2016房地產(chǎn)市場分析

　　成交并非銷售工作的結(jié)束，而是下一個銷售活動的開始。以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的XXXX相關(guān)內(nèi)容，希望對讀者有所幫助。

　　2016年一季度全國房地產(chǎn)市場分析與發(fā)展預(yù)測

　　2016年一季度，受政策刺激以及基數(shù)偏低的共同影響，全國房地產(chǎn)市場供銷兩旺，投資增速和新開工增速出現(xiàn)明顯的企穩(wěn)回升跡象，房屋銷售形勢繼續(xù)改善，去庫存明顯加速，一線城市及部分二線城市房價上漲趨勢顯著。

　　一、政策影響分析

　　2016年一季度，兩會政府工作報告及十三五規(guī)劃綱要明確今年及未來五年政府工作任務(wù)，著力推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革，加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。房地產(chǎn)方面，中央提出要完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存。2月2日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，在不實施“限購”措施的城市，首套房商貸最低首付比例可向下浮動5個百分點(diǎn)至20%，二套房商貸最低首付比例降至30%。月末，央行再次降準(zhǔn)0.5個百分點(diǎn)，為信貸需求的增長提供更寬松的環(huán)境。貨幣信貸政策的進(jìn)一步將顯著改善購房者預(yù)期，加快推動各類住房需求入市，緩解各地高庫存壓力。同月，財政部、國稅局、住建部三部門聯(lián)合發(fā)文調(diào)整營業(yè)稅優(yōu)惠政策，在保證稅制轉(zhuǎn)換平穩(wěn)過渡的同時，也有利于穩(wěn)定市場預(yù)期，且針對一線城市差異化也仍將持續(xù)，符合當(dāng)前一線調(diào)控收緊趨勢。

　　從政策影響來看，目前深圳、上海房價上漲較快的一線城市已緊急出臺了最嚴(yán)限購政策，未來不排除有更多熱點(diǎn)城市繼續(xù)出臺嚴(yán)厲政策的可能，隨著政策收緊，一線城市的樓市過熱勢頭開始減緩，部分需求向這些城市的周邊地區(qū)開始轉(zhuǎn)移;蘇州、南京等市場需求旺盛、房價漲幅顯著的熱點(diǎn)二線城市也出臺了樓市收緊政策，但因其房價絕對水平相較于臨近的上海仍處低位，未來仍有上漲空間;一線周邊東莞、惠州、保定等三線城市將承接熱點(diǎn)城市因政策收緊而外溢的部分購房需求，該區(qū)域出現(xiàn)過快上漲，這既有合理的一面，同時也有部分投資需求的推動;因目前庫存壓力較大，房價仍下跌的城市，在去庫存政策刺激下成交量有望提升，房價將逐步企穩(wěn)。

　　從未來政策走向來看，從當(dāng)前房地產(chǎn)市場情況來看，城市分化加劇，三四線城市庫存壓力依然嚴(yán)峻，化解房地產(chǎn)庫存仍將是這些城市房地產(chǎn)工作重點(diǎn)。地方政府將繼續(xù)通過財稅政策減免，金融貨幣政策、公積金政策支持、推進(jìn)貨幣化安置、開拓商品房源向租賃市場轉(zhuǎn)化等，持續(xù)發(fā)揮市場主體的去庫存積極性，其中鼓勵農(nóng)民工等購房成重點(diǎn)，農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)開展，也為農(nóng)民工購房提供資金保障。而一線及部分熱點(diǎn)二線城市房價上漲較快，這些城市因城施策加碼調(diào)控，未來隨著市場分化的加劇，一線城市“逆市而行”將更為明顯，增加土地供應(yīng)和中小套型供應(yīng)將成為一線城市常態(tài)，而限購、差別化信貸政策也將進(jìn)一步加強(qiáng)。同時部分熱點(diǎn)二線城市也將進(jìn)入此列，武漢、蘇州等地已出臺收緊措施，未來其它熱點(diǎn)城市不排除繼續(xù)出臺嚴(yán)厲政策可能。

