較之一般的住宅，旅游房地產(chǎn)的特點和優(yōu)勢在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。下面是學習啦小編整理的做好旅游市場銷售技巧，大家一起來看看吧!

　　做好旅游市場銷售的要點

　　1、有錢。有充足的支持該旅游地產(chǎn)項目從動土到開業(yè)后兩至三年虧損經(jīng)營的資金作后盾，這是做旅游地產(chǎn)的先決條件，視項目大小及距城市遠近，所需資金量則更大。

　　2、有人。有專業(yè)的符合旅游地產(chǎn)項目旅游文化定位要求的富有經(jīng)驗的操盤團隊。個人認為美心洋人街在這個方面真可謂獨樹一幟，值得稱贊。出奇制勝，不斷創(chuàng)新(經(jīng)營模式與操作手法)，事件營銷，平民、全民娛樂……讓美心洋人街原本一塊不毛之地成為周末人車擁堵之地，但遺憾的是夜場沒有做起來……

　　3、有明確突出的主題(可以是文化、亦可以是建筑、亦可以是自然資源，亦可以是服務(wù)內(nèi)容，最好是幾者的聚合，但所有的一切都必須與確立的主題相配合，見之于每一個細節(jié))，且這個主題在一定地域范圍已無法復制或超越，并符合(至少不能與之相違)當?shù)鼐用裆鐣幕钆c消費習慣。

　　4、交通必須便捷，順暢接駁高速路及國道，并有顯著的引導路標系統(tǒng)，便于駕車族群的準確到達，同時在交通設(shè)計時必須考慮到節(jié)假日高峰時段交通堵的疏導方案。

　　5、緊臨景區(qū)的充足的停車位，這對于旅游地產(chǎn)項目是必備的條件。

　　6、必須給出讓消費者重復光臨的理由，這就要求項目在內(nèi)容、在形式、在推廣、在促銷方面要有變化，吸引更多的消費者的光臨只是做到了第一步，更重要的是如何讓他們在快樂、放松的環(huán)境下幸福的花錢，并買下幸福的記憶與時光;成為不斷重復光臨的內(nèi)驅(qū)力。

　　7、須成規(guī)模開發(fā)，如果規(guī)模不足，則給旅游地產(chǎn)項目本身的豐富程度就會受到極大限制，同時亦不能實現(xiàn)盡可能延長客人駐留時間的從而產(chǎn)生更多的衍生消費的目標;當然更不利于實現(xiàn)旅游成功后的地產(chǎn)屯地及后期收益價值的更大化。

　　8、 當旅游與文化牌都做好了，至于旅游地產(chǎn)開發(fā)的成功，高價值的實現(xiàn)就完全順理成章了。

　　9、 從拿地開始就必須做好統(tǒng)籌，甚至想好所有可能的退出機制，確保項目在融資、股權(quán)轉(zhuǎn)化方面靈活性，分期開發(fā)的可執(zhí)行性;關(guān)于旅游開發(fā)用地及配套的地產(chǎn)開發(fā)用地的土地性質(zhì)更是在拿地時與政府溝通清楚，并取得必要的相關(guān)手續(xù)，確保配套地產(chǎn)開發(fā)土地建起來的房子具備銷售及辦理產(chǎn)證的條件，否則后期隱患與風險極大。

　　旅游市場營銷重點

　　1、 市場營銷是對思想、產(chǎn)品及勞務(wù)進行設(shè)計、定價、促銷及分銷的計劃和實施的進程，從

　　而產(chǎn)生滿足個人和組織目標的交換。

　　2、 市場營銷的發(fā)展階段：生產(chǎn)觀點階段、產(chǎn)品觀點階段、推銷階段、市場營銷階段、社會

　　3、 旅游市場指旅游商品交換的場所，以及旅游商品的現(xiàn)有消費者、潛在消費者與生產(chǎn)者、

　　銷售者之間的經(jīng)濟關(guān)系。

　　4、 旅游市場的特點：地域性、競爭性、波動性、時間空間分布的不平衡性、全球性

　　5、 旅游市場營銷學是指營銷學在旅游行業(yè)中的具體應(yīng)用，是旅游企業(yè)在分析、總結(jié)旅游者

　　的需求的基礎(chǔ)上，通過對旅游產(chǎn)品、旅游服務(wù)進行設(shè)計、策劃、開發(fā)、定價、銷售，刺激和滿足游客的需求，從而實現(xiàn)旅游企業(yè)經(jīng)營目標的一門學科。

