我國房地產(chǎn)宏觀的市場分析(2)
我國房地產(chǎn)宏觀的市場分析
我國房地產(chǎn)宏觀的市場分析篇四
1. 全國土地市場供求分析
一線城市推出土地規(guī)模分析
數(shù)據(jù)監(jiān)測中心數(shù)據(jù)顯示，2010-2013年推出土地面積增長速度逐年回落，至2012年全年四個一線城市共推出土地面積4438.57萬平方米，同比下降23.39%。2014年上半年，一線城市的土地供求呈現(xiàn)萎縮狀態(tài)，一線城市共推出土地面積1572萬平方米，同比減少33%。
一線城市土地成交面積分析
2008年以來我國四個主要的一線城市的土地成交面積最大的一年，成交總量達(dá)到7000多萬平方米，同比增長超過了25%。2012-2014年成交土地面積均呈上升趨勢，其中2014年僅成交面積為7071.11萬平方米。
數(shù)據(jù)監(jiān)測中心數(shù)據(jù)顯示，2009年我國25個二三線城市共推出土地39637.95萬平方米，同比增長45.43%;2011-2013年推出土地面積增長速度逐年回落，至2013年全年25個二三線城市共推出土地面積51102.68萬平方米，同比下降3.99%。2014年，25個城市推出土地建設(shè)面積為50535.65萬平方米，基本與上年持平。
二三線城市土地成交面積分析
2012-2013年，中央明確表示房地產(chǎn)調(diào)控政策將持續(xù)，開發(fā)商調(diào)整了拿地策略，抱著謹(jǐn)慎拿地的策略，使得限購城市的土地成交也開始減少，進(jìn)而影響到整個二三線城市土地的成交。2014年，25個二三線城市共成交土地建設(shè)用地面積46300萬平方米，平均每個城市成交1852.02萬平方米。
2. 土地價(jià)格走勢分析
一線城市各類土地價(jià)格走勢分析
2009-2013年，我國一線城市土地價(jià)格整體呈上升的趨勢。其中，廣州市在2012年3月后，土地價(jià)格呈大幅上升，并超過上海，位居首位。上海市土地均價(jià)呈上升的趨勢，位居第二位、北京市土地價(jià)格一直保持在較為平穩(wěn)的水平，位居第三。
主要二三線城市土地價(jià)格走勢
從下圖可以看出，2009-2014年，我國25個二三線城市地價(jià)呈波動走勢，2014年達(dá)到最大值，為3248.65元/平方米，同比增長12.51%。
3.土地市場供應(yīng)趨勢預(yù)測
從一線城市來看，完成土地供應(yīng)計(jì)劃的也在少數(shù)。在2008年至2011年，廣州和深圳已連續(xù)四年沒有完成土地供應(yīng)計(jì)劃;上海有三年未完成土地供應(yīng)計(jì)劃;北京有一年未完成土地供應(yīng)計(jì)劃(2011年)。
從二三線城市近年土地供應(yīng)的實(shí)際情況來看，住宅用地供應(yīng)呈現(xiàn)減少態(tài)勢，而其他類型的用地特別是工業(yè)用地持續(xù)增加。
房地產(chǎn)行業(yè)市場規(guī)模與需求分析
1. 房地產(chǎn)行業(yè)市場規(guī)模分析
房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模分析
2014年，我國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額95036億元，同比增長10.5%。雖然，我國房地產(chǎn)遭遇寒流，但基于購房剛需和政府以及央行在放松限購和放低房貸門檻的政策引導(dǎo)下，房地產(chǎn)的長期增長依舊可期。
房地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模分析
2008-2013年，我國商品房銷售面積呈現(xiàn)逐年上升的態(tài)勢，但增速有放緩的跡象。2014年，全國商品房銷售面積為12.07億平方米，同比下降7.58%，為近年來首次出現(xiàn)負(fù)增長。
2. 房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭現(xiàn)狀分析
房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展速度
在2013年中央“國五條”出臺后，地方“國五條”細(xì)則出臺前的空檔，在二手房轉(zhuǎn)讓所得稅政策的刺激下，全國各地掀起了一股搶購熱潮，致使3月成交量大漲。2014年，我國房地產(chǎn)市場低迷，商品房銷售面積較上年有所減少。