　　二、全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況

　　1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)企穩(wěn)回升跡象

　　2016年一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資17677億元，同比增長6.2%，增幅與上年同期相比回落2.4個百分點(diǎn)，但與2015年全年相比加快5.2個百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資11670億元，同比增長4.6%，增速與上年同期相比回落1.3個百分點(diǎn)，與2015年全年相比加快4.2個百分點(diǎn)。

　　分季度看，在部分一二線城市銷售回暖以及政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)投資信心有所上升，一季度投資增速較前幾個季度出現(xiàn)明顯回升，尤其是與2015年4季度相比增速加快9.4個百分點(diǎn)，回升態(tài)勢顯著。下階段，房地產(chǎn)投資增速仍面臨下行的可能性，投資增速回升的幅度較為有限。

　　2. 新開工增速創(chuàng)兩年來新高，但新開工規(guī)模仍處于低位

　　2016年一季度，商品房新開工面積2.83億平方米，同比增長19.2%，一轉(zhuǎn)最近2年負(fù)增長態(tài)勢。但從新開工面積的規(guī)模來看，仍處于低位，僅比2009年和2015年同期高，明顯低于2010-2014年連續(xù)5年的水平。其中，商品住宅新開工面積為1.93億平方米，同比增長14.8%，跌幅擴(kuò)大1.1個百分點(diǎn)。

　　分季度看，受基數(shù)偏低和部分區(qū)域市場銷售持續(xù)回暖的影響，新開工意愿有所改善，增速出現(xiàn)明顯反彈。但由于市場整體的庫存壓力仍然較大，而且城市間分化趨勢更加明顯，預(yù)計新開工持續(xù)反彈的可能性不大，未來新開工面積增速將有所放緩。

　　3. 房屋銷售面積創(chuàng)同期新高，增速有見頂跡象

　　2016年一季度，全國共實現(xiàn)商品房銷售面積2.43億平方米，同比增長33.1%，增速較上年同期加快42.3個百分點(diǎn)，較2015年全年加快26.6個百分點(diǎn)。其中，商品住宅實現(xiàn)銷售面積2.18億平方米，同比增長35.6%，快于商品房增速3.5個百分點(diǎn)。

　　分季度看，一季度商品房銷售增速位于較高水平，僅略低于2010年1季度和2013年一季度。從未來銷售走勢來看，受一線城市樓市政策收緊以及前期銷售透支未來需求的影響，預(yù)計未來房屋銷售面積增速將見頂回落。

　　從銷售額看，2016年一季度房地產(chǎn)企業(yè)共實現(xiàn)房屋銷售額18524億元，同比增長54.1%，增速較上年同期加快63.4個百分點(diǎn)，較2015年全年加快39.7個百分點(diǎn)。

　　標(biāo)桿房企房屋銷售面積好于行業(yè)平均水平，但平均成交價格漲幅低于全國平均漲幅。從重點(diǎn)房企的銷售情況來看，2016年一季度，31家標(biāo)桿房企實現(xiàn)銷售面積4355萬平方米，同比增長61%，快于全國平均水平27.9個百分點(diǎn)，實現(xiàn)銷售額5262億元，增長78.9%，高于全國平均水平24.8個百分點(diǎn)。

　　從標(biāo)桿房企的平均成交價格來看，2016年一季度標(biāo)桿房企平均成交價格為12083元/平方米，同比上漲11.1%。而同期，全國商品房平均成交價格為7623元/平方米，同比增長15.7%。標(biāo)桿房企平均成交價格漲幅低于全國平均水平4.7個百分點(diǎn)。

