房地產(chǎn)租賃營(yíng)改增稅率是多少
房地產(chǎn)租賃營(yíng)改增稅率是多少?下面內(nèi)容由學(xué)習(xí)啦小編為您整理歸納,希望對(duì)您有所幫助。
房屋租賃經(jīng)營(yíng)需要交納的稅及稅率
1、營(yíng)業(yè)稅:按出租房屋租金收入的5%計(jì)算。
2、城建稅:以營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù),按適用稅率繳納城市建設(shè)維護(hù)稅。納稅人所在地在市區(qū)的,稅率為7%;所在地在縣城、鎮(zhèn)(縣、市屬鎮(zhèn)的),稅率為5%;所在地不在市區(qū)??h城或鎮(zhèn)(縣、市屬鎮(zhèn))的稅率為1%。
3、教育費(fèi)附加:按營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)算。
4、印花稅:按簽訂租賃合同所載租賃金額的千分之一計(jì)算。稅額不足一元的,按一元貼花。
5、房產(chǎn)稅:按租金收入的12%計(jì)算。
6、企業(yè)所得稅:按照企業(yè)所得稅法的有關(guān)規(guī)定,企業(yè)應(yīng)將出租房屋取得的租金收入并入企業(yè)收入總額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。
7、城鎮(zhèn)土地使用稅:擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人,用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和出租的房屋坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)城鎮(zhèn)土地使用稅開征范圍內(nèi)的,應(yīng)按房屋占地(含出租的院落占地)面積,依土地等級(jí)及適用的土地等級(jí)稅額,計(jì)算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
第一部分:不動(dòng)產(chǎn)租賃營(yíng)改增概念
一、基本概念
與《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》(國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016年 14 號(hào))的介紹相同,在《納稅人提 供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》(國(guó)家稅 務(wù)總局公告 2016 年 16 號(hào))中,重復(fù)出現(xiàn)了單位、個(gè)體工商 戶、其他個(gè)人,不動(dòng)產(chǎn)、住房等等概念。為準(zhǔn)確理解文件, 避免出現(xiàn)偏差,首先簡(jiǎn)單回顧以下幾個(gè)基本概念:
(一)納稅人
1、單位與個(gè)人
單位,是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社 會(huì)團(tuán)體及其他單位。單位,也就是企業(yè)和非企業(yè)性單位之和。
個(gè)人,是指?jìng)€(gè)體工商戶和其他個(gè)人。其他個(gè)人,也就是 自然人。個(gè)人,也就是個(gè)體工商戶和自然人之和。
企業(yè)、非企業(yè)性單位、個(gè)體工商戶、自然人,共同構(gòu)成 了全部增值稅、營(yíng)業(yè)稅納稅人范圍,也可以說,單位、個(gè)體 工商戶和其他個(gè)人,共同組成了所有的增值稅、營(yíng)業(yè)稅納稅 人。
2、增值稅一般納稅人和小規(guī)模納稅人 從納稅人類別來分,增值稅分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。
對(duì)照“單位和個(gè)人”: 企業(yè):可以是增值稅一般納稅人或者小規(guī)模納稅人。 非企業(yè)性單位:也可以是增值稅一般納稅人和小規(guī)模納稅人。
個(gè)體工商戶:同上,個(gè)體工商戶也可以是增值稅一般納 稅人和小規(guī)模納稅人。在實(shí)際業(yè)務(wù)中,個(gè)體工商戶以小規(guī)模 納稅人居多,而且大多數(shù)都為雙定戶。
其他個(gè)人:自然人,都是小規(guī)模納稅人。 接下來,我們看一個(gè)例子,以更好的理解:
3、舉例
《試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》規(guī)定:個(gè)人出租住房,應(yīng)按照 5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。
如何理解這條規(guī)定呢?按照剛才的解釋,應(yīng)理解如下:
1、自然人出租住房,按照5%征收率減按 1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額;
2、屬于小規(guī)模納稅人的個(gè)體工商戶,出租住房,按照5%征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額;
3、屬于一般納稅人的個(gè) 體工商戶,出租住房,也應(yīng)該按照 5%征收率減按1.5%計(jì)算 應(yīng)納稅額。最后這一點(diǎn)是大家容易忽視的地方,提醒大家注 意。
(二)標(biāo)的物
1、不動(dòng)產(chǎn) 不動(dòng)產(chǎn)范圍廣泛,不僅包括房屋、商鋪、樓堂館所,還包括路、橋、道、壩等等。
2、房屋
房屋,即建筑物,包括住宅、商業(yè)用房、辦公樓、廠房 等等。房屋僅僅是建筑物的概念,比不動(dòng)產(chǎn)的概念要小。
3、住房
住房,是指住宅、居民用房。 不動(dòng)產(chǎn)的概念大于房屋,房屋概念大于住房。 還是舉例說明,以便于更好理解:
《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行 辦法》(國(guó)家稅務(wù)總局公
告 2016 年 16 號(hào))規(guī)定:其他個(gè)人 出租不動(dòng)產(chǎn)(不含住房),按照 5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額; 其他個(gè)人出租住房,按照 5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅 額。{2016不動(dòng)產(chǎn)租賃行業(yè)營(yíng)改增如何申報(bào)增值稅}.
