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土地租賃費增值稅稅率是多少

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土地租賃費增值稅稅率是多少

  土地租賃作為土地有償使用的法律形式,能有效地解決土地所有者與土地使用者不統(tǒng)一的矛盾。那么土地租賃費的增值稅稅率是多少呢?下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開土地租賃費增值稅稅率,希望能幫到你。

  土地租賃費增值稅稅率

  營改增以后 不動產(chǎn)租賃的稅率是11%。 《財政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號): 不動產(chǎn)租賃一般納稅人(年應(yīng)交納增值稅服務(wù)達(dá)到500萬元〈含500萬〉)適用]。小規(guī)模納稅人則適用3%的征收率。 附件1.《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》: 第十五條 增值稅稅率:

  (一)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為,除本條第

  (二)項、第

  (三)項、第

  (四)項規(guī)定外,稅率為6%。 (二)提供交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù),銷售不動產(chǎn),轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),稅率為11%。 (三)提供有形動產(chǎn)租賃服務(wù),稅率為17%。 (四)境內(nèi)單位和個人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為,稅率為零。具體范圍由財政部和國家稅務(wù)總局另行規(guī)定。 第十六條 增值稅征收率為3%,財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

  土地增值稅的征收方式

  一、核定征收,按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的1%征收率征收,這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。如成交價為50萬元,土地增值稅應(yīng)為500000×1%=5000元。

  二、減除法定扣除項目金額后,按四級超率累進(jìn)稅率征收。其中又分兩種情況,一是能夠提供購房發(fā)票,二是不能夠提供發(fā)票,但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)的評估報告。

  1.能夠提供購房發(fā)票的,可減除以下項目金額:(1)取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額

  (2)按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的金額

  (3)按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金

  (4)取得房地產(chǎn)時所繳納的契稅。

  2.不能夠提供購房發(fā)票,但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照重置成本評估法,評定的房屋及建筑物價格評估報告的,扣除項目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn):

  (1)取得國有土地使用權(quán)時所支付的金額證明

  (2)中介機構(gòu)評定的房屋及建筑物價格(不包括土地評估價值),需經(jīng)地方主管稅務(wù)機關(guān)對評定的房屋及建筑物價格進(jìn)行確認(rèn)

  (3)按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價格評估費用。

  土地增值稅的征稅對象

  納稅人:轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個人。

  課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。

  土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

  轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入,即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益??鄢椖堪础稐l例》及《細(xì)則》規(guī)定有下列幾項:

  (1)取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。具體為:以出讓方式取得土地使用權(quán)的,為支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的,為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的出讓金;以轉(zhuǎn)讓方式得到土地使用權(quán)的,為支付的地價款。

  (2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)間接費用。這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。

  (3)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)是指銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。根據(jù)新會計制度規(guī)定,與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費用直接計入當(dāng)年損益,不按房地產(chǎn)項目進(jìn)行歸集或分?jǐn)偂榱吮阌谟嬎悴僮?,《?xì)則》規(guī)定,財務(wù)費用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)?,并提供金融機構(gòu)證明的,允許據(jù)實扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)予以扣除。凡不能提供金融機構(gòu)證明的,利息不單獨扣除,三項費用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)計算扣除。

  (4)舊房及建筑物的評估價格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時,由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值,并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)參考評估機構(gòu)的評估而確認(rèn)的價格。

  (5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加,也可視同稅金予以扣除。

  (6)加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人,可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20%的扣除。


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