什么是聯(lián)建房
什么是聯(lián)建房?能辦理房產(chǎn)證明嗎?今天學(xué)習(xí)啦小編整理了什么是聯(lián)建房分享給大家,歡迎閱讀,僅供參考哦!
什么是聯(lián)建房
聯(lián)建房是土地部門賣出單間的土地給私人(一般面積為3.8米乘12米),也有可能是拆遷安置所得。再由同一塊土地上的所有私人業(yè)主聯(lián)合建設(shè)成商品房的一種形式!
一般來說聯(lián)建房建設(shè)也是合法的住宅開發(fā)模式。建設(shè)前都可以合法取得建設(shè)用地許可證和建設(shè)工程施工許可證。但因著有關(guān)部門要保護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益,所以聯(lián)建房的產(chǎn)權(quán)手續(xù)還有所限制。目前聯(lián)建房產(chǎn)權(quán)證辦理還需要政策的扶持! 溫州市平陽縣在前年下半年和去年上半年曾經(jīng)公開辦理聯(lián)建房的房屋產(chǎn)權(quán)證。但因?yàn)檗k理費(fèi)用極其昂貴,所以市面上的聯(lián)建房大多沒有取得房產(chǎn)證。也有一些房子曾經(jīng)辦出過產(chǎn)權(quán)證,聯(lián)建房的產(chǎn)權(quán)證和房開公司開發(fā)的住宅產(chǎn)權(quán)證是一模一樣的!
所以聯(lián)建房住宅本身合法,但如果沒有取得產(chǎn)權(quán)卻會(huì)得不到法律保護(hù),所以會(huì)存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。(比如賣房人有經(jīng)濟(jì)糾紛、死亡、破產(chǎn)等,都有可能讓購(gòu)房者蒙受損失)
現(xiàn)在市面上有合法手續(xù)的聯(lián)建房一般價(jià)格在2000元一平方左右。以一間地基30萬價(jià)格計(jì)算??梢越ǚ?00平方,加上建筑成本一平方600,一個(gè)平方的聯(lián)建房不包括辦證費(fèi)用以及利息等其它的黑色費(fèi)用支出大概成本為1600元)。
如果經(jīng)濟(jì)比較緊張,這樣的房子還是非常實(shí)惠的。住房?jī)?nèi)部品質(zhì)和房開的房子基本沒有區(qū)別。聯(lián)建房不用物業(yè)管理費(fèi)用! 負(fù)擔(dān)比較輕!
房地產(chǎn)聯(lián)建是較為多見的一種房地產(chǎn)開發(fā)形式,實(shí)踐中產(chǎn)生的問題也比較多,就存在的法律問題作以下詳解。
一、聯(lián)建的定義及特征
所謂的聯(lián)建是指一方提供土地使用權(quán),他方提供資金,進(jìn)行合作建房,并對(duì)建成后的房地產(chǎn)共同經(jīng)營(yíng)管理或進(jìn)行利益分配的行為。我們通常所說的聯(lián)建協(xié)議、合作開發(fā)合同、聯(lián)合開發(fā)合同都屬于聯(lián)建合同。
從概念的界定我們不難發(fā)現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)屬于《民法通則》規(guī)定的法人聯(lián)營(yíng),具有如下特征:
(一)、主體特定性。體現(xiàn)在聯(lián)合開發(fā)雙方中必須有一方以上具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條的規(guī)定,合作開發(fā)房地產(chǎn),至少一方當(dāng)事人必須具備房地產(chǎn)開發(fā)的資格,否則,聯(lián)建合同被認(rèn)定為無效。《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限定了較高條件: 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外,還應(yīng)當(dāng)具備下列條件:(一)有100萬元以上的注冊(cè)資本;(二)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員,2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況,對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。以確保進(jìn)入該領(lǐng)域的公司具備相應(yīng)的開發(fā)能力。
(二)貫徹責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則。
實(shí)踐中,有很多聯(lián)合開發(fā)行為就是因?yàn)檫`反了聯(lián)營(yíng)個(gè)這一基本原則而被法院認(rèn)定為無效。比如,甲公司與乙公司簽訂的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中約定:甲公司僅負(fù)責(zé)提供建設(shè)用地,不參與項(xiàng)目的建設(shè)管理,不論項(xiàng)目是否贏利,乙公司均應(yīng)向甲公司支付若干收益。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問題的解答》的規(guī)定,此類條款屬于聯(lián)營(yíng)合同的“保底條款”,應(yīng)認(rèn)定為無效。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新的規(guī)定,這類合同不再直接認(rèn)定無效而是作改性處理,即認(rèn)定為借款合同.需要指出的是,所謂的責(zé)權(quán)利統(tǒng)一,是從整個(gè)合同中雙方當(dāng)事人的地位角度而言的,是指從宏觀上看,雙方權(quán)利和義務(wù)向統(tǒng)一,并非指在開發(fā)的任何環(huán)節(jié)雙方當(dāng)事人都必須均等的付出和收益。比如說,在項(xiàng)目的建設(shè)工程中,不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司往不參與具體管理工作(或者僅派人監(jiān)督),而是由房地產(chǎn)公司全權(quán)負(fù)責(zé),這并不意味著違反了該原則。
(三)法律關(guān)系復(fù)雜。
聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)涉及多方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系,錯(cuò)綜復(fù)雜。首先是合作雙方的關(guān)系,如上文所說應(yīng)屬聯(lián)營(yíng)關(guān)系,而聯(lián)營(yíng)又分為法人型聯(lián)營(yíng)和松散型聯(lián)營(yíng),組織形式和權(quán)利義務(wù)分配都需要仔細(xì)約定(文將詳細(xì)分析);其次是聯(lián)合體與政府主觀部門的關(guān)系,開發(fā)房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié),立項(xiàng)、到規(guī)劃、開工、預(yù)售、驗(yàn)收都離不開政府部門的監(jiān)督,最直觀的表現(xiàn)就是要申請(qǐng)辦理若干個(gè)許可證或批準(zhǔn)文件。而聯(lián)合開發(fā)更需要向政府部門做好審批工作,辦理證件或批文都應(yīng)以合作雙方的名義辦理,只要這樣聯(lián)合開發(fā)行為才能獲得法律的認(rèn)可。由于沒有做好聯(lián)合開發(fā)的審批工作而導(dǎo)致某一方的權(quán)利受到損害或合作合同被法院認(rèn)定無效的案例俯首皆是,教訓(xùn)非常慘痛。再次是聯(lián)合體與其他單位或個(gè)人的關(guān)系,包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購(gòu)房業(yè)主、貸款和按揭合作銀行等。 二、房地產(chǎn)聯(lián)建的主要類型及其法律性質(zhì)
在房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)領(lǐng)域中,由于存在許多不規(guī)范的操作,聯(lián)建的類型則多種多樣,正確區(qū)分其類型則有利于判斷其法律性質(zhì),確認(rèn)合同的效力?,F(xiàn)就幾種常見類型的聯(lián)建合同及其法律性質(zhì)分析如下:
第一、雙方共同提供建設(shè)用地,共同出資,共同辦理建房審批手續(xù),共同負(fù)責(zé)建設(shè)施工,房屋竣工后,雙方按照合同的約定共同取得或分別取得竣工房屋的產(chǎn)權(quán),在此種類型合同中,因?yàn)橐?guī)劃許可證是以雙方的名義取得,根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記中幾個(gè)涉及政策性問題的原則意見》的有關(guān)規(guī)定,雙方可以按照合同的約定或投資的比例取得竣工房屋的產(chǎn)權(quán),辦理產(chǎn)權(quán)登記。 從此類合同的具體權(quán)利義務(wù)內(nèi)容可以看出,這類合同的主體雙方是為共同的事業(yè)而共同出資、共同經(jīng)營(yíng)、共享利益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),這種房屋聯(lián)建行為實(shí)質(zhì)上是一種經(jīng)濟(jì)合作行為,其權(quán)利義務(wù)關(guān)系類似民事法律關(guān)系中的合伙關(guān)系。聯(lián)建合同,應(yīng)認(rèn)定為房屋合建合同。
第二、一方提供建設(shè)用地,另一方出資,雙方辦理了土地出讓及合建審批手續(xù),共同負(fù)責(zé)建設(shè)施工,雙方按照合同約定的投資比例共享利益,共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。此類合同因符合房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)的法定條件,則屬典型的房屋聯(lián)合開發(fā)形式。
第三、一方提供建設(shè)用地,以自己的名義取得了建房審批手續(xù),另一方出資,并負(fù)責(zé)建設(shè)施工。雙方按合同約定的比例分別取得竣工房屋的產(chǎn)權(quán)。這種房屋聯(lián)建方式較為常見,主要發(fā)生在有地?zé)o錢和有錢無地的雙方之間。
在此類合同中,另一方是以投資方式參與一方的房地產(chǎn)開發(fā),因規(guī)劃工程許可證等建房審批手續(xù)系一方領(lǐng)取,根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定,這種方式實(shí)質(zhì)上是一種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為,房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)首先歸持有建房審批手續(xù)的一方享有,只有一方在辦理了房屋權(quán)登記后,才能根據(jù)合同的約定將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移于另一方。而根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》第41條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移的規(guī)定,一方在向另一方轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)時(shí),該房屋所占土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。因此,此類合同不僅具有房屋轉(zhuǎn)讓的性質(zhì),且具有土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)。
第四、一方提供建設(shè)用地和資金,以自己的名義領(lǐng)取建房審批手續(xù),自行負(fù)責(zé)建設(shè)施工,另一方只是按照約定的單價(jià)和面積提供一定的資金,房屋竣工后,一方按合同的約定給另一方特定的房屋產(chǎn)權(quán)或高額回報(bào)。這種聯(lián)建方式也較為常見。享有土地使用權(quán)的一方,在建房資金不足時(shí),往往采取這種參建方式,吸引另一企業(yè)帶資參與“共同開發(fā)”,由于參建投資方取得特定房屋產(chǎn)權(quán)或高額回報(bào)是以不承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)為前提的,且又有未辦理合建審批手續(xù),沒有建房開發(fā)資格,未實(shí)際從事建房及房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng),因此,這種參建形式實(shí)質(zhì)上是一種非法融資行為。這類合同根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問題的解答》的規(guī)定,屬于聯(lián)營(yíng)合同的“保底條款”,本應(yīng)認(rèn)定為無效。但根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新的規(guī)定,這類合同再次被認(rèn)定為改性合同,即融資借款合同.