這條規(guī)定的含義包括:
1、其他個(gè)人,即自然人出租一個(gè)商鋪等非住宅,應(yīng)按
照租金和 5%征收率計(jì)算增值稅;
2、自然人出租住宅,則按照5%的征收率減按 1.5%計(jì)算增值稅。這里不動(dòng)產(chǎn)和住宅是適用不同的計(jì)算方法。
二、遵循的原則
與轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)相同,在《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》(國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016年 16號(hào))中,納稅地點(diǎn)、征收機(jī)關(guān)等遵循一些共同的規(guī)律 和原則。
(一)納稅地點(diǎn)
前面已經(jīng)說到,納稅人(除自然人以外)應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所
在地預(yù)繳,機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅。自然人出租不動(dòng)產(chǎn),只需 在不動(dòng)產(chǎn)所在地繳納稅款即可。
(二)征收機(jī)關(guān)
根據(jù)前面的說明,其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù),委托地方稅務(wù)局代為征收增值稅,請(qǐng)注意,僅僅是自然人出租不動(dòng)產(chǎn), 由地方稅務(wù)局代為征收,單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn),仍 由國(guó)家稅務(wù)局征收。
請(qǐng)大家思考以下例子: 北京西城區(qū)的一個(gè)個(gè)體工商戶,在河北省石家莊擁有一
個(gè)商鋪,個(gè)體工商戶將河北的不動(dòng)產(chǎn)出租,請(qǐng)問,這個(gè)個(gè)體 工商戶是不是需要預(yù)繳稅款?如果需要,應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地 的主管國(guó)稅機(jī)關(guān)應(yīng)還是地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳呢?
根據(jù)前面的介紹,納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù),不動(dòng)產(chǎn)與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的,應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所
在地預(yù)繳稅款。由于我們只是將其他個(gè)人,即自然人出租不 動(dòng)產(chǎn)的增值稅,委托地方稅務(wù)局代為征收,而個(gè)體工商戶出 租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù),并未委托地稅代征,因此,該個(gè)體工商戶應(yīng) 在河北預(yù)繳稅款,應(yīng)向河北的國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳。
(三)對(duì)改革前取得的不動(dòng)產(chǎn)給予過渡政策 與轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)相同,納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服
務(wù),對(duì)老項(xiàng)目均給予過渡政策。老項(xiàng)目是指納稅人在改革前, 即 4 月 30 日前取得的不動(dòng)產(chǎn),在改革后即5 月 1 日以后出 租的業(yè)務(wù)。
(四)過渡政策中增值稅征收率為原營(yíng)業(yè)稅稅率 納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù),在原營(yíng)業(yè)稅政策下,
適用 5%營(yíng)業(yè)稅稅率。與轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)相同,統(tǒng)籌考慮各方 面因素后,我們對(duì)提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù),設(shè)置 5%增值稅 征收率。納稅人出租老項(xiàng)目、老房產(chǎn),都可以按照過渡政策, 采取簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依征收率計(jì)稅。
前已說明。5%的增值稅征收率,較原 5%營(yíng)業(yè)稅時(shí)的稅負(fù) 相比,已是下降。
第二部分:不動(dòng)產(chǎn)租賃征管逐條解讀
第一條 根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè) 稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36 號(hào))及現(xiàn)行增 值稅有關(guān)規(guī)定,制定本辦法。
《辦法》作為 36號(hào)文件的配套文件,目的是在現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定的總體框架下,將 36 號(hào)文件的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化,在實(shí)際操作層面上,對(duì) 36 號(hào)文件中確立的基本原則和 制度作出進(jìn)一步明確和細(xì)化,區(qū)分不同情況,做出便于稅務(wù) 機(jī)關(guān)和納稅人更好地理解和執(zhí)行的規(guī)定,以增強(qiáng)政策文件的 可操作性。
