房地產(chǎn)市場調(diào)查

　　市場調(diào)查的目的是為企業(yè)提供真實的市場背景資料，為決策提供參考依據(jù)。為此學(xué)習(xí)啦小編為大家整理了房地產(chǎn)市場調(diào)查，歡迎參閱。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)查篇一

　　房地產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場營銷活動中的基礎(chǔ)工作，是對企業(yè)所面臨的特定營銷環(huán)境有關(guān)資料及研究結(jié)果作系統(tǒng)的設(shè)計、收集、分析和報告的活動;也即利用某種調(diào)查方式和方法，系統(tǒng)地收集有關(guān)市場、商品、顧客行為、銷售等方面的數(shù)據(jù)與資料并加以整理。它把消費者、公眾和營銷者通過信息聯(lián)系了起來，這些信息的職能包括：識別、定義市場機會和可能出現(xiàn)的問題，制定、優(yōu)化營銷組合并評估其效果。

　　市場調(diào)查的目的是為企業(yè)提供真實的市場背景資料，為決策提供參考依據(jù)。調(diào)查的服務(wù)對象可以是企業(yè)、公司、團體以及任何一切企事業(yè)單位的管理決策層或個人。市場調(diào)查的目的可能是為了制定長遠(yuǎn)性的戰(zhàn)略規(guī)劃，也可能是為制定某階段或某問題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。研究可以是學(xué)術(shù)性的，也可以是實用性的。

　　1、房地產(chǎn)市場調(diào)查是企業(yè)進行經(jīng)營決策的必要前提

　　房地產(chǎn)企業(yè)要進行經(jīng)營決策，首先要詳細(xì)了解企業(yè)內(nèi)部和外部環(huán)境情況，這是經(jīng)營決策所必需的。而要掌握這些情況，就必須進行市場調(diào)查。

　　2、房地產(chǎn)市場調(diào)查是進行市場預(yù)測的必要條件

　　房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，對于任何項目未來的需求情況都具有不確定性，因此必須進行市場調(diào)查。

　　3、房地產(chǎn)市場調(diào)查是改善企業(yè)經(jīng)營管理，提高經(jīng)營決策水平的必要途徑

　　因為通過市場調(diào)查不僅可以了解到消費者對本企業(yè)商品房的意見、建議，而且還可以了解其他企業(yè)商品房的開發(fā)情況、銷售情況及其經(jīng)營策略，從而有利于學(xué)習(xí)先進經(jīng)驗，改善本企業(yè)的工作，提高經(jīng)營管理水平。

　　4、房地產(chǎn)市場調(diào)查也是企業(yè)進行競爭的必要手段

　　企業(yè)要具有較強的市場競爭力，就必須了解市場形勢，“知己知彼”才能“百戰(zhàn)百勝”。而市場調(diào)查則是了解競爭行情、反饋市場信息的必要手段，同時也是提高企業(yè)競爭力的必要途徑。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)查需要具體問題具體分析。一個調(diào)查項目可以只花幾千元，也可以花費幾十萬、幾百萬元;可以在一天之內(nèi)完成;也可長達數(shù)月;可以只提供小范圍的數(shù)據(jù)，也可以給出覆蓋大范圍的大量信息。房地產(chǎn)項目調(diào)查對時效性要求也很高，如銷售率、價格等動態(tài)營銷信息可隨時間的變化而變化。

　　調(diào)查研究收集數(shù)據(jù)可以采用實地調(diào)查、座談會、面訪、電話訪談或直接郵寄調(diào)查等方法。房地產(chǎn)市場調(diào)查開展的程度是有彈性的，所收集數(shù)據(jù)的多少和復(fù)雜程度是可以選擇的，這取決于所需求的信息和所擁有的經(jīng)費。簡單的調(diào)查可能設(shè)計時只需幾頁記錄紙和一個計算器。復(fù)雜的大規(guī)模的調(diào)查要采用計算機、數(shù)據(jù)分析程序和信息處理系統(tǒng)，用于處理、計算并生成大量精確的信息。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)查篇二

　　地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容廣泛，本節(jié)主要闡述房地產(chǎn)市場調(diào)查的一般內(nèi)容和不同營銷階段的具體調(diào)查要點。在市場調(diào)查的操作過程中需要了解多方面的信息，包括宏觀方面的信息，如社會政治、經(jīng)濟和文化信息，微觀方面的信息如房地產(chǎn)項目的基本信息、資料，消費者對產(chǎn)品的偏好等，這些對房地產(chǎn)項目的定位、銷售都有明顯的影響，往往需要花費時間和精力去了解、調(diào)查的。

　　宏觀方面的市場環(huán)境調(diào)查，主要包括經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境、人口環(huán)境、法律環(huán)境等。

　　首先看經(jīng)濟環(huán)境，一個國家經(jīng)濟發(fā)展水平以及項目所在城市、地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、速度、結(jié)構(gòu)以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，居民的收入水平、對外開放的程度等，都會對房地產(chǎn)的需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。

