房地產銷售市場狀況論文
房地產銷售市場狀況論文
房地產業(yè)對于促進國民經(jīng)濟增長、拉動和影響相關行業(yè)的發(fā)展、推進城市化進程、改善人民居住生活環(huán)境等方面做出了重要貢獻。為此，下面由學習啦小編為大家整理房地產銷售市場狀況論文相關內容，歡迎參閱。
房地產銷售市場狀況論文篇一
摘要：進入21世紀之后，受益于多種因素刺激，我國房地產市場迎來了黃金發(fā)展期，房地產市場連續(xù)十幾年保持高速增長態(tài)勢，房地產經(jīng)濟規(guī)模不斷擴大，成為拉動國內經(jīng)濟增長支柱性產業(yè)。然而隨著房地產供求的逐漸逆轉，房地產市場發(fā)展開始步入一個新的發(fā)展階段，在此背景之下，對于地方政府來說，如何有效引導房地產市場健康發(fā)展，這成為了發(fā)展中不可回避的重要課題。本文以古田縣房地產市場為研究對象，文章首先對于古田縣房地產市場現(xiàn)狀進行了概括分析，然后深入的探討了該地區(qū)房地產市場發(fā)展中存在的突出問題，并提出了該地區(qū)房地產市場健康發(fā)展的基本策略。
關鍵詞：古田縣;房地產;現(xiàn)狀;問題;策略
古田縣經(jīng)濟結構中，房地產占了較大的比重，據(jù)2013年統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，房地產占當?shù)厝鐣潭ㄙY產投資比重在12%左右。古田縣房地產市場經(jīng)過十幾年高速發(fā)展之后，目前已經(jīng)進入了一個新常態(tài)，房地產市場原來高速發(fā)展所掩蓋的一系列問題開始不斷凸顯。這客觀上要求古田縣要全面的分析把握本地區(qū)房地產行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，對于房地產市場新時期暴露出來的各種問題不回避、不夸大，采取有效的措施來化解這些問題，從而促進房地產市場健康發(fā)展。
一、 古田縣房地產市場現(xiàn)狀
1.房地產行業(yè)發(fā)展環(huán)境
從房地產行業(yè)的發(fā)展環(huán)境來看，古田縣既有良好外部機遇，同時也遭遇到很多的挑戰(zhàn)，發(fā)展環(huán)境可以說是利好和利空并存。從經(jīng)濟環(huán)境來看，古田縣經(jīng)濟雖然在未來一段時長內依然會保持一個相對穩(wěn)定的增速，但是增速會有一個明顯的回落，預計未來一段時間內古田縣經(jīng)濟增速將會維持在10%左右。從政治環(huán)境來看，對于房地產行業(yè)發(fā)展有影響的因素主要就是房地產相關政策，隨著政府對房地產調控的加強，不動產登記、房產稅等政策的不斷推出，市場機制將會成為左右房地產市場發(fā)展的最大動力。從社會環(huán)境來看，在房地產供大于求的背景下，居民對于房產需求的多元化、個性化要求將進一步彰顯，這客觀上要求房地產發(fā)展要順應居民的各種要求，走差異化的發(fā)展道路。從技術環(huán)境來看，隨著各種新的技術在房地產行業(yè)中普及使用，房地產企業(yè)之間的競爭將更多體現(xiàn)為技術質量層面競爭。
2.房地產市場概況
