很多稅務師考生一直在抱怨稅率很難記住，尤其是政策常常調整，剛剛記好的稅率就又發(fā)生了變化……該怎樣記住這些稅率呢?一起看看下面的內容吧。

　　納稅人轉讓不動產、不動產經營租賃、提供建筑服務、銷售自行開發(fā)房地產四項業(yè)務的預征率、稅率、征收率看似比較復雜，其實只要按照規(guī)律記憶，還是分分鐘可以解決的。小編對其進行了梳理，以幫助記憶。

　　一、預征率

　　(一)一般計稅

　　1.建筑服務：2%

　　2.不動產經營租賃、銷售自行開發(fā)的房地產：3%

　　3.銷售不動產：5%

　　(二)簡易計稅

　　1.個人出租住房：1.5%(減按1.5%計算)

　　2.建筑服務，銷售自行開發(fā)的房地產：3%

　　3.不動產經營租賃(個人出租住房外)，銷售不動產：5%

　　小規(guī)律：

　　1.預征率有2%、3%、5%三檔，還有個人出租住房減按1.5%計算(征收率仍是5%，理解：營業(yè)稅政策平移。)

　　2.簡易計稅預征率與征收率基本一致(除了銷售自行開發(fā)的房地產外是按預收款計算按3%)(理解：保證原有地方財政收入不受影響。)

　　3.銷售不動產與銷售自行開發(fā)的房地產簡易計稅與一般計稅的預征率相同。

　　4.一般計稅的預征率，除了轉讓不動產是5%，其余的是3%和2%(理解：建筑服務設的低是為了避免因在建筑服務地大量超繳，機構所在地出現留抵，占壓納稅人資金。)

　　5.計算公式：一般情況下，應預繳稅款=(含稅銷售額-可扣除)÷(1+稅率/征收率)×預征率

　　例外情況：

　　(1)銷售不動產不論一般計稅還是簡易計稅，均按5%征收率進行換算，即預繳時都是：(含稅銷售額-可扣除)÷(1+5%)×5%。(理解：轉讓不動產過去由于是原地稅代征，代征時無法區(qū)分是不是一般納稅人，所以均按5%征收率進行換算。)

　　(2)房地產銷售的應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率/征收率)×3%;(理解：延續(xù)營業(yè)稅的操作方法，收到預收款后直接乘以3%計算應預繳稅款，但現在可以換算成不含稅價，減輕了房地產企業(yè)的現金流壓力。)

　　(3)個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額：(含稅銷售額-可扣除)÷(1+5%)×1.5%。

　　(4)除其他個人外，應向不動產所在地/建筑服務稅務機關發(fā)生地預繳稅款，向機構所在地稅務機關申報納稅。(理解：其他個人提供建筑服務，銷售或者租賃不動產，轉讓自然資源使用權，應向建筑服務發(fā)生地、不動產所在地、自然資源所在地稅務機關申報納稅。)

　　(5)納稅人提供道路通行服務，在機構所在地直接申報納稅即可，不需要預繳稅款。(理解：公路很長，可能跨好幾個縣(市、區(qū))甚至跨省。)

　　6.預繳時可從含稅銷售額中扣除的(公式中簡稱可扣除)：

　　(1)轉讓不動產：不動產(不含自建)轉讓，可扣除不動產購置原價或取得不動產時的作價后的余額為銷售額，只要不是自建，一般計稅和簡易計稅在預繳時都可扣除;

　　(2)個人轉讓住房：北京市、上海市、廣州市和深圳市地區(qū)銷售購買2年以上(含2年)的非普通住房可扣除購買住房價款，其他地區(qū)免征增值稅。

　　(3)跨縣市建筑：可扣除支付的分包款。一般計稅和簡易計稅在預繳時都可扣除。

　　二、稅率/征收率

　　(一)一般計稅 :四項業(yè)務稅率全部為10%;

　　(二)簡易計稅：四項業(yè)務中除了建筑服務，不動產經營租賃中的試點前開工的高速公路的車輛通行費征收率為3%，其他征收率為5%;個人出租住房按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

　　小規(guī)律：

　　1.征收率大部分為5%(除建筑服務與車輛通行費)

　　2.簡易計稅時，四項業(yè)務除房地產銷售外，預繳稅款的計算和申報應納稅款的計算一致。(理解：這意味著適用簡易計稅方法所實現的增值稅其實已經在預繳地即建筑服務發(fā)生地和不動產所在地入庫。)

　　3.申報時：應納稅款=(含稅銷售額-可扣除)÷(1+稅率/征收率)×稅率/征收率/1.5%。

　　4.申報時可從含稅銷售額中扣除的：

　　(1)適用簡易計稅的不動產(不含自建)轉讓：可扣除不動產購置原價或取得不動產時的作價后的余額為銷售額;一般計稅自建和非自建不動產都不得扣除(理解：一般計稅憑專用發(fā)票票抵扣)。

　　(2)建筑服務：簡易計稅可扣除支付的分包款，一般計稅不得扣除。(理解：繼續(xù)沿用了原營業(yè)稅差額征稅規(guī)定，一般計稅憑專用發(fā)票抵扣)。

　　(3)房地產銷售：一般計稅可扣除當期允許扣除的土地價款，簡易計稅不得扣除。

　　三、本文政策依據

　　1.《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》

　　2.《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》

　　3.《財政部 稅務總局關于調整增值稅稅率的通知》(財稅〔2018〕32號)

　　4.《國家稅務總局關于發(fā)布〈納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2016年第14號)

　　5.《國家稅務總局關于發(fā)布〈納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2016年第16號)

　　6.《國家稅務總局關于發(fā)布〈納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2016年第17號)

　　7.《國家稅務總局關于發(fā)布〈房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)

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