房地產(chǎn)市場營銷調(diào)查報告
房地產(chǎn)市場營銷調(diào)查報告
房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析是整個營銷活動的首要環(huán)節(jié)為此學(xué)習(xí)啦小編為大家整理了房地產(chǎn)市場營銷調(diào)查報告，歡迎參閱。
房地產(chǎn)市場營銷調(diào)查報告篇一
1、合肥市房地產(chǎn)市場走勢
合肥房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持平穩(wěn)較快的發(fā)展勢頭。房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房新開工面積在中部省會城市中均位居第一，合肥市商品房和商品住房銷售備案面積在中部省會城市中位居第二，全國省會城市位居中等水平。截止2012年10月，合肥市區(qū)全市住宅成交套數(shù)累計50000多套，成交面積累計近600萬㎡。供應(yīng)總量受調(diào)控影響不大，基本與2011年持平，全年面積供應(yīng)比1.17，可見，總體上2011年合肥住宅新增供應(yīng)略大于成交。數(shù)據(jù)顯示，合肥住宅均價10月均價達(dá)到6400元/㎡，同比上漲1236元/㎡。對比分析2011年，我們發(fā)現(xiàn)調(diào)控之年的合肥房價基本漲幅基本上2011年漲幅相當(dāng)，年度漲幅基本上都在1200元/㎡左右。 根據(jù)2011 年合肥市召開市委九屆十二次全會提出今年合肥市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)，其中地區(qū)生產(chǎn)總值在2010 年2700 億元的基礎(chǔ)上再增長16%。二是，房價調(diào)控要低于“人均可支配收入增長速度”。根據(jù)合肥市2005-2010 年的人均可支配收入增長速度分別為:12.5%、13.7%、21.9%、16.1%、10.1%、11%。根據(jù)合肥市政府2011 年政府工作報告中提出的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長速度為13%，農(nóng)民人均純收入增長14%。由此可見，2011 年合肥市最低房價漲幅也可在10%左右。三是，房價調(diào)控要符合“居民住房支付能力”。近年來，國內(nèi)研究房價收入比一般認(rèn)為“4～6 倍”是“合理區(qū)間”。然而，從研究結(jié)果看，有的認(rèn)為是計算方法存在嚴(yán)重缺陷，當(dāng)前的房價收入比主要計算新房市場，而忽略了舊房市場，沒有考慮住房結(jié)構(gòu)，低估了我國居民的購房支付能力。根據(jù)2010 年合肥市平均工資為1680 元，按照一個家庭兩個人拿工資，也不到3500 元/月，倘若按照30%的每月月供標(biāo)準(zhǔn)，那么月供應(yīng)該在1000 元/月較為合理。
2、合肥樓市2012年第43周(10月16-10月22日)房產(chǎn)交易情況
人前來購房，低價可以吸引購房者，一些資金鏈吃緊的開發(fā)商開始放低姿態(tài)，不再是高開低走的策略，現(xiàn)在的從高價開始跳水的做法已經(jīng)不再盛行，一些房企已經(jīng)開始低價入市以此來提高銷量。
現(xiàn)在的合肥樓市降價似乎成為最近的主流，上周中天左岸公寓直降1000元/平米，政務(wù)區(qū)某樓盤也已單價下降千元，而品牌房企華潤集團(tuán)5600元起價也是讓很多購房者難以置信。
10月24日-10月30日期間的新房價格指數(shù)為99.2，較之上周下跌了0.8%;小戶型價格指數(shù)為100.0，與上周基本持平;辦公價格指數(shù)為100.0，與上周持平;別墅的價格指數(shù)為100.0，與上周持平。
上周新房項目中中國鐵建國際城降價200元，禹洲天境降價1200元。本周新房價格受到了禹洲天境的大幅度降價影響，使得本周期間的新房價格出現(xiàn)了大幅度的下跌，其新房價格也首次下跌到了7050元/㎡以下。
小戶型項目中御龍灣(14#)降價200。本周期間的小戶型項目受到了單個項目的降價影響使得小戶型價格出現(xiàn)了小幅下跌的現(xiàn)象，而小戶型項目則仍是單個項目有小幅度的變化，這也是近四周來首次出現(xiàn)下跌的現(xiàn)象。
3、結(jié)論：