總之,房屋聯(lián)建的形式多種多樣,但無論是何種形式的房屋聯(lián)建,都應(yīng)根據(jù)合同的內(nèi)容,正確把握其法律特征,確認(rèn)其法律性質(zhì),只有這樣,才能正確判斷合同的效力。
三、房地產(chǎn)聯(lián)建的法律風(fēng)險(xiǎn)防范
(一)主體資格的確定:《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者必須具備相應(yīng)的資格條件,房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)建也屬于房地產(chǎn)開發(fā)的一種,因此也必須遵守此一規(guī)定,最高人民法院的相關(guān)司法解釋也明確了這一條件限制。因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)建時(shí),其風(fēng)險(xiǎn)首先來自合作對(duì)象。在選擇聯(lián)建合作對(duì)象時(shí),有土地使用權(quán)但缺乏資金或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè),首先應(yīng)當(dāng)核實(shí)對(duì)方是否具有相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格條件;有資金或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格但無土地使用權(quán)的單位,須確認(rèn)對(duì)方是否合法持有用于項(xiàng)目建設(shè)的土地的使用權(quán)。否則,雙方所簽的參建、聯(lián)建合同可能會(huì)因?yàn)椴痪邆浞康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)條件而導(dǎo)致無效甚至受到行政處罰?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第34條、第35條規(guī)定,違反該條例規(guī)定,未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照,擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的,由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),沒收違法所得,可以并處違法所得5倍以下的罰款;未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的,由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正,處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的,由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。當(dāng)然,如果企業(yè)既有土地使用權(quán),又有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格,僅僅是缺少資金,那就好辦多了。
為此,應(yīng)要求合作方提供經(jīng)過年檢合格的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(最好復(fù)印一套存檔備查)并仔細(xì)審查;同時(shí),還可以委托律師對(duì)對(duì)方進(jìn)行資信和土地權(quán)屬等調(diào)查,以確認(rèn)合同主體資格。
(二)聯(lián)建合同的法律風(fēng)險(xiǎn)防范 確定聯(lián)建的合作對(duì)象后,就進(jìn)入雙方合作具體事宜的談判、簽約階段。
本階段,雙方一般至少應(yīng)就下列事項(xiàng)(風(fēng)險(xiǎn)包含于其中)進(jìn)行協(xié)商,達(dá)成一致意見后簽訂聯(lián)建合同(或協(xié)議):(1)雙方合作事項(xiàng)概況,包括項(xiàng)目的基本情況、項(xiàng)目報(bào)批手續(xù)、項(xiàng)目拆遷與前期開發(fā)等;(2)雙方的權(quán)利和義務(wù)。本項(xiàng)的約定事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包括但不限于:合作方式及相應(yīng)權(quán)限、項(xiàng)目總投資數(shù)額及投入方式、土地使用權(quán)證的變更登記、工程建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)許可證書的辦理、資金到位進(jìn)度安排、利潤(rùn)或所建房屋分配比例、稅費(fèi)承擔(dān)、其他雙方認(rèn)為有必要的事項(xiàng);(3)違約責(zé)任;(4)合作期限;(5)未盡事宜的處理方式;(6)糾紛的解決方法。