我國房地產(chǎn)宏觀的市場分析篇五
中國指數(shù)研究院3月2日發(fā)布《2016年2月中國房地產(chǎn)政策跟蹤報(bào)告》，央行再降信貸，進(jìn)一步化解房地產(chǎn)庫存。首付再次降低，為壓力較大的城市拉動內(nèi)需。熱點(diǎn)二線城市改善型需求將持續(xù)受益。降首付拉開中央2016年去庫存政策托底序幕。除一線城市外，房地產(chǎn)交易契稅營業(yè)稅下調(diào)。調(diào)整財(cái)稅政策對各線城市的影響。月末熱點(diǎn)城市救市政策密出臺，一線城市首現(xiàn)限購調(diào)整。
一、市場情況：百城住宅均價(jià)同環(huán)比繼續(xù)上漲 熱點(diǎn)城市成交量攀升
2月百城住宅均價(jià)：環(huán)比上漲0.60%，同比上漲5.25%，漲幅均擴(kuò)大。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2016年2月，全國100個城市(新建)住宅平均價(jià)格為11092元/平方米，環(huán)比上漲0.60%，漲幅較上月擴(kuò)大0.18個百分點(diǎn)。同比上漲5.25%，漲幅較上月擴(kuò)大0.88個百分點(diǎn)。另外，北京、上海等十大城市(新建)住宅均價(jià)為20842元/平方米，環(huán)比上漲0.51%，漲幅較上月收窄0.03個百分點(diǎn);同比上漲9.94%，漲幅較上月擴(kuò)大0.75個百分點(diǎn)。
2月樓市同比全線上揚(yáng)。2月，受中央及地方接連去庫存政策影響，代表城市樓市表現(xiàn)出現(xiàn)猛漲。一線城市周均成交同比均有大幅回升，深圳同比增長超過150%。二三線代表城市周均成交量同比上漲四成，天津、南京、廈門等熱點(diǎn)城市同比漲幅均在50%以上。
二、2016年房貸比例先下調(diào) 二線城市改善型需求持續(xù)受益
央行再降信貸，進(jìn)一步化解房地產(chǎn)庫存。在2015年多輪貨幣財(cái)稅政策調(diào)整后，2016年央行再出新政，非限購城市商貸首付比例最低可降至20%。至此，商貸門檻已降低至2008年時的水平。根據(jù)現(xiàn)行政策，部分已結(jié)清首套房貸款的家庭購買二套房首付比例也有望進(jìn)一步降低。這將是自2014年930政策以來，對信貸政策的第五次調(diào)整，將進(jìn)一步擴(kuò)大剛需和部分改善型消費(fèi)群體的購買力，有利于持續(xù)推動部分城市房地產(chǎn)庫存壓力的緩解。
首付再次降低，為壓力較大的城市拉動內(nèi)需。鑒于中國各類城市房地產(chǎn)市場及價(jià)格的分化，不同城市購房支出成本差異較大，因而此次政策出臺后對各類城市購房需求的影響也將明顯不同。根據(jù)中國指數(shù)研究院對全國重點(diǎn)二線及三線城市2015年商品住宅成交套總價(jià)分析來看，西安、成都、重慶、長沙、沈陽等二線城市2015年住宅銷售套總價(jià)均值在60-70萬之間，此次首付比例調(diào)整后，這些城市僅需不足15萬元即可繳納首付款購房，而對大部分三四線城市來說，首付費(fèi)用甚至更低，基本在普通居民的購買力范圍之內(nèi)。但也應(yīng)該看到，以上城市大多屬于目前庫存壓力較大的二三四線城市，僅依靠當(dāng)?shù)厥忻褚呀?jīng)趨于飽和的需求來拉動消費(fèi)并不現(xiàn)實(shí)，此次政策的更大效果在于進(jìn)一步為當(dāng)?shù)貪撛诘耐鈦磙r(nóng)民工、大學(xué)生等新市民階層提供樓市消費(fèi)的可能，更好的實(shí)現(xiàn)去庫存與城鎮(zhèn)化的二合一效果。
熱點(diǎn)二線城市改善型需求將持續(xù)受益。從首付款的絕對降幅來看，此次降首付對于熱點(diǎn)二線城市影響極大。按套總價(jià)均值來計(jì)算，廈門、杭州、南京、蘇州及天津等城市2015年住宅成交套總價(jià)均值都在130萬以上，按此金額來算，其首付金額下降最多，廈門首套房首付下降12萬，二套房下降超過20萬，杭州、南京、寧波等城市首套房首付也下調(diào)近10萬，二套房下調(diào)15-20萬;在此輪信貸政策調(diào)整后，將更大幅度降低熱點(diǎn)二線城市的首付金額，特別是其二套房購置的首付壓力，鼓勵更多的改善型需求加足利用信貸杠桿比例，推動當(dāng)?shù)刂懈叨烁纳剖袌龅某掷m(xù)釋放。