古田縣房地產市場整體來看，雖然保持了一定增速，但是增速在不斷放緩，投資熱情在不斷下降，房地產步入了一個新常態(tài)。從行業(yè)投資規(guī)模，2013年度古田縣完成房地產開發(fā)投資5.9億，相比去年上升了23個百分點的，房屋銷售面積8.3萬平米，相比去年有了60%以上的增長，房屋銷售額更是達到了5.8億，相比去年幾乎翻倍。從一系列的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，古田縣房地產發(fā)展總體呈現(xiàn)出來積極向上的發(fā)展勢頭。預計隨著該地區(qū)城鎮(zhèn)化的進一步推進，房地產市場基本上還能夠維持一段時間的正增長，但是增速方面出現(xiàn)回落是一個必然趨勢。無論是行業(yè)企業(yè)還是政府，都要認識到這種發(fā)展趨勢，未雨綢繆進行轉型或者引導，從而實現(xiàn)房地產經(jīng)濟的軟著陸，避免對于經(jīng)濟社會的發(fā)展產生比較大的負面沖擊。
二、 古田縣房地產市場發(fā)展問題
當前古田縣房地產市場表面繁榮的背后有很多突出的問題，這些問題對于整個房地產行業(yè)健康發(fā)展來說是非常不利的，通過對古田縣房地產市場進行深入而全面的調查，本文將古田縣房地產市場發(fā)展問題歸納如下。
1.供大于求問題突出
目前盡管古田縣房地產市場供銷兩旺，但是供大于求的問題正在不斷凸顯，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年該縣房屋竣工面積9萬多平方米，施工面積62萬平方米，當年新開工面積25萬平米，而當年銷售面積才8萬多平米，年度來看商品房庫存新增1萬多平方米，如果算上歷年累積，保守估計庫存面積在2萬平米左右。民眾住房需求得到基本滿足，高房價必將改善型需求者拒之門外，在這種情況下，加上施工面積不斷增加，未來供大于求的形勢將更加嚴重，商品房庫存壓力也將越來越大。
2.產業(yè)集中度較低
目前古田縣房地產開發(fā)企業(yè)共有十多家，基本上都屬于中小型的房地產開發(fā)企業(yè)，整個房地產市場集中度比較低，各家企業(yè)實力大小沒有太大的差異，市場份額也基本上一致。這種競爭格局類似于充分競爭，企業(yè)規(guī)模小難以形成規(guī)模效益，同時競爭實力不強，很容易倒閉。
3.房地產價格偏高
房價是房地產市場發(fā)展中的一個重要指標，這些年來古田縣房地產價格一路飆漲，嚴重超出了居民可承受能力的范疇，導致居民對于房價的滿意度持續(xù)下滑。2007古田縣商品房均價在2700元左右，而到了2013年，房地產均價已達到7000元左右，短短幾年時間房價上漲了接近三倍，而2013年城鎮(zhèn)居民年均收入才2萬多元，由此可見房價之高。
4.產品同質化明顯
目前古田房地產同質化嚴重，這與居民日漸多元化、個性化需求之間有著較大矛盾，無論是在產品定位、產品設計方面，還是在品牌訴求、功能定位方面，基本上沒有太大的區(qū)別，對于消費者來說只能是被動的接受同質化產品，從而嚴重影響到了行業(yè)發(fā)展?jié)摿Α?/p>
5.小產權房沖擊市場
目前古田縣存在大量未經(jīng)審批的建房，由于小產權房價格較低，有部分會進入市場，這嚴重威脅到本地區(qū)房產市場的健康發(fā)展，極大沖擊了商品房市場，擾亂了市場秩序，破壞市場供求平衡，而且小產權房交易沒有法律保證，留下了許多后遺癥，甚至產生社會安全問題。
三、 古田縣房地產市場發(fā)展策略
1.調整供求關系
在供求關系調整方面，政府一方面要注意發(fā)揮市場的作用，利用市場來實現(xiàn)供求自動平衡，另一方面，鑒于房地產市場的特殊性，需要政府利用自己所掌握的各種信息，提供市場供求數(shù)據(jù)，引導這些企業(yè)理性投資，從而實現(xiàn)供求長期平衡。
2.提升產業(yè)集中度
古田縣房地產市場的集中度有必要進一步上升，在產業(yè)集中提升中，政府可以給予一些龍頭企業(yè)信貸層面的支持，壯大龍頭企業(yè)的實力，讓這些企業(yè)具有到外地進行市場拓展的能力。這樣一方面可以解決本地中小型房地產企業(yè)實力不強，倒閉風險大的問題，同時還可以實現(xiàn)對外部房地產市場的拓展。
