覺(jué)很不方便。展望頂級(jí)別墅別墅產(chǎn)品的升級(jí)換代非常慢，所以多次在別墅置業(yè)的人并不太多。目前，在碧海方舟里有20%-30%的客戶有過(guò)別墅的生活經(jīng)驗(yàn)，而且絕大部分客戶有國(guó)外別墅的生活經(jīng)驗(yàn);國(guó)內(nèi)的只有陳道明曾在紫玉山莊租過(guò)別墅，還有一個(gè)業(yè)主在銀湖別墅住過(guò)。

　　別墅營(yíng)銷(xiāo)方案篇三

　　龍峪灣是國(guó)家森林公園，又是四A級(jí)旅游風(fēng)景區(qū)。得天獨(dú)厚的地理環(huán)境和豐厚奇特的山水林木資源，使龍峪灣成為當(dāng)今時(shí)尚旅游的一塊風(fēng)水寶地，成為時(shí)髦的生態(tài)度假旅游最佳目的地。現(xiàn)在，人類(lèi)生活環(huán)境質(zhì)量面臨日趨惡化的威脅，城市里空氣不潔，水質(zhì)不凈，食品不“綠”，噪音升級(jí)，垃圾圍城，現(xiàn)代城市病與日俱增。

　　居住在城市里的人們紛紛走出“圍城”，到大自然中尋找健康和自由。龍峪灣正是他們尋求健康和自由的理想地方。遺憾的是，龍峪灣的知名度不大，許多城里人還不知道;知道的人也多是聽(tīng)說(shuō)過(guò)，很少去過(guò);去過(guò)的人在那里找不到企盼的感覺(jué)和享受，住不下來(lái);住下來(lái)的人在那里呆不住，住不長(zhǎng)

　　。這說(shuō)明龍峪灣雖然在業(yè)內(nèi)是個(gè)四A級(jí)景區(qū)，但在市場(chǎng)上尚未成為一個(gè)知名的旅游品牌，幅射力和影響力不大。何謂知名旅游品牌?我們認(rèn)為知名品牌=特色+精品+成功策劃+科學(xué)營(yíng)銷(xiāo)。這正是制定本方案的動(dòng)因，也是本方案致力追求的目標(biāo)。 現(xiàn)在讓我們對(duì)照知名品牌的上述4要素，對(duì)龍峪灣風(fēng)景區(qū)的現(xiàn)狀作一簡(jiǎn)要評(píng)估。

　　一、得天獨(dú)厚的地理環(huán)境和資源最適宜發(fā)展休閑度假旅游:

　　(1):奇山秀水和林木花卉使這里有看頭，有玩頭。龍峪灣，山有峭壁奇峰，水有瀑布潭溪。這里有連綿群山，深峽幽谷;這里有萬(wàn)畝落葉松林、各種野生藥材和動(dòng)物。這里的四季是四色世界:春天花世界，夏季綠世界，秋季紅世界，冬季銀世界。如果在這里住下來(lái)，天天都有看的地方，玩的地方。

　　(2):優(yōu)良的空氣和氣候以及天然礦泉水使這里有住頭，有吃頭。龍峪灣的空氣質(zhì)量和水質(zhì)量在河南省乃至全國(guó)堪稱一流?？諝庵胸?fù)離子含量平均在5萬(wàn)個(gè)/立方厘米，屬于潔凈的優(yōu)質(zhì)空氣，人稱“天然大氧吧”一點(diǎn)也不過(guò)份。經(jīng)過(guò)高山林木和地下有機(jī)物涵養(yǎng)，天然的礦泉水，礦物質(zhì)含量?jī)?yōu)質(zhì)而豐富。這里的年平均氣溫12攝氏度，年均相對(duì)濕度68%，7、8、9三個(gè)月中午休息也要蓋被子，最適宜避暑，被人稱為“山里的北戴河”。這里還有野菜、野果和可食用的中藥材，是標(biāo)準(zhǔn)的純天然、無(wú)污染，食用對(duì)人的身體好處多多。

　　(3):天然的“生物寶庫(kù)”使這里有說(shuō)頭，有學(xué)頭。龍峪灣的森林覆蓋率在95%以上，野生植物156科、667屬、1961種，占河南省植物總數(shù)的81%。草本植物及藥材類(lèi)植物十分豐富，查明的中藥材800余種，人稱“移步三棵藥”。野生動(dòng)物有100余種，走進(jìn)龍峪灣如同走進(jìn)了“動(dòng)物園”和“植物園”，可以聽(tīng)到、學(xué)到許多科學(xué)自然知識(shí)。

　　二、旅游基礎(chǔ)設(shè)施初具規(guī)模 經(jīng)過(guò)10年努力，龍峪灣已開(kāi)發(fā)出12個(gè)景區(qū)，218個(gè)景點(diǎn)，有中、低檔客房500個(gè)床位。景區(qū)道路狀況良好，電力、電訊等同步發(fā)展。應(yīng)該說(shuō)，龍峪灣已具備接待游客的必要條件。