降首付拉開中央2016年去庫存政策托底序幕。2016年可以預(yù)期的是，去庫存、穩(wěn)消費(fèi)、促投資將繼續(xù)成為貫穿全年樓市政策的主基調(diào)，再具體政策方面，之前各界呼吁較高的進(jìn)一步鼓勵新市民特別是農(nóng)民工購房的支持政策、加大安置房貨幣化分配的力度、以及擴(kuò)大公積金保障范圍、推進(jìn)異地通貸，提高公積金使用效率等政策仍存逐步釋放的空間。同時，進(jìn)一步合理調(diào)整土地供應(yīng)控規(guī)模與結(jié)構(gòu)，加大地方主流需求產(chǎn)品的供應(yīng)指導(dǎo)等，也將成為各地政府持續(xù)消減庫存的重要選擇。
三、中央下調(diào)契稅和營業(yè)稅 減稅降費(fèi)進(jìn)一步利好樓市
除一線城市外，房地產(chǎn)交易契稅營業(yè)稅下調(diào)。2月19日，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，針對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅進(jìn)行調(diào)整。針對新房，90平米以上的房屋契稅普遍下調(diào)，將增加對大戶型房屋的需求，同時二套房契稅調(diào)整幅度較大，改善性需求得到進(jìn)一步的鼓勵。對購買首套房的剛需群體來說，購置房屋面積越大，節(jié)省稅費(fèi)越多，更傾向于鼓勵購房者一步到位滿足需求。針對二手房，營業(yè)稅提出個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的。此次政策調(diào)整，將進(jìn)一步活躍各城市二手房交易，加快促進(jìn)改善需求釋放。
調(diào)整財(cái)稅政策對各線城市的影響。此次稅費(fèi)調(diào)整，將對近期市場熱度持續(xù)攀升的部分熱點(diǎn)二線城市帶來較大影響，特別是之前房價(jià)較高、市場供求關(guān)系緊張的南京、廈門、杭州、合肥、蘇州等城市，有望在政策影響下樓市量價(jià)持續(xù)創(chuàng)出新高。相對于其它二線城市和三四線城市，這些熱點(diǎn)城市房價(jià)水平高、單套成交套總價(jià)也較高，政策調(diào)整后購置新房和二手房稅費(fèi)降低的絕對值較大，更易刺激購房者加快進(jìn)入市場，而這些城市本身的庫存水平又較低，供求關(guān)系偏緊，在此背景下樓市繼續(xù)維持高熱度將成必然。而對西安、長沙、沈陽等房價(jià)偏低、庫存又大的城市來說，此次政策調(diào)整的邊際刺激作用相對有限;對三四線城市來說，鑒于之前二手房市場規(guī)模本來就小，且?guī)齑娓邏合露址哭D(zhuǎn)讓更難出手，因此此次二手房交易營業(yè)稅政策的調(diào)整影響不大;對于一線城市來說，在最近幾次政策調(diào)整中，已基本排除在覆蓋范圍之內(nèi)，今年一線城市的價(jià)格上漲壓力持續(xù)加大，各政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展乃至穩(wěn)定社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展都會帶來一定的挑戰(zhàn)。
四、地方相應(yīng)中央號召 因地制宜出臺去庫存政策
月末熱點(diǎn)城市救市政策密出臺，一線城市首現(xiàn)限購調(diào)整。月末，廣州、杭州、河北紛紛出臺去庫存政策。26日，河北省政府印發(fā)《關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干措施》，內(nèi)容囊括中央及經(jīng)會議到最近的稅收優(yōu)惠政策，持續(xù)推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，支持合理住房需求。廣州在召開供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革工作會議中印發(fā)了《廣東省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體方案》，并將全省城市氛圍4類，結(jié)合具體情況“一類一策”去庫存，《方案》特別提出，未達(dá)到去庫存目的各地結(jié)合實(shí)際取消過時限制性措施，指出廣州市應(yīng)及時調(diào)整執(zhí)行住房限購政策的行政區(qū)域范圍，這是一線城市中首個調(diào)整限購范圍的城市，全力縮短庫存周期。