　　4. 房地產(chǎn)貸款增速穩(wěn)步上升，個人住房貸款余額增速創(chuàng)5年來新高

　　截止2016 年3月末，全國主要金融機(jī)構(gòu)(含外資)房地產(chǎn)貸款余額為22.5 萬億元，同比增長22.2%，增速比上年末高1.3個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額的22.8%，比上年末高0.5個百分點(diǎn)。其中，個人住房貸款余額為14.1 萬億元，同比增長26.5%，增速比上季度末高2.6個百分點(diǎn);住房開發(fā)貸款余額為4萬億元，同比增長13.2%，增速比上年末低5.4個百分點(diǎn);地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1.8萬億元，同比增長22.8%，增速比上年末高10.0個百分點(diǎn)。2016年一季度，新增房地產(chǎn)貸款1.5萬億元，同比多增5045億元，占各項貸款新增額的32.5%，比2015年全年擴(kuò)大1.9個百分點(diǎn)。

　　保障性安居工程貸款增長較快。截至2016年3月末，全國保障性住房開發(fā)貸款余額為1.9萬億元，同比增長45.4%，增速比上年末低14.1個百分點(diǎn)。2016年一季度，新增貸款396.3億元，占同期房產(chǎn)開發(fā)貸款增量的22%。此外，利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作穩(wěn)步推進(jìn)，截至3月末，已有84個城市的372個保障房建設(shè)項目通過貸款審批，并按進(jìn)度發(fā)放849.3億元，收回貸款本金575.8億元。

　　5. 房價同比上漲城市個數(shù)增多，城市間分化明顯。

　　從同比價格指數(shù)看，2015年3月，70個大中城市商品住宅價格指數(shù)達(dá)到最低點(diǎn)93.7(加權(quán)平均值)，隨后在以“3?31”新政為代表的一系列政策影響下，房屋銷售形勢開始好轉(zhuǎn)，房價指數(shù)開始企穩(wěn)回升，跌幅不斷收窄，并于2015年9月份實現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正，2016年3月份，70個大中城市商品住宅房價同比上漲8.6%，達(dá)到近兩年來的最高值，接近2013年時的最高漲幅水平。

　　從房價同比指數(shù)的分布情況來看，呈現(xiàn)出差異加大、分化加劇的特征。2016年3月，70個大中城市商品住宅價格同比指數(shù)的最高值為162.5，最低值為96.2，二者相差66.3個點(diǎn)。第一、第二、第三四分位數(shù)分別為98.5、100.4和103.2。城市間的差異在加大，上漲城市個數(shù)增多，深圳、上海、北京、廣州4個一線城市以及南京、廈門、杭州、合肥等城市房價漲幅超過10%，16個城市房價漲幅在2%以內(nèi)，與此同時仍有四成城市房價同比仍在下跌。

　　分城市看，3月份70個大中城市中有40個城市出現(xiàn)上漲，其中深圳、上海、南京、北京、廈門等一線城市及部分二一城市漲幅居前，其余城市多數(shù)為省會城市以及一線城市周邊部分城市。其余29個城市仍保持下跌，但跌幅均有所收窄，均未超過4%。

　　房價環(huán)比出現(xiàn)普漲局面，近九成城市房價上漲，整體漲幅偏高。從環(huán)比價格指數(shù)來看，2014年5月至2015年3月屬于下跌期，房價環(huán)比整體保持下跌狀態(tài)，下跌城市的個數(shù)較多，期間甚至連續(xù)3個月無一城市上漲。自2015年4月份起，隨著政策寬松和銷售改善，房價環(huán)比指數(shù)進(jìn)入上漲期，環(huán)比上漲的城市個數(shù)逐漸增多，房價漲幅也開始加大。2016年1季度，房價環(huán)比漲幅繼續(xù)加大，尤其是在3月份，環(huán)比漲幅創(chuàng)下2011年以來新高，超過2013年3月時的漲幅(環(huán)比上漲1.5%)，接近2009年12月時的漲幅水平(環(huán)比上漲1.9%)。當(dāng)前房價環(huán)比漲幅明顯偏高，值得警惕。

　　從房價環(huán)比指數(shù)的分布情況來看，呈現(xiàn)出熱點(diǎn)城市領(lǐng)漲帶動周邊地區(qū)普漲的局面。2016年3月，僅余一成城市保持下跌，其余接近九成城市房價環(huán)比均保持上漲，最高漲幅再次提高，由上月的環(huán)比上漲3.6%提高到本月的5.4%。從加權(quán)平均值看，3月份70個大中城市商品住宅價格環(huán)比指數(shù)的加權(quán)平均值為101.6，比上月提高0.7個百分點(diǎn)。

