房地產(chǎn)市場調(diào)查有哪些方法
房地產(chǎn)市場調(diào)查有哪些方法
一份好的調(diào)查資料應(yīng)該是最新的。因?yàn)橹挥凶钚碌恼{(diào)查資料，才能反映市場的現(xiàn)實(shí)狀況，并成為企業(yè)制定市場經(jīng)營策略的客觀依據(jù)。那么房地產(chǎn)市場調(diào)查有哪些方法?下面小編告訴大家，希望幫助到大家。
房地產(chǎn)市場調(diào)查方法：詢問調(diào)查法
詢問調(diào)查法是以詢問的方式作為收集資料的手段，以被詢問人的答復(fù)作為調(diào)查資料依據(jù)的調(diào)查方法。它是市場調(diào)查的一種基本方法，又稱為直接調(diào)查法。
詢問調(diào)查法一般是將事先準(zhǔn)備好的調(diào)查事項(xiàng)，以不同的方式向被調(diào)查者提出詢問。它包括如下三個(gè)內(nèi)容。其一，意見詢問。希望被調(diào)查者對所詢問的事項(xiàng)提出自己的意見和評論性的見解。其二，事實(shí)詢問。只要求被調(diào)查人據(jù)實(shí)回答。其三，闡述詢問。這是想要深入了解被調(diào)查人的購買行為、購買動機(jī)等內(nèi)在心理活動。詢問調(diào)查法按其內(nèi)容傳遞方式的不同，又可分為訪談?wù){(diào)查、電話調(diào)查、郵寄調(diào)查、留置問卷調(diào)查等具體方法。
1.訪談?wù){(diào)查
訪談?wù){(diào)查是調(diào)查者面對面地向被調(diào)查者詢問有關(guān)問題，應(yīng)答者的回答可以當(dāng)場記錄。調(diào)查方式可以采用請進(jìn)來、走出去、召開座談會等形式進(jìn)行一次或多次調(diào)查。
這種調(diào)查方式優(yōu)點(diǎn)在于面對面調(diào)查可以直接了解被調(diào)查人的態(tài)度，對調(diào)查提綱進(jìn)行及時(shí)的修改和補(bǔ)充，具有較大的靈活性，被調(diào)查者回答準(zhǔn)確，反應(yīng)比較快、比較詳細(xì)。因此，它適合于調(diào)查比較復(fù)雜的問題。
訪談?wù){(diào)查方式的主要缺點(diǎn)是，費(fèi)用高;調(diào)查結(jié)果受制于調(diào)查人員的業(yè)務(wù)水平和態(tài)度;如果調(diào)查地區(qū)廣，則信息反饋不易及時(shí);如果被訪問者不在家難以見面，則影響訪談效果。
2.電話調(diào)查
電話調(diào)查是由調(diào)查人員根據(jù)事先確定的抽樣要求，用電話向被調(diào)查人詢問，借以收集資料。此法優(yōu)點(diǎn)是成本低，資料收集快，不受地區(qū)限制，可按擬定的統(tǒng)一詢問表詢問，便于統(tǒng)一處理，適宜訪問不易接觸到的被調(diào)查者。隨著電話通信在我國迅速普及，此調(diào)查法具有一定的發(fā)展前途。
電話調(diào)查法的缺點(diǎn)在于，調(diào)查對象只限于有電話的用戶;不易取得被調(diào)查者的合作;談話的時(shí)間不能太長，僅限于詢問較簡單的問題，不能用于較為復(fù)雜的問題調(diào)查;無法顯示照片、圖表等背景材料。
3.郵寄調(diào)查
郵寄調(diào)查又稱通信調(diào)查，是將設(shè)計(jì)好的調(diào)查表寄給被調(diào)查人，由被調(diào)查人按調(diào)查表的要求填寫并寄回。
郵寄調(diào)查優(yōu)點(diǎn)在于，調(diào)查成本低，調(diào)查區(qū)域廣;被調(diào)查人可以自由地、充分地回答問題，使答案較為真實(shí)可靠，可以避免調(diào)查人員主觀偏見。但這種調(diào)查方式的缺點(diǎn)是調(diào)查表回收率低，回收時(shí)間長影響調(diào)查效果;被調(diào)查者可能誤解問卷中某些問題的含義;答卷可能由別人代答，失去調(diào)查對象的代表性。
4.留置問卷調(diào)查