國土資源部于去年初公布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》,對土地出讓的各個環(huán)節(jié)制定了更加嚴(yán)格和細(xì)致的要求。其中規(guī)定，土地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準(zhǔn)地價的70%，競買保證金不得低于出讓最低價的20%。房價的過快上漲，在一定程度上受不斷抬高的土地價格影響，“國十九條”土地新政的出臺，表明政府旨在通過調(diào)控土地市場來促使房價上漲趨于理性，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的發(fā)展。取消首套房貸七折利率和首付兩成的終結(jié)已經(jīng)成為各銀行共同遵守的準(zhǔn)則，此舉旨在打擊投機(jī)性購房，挫傷購房者積極性，或延遲購房計劃，使得消費(fèi)者趨于理性。合肥近期也出臺了各種新政，對于非理性購房進(jìn)行打擊。所有這一切必將對合肥市商品房成交產(chǎn)生積極的影響，但是商品房的剛性需求仍然存在，未來市場成交價格會有一定下降，但是降幅不明顯。
房地產(chǎn)市場營銷調(diào)查報告篇二
在看到調(diào)控取得了一定成績的同時，也應(yīng)當(dāng)清醒地看到，當(dāng)前房地產(chǎn)市場區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題還十分突出。主要表現(xiàn)是：
(一)房價上漲過快。當(dāng)前房價上漲的主要特點：一是房價漲幅為2000年以來最高，商品房和商品住宅平均銷售價格漲幅突破兩位數(shù)，2004年分別上漲14.4%和15.2%，今年一季度比去年同期又分別上漲12.5%和13.5%;二是東部地區(qū)房價漲幅最高，且有進(jìn)一步上升趨勢;三是部分大中城市房價上漲過快，有的平均房價漲幅已連續(xù)二、三年在15%以上。據(jù)國家統(tǒng)計局城調(diào)隊對35個大中城市的抽樣調(diào)查，一季度商品住宅價格比去年第四季度環(huán)比增長2.8%。;四是房價上漲過快現(xiàn)象呈蔓延態(tài)勢，由上海、浙江、江蘇等東部沿海地區(qū)向中、西部地區(qū)擴(kuò)展;五是商品房銷售價格上漲帶動二手房交易價格上漲，2005年一季度35個大中城市二手住宅銷售價格上漲11.4%。房價過快上漲，已成為社會關(guān)注的熱點問題。如任其發(fā)展，將影響房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，影響宏觀經(jīng)濟(jì)和社會穩(wěn)定。
(二)市場需求偏大，供求矛盾突出。房地產(chǎn)市場的供求狀況，已由前些年的需求不足，轉(zhuǎn)變?yōu)殡A段性、結(jié)構(gòu)性需求過度擴(kuò)張。2000年以來，全國商品房銷售面積增幅連續(xù)5年大于竣工面積增幅，其中2004年銷售面積增幅高出竣工面積增幅11.6個百分點。這幾年商品住房供求差距逐步縮小，去年以來局部地區(qū)出現(xiàn)了供求緊張的狀況。今年一季度，全國商品住宅竣工面積只有銷售面積的73%。東部地區(qū)和部分中心城市尤為突出。上海市商品住宅銷售面積已經(jīng)連續(xù)4年大于竣工面積。商品房供不應(yīng)求，導(dǎo)致價格不斷攀升，并帶動二手房價格上漲。一些地方拆遷規(guī)模反彈，帶來被動性住房需求上升，加劇了供求矛盾。
(三)部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增長仍然偏快。2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長28.1%，今年一季度在去年同期較高增幅的基礎(chǔ)上又增長26.7%，高于全社會固定資產(chǎn)投資增幅。有13個省區(qū)市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過30%，其中6個地區(qū)超過50%，最高的達(dá)到115%。