　　分城市來看，3月份70個大中城市中有62個城市商品住宅環(huán)比價格保持上漲，領(lǐng)漲城市為廈門、合肥、上海、深圳、南京、北京等城市，分別上漲5.4%、4.6%、4.3%、3.7%、3.5%、3.3%，熱點(diǎn)二線城市開始取代一線城市領(lǐng)漲全國，同時向周邊更多城市擴(kuò)散。在上漲的62個城市中，有44個城市漲幅在1%以內(nèi)，有12個城市漲幅在1%-3%之間，有6個城市漲幅超過3%。3月份，僅余8個城市環(huán)比仍在下跌，其中大理、錦州環(huán)比跌幅較大。

　　6. 土地購置面積降幅繼續(xù)收窄，地價漲幅有所加快，土地市場城市間分化顯著。

　　2016年一季度，全國共購置土地3577萬平方米，同比下跌11.7%，降幅與前幾個季度相比明顯收窄。

　　2016年一季度，土地成交價款為1165億元，同比增長3.7%，這是2015年以來土地成交價款首次取得正增長，與2015年各季度超過20%以上的跌幅形成較為明顯對比。

　　從房地產(chǎn)企業(yè)土地平均購置價格來看，2016年一季度房企土地購置價格為3257元/平方米，該價格水平與2015年一季度相比上漲485元，與四季度當(dāng)季相比回落653元/平方米。從地價漲幅來看，2016年一季度土地平均購置價格同比上漲17.5%，該漲幅與四季度當(dāng)季相比漲幅較三季度上升0.4個百分點(diǎn)。

　　根據(jù)城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，2016年第一季度，全國主要監(jiān)測城市地價總體水平為3668元/平方米，商服、住宅、工業(yè)地價分別為6767元/平方米、5554元/平方米和766元/平方米，分別比上季度上漲0.96%、0.57%、1.27%和0.73%。從分用途地價增速變動情況來看，綜合、商服、工業(yè)地價環(huán)比變化平穩(wěn)，住宅地價環(huán)比增速溫和上行。

　　7. 重點(diǎn)城市之間投資與土地購置繼續(xù)保持分化，銷售出現(xiàn)普遍回暖

　　從40個城市運(yùn)行數(shù)據(jù)來看，2016年一季度，銷售形勢繼續(xù)明顯好轉(zhuǎn)，投資增速保持企穩(wěn)回升。對比來看，銷售增速(當(dāng)季)已連續(xù)四個季度高于投資增速。

　　從房地產(chǎn)開發(fā)投資增速來看，有10個城市房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)負(fù)增長，這些城市有沈陽、呼和浩特、無錫、貴陽、廣州、杭州等，主要是受兩方面原因影響，一是市場形勢低迷和庫存較高的影響開發(fā)意愿下降，如沈陽、呼和浩特、貴陽等，二是受前期土地供應(yīng)規(guī)模限制導(dǎo)致開發(fā)投資總量偏低，如無錫、廣州、杭州、北京等。其余30個城市保持增長，其中烏魯木齊、?？?、長春等城市增速較快，超過30%，北海、銀川、蘇州、深圳、鄭州、蘭州、南寧、太原等城市投資增速也較快，超過20%。

　　從房屋銷售情況來看，除個別城市外，絕大多數(shù)城市商品房銷售面積均保持增長，其中蘇州、長春、南京、太原、杭州等城市增速超過100%，無錫、三亞、海口、深圳、西安等城市增速也超過了50%。一季度只有哈爾濱和沈陽商品房銷售依然保持負(fù)增長，但降幅已經(jīng)明顯縮小，分別下降0.3和2.4個百分點(diǎn)。綜合40個大中城市投資增速和銷售增速的數(shù)據(jù)，投資銷售雙降的城市個數(shù)有1個，為沈陽市;投資增長、但銷售下降的城市個數(shù)有1個，為哈爾濱市;投資銷售均保持增長的城市個數(shù)有29個，其中蘇州、長春、?？?、深圳等城市銷售和投資均保持較快增長。投資下降但銷售增長的城市個數(shù)有10個，包括呼和浩特、貴陽、無錫、廣州、杭州等城市。

