房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析(2)
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析篇二
《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題分析與對(duì)策》
【摘要】房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，面臨著投資過(guò)熱，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)快，市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制不完善，剛性需求不足，供需矛盾尖銳等問(wèn)題，要解決這些矛盾必須同時(shí)運(yùn)用有形的手和無(wú)形的手的協(xié)調(diào)作用，在加大宏觀(guān)調(diào)控力度的同時(shí)完善市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場(chǎng);發(fā)展現(xiàn)狀;問(wèn)題;對(duì)策
近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷完善，房地產(chǎn)日益成為經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的焦點(diǎn)。作為商品，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民富足，消費(fèi)水平的提高使人們對(duì)住房的需求擴(kuò)大，要求提高。人們對(duì)房子的追求從建國(guó)初期的“能住”到現(xiàn)今的“適住”。作為投資項(xiàng)目，正是由于房地產(chǎn)行業(yè)需求旺盛，不同行業(yè)的企業(yè)“聞利而來(lái)”，都企圖在房地產(chǎn)行業(yè)分一杯羹。需求帶動(dòng)供給的提高，供給又刺激需求的增長(zhǎng)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正是在這樣的循環(huán)中被越炒越熱，成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)。與我國(guó)其他產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)異軍突起為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)新鮮血液。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)還刺激了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如建筑業(yè)，中介服務(wù)業(yè)等。特別是在2008年金融危機(jī)，在我國(guó)其他產(chǎn)業(yè)紛紛受到影響的時(shí)候，唯獨(dú)房地產(chǎn)行業(yè)一枝獨(dú)秀。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展推動(dòng)了我國(guó)城市化進(jìn)程，促進(jìn)人民水平提高，擴(kuò)大了國(guó)內(nèi)的消費(fèi)需求，因此房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)是具有重要意義的。但是隨著房產(chǎn)泡沫問(wèn)題、剛醒需求不足等問(wèn)題的出現(xiàn)，我們又不得不正視在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)繁榮的背后存在的問(wèn)題。只有將這些問(wèn)題解決，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才能真正的健康，繁榮的發(fā)展。
1 我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀
1.1房地產(chǎn)投資過(guò)熱。需求帶動(dòng)供給的增長(zhǎng)，近些年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的投資情況一直呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，從2000年以后，中國(guó)的房地產(chǎn)投資出現(xiàn)高度增長(zhǎng)的趨勢(shì)。就2013年與2012年相比來(lái)看，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度提高了6.6%，2013年1月到9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)61120億元，同比實(shí)際增長(zhǎng)19.7%。其中住宅投資41979億元，增長(zhǎng)19.5%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資比重的68.7%。
以2013年1月份為折點(diǎn)，2013年1月份到2月份投資增速比2012年1月份到12月份投資增速高了6.6%，2013年1月份到9月份的投資增速在22.8%這一基礎(chǔ)上，雖上下波動(dòng)，但波動(dòng)趨勢(shì)小，呈現(xiàn)穩(wěn)定的局面。
施工面積方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積603982萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.0%，其中，住宅施工面積443102萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.5%。房屋新開(kāi)工面積144900萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7.3%，增速提高3.3個(gè)百分點(diǎn);其中，住宅新開(kāi)工面積106055萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)6.4%?？傮w來(lái)看我國(guó)我房地產(chǎn)投資占GDP比重仍高出國(guó)際要求水平，我國(guó)房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)過(guò)熱的情況。
1.2房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度過(guò)快。近些年來(lái)，房?jī)r(jià)高已不再是新鮮事，中國(guó)的房?jī)r(jià)隨著人們需求的增高，以及投資開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的提高，被俞炒俞高。由于發(fā)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在暴利，房地產(chǎn)業(yè)的投資熱度不斷上漲，接踵而至的便是房?jī)r(jià)的虛高。房?jī)r(jià)高刺激商家利潤(rùn)增長(zhǎng)，商家有利可圖，便增大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入。房?jī)r(jià)與投資熱便形成惡性循環(huán)。以一、二線(xiàn)城市為例，2013年北京、上海、南京市平均房?jī)r(jià)分別為36，299元/㎡，26，818元/㎡，17，034元/㎡，同比去年增長(zhǎng)分別為27.41%，12.73%和20%，雖然2013年初，國(guó)家政策明確規(guī)定要限制房?jī)r(jià)，但是我國(guó)主要一、二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)仍呈現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。