　　國民生產(chǎn)總值、工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值、國民收入、城鄉(xiāng)人均收入水平等;宏觀經(jīng)濟運行決定房地產(chǎn)的有效需求與供給成本，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與國家經(jīng)濟發(fā)展息息相關(guān)。

　　房地產(chǎn)市場有效需求受到消費者(包括單位集團和個人)實際購買力的限制，所以，房屋銷售情況的好壞取決于消費者的購買能力。當(dāng)消費者的購買能力由強變?nèi)鯐r，市場對房屋的有效需求就會減少;相反，消費者的購買能力由弱變強時，房地產(chǎn)市場有效需求就會增加。而消費者的購買力同樣取決于宏觀經(jīng)濟的運行情況，當(dāng)宏觀經(jīng)濟處于擴張階段時，國民收入增加，人均收入會相應(yīng)增加，消費者購買能力就會隨之增強;反之亦然。因此，房地產(chǎn)市場的有效需求水平是隨著宏觀經(jīng)濟運行狀況的變化而變化的。

　　土地開發(fā)和建設(shè)成本是構(gòu)成房地產(chǎn)供給成本的兩大因素，而它們都要受到宏觀經(jīng)濟運行狀況的制約。土地開發(fā)成本(不包括受讓土地使用權(quán)的成本)受兩方面因素的影響：一是市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本，如大的市政管線、城市交通和道路的建設(shè)成本，這些都與材料和人工費用有關(guān);二是拆遷成本，包括拆遷補償費用和拆遷房的建設(shè)成本，其中拆遷房的建設(shè)成本也與材料和人工費用有關(guān)。房屋建設(shè)成本更是直接決定于建筑材料、裝飾材料、設(shè)備和人工費用的高低。而建筑材料的價格波動取決于宏觀經(jīng)濟運行的變化，當(dāng)經(jīng)濟由低谷進入擴張階段時，建材價格會隨之上漲，當(dāng)經(jīng)濟由高峰進入收縮階段時，建材價格會隨總體物價水平的下跌而下跌。這樣，供給成本會隨宏觀經(jīng)濟運行狀況的變化而變化。

　　房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不能超越國民經(jīng)濟的整體發(fā)展軌道，否則就會而臨旺極而衰的境地。在這方面，日本就是典型的例子。戰(zhàn)后日本地價一直呈上揚態(tài)勢，但80年

　　代后超常發(fā)展，土地價格上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國民生產(chǎn)總值的增長，資金投向的傾斜，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的畸形，造成國民經(jīng)濟發(fā)展的不平衡。而泡沫經(jīng)濟破滅的結(jié)果，也使得日本房地產(chǎn)業(yè)極為受挫，至今未恢復(fù)元氣。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)查篇三

　　住房消費具有家庭性。住宅是以家庭為生活單位長期供人們使用的建筑物，是家庭必需的消費資料，是家庭生活的物質(zhì)載體和家庭的物質(zhì)外殼，與家庭生活密切相關(guān)。一般住宅消費的主體是家庭而非個人，因此，家庭結(jié)構(gòu)及規(guī)模是影響和決定住宅規(guī)模和結(jié)構(gòu)的直接因素。住宅套型的變化和發(fā)展要適應(yīng)家庭規(guī)模、結(jié)構(gòu)的變化和發(fā)展，這是住房消費行為的一般規(guī)律。

　　受經(jīng)濟的、社會的、政策的、人口的、道德的以及心理的多種因素影響，現(xiàn)代社會的家庭結(jié)構(gòu)在迅速發(fā)生裂變，家庭規(guī)模趨于小型化，我國家庭平均每戶人數(shù)由1982年的4.54人下降到1990年的4.06人。1996年抽樣調(diào)查的結(jié)果表明，戶均

　　規(guī)模大約為3.2人，而且這種縮小的趨勢還將持續(xù)下去。

　　家庭規(guī)模小型化導(dǎo)致總戶數(shù)的增加，從而引起對住房總需求的增加。在人口總量不變的情況下，家庭規(guī)模小型化的必然結(jié)果是戶數(shù)的增加，從6口之家變成3口之家，總戶數(shù)將增加1倍。家庭戶數(shù)的增加必然引起對住宅需求的增加，因此家庭規(guī)模小型化和戶數(shù)的增加孕育著大量的市場機會。同時，家庭的小型化意味著家庭結(jié)構(gòu)的簡單化，多代同堂的大家庭減少，而單人戶、兩人戶、三人戶增加，總體趨勢可以概括為：以核心家庭(夫婦與未婚子女組成的家庭)為主要形式，丁克家庭(夫婦自愿不育家庭)和單親家庭(父母分居組成的家庭)的比重將有所上升，空巢家庭(老人不與后代一起住的家庭)日趨增多。因此，考慮家庭規(guī)模趨向小型化，人民生活水平不斷提高的趨勢，在住房規(guī)劃時選擇以二房二廳為主的套型，適當(dāng)配臵一室一廳、二室一廳和三室一廳的住房，可取得良好的社會經(jīng)濟效益。