　　從土地購置面積來看，2016年1季度40個城市整體土地購置面積仍保持負(fù)增長。分城市看，有3個城市房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積為0，還有1個城市因上年同期土地購置面積為零無法計算增速。在剩余的36個城市中，有18個城市保持增長，還有18個城市出現(xiàn)下跌。土地購置增長較快的城市有廣州、南寧、天津、呼和浩特、寧波、?？?、杭州、溫州、長沙、廈門、深圳等城市，增速均超過100%。土地購置面積跌幅較大的城市有烏魯木齊、貴陽、沈陽、銀川、成都、武漢、太原、昆明等城市，跌幅超過50%。

　　2016年我國二線城市房地產(chǎn)行業(yè)市場分析：大型房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市

　　當(dāng)前，一線城市土地稀缺、地價高漲，而三四線城市庫存高企、活力不足。相對而言，二線城市的市場和政策環(huán)境相對溫和，成為房地產(chǎn)企業(yè)角逐拿地的主要戰(zhàn)場。近幾周的土地成交數(shù)據(jù)顯示，南京、蘇州等二線城市高價地頻出，地價走勢已經(jīng)開始向一線城市看齊。業(yè)內(nèi)人士稱，二線城市地價非理性上漲，土地市場過熱勢必會進(jìn)一步催漲房價，未來樓市政策面臨收緊的概率很大。以下是2016年我國二線城市房地產(chǎn)行業(yè)市場分析：

　　涌現(xiàn) 二線城市高價地頻出

　　5月24日，蘇州有11宗地塊進(jìn)入拍賣程序，其中有8宗限價地塊。這8宗地塊最終成交時，有5宗土地的溢價率超過100%。其中，樓面價14097元/平方米的“蘇地2016-WG-27號”地塊溢價率最高，達(dá)到196%;溢價率116%的26號地塊樓面價最高，達(dá)到19046元/平方米。11宗土地合計成交金額為235.7億元，土地平均溢價率115%。截至24日，蘇州年內(nèi)土地成交金額為754.4億元，同比漲幅高達(dá)860%。

　　今年以來，蘇州土地升溫明顯。此前4月7日和8日，蘇州迎來土地拍賣會，超過40家房企參與，最終11家房企成功拿地13宗，總成交金額達(dá)到250.73億元，平均溢價率高達(dá)203%，其中住宅性質(zhì)的土地拍賣溢價率全部超過100%，甚至有的土地溢價率超過300%。

　　高價地不僅僅出現(xiàn)在蘇州市場，5月24日，武漢也成功出讓8宗地塊，位于漢陽區(qū)的一宗地塊經(jīng)過10余家房企250多輪激烈競爭后，被正榮地產(chǎn)9.72億元奪得，溢價率為173%。5月20日，杭州“熱電廠地塊”以23.61億元總價、31404元/平方米的樓面價出讓，溢價率89.56%，成為區(qū)域內(nèi)新的單價地王。5月20日，天津市河北區(qū)建昌道1號地塊經(jīng)過73輪競拍后，以16.5億元總價出讓，溢價率152%，樓面價23468元/平方米，成為該區(qū)域內(nèi)新的單價地王。寧波、福州也在同一天出現(xiàn)區(qū)域地王。

　　市場數(shù)據(jù)顯示，4月份，蘇州、南京、寧波、杭州、常州、溫州、無錫等城市的土地出讓金同比增長均超過200%，其中蘇州、南京兩地出讓金規(guī)模分別達(dá)347.9億元、147.5億元，為全國出讓金收入最高的兩個城市。

　　綜合來看，2016年以來土地成交金額排名前十的城市中，二線城市占據(jù)8個名額，蘇州、南京、合肥，平均溢價率高達(dá)100%以上。