營(yíng)改增后的房屋租賃稅是怎樣的
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一、個(gè)人出租非住房(商鋪、寫字間等)應(yīng)繳納以下稅款：
1.房產(chǎn)稅：以租金收入12%計(jì)算繳納(根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第四條的規(guī)定)。
2.營(yíng)業(yè)稅：以租金收入的5%計(jì)算繳納(根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》稅目稅率表)。
3.城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加：以實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額乘以城建稅率(按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率)和教育費(fèi)附加率3%、地方教育費(fèi)2%計(jì)算繳納。
4.個(gè)人所得稅：按財(cái)產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過(guò)4000元的，減除費(fèi)用800元;4000元以上的，減除20%的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額，稅率是20%(根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》第三條和第六條及《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》第八條和第二十一條的規(guī)定)。
5.印花稅：按財(cái)產(chǎn)租賃合同租賃金額的千分之一貼花。稅額不足1元，按1元貼花(根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》及印花稅稅目稅率表)。
二、個(gè)人出租住房應(yīng)繳納以下稅款，根據(jù)財(cái)稅〔2008〕24號(hào)文件(對(duì)房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅分別做以下優(yōu)惠)：
1.房產(chǎn)稅：以租金收入4%計(jì)算繳納。
2.營(yíng)業(yè)稅：3%稅率的基礎(chǔ)上減半計(jì)算繳納。
3.城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加：以實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額乘以城建稅率(按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率)和教育費(fèi)附加率3%、地方教育費(fèi)2%計(jì)算繳納。
4.個(gè)人所得稅：對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。財(cái)產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過(guò)4000元的，減除費(fèi)用800元;4000元以上的，減除20%的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額。
5.免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
6.免征印花稅。
營(yíng)改增對(duì)房屋租賃影響
“我現(xiàn)在沒(méi)有時(shí)間,租房子的事你還是找別人吧。”3月19日,煙臺(tái)某房產(chǎn)中介公司經(jīng)紀(jì)人趙亞麗接到一個(gè)租房咨詢電話后,馬上選擇拒絕。開(kāi)春后煙臺(tái)的二手房交易市場(chǎng)逐漸回暖,相對(duì)于利潤(rùn)偏低的租房市場(chǎng),她更愿意在二手房交易中“賺大錢”。而近來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)改增政策,也為她的營(yíng)銷提供了新口號(hào):“稅負(fù)或?qū)⒃黾?要買房的抓緊吧!”
“營(yíng)改增政策落地后,二手房交易的營(yíng)業(yè)稅將改為增值稅。增值稅雖然是面向賣方收取,但稅負(fù)增加推漲房?jī)r(jià),最終還是購(gòu)房者買單。”趙亞麗認(rèn)為。
然而,這也許是僅僅為了營(yíng)銷而人為制造出來(lái)的緊張氛圍。一位來(lái)自北京的財(cái)務(wù)分析師李紅瑞認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增具體細(xì)則雖然沒(méi)有出臺(tái),但國(guó)家已經(jīng)明確提出降低稅負(fù)是總體方向,并且從近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅費(fèi)改革歷程來(lái)看,也是以減負(fù)為主。“市場(chǎng)參與者對(duì)二手房總稅負(fù)的問(wèn)題不需要過(guò)度擔(dān)憂。”
增值稅與營(yíng)業(yè)稅不同的稅率,確實(shí)使得不少人有稅負(fù)增加的擔(dān)憂。目前房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅原則上按5%征收,但營(yíng)改增后,業(yè)內(nèi)估計(jì)二手房交易有可能按照稅率11%的增值稅征收。但在采訪中,一位來(lái)自安永會(huì)計(jì)師事務(wù)所的會(huì)計(jì)師認(rèn)為,單純根據(jù)稅率高低比較稅負(fù)額度大小,并不合理。“營(yíng)業(yè)稅跟增值稅的征收范圍不同,以一套60萬(wàn)元買入、100萬(wàn)元賣出的二手房為例,營(yíng)業(yè)稅是按照100萬(wàn)的交易額征收,而增值稅征收的部分是(100-60)40萬(wàn)元。因此,根據(jù)交易額前后不同,營(yíng)業(yè)稅跟增值稅的高低各有不同,后者也極有可能比前者低。”
相對(duì)二手房購(gòu)房者而言,營(yíng)改增的減負(fù)效應(yīng)在房地產(chǎn)企業(yè)身上可能會(huì)表現(xiàn)的更為明顯。
煙臺(tái)憶境房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為,“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本涉及土地、政府規(guī)費(fèi)、建筑安裝、拆遷安置等一系列項(xiàng)目,如果這些項(xiàng)目能充分抵扣,形成完整的抵扣鏈條,‘營(yíng)改增’后房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅負(fù)很有可能降低。特別是土地成本和相關(guān)規(guī)費(fèi),如果房地產(chǎn)企業(yè)憑財(cái)政部門監(jiān)制的土地專用收據(jù)等作為抵扣憑證,就解決了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)抵扣的主要問(wèn)題。”
此外,“營(yíng)改增”之后企業(yè)的預(yù)售納稅少,資金更加充裕,對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算和管理水平的提高也有幫助,可以盡可能地降低稅負(fù),降低成本。