留置問卷調(diào)查法是面談法與郵寄調(diào)查法的結(jié)合，調(diào)查者將設(shè)計(jì)好的問卷交給被調(diào)查人，并說明填寫要求，被調(diào)查人填好后，再由調(diào)查人員定期收回。留置問卷調(diào)查法的優(yōu)點(diǎn)在于，回收率高，被調(diào)查人有較充裕時(shí)間作答，避免誤解，提高作答的質(zhì)量。其缺點(diǎn)是所需費(fèi)用較多，時(shí)問較長。
房地產(chǎn)市場調(diào)查方法：觀察調(diào)查法
觀察調(diào)查法是指調(diào)查者通過直接觀察和記錄被調(diào)查者的言行來收集資料的一種方法。通常使用以下兩種方式進(jìn)行直接觀察。
1.調(diào)查人員直接觀察
調(diào)查者在現(xiàn)場觀察和統(tǒng)計(jì)，耳聞目睹客戶對市場的反應(yīng)和公開的言行。
2.利用設(shè)備間接觀察
調(diào)查者利用錄音機(jī)、錄像機(jī)、照相機(jī)、監(jiān)測器、測錄器等現(xiàn)代化器械，間接對市場中人們的行為進(jìn)行觀察，以收集資料。
觀察調(diào)查法是現(xiàn)場實(shí)地觀察消費(fèi)者的行為，并以某種動作的積累、統(tǒng)計(jì)作為調(diào)查結(jié)果的方法。它是從側(cè)面觀察被調(diào)查者的反應(yīng)，而不直接向調(diào)查者提出問題，所以被調(diào)查者往往是在不知不覺中被調(diào)查的。如在房地產(chǎn)交易場所、房地產(chǎn)建筑工地記錄參觀人數(shù)、咨詢?nèi)藬?shù)、咨詢內(nèi)容、停留的時(shí)間、關(guān)心的熱點(diǎn)等。所得的資料真實(shí)性強(qiáng)，較為客觀，所收集資料的可靠性要比詢問法強(qiáng);調(diào)查人員不易介入偏見，調(diào)查資料更加深入詳細(xì);觀察的結(jié)果有較高的準(zhǔn)確性，可以減少調(diào)查中的工作誤差。
觀察調(diào)查法缺點(diǎn)為，所需時(shí)間長、費(fèi)用大;易受時(shí)間和空間條件限制，只能觀察到正在發(fā)生的現(xiàn)象和一些表面情況，難以發(fā)現(xiàn)事物的內(nèi)在聯(lián)系與矛盾;尤其是無法探知被調(diào)查者的動機(jī)、偏好等內(nèi)在心理活動。
房地產(chǎn)市場調(diào)查方法：實(shí)驗(yàn)調(diào)查法
實(shí)驗(yàn)調(diào)查法是從影響調(diào)查對象的若干因素中，選出一個(gè)或幾個(gè)因素作為實(shí)驗(yàn)因素，在其余因素不變的條件下，了解實(shí)驗(yàn)因素變化對調(diào)查對象的影響。在復(fù)雜的社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象中，調(diào)查對象往往受到多種因素的影響。在許多情況下，調(diào)查者不需要對各種因素全部了解，只想集中了解其中一個(gè)或幾個(gè)因素，這就需要使用實(shí)驗(yàn)調(diào)查法。房地產(chǎn)市場實(shí)驗(yàn)調(diào)查法通常可采用以下兩種方式。
1.實(shí)驗(yàn)求證法
實(shí)驗(yàn)求證法是從自然科學(xué)中引進(jìn)的。它的工作原理是衡量一個(gè)變量(原因)對另一個(gè)變量的作用效果。它的運(yùn)行機(jī)制是先在小范圍內(nèi)實(shí)驗(yàn)，然后根據(jù)結(jié)果來分析該種方法能否在大范圍內(nèi)推廣。使用這種方法，可以為企業(yè)提供十分有用的數(shù)據(jù)。但由于房地產(chǎn)市場具有地區(qū)性、個(gè)案性特點(diǎn)，市場條件千差萬別;又加之市場環(huán)境中一些不可控制和不可量化的因素，如國家有關(guān)房地產(chǎn)政策大幅度調(diào)整、消費(fèi)者的購買動機(jī)和購買心理的復(fù)雜變化等，使得實(shí)驗(yàn)求證法不可能如自然科學(xué)那樣十分精確。