同天，杭州市政府官方發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的通知》，內(nèi)容涉及優(yōu)化土地供應(yīng)、推進(jìn)住房保障貨幣化、促進(jìn)住房消費(fèi)、發(fā)展住房租賃市場、鼓勵房企轉(zhuǎn)型發(fā)展、四縣市購房入戶等方面，持續(xù)跟進(jìn)救市步伐。
北京取消限外令，新規(guī)有助于北京高端樓宇去庫存。北京市住建委發(fā)布《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策的通知>的通知》，規(guī)定自2016年2月4日起，港澳臺居民和華僑在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)和居留的，境外個人(不含港澳臺居民和華僑)在境內(nèi)工作的，可在本市購買一套用于自住的住房;境外機(jī)構(gòu)在我市設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)(經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)除外)可在本市購買辦公所需的非住宅房屋。繼各省市限外令取消以來，北京也正式取消限外令，成為一線城市中率先落地的城市。雖然整體上北京房地產(chǎn)市場庫存壓力不大，但一些商用樓宇和高端住宅仍然庫存較高，結(jié)構(gòu)性問題比較嚴(yán)峻，放松對外限制利好北京的中高端物業(yè)，有利于改善北京房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性問題。
上海樓市調(diào)結(jié)構(gòu)，加大中心城區(qū)中小戶型比例。2月14日，上海市出臺《上海市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)劃國土資源局等四部門關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市和土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)實(shí)施意見的通知》，《通知》指出要優(yōu)化住房供地結(jié)構(gòu)，增加中小套型住房供應(yīng)比例，滿足部分中小戶型改善需求，同時有利于現(xiàn)有大戶型庫存的去化。郊區(qū)主要為產(chǎn)城融合發(fā)展，剛性需求強(qiáng)勁，本次政策60%-70%的底線將進(jìn)一步增加郊區(qū)中小戶型房源供應(yīng)，滿足首置首改類需求。本次政策就商品住宅土地增加了中小套型占比，增加了中小型房源供給，緩解剛需產(chǎn)品的供求矛盾。但與此同時也可能影響100-140平米首改為主的改善型需求，中心城區(qū)或產(chǎn)生中高端、高端改善產(chǎn)品的供需錯配，郊區(qū)或促使首改再改類需求得不到滿足，后期政府可根據(jù)市場表現(xiàn)進(jìn)行調(diào)整。
政策寬松仍可期，地方因地制宜出臺去庫存政策。年初，中央政策頻出旨在去庫存，在中央的號召下，各地積極響應(yīng)，紛紛出臺去庫存政策。北京、上海等一線城市從供需兩端出發(fā)，助力地產(chǎn)業(yè)緩解當(dāng)前一線城市出現(xiàn)的供需錯配等問題。同時，部分二三線城市如江西、內(nèi)蒙古、山東等省市分別根據(jù)地方房地產(chǎn)發(fā)展特色打出去庫存的“組合拳”。例如山東省山東將鼓勵收購或長期租用庫存商品房作為公租房;江西省將針對農(nóng)民等新市民進(jìn)城購房，提出給予一定比例的購房補(bǔ)貼，并對地方政府落實(shí)責(zé)任等等。月末，杭州、廣州、河北均出臺不同政策均能體現(xiàn)出2016年各地去庫存的決心。未來將有更多城市效仿出臺政策或調(diào)整。
五、中央城市規(guī)劃推廣街區(qū) 制優(yōu)化布局確立“時間表”