在本階段,聯(lián)建方應(yīng)作的主要事項(xiàng)有:(1)核實(shí)對(duì)方持有的該建設(shè)項(xiàng)目用地的國(guó)有土地使用權(quán)證、國(guó)有土地使用批準(zhǔn)文件或相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的真實(shí)性、合法性。這是因?yàn)椤锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》第23條明確規(guī)定,具體建設(shè)項(xiàng)目需要使用土地的,必須依法申請(qǐng)使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的國(guó)有建設(shè)用地。沒有土地使用權(quán)的具體建設(shè)項(xiàng)目屬于違法建設(shè),會(huì)導(dǎo)致國(guó)家有關(guān)部門的查處。(2)簽訂合同應(yīng)當(dāng)注意如下原則:合同條款尤其是雙方權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任的約定條款必須明確、具體、詳細(xì),用詞(包括標(biāo)點(diǎn)符號(hào))準(zhǔn)確而不發(fā)生歧義,切忌模棱兩可、含混不清;口頭協(xié)商一致的事項(xiàng)最好能夠落實(shí)到具體的書面合同中。俗話說:“口說無憑,立字為據(jù)”,畢竟發(fā)生糾紛時(shí)需要用證據(jù)來支持自己的主張和請(qǐng)求,寧愿簽訂合同時(shí)麻煩一點(diǎn),也不要在以后發(fā)生爭(zhēng)議、己方利益受損時(shí)索賠無憑無據(jù),吃啞巴虧。
這里,聯(lián)建主體最好是委托律師參與合同的談判、合同的擬訂,或達(dá)成初步協(xié)議后將合同草案交由律師審查、提出修改意見再簽訂正式合同。
(三)辦理土地使用權(quán)和建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)證書變更登記的法律風(fēng)險(xiǎn)防范
聯(lián)建合同簽訂后的風(fēng)險(xiǎn)在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否按照法律、法規(guī)之規(guī)定及時(shí)辦理土地使用權(quán)證書的變更登記,辦理與建設(shè)工程有關(guān)的許可證書和其他相關(guān)批準(zhǔn)文件的變更手續(xù)。如未按法律、法規(guī)規(guī)定辦理相關(guān)登記變更則該合同無效,不能發(fā)生預(yù)期的法律效力;只有申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)并獲得批準(zhǔn)后,聯(lián)建方才獲得該土地使用 法律之所認(rèn)規(guī)定要求辦理土地使用權(quán)證書的變更登記,是因?yàn)閰⒔ā⒙?lián)建名為合作,而聯(lián)建方往往并沒有申請(qǐng)土地使用權(quán),但通過參建、聯(lián)建,其變相獲得了土地使用權(quán)而又未經(jīng)有關(guān)部門審批,參建或聯(lián)建等于變相變更了土地使用權(quán)的歸屬。
申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記時(shí),主建單位和聯(lián)建單位應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門提交以下文件:要求變更土地使用權(quán)申請(qǐng)書;建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;建設(shè)用地規(guī)劃許可證;建設(shè)用地許可證;建設(shè)項(xiàng)目地形圖;聯(lián)建合同;營(yíng)業(yè)執(zhí)照或法定代表人證件等有關(guān)文件。
辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)后10日內(nèi),聯(lián)建雙方應(yīng)持土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,到項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣(自治縣、市)建設(shè)行政主管部門備案,并辦理項(xiàng)目開發(fā)人變更等有關(guān)手續(xù)。向建設(shè)行政主管部門報(bào)送如下文件:參建、聯(lián)建雙方各自的申請(qǐng)報(bào)告;參與聯(lián)建方應(yīng)有對(duì)項(xiàng)目開發(fā)投資總額25%以上的資本金;計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)和商品房計(jì)劃;建設(shè)工程選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證;建設(shè)用地批準(zhǔn)書、國(guó)有土地使用權(quán)證或土地使用權(quán)出讓合同;工程建設(shè)總平面圖;涉及房屋拆遷的,房屋拆遷主管部門的批文及安置清單和安置情況說明;建委對(duì)工程初步設(shè)計(jì)意見批復(fù);“開發(fā)建設(shè)條件意見書”、“開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)”;參與聯(lián)建方的財(cái)務(wù)報(bào)表(上一季度資產(chǎn)負(fù)債表及銀行當(dāng)月對(duì)賬單)或銀行資信證明;聯(lián)建雙方企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;聯(lián)建雙方簽定的“聯(lián)建合同”或“聯(lián)建協(xié)議”原件;項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃;項(xiàng)目未抵押的證明;聯(lián)建雙方確認(rèn)的該項(xiàng)目的“項(xiàng)目法人”、“項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任人”的書面文件。經(jīng)批復(fù)后方可開始房地產(chǎn)聯(lián)建。
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