為了能取得比較準(zhǔn)確的實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)，除設(shè)置小規(guī)模的實(shí)驗(yàn)市場外，還可以同時(shí)建立模擬不同地區(qū)市場條件的比較市場。如住宅開發(fā)中的商品住宅樣品問、樣品樓乃至實(shí)驗(yàn)開發(fā)小區(qū)。經(jīng)過反復(fù)比較、分析，可以達(dá)到預(yù)期的調(diào)查目的。
2.隨機(jī)嘗試實(shí)驗(yàn)法
隨機(jī)嘗試實(shí)驗(yàn)法又稱盲目測試法，主要用來測試產(chǎn)品的功能和適用性。如在戶型設(shè)計(jì)中，企業(yè)為了準(zhǔn)確掌握消費(fèi)者的需求偏好，往往通過競賽和評獎(jiǎng)的方式征集各種不同風(fēng)格、不同功能的住宅設(shè)計(jì)方案;或者把已建成的樣品按比例縮小成實(shí)體模型，請消費(fèi)者和設(shè)計(jì)者比較、評判，從中產(chǎn)生最佳設(shè)計(jì)，再組織大范圍建設(shè)和推銷。
實(shí)驗(yàn)調(diào)查法所得數(shù)據(jù)，比其他方法要精確一些。但由于實(shí)驗(yàn)法投資較大，實(shí)驗(yàn)周期較長，往往容易喪失市場時(shí)機(jī)，因此該法帶有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。
房地產(chǎn)市場調(diào)查的原則
準(zhǔn)確性原則
調(diào)查資料必須真實(shí)地、準(zhǔn)確地反映客觀實(shí)際?？茖W(xué)的決策建立在準(zhǔn)確的預(yù)測的基礎(chǔ)之上，而準(zhǔn)確預(yù)測又應(yīng)依據(jù)真實(shí)的市場調(diào)查資料。只有在準(zhǔn)確的市場調(diào)研資料的基礎(chǔ)上尊重客觀事實(shí)，實(shí)事求是地進(jìn)行分析，才能瞄準(zhǔn)市場，把握市場，作出正確的決策。調(diào)查資料的準(zhǔn)確性取決于以下三個(gè)方面。
1.市場調(diào)研人員的技術(shù)水平
調(diào)查人員的技術(shù)水平?jīng)Q定了他們在調(diào)查中技巧的使用水平，對問題的敏銳程度，對整體調(diào)查方案的理解程度，以及資料的篩選、整理、分析水平等。
2.市場調(diào)研人員的敬業(yè)精神
市場調(diào)研在大多數(shù)情況下是一項(xiàng)很辛苦的工作，并不是簡單地翻閱報(bào)紙、發(fā)發(fā)問卷，或者隨便找個(gè)人談?wù)勗捘菢虞p松。大多數(shù)情況下，市場調(diào)研的需求都是在影響決策的諸多因素均不明朗的情形下產(chǎn)生的，因而市場調(diào)研人員必須具備一種科學(xué)的態(tài)度、敬業(yè)的精神才能做好。淺嘗輒止的工作態(tài)度是做不好市場調(diào)研的。
3.資料提供者是否持客觀態(tài)度
被調(diào)查對象是否持客觀態(tài)度，是否說出他們內(nèi)心真實(shí)的想法，會直接影響到調(diào)研結(jié)果的準(zhǔn)確性。在現(xiàn)實(shí)生活中，人們有時(shí)會言行不一致。而市場調(diào)研人員往往并沒有考慮到這一點(diǎn)。有時(shí)完全聽取消費(fèi)者的意見可能會有欺騙性，但又不能忽視消費(fèi)者的意見。怎么辦?解決問題的關(guān)鍵是要很好地理解顧客，要清楚地判斷他們所說的話是否是他們心里所想。而這樣做的方法就是最大限度地利用多種信息渠道，利用多方面的資料信息相互驗(yàn)證，并予以科學(xué)判斷，以提高調(diào)查資料的真實(shí)性。
時(shí)效性原則
一份好的調(diào)查資料應(yīng)該是最新的。因?yàn)橹挥凶钚碌恼{(diào)查資料，才能反映市場的現(xiàn)實(shí)狀況，并成為企業(yè)制定市場經(jīng)營策略的客觀依據(jù)。在市場調(diào)研工作開始進(jìn)行之后，要充分利用有限的時(shí)間，盡可能在較短的時(shí)間里搜集更多的所需資料和信息，避免調(diào)查工作的拖延。否則不但會增加費(fèi)用支出，而且會使決策滯后，貽誤時(shí)機(jī)。因此，市場調(diào)研應(yīng)該順應(yīng)瞬息萬變的市場形勢，及時(shí)反饋信息，以滿足各方面的需要。