2 我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題
2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制不完善。我國(guó)仍處在社會(huì)主義初級(jí)階段，雖然近些年，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)呈飛速增長(zhǎng)之勢(shì)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸完善，但是我國(guó)的市場(chǎng)機(jī)制仍存在弊端，經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化程度不夠。房地產(chǎn)雖然已發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)制仍不夠完善。房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制不完善主要體現(xiàn)在市場(chǎng)交易、資源配置等問(wèn)題上。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶動(dòng)了中介服務(wù)的發(fā)展，但在我國(guó)的房產(chǎn)中介服務(wù)中存在著大量的虛假?gòu)V告與欺詐行為，。在進(jìn)行市場(chǎng)交易時(shí)，一些不法商家囤積居奇，哄抬房?jī)r(jià)，自賣(mài)自買(mǎi)導(dǎo)致市場(chǎng)交易環(huán)境紊亂;在資源配置上，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，盲目開(kāi)發(fā)國(guó)土資源，只注重開(kāi)發(fā)數(shù)量而忽略了開(kāi)發(fā)質(zhì)量，導(dǎo)致大量國(guó)土資源的浪費(fèi)。信息交流不對(duì)稱(chēng)，資源配置不合理，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)廠(chǎng)商謀取暴利，消費(fèi)者為高房?jī)r(jià)買(mǎi)單，我國(guó)貧富差距的矛盾在房地產(chǎn)市場(chǎng)需求上也逐步顯現(xiàn)，生活在高收入水平的消費(fèi)者可以擁有兩套，三套甚至更多的住房，但是許多低收入者住房難卻成為生活最大的困難，這也由此產(chǎn)生了“蝸居”“蟻群”等群體。因此，資源配置不合理，貧富差距大，導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)矛盾。另外，我國(guó)不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控的力度，以行政手段限制需求與供給，以政府強(qiáng)制力控制房?jī)r(jià)的持續(xù)增長(zhǎng)，這都體現(xiàn)了我國(guó)市場(chǎng)機(jī)制不健全，需要政府宏觀(guān)調(diào)控來(lái)維持。
2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求不足。什么是剛性需求?是人們想購(gòu)買(mǎi)房子的心情與愿望，還是人們手握人民幣對(duì)房子有切切實(shí)實(shí)的購(gòu)買(mǎi)力?如果是后者，我們還能說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)的剛性需求會(huì)持續(xù)“剛”下去?現(xiàn)今的中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨通貨膨脹與人民幣升值的雙重壓力，在這樣的情況下，人們擔(dān)心大量熱錢(qián)涌入從而紛紛購(gòu)置房源，以備今后房?jī)r(jià)猛漲之虛。但實(shí)際上，熱錢(qián)涌入只是短期的，無(wú)法形成長(zhǎng)期的消費(fèi)需求。另外，雖然我國(guó)人均GDP在持續(xù)增長(zhǎng)，但其增長(zhǎng)的幅度遠(yuǎn)不如房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度，許多低收入者不能留在大城市，都是因?yàn)橘I(mǎi)不起房子，而在我國(guó)低收入者或者中等收入又占據(jù)相當(dāng)大的比例。沒(méi)有錢(qián)，剛性需求怎么剛的起來(lái)?在房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給方面，房地產(chǎn)企業(yè)面臨國(guó)有企業(yè)壟斷以及自身實(shí)力不足的雙重壓力。國(guó)有企業(yè)和壟斷企業(yè)得到國(guó)家政策的大力支持，但卻只能依靠提高價(jià)格的方式來(lái)增加利潤(rùn)，一些民營(yíng)企業(yè)，卻因?yàn)橹蛔⒅匮矍袄娑鲆暳碎L(zhǎng)遠(yuǎn)利益，對(duì)核心競(jìng)爭(zhēng)力以及產(chǎn)品質(zhì)量的重視程度不足，導(dǎo)致我國(guó)民營(yíng)企業(yè)很難躋身國(guó)家領(lǐng)先企業(yè)行列。中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展，不是以強(qiáng)大的實(shí)業(yè)為基礎(chǔ)，實(shí)業(yè)力量不足難以支撐剛醒需求?？傊?，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求已經(jīng)越來(lái)越疲軟，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)虛繁榮的景象。
2.3房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾突出。房地產(chǎn)市場(chǎng)的生產(chǎn)要素——土地，是一種很特殊的生產(chǎn)要素，它具有稀缺性和不可再生性，人多地少是我國(guó)的一個(gè)基本國(guó)情，中國(guó)人口密度為每平方公里132人。土地資源稀缺，但是資源配置卻不完善，許多商家為了一時(shí)利益而過(guò)度開(kāi)發(fā)土地資源，導(dǎo)致資源的浪費(fèi)。我們說(shuō)土地資源配置不完善，不如說(shuō)土地資源配置稀缺，土地資源具有空間性和無(wú)法轉(zhuǎn)移性，我們不能像“南水北調(diào)”一樣，把人口密度小，土地資源富裕的地方的土地轉(zhuǎn)移的土地資源需求緊張的地方。正是由于土地資源的這一特性，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與人口數(shù)量不斷增長(zhǎng)的矛盾越來(lái)越激烈。