　　三、按照發(fā)展生態(tài)型休閑度假旅游要求，龍峪灣森林公園存在明顯的差距。 什么叫生態(tài)旅游?生態(tài)旅游就是“回歸大自然”的“綠色旅游”，又是“保護(hù)性旅游”和“可持續(xù)發(fā)展旅游”。生態(tài)旅游具有“三大功能”:一是“求樂(lè)”功能;二是“求知”功能;三是“環(huán)保教育”功能。因此生態(tài)旅游產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)除注重美學(xué)外，更要重視產(chǎn)品的科技和哲理含量，讓產(chǎn)品向游客展示大自然深層生存的奧秘，人與自然和諧相處，思考人與自然生存的辨論關(guān)系，學(xué)會(huì)如何善待大自然。

　　按照這一標(biāo)準(zhǔn)，讓我們來(lái)看龍峪灣： (1)主題形象定位不明確，不突出，缺乏響亮的主題口號(hào) 一個(gè)旅游景區(qū)(點(diǎn))的主題形象和旅游市場(chǎng)定位至關(guān)重要，甚至說(shuō)是首要的。市場(chǎng)定位確定后才能有主題形象;主題形象確定后，才能去規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)景區(qū)、景點(diǎn)，并依據(jù)主題形象進(jìn)行包裝宣傳，打到市場(chǎng)上去。龍峪灣究競(jìng)是自然風(fēng)景區(qū)還是生態(tài)度假區(qū)?是以自然山水游為目的還是以生態(tài)度假游為目的?她的市場(chǎng)主要對(duì)象是誰(shuí)?主要客源地在哪里?這些問(wèn)題弄不清楚，景區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理等等問(wèn)題便無(wú)從解決。在過(guò)去的10年中，龍峪灣森林公園的主題形象和旅游市場(chǎng)定位一直沒(méi)有被確定下來(lái)，更沒(méi)有站在生態(tài)旅游的高度去 探討龍峪灣的發(fā)展目標(biāo)，因此影響了自身的品牌塑造。

　　(2)旅游文化內(nèi)容不豐，品位較低。旅游既是經(jīng)濟(jì)性很強(qiáng)的文化產(chǎn)業(yè)，又是文化性很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。所有旅游產(chǎn)品，都應(yīng)該具有較高的文化含量，這是旅游業(yè)的生命和靈魂。龍峪灣是國(guó)家自然保護(hù)區(qū)，是森林公園，是生態(tài)型度假旅游區(qū)，這本身就具有相當(dāng)高的文化含量和科技含量，只是我們不注意發(fā)現(xiàn)開(kāi)拓罷了。過(guò)去我們抓旅游把過(guò)多的注意力放在“求樂(lè)”上，很少讓游客去體會(huì)到旅游景區(qū)景點(diǎn)的文化氛圍和含量。以飲食為例，龍峪灣賓館餐廳里的菜單，就沒(méi)有特色可言，更體會(huì)不到飲食文化。許多菜在城市里的餐館里都能看到、吃到，而在城里看不到、吃不到的山珍野味卻不多。再以住宿為例，住膩了鋼筋水泥結(jié)構(gòu)的城里人到了龍峪灣，很想住一住城里沒(méi)有的木屋、石屋，應(yīng)該在內(nèi)外裝修上顯示出高山林石的特色，而龍峪灣恰恰沒(méi)有。忽視景區(qū)文化內(nèi)涵的挖掘、設(shè)計(jì)和包裝，由此可見(jiàn)一斑。

　　(3)配套基礎(chǔ)設(shè)施不足，特別是休閑度假基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重(略)。 (4)營(yíng)銷(xiāo)推介缺乏市場(chǎng)調(diào)查，針對(duì)性差，缺乏強(qiáng)有力的推介手段。生態(tài)旅游在世界范圍內(nèi)興起也就是近二十年的事，在中國(guó)提出也沒(méi)有幾年。傳統(tǒng)的大眾旅游仍是普遍被接受的旅游形式，那就是游山、玩水、看廟，走馬觀花。龍峪灣是生態(tài)旅游景區(qū)，目前對(duì)普通工人、農(nóng)民和市民來(lái)說(shuō)，仍沒(méi)有構(gòu)成很大的吸引力。那么，對(duì)城里的哪些人可構(gòu)成強(qiáng)大的吸引力呢?我們應(yīng)該進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，在調(diào)查基礎(chǔ)上進(jìn)行分析，制定出有針對(duì)性地切實(shí)有效的營(yíng)銷(xiāo)推介方案。在推介中，也應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，不要走別人的老路，不要“撒糊辣面”，要精心策劃，步步為營(yíng)，以收事半功倍之效

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