土地租賃增值稅怎么交
土地租賃增值稅怎么交
土地增值稅實際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個人，有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。下面學習啦小編就為大家解開土地租賃增值稅怎么交，希望能幫到你。
土地租賃增值稅怎么交
一、把握兩個概念
(1)增值額，即轉(zhuǎn)讓土地使用權、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項目金額之間的差額。(2)扣除項目金額，即稅法規(guī)定準予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除項目的金額，它包括取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金及其他扣除項目等。
二、掌握稅率
土地增值稅實行的是四級超率累進稅率：(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除數(shù)為0;(2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%，速算扣除數(shù)為5%;(3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%，速算扣除數(shù)為15%;(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除數(shù)為35%。
三、確定應稅收入
包括貨幣收入、實物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉(zhuǎn)讓土地使用權、房屋產(chǎn)權而收取的價款。實物收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實物形態(tài)的估價收入。其他收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的無形資產(chǎn)或非專利技術等的評估收入。
四、確定扣除項目
(1)取得土地使用權所支付的金額，包括支付地價款和有關登記、過戶手續(xù)費;(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費和開發(fā)間接費用;(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用，主要包括利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用。其中其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按《土地增值稅暫行條例》及其實施細則規(guī)定：納稅人能銨轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構證明的，可按利息加上上述第(1)和(2)項合計的5%以內(nèi)計算扣除，否則按上述第(1)和(2)項合計的10%以內(nèi)計算扣除;(4)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金支出。包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費附加等;(5)其他扣除項目。這條主要是針對房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定的，對專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按20%計算扣除。這條規(guī)定對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別重要，計算時千萬不能遺漏。
五、計算方法
首先確定增值額與扣除項目合計的比例，看其結果介于稅率中哪一個層次，然后運用公式“土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除數(shù)”進行計算。
舉例如下：某房地產(chǎn)公司開發(fā)100棟花園別墅，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價14.8萬元，登記、過戶手續(xù)費0.2萬元，開發(fā)成本包括土地征用及拆迂補償費、前期工程費、建筑安裝工程費等合計50萬元，貸款支付利息0.5萬元(能提供銀行證明)。
每棟售價180萬元，營業(yè)稅率5%，城建稅稅率5%，教育費附加征收率3%。問該公司應繳納多少土地增值稅?
計算過程如下：轉(zhuǎn)讓收入：180×80=14400(萬元)
取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本合計：(14.8+0.2+50)×80=5200(萬元)
房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除：0.5×80+5200×5%=300(萬元)
轉(zhuǎn)讓稅金支出：14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(萬元)
加計扣除金額：5200×20%=1040(萬元)
扣除項目合計：5200+300+777.6+1040=7317.6(萬元)
增值額=14400-7317.6=7082.4(萬元)
增值額與扣除項目金額比率=7082.4/7317.6×100%=96.79%應納增值稅稅額=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(萬元)
六、會計處理
1.轉(zhuǎn)讓取得收入時：
借：主營業(yè)務稅金及附加 2467.08
貸：應交稅金-應交土地增值稅 2467.08
2.實際上交時：
借：應交稅金-應交土地增值稅 2467.08
貸：銀行存款 2467.08
土地租賃增值稅扣除項目
(一)取得土地使用權所支付的金額(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)
包括地價款和取得土地使用權時按國家規(guī)定繳納的費用。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。(P186-8)
(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本(適用新建房轉(zhuǎn)讓)
包括土地征用及拆遷補償費(包含耕地占用稅)、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用(適用新建房轉(zhuǎn)讓)
1.納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+[(一)+(二)]×5%以內(nèi)
上述利息超過國家上浮標準;超標利息及罰息不得扣除。
2.納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的(包含全部使用自有資金的無利息支出的情況)
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=[(一)+(二)]×10%以內(nèi)
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。
(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)
包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅。教育費附加視同稅金扣除。
(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目(適用從事房地產(chǎn)開發(fā)的新建房轉(zhuǎn)讓)
從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除=(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%
(六)舊房及建筑物的評估價格(適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)
由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。
評估價格=重置成本價×成新度折扣率
土地租賃增值稅主要特點
(1)以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)。土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關的成本、費用、稅金及其他項目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。
(2)征稅面比較廣。凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應稅行為的單位和個人，不論其經(jīng)濟性質(zhì)，也不分內(nèi)、外資企業(yè)或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產(chǎn)業(yè)務，均有繳納增值稅的義務。
(3)實行超率累進稅率。土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低位依據(jù)來確認，按照累進原則設計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅;增值率低的，稅率低，少納稅。
(4)實行按次征收。土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。
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