3.完善保障房建設
對政府來說，面對房價的不斷上升，需要加強保障房建設力度，構建一個二元結構的房地產市場模式，貧困、剛需等群體要全部納入到保障房計劃內，同時應降低保障房申請條件，讓更多生活水平低的群眾享受到社會保障房政策。目前該縣正加大保障房建設力度，據(jù)了解，已在月片山、食用菌加工基地及湖濱佳景等地建設各類保障房1000多套。
4.實施精品化策略
對古田縣房地產企業(yè)來說，在供求形式反轉的背景下，需要主動進行結構轉型，走差異化、精品化房地產開發(fā)路徑，不要盲目追求數(shù)量，盤子鋪的越來越大，而是要在集約化發(fā)展的基礎上擴大規(guī)模。產品開發(fā)、設計方面，需要充分照顧到市場的多元化需求，這樣才能夠滿足乃至引領消費潮流，實現(xiàn)更加穩(wěn)定、持續(xù)的發(fā)展。
5.加大小產權房整治
針對嚴重的小產權房問題，古田縣應利用不動產登記這一有利契機加強監(jiān)管，對于小產權房不予頒發(fā)不動產登記證書。在小產權房整治方面，要綜合規(guī)劃、建設、工商、稅務、城管等部門力量，嚴格監(jiān)管小產權房建設，禁止小產權房入市交易。目前該縣已專門成立了“清違”指揮部。
隨著古田縣房地產市場發(fā)展步入新階段，各種問題逐漸暴露，其所帶來的危害也在不斷彰顯放大。針對這些問題，需要房地產市場相關主體給予正確認識，采取切實有力的措施逐一化解，從而實現(xiàn)房地產市場更健康、更平穩(wěn)的發(fā)展。(作者單位：福建省寧德市古田縣統(tǒng)計局城調隊)
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房地產銷售市場狀況論文篇二
【摘要】近十年來我國房地產發(fā)展勢頭迅猛，尤其在北京、上海等這樣的發(fā)達城市中催生出了房地產中介服務行業(yè)的繁榮。在十幾年的發(fā)展，房產中介行業(yè)也逐漸由充滿暴力與黑暗的行業(yè)狀態(tài)逐步走向專業(yè)與規(guī)范的道路。雖然我們能夠看到整個行業(yè)在發(fā)展過程中的蓬勃向上，但其在發(fā)展過程中存在的問題也是不容忽視。長久以來，房產中介都在一個較低層次的水平上運行，房地產中介服務公司數(shù)量龐大，素質良莠不齊，經(jīng)營不規(guī)范，服務水平低等問題非常嚴重急待解決。
【關鍵詞】房地產中介 服務營銷
一、房地產中介行業(yè)服務營銷的內涵
房地產營銷是市場營銷的重要分支，通過房地產市場交換，滿足現(xiàn)實或潛在房地產需求的綜合性的經(jīng)營銷售活動過程。對于我國房地產營銷的發(fā)展還處于初級階段，房地產中介的從業(yè)人員也對服務營銷的認識還處于較為膚淺的階段。許多營銷失誤的原因都是因為對服務營銷的內涵不能夠深入理解造成的。不過隨著房地產實踐的逐步深入，在北京、上?；蛟S多發(fā)達城市，已經(jīng)成為房產中介行業(yè)營銷的排頭兵，為房地產中介行業(yè)服務營銷的發(fā)展道路事先做一示范。然而深刻的認識服務營銷理念與策略，如何對房地產中介的服務營銷組合進行更為深入的調整與組合，成功進行服務營銷戰(zhàn)略也是企業(yè)能在未來市場中獲得成功的關鍵之一。
(一)房地產服務營銷是一種態(tài)度，理念或思考方式
服務營銷作為一種理念，它的概念或必須能夠引導所有的人，過程，及組織各個部門，而且組織中的每個部門都必須理解并且接受這種觀念，這是成功展開服務營銷活動的基礎。首先從行動理念上對營銷的認同是能夠良好實行服務營銷的基礎.