優(yōu)化城市布局，中央給出具體“時間表”。時間表確立，十三五期間成為城市規(guī)劃建設(shè)工作重要發(fā)展階段。根據(jù)意見提出的時間表，多數(shù)任務(wù)安排均將在十三五期間完成，包括完成棚改建設(shè)、提高城市交通分擔(dān)率和平均路網(wǎng)密度、提高城市資源回收利用率、清查違法建設(shè)等。根據(jù)時間表安排，未來五年我國城市建設(shè)將進(jìn)入新的發(fā)展階段，從原來的盲目追求規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)變?yōu)榧s發(fā)展，到2020年，在完成托底民生的棚改工程的同時，城市將追求更和諧宜居、富有活力、各具特色。
創(chuàng)新改革機(jī)制體制，確定棚改節(jié)點(diǎn)?！兑庖姟诽岢鲎》恐贫雀母飪纱蠓较?，以政府為主保障困難群體基本住房需求，以市場為主滿足居民多層次住房需求，意見強(qiáng)調(diào)到2020年，基本完成現(xiàn)有的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造。同時積極推進(jìn)棚改貨幣化，棚改貨幣化支持存量商品房與保障房源的轉(zhuǎn)換，有助于盤活存量，消化庫存，對于去庫存也將發(fā)揮重要作用?！兑庖姟芬蔡岬揭晟仆恋亍⒇?cái)政和金融政策，落實(shí)稅收政策。構(gòu)建多元化棚改實(shí)施主體，發(fā)揮開發(fā)性金融支持作用。未來創(chuàng)新的融資體制將發(fā)揮更大潛力，引進(jìn)廣泛社會資金投入棚改建設(shè)。
大力推廣裝配式建筑，相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)或?qū)⒂瓉頇C(jī)遇。本次《意見》提出要發(fā)展新型建造方式，力爭用10年左右時間，使裝配式建筑占新建建筑的比例達(dá)到30%。裝配式建筑實(shí)現(xiàn)了建筑行業(yè)產(chǎn)業(yè)化和建筑行業(yè)生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)型，是建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的趨勢。通過將建筑部品部件工廠化生產(chǎn)，裝配式施工及現(xiàn)場裝配，能夠減少建筑垃圾和揚(yáng)塵污染，提升工程質(zhì)量，縮短建造工期，在提高了建設(shè)效率的同時，也能夠應(yīng)對我國即將到來的人力資源緊缺及人工成本持續(xù)提高的難題。《意見》提出制定裝配式建筑設(shè)計(jì)、施工和驗(yàn)收規(guī)范，未來相關(guān)法律規(guī)范、配套政策及標(biāo)準(zhǔn)將逐步完善。此外，國家級裝配式建筑生產(chǎn)基地的建設(shè)，將推動裝配式建筑行業(yè)規(guī)模化發(fā)展，需求的增多、規(guī)模效應(yīng)的形成，必將帶動制造業(yè)等相關(guān)配套行業(yè)發(fā)展。
推廣城市街區(qū)式規(guī)劃，增強(qiáng)城市宜居性?！兑庖姟窂?qiáng)調(diào)新建住宅要推廣街區(qū)制，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，健全公共服務(wù)建設(shè)，強(qiáng)化綠地服務(wù)居民日常活動的功能。本次《意見》立足于建設(shè)生態(tài)型宜居城市，要求加快建設(shè)功能完備、運(yùn)行高效的社會公共服務(wù)體系，強(qiáng)化服務(wù)職能，創(chuàng)新城市治理方式。未來房地產(chǎn)開發(fā)商將逐步將社區(qū)規(guī)劃重點(diǎn)放在開放性設(shè)計(jì)和因地制宜的提供便捷的城市配套服務(wù)。將服務(wù)與配套作為新的發(fā)展方略，帶動房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個以服務(wù)于配套為核心的“新時代”。同時開發(fā)商應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市格局，在注重宜居的生態(tài)建設(shè)的同時，創(chuàng)新研發(fā)出不同的特色產(chǎn)品。
六、展望：中央地方樓市去庫存 組合拳仍有預(yù)期二線城市最受益
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