　　通過對本地區(qū)人口環(huán)境的調(diào)研，可以掌握本地區(qū)房屋特別是住宅需求的基本特征。人口總量決定了房地產(chǎn)的規(guī)模，人口的年齡結(jié)構(gòu)和家庭結(jié)構(gòu)在一定程度上預(yù)示了對住房需求的偏好。

　　從市場經(jīng)營的觀念來說，消費者的需求應(yīng)是企業(yè)一切活動的中心和出發(fā)點。 市場營銷的目的是為了滿足目標(biāo)消費者的需要和欲望。但是要了解消費者并不簡單，消費者對自己的需要和欲望敘述的是一回事，實際行為可能又是另外一回事，他們往往會由于一些原因而在最后一刻改變主意。但是市場營銷人員必須了解目標(biāo)消費者的欲望、觀念、喜好和購買行為，因為這些能為認(rèn)識和確定新產(chǎn)品、產(chǎn)品特性、價格、渠道、信息等市場營銷組合因素提供線索。

　　家庭收入是影響住房消費最重要的因素。沒有一定的家庭收入和家庭積累支持，住房消費不過呈一句空話。但分析家庭收入對住房消費的影響，還應(yīng)具體分析家庭收入結(jié)構(gòu)的劃分、評估以及居民的收入預(yù)期對住房消費的影響。

　　年齡結(jié)構(gòu)是消贊者結(jié)構(gòu)的一個重要方面，開發(fā)商通過對購房人年齡構(gòu)成的調(diào)研，可以就各年齡段的需求差異、支付能力進行分析。

　　就購買力而言，可將年齡結(jié)構(gòu)劃分如下：25歲以下年齡段;25～35歲年齡段;35～45歲年齡段;45歲以上年齡段。

　　25歲以下年齡段。這部分人工作不久，經(jīng)濟基礎(chǔ)較差，處于尚未結(jié)婚或結(jié)婚不久沒有下一代的人群，這一階段的居民可以說幾乎沒有住宅購買力。這些人屬于剛成年，父母還要對他們的教育、安全等問題負(fù)責(zé)，因此他們對其父母的購買決策有很大影響。

　　25～35歲年齡段。這一年齡層的居民在經(jīng)濟能力上處于初步發(fā)展階段，與35～45歲年齡段的居民相比，購買力稍弱，事業(yè)正在發(fā)展中，處于撫養(yǎng)、教育下一代的階段。由于婚姻、生育等問題，家庭獨立性強，購買的欲望也特別強，需要的是二居室或三居室的住房，附近需有較好的學(xué)校(教育下一代)，離市區(qū)不能太遠(yuǎn)(工作較忙，不能花太多的時間在路上)，客廳要大(較活躍的社會交往)。 35～45歲年齡段。這一年齡層的居民最具備經(jīng)濟實力，是具有最大購買力的階層，他們在整個住房市場上所占的比重也最大。

　　45歲以上年齡段。45歲以上年齡段的居民，多半已具有住房，而且由于子女逐漸成年，獨立謀生，原有的房子可能逐漸空下來，對房屋的需求大減，除少數(shù)以經(jīng)營房地產(chǎn)為目的或出于投資保值的目的外，對房屋的興趣較小。即使有興趣也只是為了將現(xiàn)有的住房調(diào)小，一居或二居室就可以，也可以住在郊區(qū)，但必須有美好的自然環(huán)境和良好的醫(yī)療條件。

　　年齡結(jié)構(gòu)對住房消費的影響，還表現(xiàn)在對住房消費方式——租賃與購買的選擇上。比如，年長者要擁有自己的住房占的比例較大，相對而言，年輕人租住房屋占的比例較大。

　　年齡不同，對住房屬性的要求可能也有所不同。對房屋本身的許多要素、屬性方面，如外觀、室內(nèi)設(shè)計、房型、工程質(zhì)量、水電設(shè)施、通風(fēng)、采光、朝向等等，年輕人最重視的往往是室內(nèi)設(shè)計，這與年輕人重享受的觀念相符。

　　在取得被調(diào)查者同意之后，調(diào)查人員用一定裝臵記錄調(diào)查對象的某一行為。例如，在某些家庭電視機里裝上一個監(jiān)聽器，可以記錄電視機什么時候開、什么時候關(guān)、收什么臺、收了多長時間等。這樣，可以幫助營銷管理人員選擇在哪一家電視臺，在什么時間播放廣告效果最好。

　　調(diào)查人員采用觀察法，主要是為了獲得那些被觀察者不愿或不能提供的信息。有些購買者不愿透露他們某些方面的行為，通過觀察法便可以較容易地了解到。但觀察法只能觀察事物的表面現(xiàn)象，不能得到另外一些信息，如人們的感情、態(tài)度、行為動機等等，因此，調(diào)查人員通常將觀察法與其他方法組合起來使用。