(二)房地產中介服務營銷是一種組織
成功的服務營銷還要要求企業(yè)以一種恰當?shù)姆绞竭M行組織。那些做出并兌現(xiàn)承諾的部門必須相互配合，如果發(fā)生爭執(zhí)，則無法合作，表明整個企業(yè)沒有形成真正的營銷觀點。在現(xiàn)今競爭的環(huán)境中，企業(yè)承受不起部門間存在的障礙，營銷理念必須在組織中廣泛傳播，可以被接受。
(三)房地產中介服務營銷包括有一系列的工具與組織活動
服務營銷以提供無形服務為目的，無形是服務營銷最明顯的特征，服務可以表現(xiàn)為一種行為，努力或績效。顧客難以具體判斷服務質量，它取決于顧客的感知。當服務營銷具體的表現(xiàn)為像包裝，或活動那樣具體，才是能夠讓顧客感覺到營銷的一種方式。但這也是許多人誤解服務營銷的一種方式，因為這也只是服務營銷中的一個方面。
二、房地產中介行業(yè)的特定內涵
房產中介行業(yè)是非常典型的服務行業(yè)，它幾乎不生產產品，對客戶及業(yè)主雙向服務。所以無論是在買方市場還是賣方市場的情況下，都必須關注服務營銷。服務營銷的內涵與傳統(tǒng)營銷不同，其營銷組合要素也有一定的調整，有經(jīng)典的4p組合擴充為7p營銷組合，增加了人員，過程與有形展示三個要素。房產中介企業(yè)通過中介及附加服務來獲得服務收益的社會機構。是否能夠提供良好的服務直接關系到企業(yè)的生存與發(fā)展。
(一)注重品牌營銷
房地產中介行業(yè)的服務同質性很強，中介公司準入門檻低，各個中介公司提供的服務有很強的模仿性，所有在營銷過程中不斷宣傳的同時，應注重建立誠信中介品牌?？蛻魧τ谥薪楣镜倪x擇更多的是會被熟知的品牌所吸引而不是中介公司更夠提供的具體服務。
(二)注重全員營銷
房產中介的員工房產經(jīng)紀人是最一線的人員，展示公司形象，與顧客溝通，為客戶辦理業(yè)務，提供各項服務的過程中最為重要的一架橋梁，他們直接面對客戶，推薦，帶看，洽談，后續(xù)手續(xù)的辦理。他們最直接的了解客戶需求。而二線或其他層級的后勤員工也是協(xié)助一線員工及客戶，成為滿足客戶需求的重要部分。因此服務型企業(yè)中人員的重要性不言而喻。
(三)注重整合營銷
整合營銷是通過把服務業(yè)發(fā)展的各種有利因素組合成一種綜合優(yōu)勢向外界宣傳，以充分發(fā)揮有限資金和人力的整體效用，是不同營銷主體聯(lián)合開發(fā)一個或幾個營銷機會，有水平整合、垂直整合、交叉整合等形式。1991年，美國市場營銷學教授唐・舒爾茨(Don Schultz)提出了“整合營銷”傳播的新概念，認為整合營銷傳播是一個“管理與提供給顧客或者潛在顧客的產品或服務有關的所有來源的信息的流程，以驅動顧客購買企業(yè)的產品或服務并保持顧客對企業(yè)產品、服務的忠誠度”。顧客的消費需求是跟為復雜的過程。企業(yè)應多角度的觀察消費者來創(chuàng)造有利于成交的條件，得到更多的的機會。
三、對北京市場房地產中介服務營銷發(fā)展狀況解析
(一)北京房地產中介服務體系構成
隨著北京政府對房產中介行業(yè)的引導，以及行業(yè)中領導型企業(yè)的共同努力下，二手房市場越來越成熟，中介公司之間的競爭將日益激烈，中介市場同時開始向規(guī)范化。操作和打造服務品質，因此規(guī)范和優(yōu)質服務將會成為中介市場的主題。我愛我家、鏈家、21世紀不動產等大型品牌中介公司在這幾年發(fā)展壯大的。同時，在規(guī)范操作程序和樹立行業(yè)良好形象方面積極努力，出謀劃策，它們無疑也成為了中介市場不可替代的頂梁柱。此外北京各地夫妻店，兄弟店小型中介公司星羅棋布，填充著剩余市場急需規(guī)范。
(二)北京房地產中介服務營銷發(fā)展現(xiàn)狀