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求的矛盾還體現(xiàn)在區(qū)域之間的矛盾上，這與我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的基本國(guó)情是基本匹配的，我國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)得最快的城市，亦是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最好的城市，諸如北京，上海等一線(xiàn)城市，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，外來(lái)人口增多，導(dǎo)致住房需求提高。人們?yōu)榱烁玫纳钏胶凸べY水平而不斷向一線(xiàn)城市涌入，但城市的土地資源是固定的，不會(huì)隨著人多而生長(zhǎng)出來(lái)，因此東部發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)供求矛盾要遠(yuǎn)遠(yuǎn)比西部地區(qū)的要突出。依據(jù)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)中心的數(shù)據(jù)，我國(guó)深圳，廣州的供求變化率差值已分別達(dá)到-24.30% 和-30.39%，但佳木斯，遵義等西部城市的供求變化率差值卻分別為+0.46%和+4.20%(數(shù)值為正“+”表明：城市供給價(jià)格增速超過(guò)需求增速;數(shù)值為負(fù)“-”表明：需求關(guān)注熱點(diǎn)增速已超越供給增速。)
3 相關(guān)政策建議
3.1 加強(qiáng)宏觀(guān)調(diào)控的力度。房地產(chǎn)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其市場(chǎng)機(jī)制仍不健全，需要政府的宏觀(guān)調(diào)控手段來(lái)規(guī)范其運(yùn)行。
(1)完善相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)，如在房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易過(guò)程中，對(duì)于一些中介機(jī)構(gòu)的虛假?gòu)V告以及欺詐問(wèn)題，要采取嚴(yán)厲的措施打擊，規(guī)范市場(chǎng)行為。在土地資源開(kāi)發(fā)上，要嚴(yán)格投資開(kāi)發(fā)審批程度，防止國(guó)家土地資源的過(guò)度開(kāi)發(fā)。
(2)在通過(guò)限價(jià)限購(gòu)來(lái)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求的同時(shí)，采用限賣(mài)來(lái)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，防止不法商人通過(guò)自買(mǎi)自賣(mài)來(lái)炒作房?jī)r(jià)，造成房?jī)r(jià)的虛高，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行從緊的供地政策，限制土地資源的供給。
(3)有針對(duì)性的進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控，不同的市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)不同，出現(xiàn)的問(wèn)題也不用。如在東部發(fā)達(dá)地區(qū)出現(xiàn)的問(wèn)題是對(duì)于房子需求旺盛而供給不足，而在西部地區(qū)則出現(xiàn)了供給大于需求的現(xiàn)象，針對(duì)這樣的差異化問(wèn)題，政府的調(diào)控必須具體問(wèn)題具體分析，才能有的放矢，對(duì)癥下藥。
(4)國(guó)家干部，地方領(lǐng)導(dǎo)的思想教育問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂的一個(gè)重要原因便是官商勾結(jié)，謀取暴利。因?yàn)榉康禺a(chǎn)成為帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)心劑，很多地方領(lǐng)導(dǎo)為了政績(jī)，為了經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，便放松了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度。因此必須幫助地方領(lǐng)導(dǎo)樹(shù)立正確的政績(jī)觀(guān)。
(5)完善住房保障制度。由于貧富差距和房?jī)r(jià)虛高問(wèn)題，我國(guó)許多低收入者住房出現(xiàn)問(wèn)題，解決低收入者的住房問(wèn)題是國(guó)家完善社會(huì)福利保障制度，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的重要舉措。因此必須對(duì)低收入者和存在住房問(wèn)題的群體實(shí)行政策上的幫助，如建立健全社會(huì)保障制度，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，以及以稅收為杠桿，給予低收入這稅收的優(yōu)惠政策等。
3.2刺激剛性需求。要刺激剛性需求，必須從兩方面著手：
(1)大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，完善勞動(dòng)分配制度，提高人均收入水平。人們只有收入水平提高了，才能帶動(dòng)消費(fèi)水平的提高，才能真正的形成剛性需求。
(2)發(fā)展實(shí)業(yè)實(shí)力，鼓勵(lì)企業(yè)樹(shù)立長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)展核心競(jìng)爭(zhēng)力，在注重土地開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目投資數(shù)量的同時(shí)也要兼顧質(zhì)量。
3.3完善市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，提高信息的公開(kāi)度與透明度，做到信息對(duì)稱(chēng)，推動(dòng)市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)。我國(guó)雖不斷利用宏觀(guān)調(diào)控的措施來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行，但是市場(chǎng)要真正健康的發(fā)展，離不開(kāi)自身機(jī)制的健全。國(guó)家在使用宏觀(guān)調(diào)控手段的同時(shí)，必須尊重經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)律，利用市場(chǎng)無(wú)形的手來(lái)解決問(wèn)題。
3.4樹(shù)立創(chuàng)新意識(shí)，不斷探尋新方法措施，積極引進(jìn)和吸收外國(guó)解決房地產(chǎn)問(wèn)題的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，并將其與我國(guó)的具體國(guó)情相結(jié)合。
【參考文獻(xiàn)】
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