房屋租賃合同糾紛案例
房屋租賃合同糾紛案例
房屋租賃糾紛是一種較為常見的房地產(chǎn)案件，下面學習啦小編為你分享以下具體的案例，歡迎閱讀參考。
房屋租賃合同糾紛案例
由于我國房地產(chǎn)政策的歷史遺留問題，造成大量產(chǎn)權人雖在名義上擁有房屋產(chǎn)權，但房屋被歷史上形成的承租人長期租住的情況。在這種承租關系中，房屋租金一直在按照歷史上形成的極低廉的租金標準執(zhí)行，名為承租但實際上并未支付租金的例子亦屢見不鮮。
在現(xiàn)實生活中，房屋租賃合同的承租人未經(jīng)出租人的同意就單方解除合同的事情時有發(fā)生。當承租人單方解除房屋租賃合同時，出租方如何請求賠償損失?
對于房屋租賃合同來說，出租人收取租金是獲得合同履行的可得利益，如果承租人不履行合同，出租人自然無法收取租金，無法獲得可得利益，承租人不履行合同所造成的損失，就是未履行期間的租金收益。而這部分的租金收益，由于租賃合同明確寫明租金標準、租賃期限，承租人完全可以在訂立合同時就預見到、計算到的。因此，出租人完全可以把未履行部分租金作為損失進行請求賠償。
出租人這部分可得利益，并不是百分之百的純收利益，其中包括房屋租賃稅、房屋租賃管理費等費用，因此在計算損失時應扣除這部分費用，才是公平的。
房屋租賃合同有無效力，應根據(jù)有關法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，從以下幾個方面來審查：
1、審查合同的主體是否適格。
即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力 人，或限制民事行為能力人等。
2、審查租賃的標的物是否為法律法規(guī)明確禁止出租，只要法律法規(guī)沒有禁止出租的房屋，都應是可以出租的。
建設部1995年以第42號令發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：(1)未依法取得房屋所有權證的;(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)權屬有爭議的;(5)屬于違法建筑的;(6)不符合安全標準的;(7)已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的;(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的;(9)有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
3、審查是否進行過登記備案。
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定登記備案后有關機關頒發(fā)的《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。簡言之，非經(jīng)登記備案，未取得《房屋租賃證》的租賃合同是無效的。
4、審查房屋租賃合同的內容是否合法。
在審判實踐中許多房屋租賃合同約定逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日3%計，因其滯納金過高，導致滯納金的約定無效。有人認為：只要出租房屋不存在法律、法規(guī)所禁止出租的情形，承租人應當參考中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算逾期付租金等款項的違約金。
此外，還要審查房屋出租是否用來進行違法犯罪活動，若是，則在出租人明知情況下，租賃合同無效。
承租人對房屋進行的裝修，在租賃合同被確認無效或被解除后如何處理
1、對承租人裝修物價值的認定。
承租人一般是在租賃房屋期內根據(jù)租賃合同的用途對房屋進行裝修的，在房屋租賃合同中，一般均規(guī)定，裝飾物在房屋租賃合同期滿歸出租人無償收回。但在合同履行期間，往往因為合同無效或者當事人約定出租人提前收回裝修物，這就存在對裝飾物現(xiàn)價值的確認問題。
租賃雙方可對裝修物進行協(xié)商，如果協(xié)商不成，則可以委托評估機構對裝修物的價值進行評估。一般評估是按照裝修物的正常使用年限計算折舊，房屋裝修物的使用年限應與租賃期限相符，故裝修物收回時的現(xiàn)價值應當按照租賃期限的計算標準折舊。
2、對承租人裝修物的處理及補償。
裝修物在法律上屬于添附物?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第86條對添附物的規(guī)定是：非產(chǎn)權人在使用他人的財產(chǎn)上增添附屬物的，財產(chǎn)所有權人同意增添，并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按照約定辦理;沒有約定又協(xié)商不成的，能夠拆除的可以責令拆除;不能拆除的，也可以折價歸財產(chǎn)所有人;造成財產(chǎn)所有人損失的，應當負賠償責任。這是對裝修物如何處理法律上作出的原則規(guī)定。
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