(1)對房地產中介市場了解。北京市常住人口突破2000萬大關，達2018.6萬人，對北京來說具有標志性的意義。北京科技文化環(huán)境分析。過度膨脹的人口數(shù)量讓房屋需求變得更為緊張，首先，目前從行業(yè)發(fā)展來講，北京一手房的市場在漸漸緊縮，而二手房市場卻在不斷的增長，從09年開始，二手房的交易量已經(jīng)開始大大超過了一手房。因為北京可以開發(fā)的地越來越少，尤其是市區(qū)，這樣就導致一手房的新增在逐漸減少并且所處地段也逐漸向遠郊偏移。二手房成為北京市房產的居住類主要市場。房產不同與普通易耗品，它的價值量大，尤其以北京的房產，標的通常在百萬元之千萬元不等。由于房地產可以保值、增值，有良好的吸納通貨膨脹的能力，因而作為消費品的同時也可用作投資品。房產的投資性各隨著收入的提高得到進一步的拓展。隨著房地產市場的擴大，需求層次的多樣化，對房產中介企業(yè)的營銷能力提出了更高的要求。 (2)有龐大的分銷渠道。分銷渠道并不是對實體產品的分配，服務領域同樣存在分銷渠道。服務產品的具有不可分離性，使得提供服務的企業(yè)不可能像有形產品的生產企業(yè)那樣可以通過批發(fā)零售等物流渠道將有形產品送到客戶手中。而服務營銷企業(yè)選擇服務營銷的渠道，多是通過直銷來實現(xiàn)的。有一線員工直接接觸顧客，產生服務，交換價值。而房產中介行業(yè)的銷售渠道為店面直營，用高密度的連鎖經(jīng)營的方式，追隨新建社區(qū)，在社區(qū)門口開店，實行社區(qū)就會有門店的方針，使服務不斷貼近顧客。作為北京房產中介的領軍企業(yè)的鏈家地產在北京有千余家店鋪，市場追隨者我愛我家房地產經(jīng)紀有限公司有五百余家店?？梢娭变N作為其銷售渠道的重要性。而另外一種直營的方式更為貼近客戶，即駐街，也稱之為外拓。在人流聚集區(qū)，或熱點樓盤的入口處擺拍宣傳，一線人員駐守，提高與潛在客戶的交流。使中介公司的服務表現(xiàn)得更為具體形象。
四、北京房地產中介服務營銷存在的問題及原因分析
(一)服務營銷觀念缺失
近年來，房地產中介行業(yè)雖然越來越重視服務營銷，但也難以改變長期來形成的只顧眼前利益，不顧長遠發(fā)展的服務文化。其中不論是企業(yè)的高層管理者還是一線的房產經(jīng)紀人，把服務營銷孤立的看待。把服務營銷當作是獲取傭金前的簽單手段，主要考慮的是個人利益與公司利益，少于站在客戶，業(yè)主的角度上考慮適合服務流程與管理方法。沒有建立起對服務營銷理念真正的理解。
(二)房地產中介服務營銷層次較低
現(xiàn)今房產中介公司作為信息服務的提供者，值得信賴的置業(yè)顧問，往往令人失望。雖然房產經(jīng)紀人大多稱自己為專業(yè)的房產工作者，但也多是對原始的商業(yè)信息的收集與發(fā)布，很少有對房地產市場的綜合性評估分析和預測。對于買方與賣方的業(yè)主顧客來說不夠系統(tǒng)與透明的信息服務，往往摻雜著太多的不確定因素，不是安全的或可值得托付的服務。沒有長遠的考慮客戶的需求。
(三)房地產中介行業(yè)服務營銷人才匱乏
房地產經(jīng)紀，是指為委托人提供房地產信息和居間代理業(yè)務的經(jīng)營活動。房地產經(jīng)紀機構，即從事房地產經(jīng)紀活動的機構。房地產經(jīng)紀機構為房地產交易提供洽談協(xié)議、交流信息、展示行情等服務，促成交易。現(xiàn)今房地產從業(yè)人員往往素質較低，他們高中畢業(yè)后便可以從事房產經(jīng)紀人的工作。做房產銷售是掘金的地方，但工作壓力大，行業(yè)內人員流動非常大，有人排著隊入職也有人排著隊離職。流動性較大意味著公司培訓成本提高，即使在北京大型的房產經(jīng)紀有限公司對于員工的培訓也僅有3-5天的專業(yè)知識及企業(yè)文化的培訓，難以滿足行業(yè)對高素質人才的需求。所以房產經(jīng)紀公司的經(jīng)營形式也較為粗放。