(四)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。商品房市場中，非住宅開發(fā)比例偏大，空置面積上升。商品住宅中，中低價位、中小套型住宅供應(yīng)比例偏低。今年一季度，部分城市商品住宅供應(yīng)中，100平方米/套以上的占總量的60%—70%，有的城市高達(dá)87%。2004年全國經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)投資出現(xiàn)負(fù)增長，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年的6.1%下降到4.6%，有的地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。
在房價過快上漲、社會資源過度向房地產(chǎn)行業(yè)集中的背景下，為了保持宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，政府出臺了一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。2011年1月26日出臺的新國八條為全年的市場調(diào)控確定了基調(diào)，本輪調(diào)控除了繼續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率和加息收緊市場流動性、嚴(yán)格信貸政策外，還新增了限價、限購和房產(chǎn)稅等行政和稅收手段以抑制投資投機(jī)性購房需求。
系列調(diào)控政策的疊加，將會在短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生波動影響。但是，萬變不離其宗，任何行業(yè)都要遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，包括房地產(chǎn)市場。知名房地產(chǎn)企業(yè)2011年半年報均顯示：中國房地產(chǎn)行業(yè)依然保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的根本目的是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，目前的房地產(chǎn)調(diào)控，不會改變行業(yè)中長期向好的發(fā)展趨勢。
國民經(jīng)濟(jì)快速增長為房地產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁動力。中國經(jīng)濟(jì)連續(xù)多年保持快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長必然帶來城市發(fā)展、住房擴(kuò)大、投資增加和流動性過剩。中國居民的平均收入幾乎每4年就會提升一倍，人們購房和投資的能力也隨之增加，而對改變住房的量與質(zhì)最為迫切的中產(chǎn)階級的家庭數(shù)量更呈崛起之勢。
國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動力。高盛預(yù)計中國2011年和2012年的經(jīng)濟(jì)增長分別為9.4%和9.2%，根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展速度和GDP增速的關(guān)系可以看出房地產(chǎn)行業(yè)將依然保持高速發(fā)展。
人口環(huán)境決定房地產(chǎn)市場潛在容量依然巨大。城鎮(zhèn)人口數(shù)量、人口分布、人口流動等自然屬性，直接影響房地產(chǎn)市場的潛在容量。根據(jù)2011年發(fā)布的全國第六次人口普查結(jié)果，中國大陸人口總數(shù)達(dá)13.397億人，十年間增加7390萬人;城鎮(zhèn)人口占49.68%，十年間上升13.46個百分點;中國大陸流動人口為2.6億人，十年間增加1.17億人。
中國大陸人口呈現(xiàn)出人口基數(shù)大、城鎮(zhèn)人口比重上升、流動人口大量增加的發(fā)展趨勢。隨著中國城鎮(zhèn)人口規(guī)模的不斷增長、流動性人口大量增加，人均居住面積需求的不斷提升，中國房地產(chǎn)市場需求將進(jìn)一步增加，房市場的潛在容量依然巨大。