全面性原則
這一原則是根據(jù)調(diào)查目的，全面系統(tǒng)地收集有關(guān)市場經(jīng)濟(jì)信息資料。市場環(huán)境的影響因素很多，既有人的因素，也有經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、政治因素等，甚至有時(shí)國際大氣候?qū)κ袌霏h(huán)境也有較大影響。由于各因素之間的變動是互為因果的，如果單純就事論事地調(diào)查，而不考慮周圍環(huán)境等因素的影響，就不能把握事物發(fā)生、發(fā)展甚至變化的本質(zhì)，就難以抓住關(guān)鍵因素得出正確的結(jié)論。這一點(diǎn)，在房地產(chǎn)市場調(diào)研方面體現(xiàn)得尤為突出。房地產(chǎn)開發(fā)不可能離開一個(gè)城市的社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因此一個(gè)完整全面的市場調(diào)查應(yīng)包括宏觀的背景情況，如社會政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然環(huán)境、區(qū)域因素以及整個(gè)市場的物業(yè)開發(fā)量、吸納量、需求量、總體價(jià)格水平、空置率等內(nèi)容，還應(yīng)包括對消費(fèi)者的調(diào)查、對競爭對手與競爭樓盤的調(diào)查等內(nèi)容。
針對性原則
對于特定項(xiàng)目的市場調(diào)研，還應(yīng)遵循“針對性”原則。比如在房地產(chǎn)市場調(diào)研中，不同物業(yè)的目標(biāo)客戶群體是不同的，不同客戶群體對房屋的偏好各異，比如中等收入家庭購房時(shí)更關(guān)注價(jià)格，而高收人家庭購房時(shí)則會更注重環(huán)境與景觀等。市場調(diào)查的目的，就是要準(zhǔn)確把握住不同客戶群體問方方面面顯著或是細(xì)微的差別，最終抓住目標(biāo)客戶群，這也是物業(yè)銷售成功的關(guān)鍵之一。
創(chuàng)造性原則
市場調(diào)研是一個(gè)動態(tài)的過程，雖然有科學(xué)的、程序化的步驟，但任何環(huán)節(jié)都需要?jiǎng)?chuàng)意的幫助，市場調(diào)研的創(chuàng)造性思維應(yīng)貫穿于整個(gè)調(diào)研設(shè)計(jì)和實(shí)施過程中。有創(chuàng)意的調(diào)研人員，總是能十分敏銳地捕捉那些有價(jià)值的信息，并深入地挖掘它們。創(chuàng)造性調(diào)研的特點(diǎn)之一，是根據(jù)調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的有價(jià)值的信息，提出一個(gè)很有創(chuàng)意的假設(shè)，然后運(yùn)用各種調(diào)研方法進(jìn)一步去證明這種假設(shè)是否確實(shí)存在;創(chuàng)造性調(diào)研的特點(diǎn)之二，是拋開那些傳統(tǒng)的、先人為主的思維方式，采用準(zhǔn)確、直接的調(diào)研新手段、新方法。
調(diào)研的創(chuàng)造性實(shí)際上是市場調(diào)研最有價(jià)值的特性，是調(diào)研人員營銷知識、調(diào)研技術(shù)、思維能力的綜合體現(xiàn)，當(dāng)然也是有效市場調(diào)研最有力的保障。有創(chuàng)意的調(diào)研總是來自調(diào)研人員對市場的把握、對營銷的理解，以及對調(diào)研技法的精通。
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