第二條 納稅人以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)
(以下簡(jiǎn)稱出租不動(dòng)產(chǎn)),適用本辦法。 取得的不動(dòng)產(chǎn),包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。 納稅人提供道路通行服務(wù)不適用本辦法。
【政策解讀】
本條明確了該《辦法》的適用范圍。一是,本辦法明確 的是經(jīng)營(yíng)租賃方式出租不動(dòng)產(chǎn)征收管理規(guī)定,不包括融資租 賃方式出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)。融資租賃與經(jīng)營(yíng)租賃兩者性質(zhì)完全 不同,融資租賃的目的是取得租賃標(biāo)的物的所有權(quán),而經(jīng)營(yíng) 租賃的目的僅僅是獲得租賃標(biāo)的物一段時(shí)間內(nèi)的使用權(quán);融 資租賃一般以融資額來計(jì)算租金,經(jīng)營(yíng)性租賃以租賃標(biāo)的物 占用的時(shí)間長(zhǎng)短來計(jì)算租金;融資租入的不動(dòng)產(chǎn),在租入方 進(jìn)行會(huì)計(jì)核算,經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的不動(dòng)產(chǎn),不在租入方核 算,而在出租方核算等等。因融資租賃與經(jīng)營(yíng)租賃兩者性質(zhì) 完全不同,稅收處理上也存在差異。本辦法僅規(guī)范了經(jīng)營(yíng)性 租賃業(yè)務(wù)。二是,取得的不動(dòng)產(chǎn),包括以直接購(gòu)買、接受捐 贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。 三是,納稅人提供道路通行服務(wù)不適用本辦法?!对圏c(diǎn)實(shí)施 辦法》規(guī)定,道路通行服務(wù)按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)繳納增 值稅。但如果納稅人提供道路通行服務(wù),也要實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)所 在地預(yù)繳稅款,機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)繳納的方法,將給納稅人帶 來極大的辦稅難度。因?yàn)楣泛荛L(zhǎng),可能跨好幾個(gè)縣(市、 區(qū))甚至跨省,納稅人每個(gè)縣(市、區(qū))都去預(yù)繳稅款,是 不可能實(shí)現(xiàn)的。因此,本辦法將納稅人提供的道路通行服務(wù) 排除在外。這樣就是說,納稅人提供道路通行服務(wù),在機(jī)構(gòu)所在地直接申報(bào)納稅即可,不需要預(yù)繳稅款。
第三條 一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn),按照以下規(guī)定繳納增 值稅:
(一)一般納稅人出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的不 動(dòng)產(chǎn),可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,按照 5%的征收率計(jì)算應(yīng) 納稅額。
不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的, 納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān) 預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的,納 稅人向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
【政策解讀】
二是,前面已經(jīng)說過,出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地納稅。 當(dāng)增值稅一般納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的,則應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款,回機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅。增值稅一般納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)與其機(jī)構(gòu) 所在地在同一縣(市、區(qū))的,納稅人在機(jī)構(gòu)所在地繳納的 稅款,滿足不動(dòng)產(chǎn)所在地納稅原則。為減輕納稅人的辦稅負(fù) 擔(dān),
文件規(guī)定,在此情況下納稅人不需要預(yù)繳,直接在機(jī)構(gòu) 所在地申報(bào)繳納出租不動(dòng)產(chǎn)的收入,計(jì)算納稅即可。
三是, 僅就“其他個(gè)人(即自然人)”出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)委托地稅代 征,因而除其他個(gè)人以外的納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)預(yù)繳的稅 款,仍在國(guó)稅局繳納。因此,一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn),在不 動(dòng)產(chǎn)所在地國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,回機(jī)構(gòu)所在地后向主管國(guó)稅 機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。