城市化進(jìn)程推動房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。在世界城市化發(fā)展史研究領(lǐng)域，美國城市地理學(xué)家納瑟姆提出了著名的“納瑟姆曲線”。納瑟姆曲線表明城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在著內(nèi)在聯(lián)系：城市化發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)推動，當(dāng)城市化率達(dá)到30%時，房地產(chǎn)投資開始加速增長，當(dāng)城市化率達(dá)到 50%時，房地產(chǎn)投資將達(dá)到峰值，其后一直到城市化率達(dá)到70%時都將保持這種高增長率。
2010 年中國城市化率達(dá)到 47.5%，預(yù)計2050 年前后將達(dá)到 70%左右，因此房地產(chǎn)業(yè)將會持續(xù) 30-40年的繁榮。
通脹壓力巨大，房地產(chǎn)市場依然是最佳投資渠道。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、較快回升，我國出現(xiàn)了通脹預(yù)期加大、通脹壓力上升等問題。美國等主要經(jīng)濟(jì)體持續(xù)實施量化寬松的貨幣政策，又使國際流動性溢出效應(yīng)更加明顯，進(jìn)一步加劇了輸入性通脹壓力。2011年7月全國CPI同比漲6.4%，創(chuàng)三年來新高。當(dāng)前我國通脹壓力仍然較大，由于缺少更好的投資渠道，財富向資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場依然是最佳投資渠道。
城市發(fā)展對土地財政的依賴有增無減。2010年國有土地出讓收入2.9萬億元，占全國財政收入的35%。與此同時，全國省市縣三級政府的負(fù)債總額已達(dá)到10.7萬億元，其中超過三分之一的債務(wù)要靠土地出讓金來還。中西部欠發(fā)達(dá)城市、沿海還沒有形成產(chǎn)業(yè)支撐的開發(fā)區(qū)，由于沒有相關(guān)產(chǎn)業(yè)作為支撐，土地財政必然成為政府收入主要來源，對土地財政更加依賴。
無論中央出臺什么政策，最終落實都是要靠地方政府去執(zhí)行，沒有地方政府的配合，政策想要貫徹實施就基本上是一句空話，地方政府對土地財政的依賴使得房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行大打折扣。
中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長、城市化進(jìn)程的穩(wěn)步推進(jìn)、通脹壓力、人民幣升值預(yù)期等因素，仍將支持中國的房地產(chǎn)市場在未來較長的時間內(nèi)保持較快的增長。同時，我們又必須看到房地產(chǎn)行業(yè)確實存在著不少問題，諸如——地價過高、房價過高、投資過熱、調(diào)控效果欠佳、一刀切政策以及弱勢群體意見大等等。
基于以上對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景和政府房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控指導(dǎo)思想的認(rèn)識，我們對2011年及未來幾年房地產(chǎn)市場始終保持謹(jǐn)慎樂觀。樂觀是對行業(yè)的發(fā)展前景所產(chǎn)生的，謹(jǐn)慎是我們要理性的對待當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策，迎接挑戰(zhàn)，把握機(jī)遇。
參考文獻(xiàn)
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房地產(chǎn)市場營銷調(diào)查報告篇三
房地產(chǎn)開發(fā)營銷，必須有科學(xué)的市場定位，而不應(yīng)由經(jīng)驗引導(dǎo)定位。所謂市場定位：就是將產(chǎn)品置于某個特定的細(xì)分市場中，針對目標(biāo)客源，設(shè)計規(guī)劃出符合消費(fèi)者需來的產(chǎn)品。房地產(chǎn)市場定位包括：項目定位、品質(zhì)定位、客源定位、房型和面積定位、價格定位。
(1)、項目定位
拿到一塊地，首選的問題就是確定開發(fā)項目，而這必須建立在了解客戶需求的前提下，抓住市場空白點，準(zhǔn)確地進(jìn)行定位。滬北地區(qū)的錦秋加州花園之所以暢銷，就是因為開發(fā)商充分了解了客戶的儒求，及時推出別墅公寓，填補(bǔ)了市場空白，取得了良好的經(jīng)濟(jì)和社會效益。