房產中介行業(yè)面臨著諸多挑戰(zhàn)中，人才的競爭是居于首位的。房產中介需要的人才有兩類類，一是能夠在一線房產工作上有良好表現(xiàn)的銷售精英房地產經(jīng)紀人，名副其實的置業(yè)顧問。二是管理型人才，能夠適應公司的管理工作。對于房地產經(jīng)營人才的缺失也是導致房地產行業(yè)發(fā)展較慢的重要因素之一。
五、如何提升中介行業(yè)服務競爭力
(一)強化服務營銷理念，同時注重內部營銷
隨著各大中介公司采用最新的技術，硬件設施的不斷提高以及客戶的理性和成熟。房地產企業(yè)在爭取新客戶的成本也在不斷地上升。因此房地產經(jīng)紀公司必須要樹立以客戶為中心的服務理念。真正用心服務客戶，不斷提高服務品質。同時注重對員工在知識技能方面的培訓與引導。首先對于員工進行態(tài)度管理，對員工的態(tài)度及他們的服務意識及顧客意識產生的狀態(tài)進行管理，這可以是企業(yè)在服務戰(zhàn)略中占得有利條件。態(tài)度管理是引導員工服務營銷的基礎。其次各級部門的管理人員，一線的員工，及后勤支持人員需要信息也完成他們的工作，這些包括工作規(guī)定，產品和服務特征以及對顧客的承諾。他們需要了解對管理層在需要，要求，對提高業(yè)績的看法，及客戶需要等內容進行溝通。如果企業(yè)想要有良好的業(yè)績這兩者都是必備的。在公司內部的溝通中，并不是以上級向下級傳遞要求，而是需要雙向溝通，高層管理者，不應只向業(yè)績看齊，更應該注重得到員工態(tài)度的反饋。
(二)采取差異化營銷策略
實行差異化戰(zhàn)略指的是對不同的細分市場采取不同的營銷策略。最大限度的滿足客戶需求，通過企業(yè)形象，客戶服務，技術特點和客戶網(wǎng)絡等形式，努力形成在本行業(yè)內具有特色的東西，是客戶起品牌偏好和忠誠。采取差異化營銷戰(zhàn)略必須要有創(chuàng)造性的眼光，在服務方面享有聲譽，有與銷售渠道的強有力的合作。
(三)健全人才培養(yǎng)機制
房產中介企業(yè)要創(chuàng)造良好的客戶體驗需要一大批富有知識，經(jīng)驗，熱情的專業(yè)化高素質的營銷人才來明確的傳達出企業(yè)服務的精髓與內涵。針對各類人才的不同特點和成長規(guī)律，創(chuàng)新人才工作體制和方法，并且注重整合力量，建立系統(tǒng)結合、協(xié)調高效的工作機制。應該積極提供服務，通過公司內部行政支持、精神激勵和環(huán)境保障，不斷改善各類人才的工作與生活條件，以提高對人才的吸引力和激勵。要著眼于創(chuàng)新，建立科學的選人用人機制。使人才在市場實踐中成長和發(fā)揮作用，能夠不斷得到更新知識和提升能力的機會。建立健全人才的保障和激勵機制，切實為各類人才提供包括生活、學習、工作在內的保障和激勵措施，激勵員工成才。
(四)建立健全客戶滿意度考核制度化
能夠為顧客提供良好的服務質量是對企業(yè)的利益而言是非常明顯的，如果因為要將改變服務質量作為頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳的權宜之計，就會使工作失敗的幾率增大。改進質量需要組織中的每一個人都必須重視質量，關注嘗試改變質量的方法，它需要領導層級管理人員的可定與支撐，也需要下層一線的房產經(jīng)紀人的支持與熱情。達到一種雙贏的局面。人的行為對服務企業(yè)很重要，而服務的傳遞過程也重要。而建立健全客戶滿意度考核制度化可以通過規(guī)范化技能化，態(tài)度和行為，服務提供者的可接近性和靈活性，給予客戶的可靠性和忠誠感，在發(fā)生問題時的補救能力，與企業(yè)的名譽和可信性等6個方面展開客戶滿意度的服務質量體系考察。