　　6、 旅游市場營銷的特征：營銷導向、管理導向、信息導向、戰(zhàn)略導向。

　　7、 旅游消費特點：第一、消費者消費的主動性和計劃性很強，消費指向非常明確;第二、

　　是一個動態(tài)的過程，每經(jīng)歷一次就會有一次不同的感受，具有反復消費的特點;第三、旅游消費必須在旅游目的地消費，旅游產(chǎn)品的流通方式不是產(chǎn)品在運動而是消費者在流動;第四、旅游消費必須有錢和有閑的支持;第五、季節(jié)性明顯;第六、時尚特點十分明顯。

　　8、 旅游市場營銷特征：①提供的產(chǎn)品以無形服務(wù)為主②對旅游產(chǎn)品的質(zhì)量控制比較難③旅

　　游企業(yè)與顧客的高度接觸性與參與性④實效性強⑤加強旅游企業(yè)的內(nèi)部管理非常重要

　　9、 市場營銷環(huán)境：是指與企業(yè)市場營銷有關(guān)的，影響產(chǎn)品的供給與需求的各種外界條件和

　　因素的綜合。①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩

　　10、 市場營銷環(huán)境包括類型：直接營銷環(huán)境(微觀環(huán)境)和間接營銷環(huán)境(宏觀環(huán)境)

　　11、 兩者的關(guān)系：微觀環(huán)境中所有的因素都會受到宏觀環(huán)境中各種力量的影響和制約。

　　兩者之間不是并列關(guān)系，而是包容與從屬關(guān)系。

　　12、 市場營銷環(huán)境的四大特征：客觀性、動態(tài)性、有限性、差異性

　　13、 宏觀環(huán)境分析因素：人口、經(jīng)濟、政治法律、科學技術(shù)、社會文化及自然生態(tài)等因素

　　14、 法律因素對旅游企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的影響：①調(diào)整旅游企業(yè)之間關(guān)系的法律②調(diào)整

　　旅游企業(yè)與游客之間的法律③調(diào)整旅游企業(yè)與公共利益關(guān)系的法律

　　15、 文化具有三個特征： 第一，文化非遺傳之物，而是由人們后天學習獲得的;第二，

　　知識、信念、道德、習慣和其他各種文化要素構(gòu)成相互聯(lián)系、大小各異的總體;第三，文化是由特定社會集團成員具有理智的行為特征所構(gòu)成。它不僅體現(xiàn)我們自己的行為，而且體現(xiàn)我們對他人行為的要求

　　16、 文化類型：主流文化、亞文化、非主流文化

　　17、 經(jīng)濟因素：① 經(jīng)濟發(fā)展階段。②、地區(qū)發(fā)展狀況。③、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。④、貨幣流通

　　狀況。⑤、個人收入因素。⑥、消費結(jié)構(gòu)(恩格爾系數(shù))。⑦、GDP 和GNP ⑧、外貿(mào)收支情況

　　18、 購買者對企業(yè)營銷活動的影響：1、旅游購買者(家庭個人消費)2、公司購買者包

　　括組織機構(gòu)購買者(本公司法人消費)和旅游中間商購買者(轉(zhuǎn)賣，獲取率潤)

　　19、 競爭者對企業(yè)經(jīng)營活動的影響：①.欲望競爭者，即消費者想要滿足的各種欲望之

　　間的可替代性;②.平行競爭者指提供能滿足同一種需求的不同競爭者;③.產(chǎn)品形式競爭者，消費者在滿足同一需求的產(chǎn)品中進一步要決定購買某一類產(chǎn)品;④.品牌競爭者，產(chǎn)品還有很多品種，消費者下一步又會面臨品牌的選擇。

　　20、 競爭層次：①產(chǎn)品競爭②價格競爭③服務(wù)競爭④品牌競爭。