(2)、品質(zhì)定位
一哄而上的INTERNET網(wǎng)絡(luò)、閉路電視、管道熱水與你的樓盤的品質(zhì)是否相匹配?高品質(zhì)按盤帶來高價位又是否能被客戶所接受?目前市場上，一些品質(zhì)適中的樓金在市場上取得了比高檔接盤更好的銷售業(yè)績，因此，一個樓盤的銷售成功與否，并不在于其品質(zhì)的高低，而在于其品質(zhì)檔次能否適合市場的實際采求。
(4)、房型和面積的定位
從目前上海積壓的商品房來看，其原因不外乎是房型設(shè)計過時，面積配比不合理，不是過大，就是偏小。要改變這種局面的根本途徑就是要了解消拓者的囊求，設(shè)計出符合目標(biāo)客源來求的產(chǎn)品，以保證市場的供求平衡。
(5)、價格定位
高價的樓盤，雖然在短期銷售中可能會有較高利潤，但若不為購房者所接受，將會造成樓盤的長期滯銷。若價格定低7，雖然能在相當(dāng)短的時期內(nèi)暢銷，但也有可能因價格太便宜，使開發(fā)商無利可圖。制定一個合理的價格是保證開發(fā)商資金盡快回籠并取得相應(yīng)銷售周期內(nèi)最高利潤的一個重要條件。新近推出的浦東“新世紀(jì)花苑”就是開發(fā)商在了解了客戶需求的前提下，結(jié)合市場實際情況，制定了一個合理的價格，其結(jié)果既保證了消鉆者的利益，又使發(fā)展商取得了應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)效益。
精要C：日地產(chǎn)市場鋼分定位的變色設(shè)計
1、通過產(chǎn)品特征或顧客利益點定位
應(yīng)用最多的定位戰(zhàn)略是將某一事物與產(chǎn)品特征或顧客利益點(DTOdUCt characteristics of customer benefit)相聯(lián)系。以多種產(chǎn)品特征定位總是有誘惑力的，當(dāng)我們的品牌擁有一些好的產(chǎn)品特征而不能向人們宣傳時，那種感覺不太好，但包合大多產(chǎn)品特征的廣告目標(biāo)將很難實施，這種定位的結(jié)果常常是形象模糊、混亂，對品牌十分不利。
2、以價格和質(zhì)量定位
由于價格與質(zhì)量非常重要，我們不必要對之單獨(dú)加以考慮。在產(chǎn)品類別中，一些品牌的服務(wù)、產(chǎn)品特性和產(chǎn)品表現(xiàn)等方面做得越多越好，這些品牌的制造商一般也會將價格定得較高，一方面是為了抵消其較高的成本，另一方面是為宣傳其較高的質(zhì)量。
3、以用途或應(yīng)用定住
另一種宣傳形象的方法是將產(chǎn)品與用途或應(yīng)用聯(lián)系起來雖然多重定位戰(zhàn)略會明顯增加困難的風(fēng)險，但某些產(chǎn)品仍然可以采用這種方式。一個以用途定位的戰(zhàn)略常常表現(xiàn)出品牌的第二、第三定位以試圖擴(kuò)大品牌的市場。
4、以產(chǎn)品使用者定位
另一種定位方法是將產(chǎn)品與使用者或某一類使用者聯(lián)系起來。希望通過模特或名人與產(chǎn)品聯(lián)系趕來，并能通過他們的特征和形象來影響產(chǎn)品形象。
5、以產(chǎn)品類別定位
某些產(chǎn)品益要與產(chǎn)品等級聯(lián)系起來進(jìn)行定位。
6、以文化象征定位
許多廣告用文化象征來差別化他們的品牌。其基本任務(wù)就是要發(fā)現(xiàn)某種對人們很有意義的內(nèi)容，這些內(nèi)容具有象征性而又被其他競爭者用于其品牌。
7、以競爭者定住
在大多數(shù)定位戰(zhàn)略中，競爭者的定位都被直接或間接地作為參考。在某些場合，參者競爭者可能是確定定位戰(zhàn)略的最主要方面。參考競爭者來定位之所以必要，主要有兩方面理由：其一，競爭者可能有一個穩(wěn)固的、擁有多年塑造起來的良好形象，競爭者的形象可以作為一種橋梁來幫助宣傳另外一個形象。如果某個人想找一個地址在哪，告訴他靠近該地址的美國銀行大樓比向他描述各種街道的走法更好。其二，有時，顧客認(rèn)為你如何好并不重要，重要的是你比某個競爭者更好，或與它同樣好。為了創(chuàng)造一種產(chǎn)品特征定位，采用與競爭者聯(lián)系的方式可能是非常有效的，特別是用價格和質(zhì)量定位更是如此。以競爭者定位可以通過比較性廣告進(jìn)行。在這種廣告中，競爭者要被明確地指出來，共產(chǎn)品的一個或多個特性也要被比較