房地產(chǎn)融資渠道

　　融資渠道有什么?融資的辦法、方式又是哪些呢?今天學(xué)習(xí)啦小編整理了房地產(chǎn)融資渠道分享給大家，歡迎閱讀，僅供參考哦!

　　房地產(chǎn)融資渠道

　　自籌資金

　　自籌資金是房地產(chǎn)企業(yè)初始階段的融資渠道，一般是股東追加股本金或提供股東借款的方式加以解決。但當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)值的升高，投資規(guī)模的增大，資金周期的延長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)單靠自籌資金必然無(wú)法實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)。

　　預(yù)售資金

　　房地產(chǎn)預(yù)售也是當(dāng)前市場(chǎng)上比較流行的一種融資方式。在房地產(chǎn)區(qū)位、環(huán)境等條件較好的情況下，預(yù)售可以籌集到必要的建設(shè)資金。

　　商業(yè)銀行貸款

　　商業(yè)銀行貸款是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資渠道，至少70%以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)自商業(yè)銀行。

　　企業(yè)合作融資

　　房地產(chǎn)公司合作融資，包括外資合作和內(nèi)資合作。外資合作一般是成立合資或合作公司。利用較好的國(guó)外先進(jìn)管理技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。通過(guò)合資合作可以共同把房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)。合作融資是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)目前最為可行的融資方式之一。

　　信托融資

　　信托融資即信托公司對(duì)于比較好的有贏利前景的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目提供信托貸款或直接參與信托投資的融資方式。相對(duì)銀行貸款而言。房地產(chǎn)信托的融資方式可以降低整體融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，而且期限彈性較大，在不提高資產(chǎn)負(fù)債率的情況下可以?xún)?yōu)化公司結(jié)構(gòu)。在供給方法上可以針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營(yíng)需求和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)個(gè)性化的資金支持。信托獨(dú)具制度優(yōu)勢(shì)，并具有較強(qiáng)的靈活性，在銀行貸款困難時(shí)，是比較好的選擇之一。

　　債券融資

　　房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券的一個(gè)組成部分。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券比較困難。

　　房地產(chǎn)證券融資

　　房地產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的方向，可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)化、資源的合理化。是房地產(chǎn)企業(yè)融資的最佳途徑。最常見(jiàn)的形式是上市。通過(guò)上市可以迅速籌集巨額資金并作為注冊(cè)資本永久使用，沒(méi)有還款期限，同時(shí)還可以擴(kuò)大規(guī)模，化解風(fēng)險(xiǎn)。降低融資成本。投資者亦可分享房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，使房地產(chǎn)企業(yè)主體從國(guó)有制走向股份制，有利于改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)企業(yè)間的項(xiàng)目收購(gòu)、土地轉(zhuǎn)讓等形式優(yōu)化資源組合，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，達(dá)到上市融資的目的。

　　房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金

　　房地產(chǎn)私募股權(quán)投資是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物。目前，在我國(guó)已經(jīng)初見(jiàn)端倪，是一種向特定對(duì)象發(fā)行私募股權(quán)基金募集資金，然后以股權(quán)方式投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目或企業(yè)的一種投融資方式，屬于一種專(zhuān)業(yè)基金管理公司專(zhuān)業(yè)化募集資金、投資管理的一種融資方式。一般分為資金募集、投資、基金投資管理、基金退出四個(gè)工作階段。是當(dāng)前市場(chǎng)上逐漸興起的一種融資方式。

　　房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀

　　1.銀行貸款

　　目前，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源主要是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預(yù)付款)二個(gè)方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，主要依賴(lài)銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售的整個(gè)過(guò)程。根據(jù)央行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)全國(guó)除西藏以外的30個(gè)省(市)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中有55%的資金直接來(lái)自銀行系統(tǒng)，而另外的自籌資金主要由商品房銷(xiāo)售收入轉(zhuǎn)變而來(lái)，大部分來(lái)自購(gòu)房者的銀行按揭貸款，按首付30%計(jì)算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來(lái)自銀行貸款;“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來(lái)自銀行貸款，如果將施工企業(yè)墊資中來(lái)源于銀行部分加上的話(huà)，來(lái)源于銀行的資金總比例將高達(dá)70%以上。銀行貸款實(shí)際上支撐了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。對(duì)比銀行貸款最多不超過(guò)房地產(chǎn)總投資40%的國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴(lài)度明顯過(guò)高。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響國(guó)家的金融安全。

　　為此，政府開(kāi)始頻頻出招調(diào)控，自2003年的“121號(hào)文”開(kāi)始，2004年《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》、2005年“國(guó)六條”、“國(guó)十五條”相繼出臺(tái)，銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國(guó)家開(kāi)始實(shí)行緊縮的貨幣政策，央行連續(xù)六次加息以及連續(xù)十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，雖然這一措施并不是專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的，而是為了收縮流動(dòng)性、壓制通脹壓力，但給房地產(chǎn)的資金供應(yīng)產(chǎn)生了不小的影響。房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的脆弱顯露無(wú)遺，房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。面對(duì)資金瓶頸，開(kāi)發(fā)商有待拓寬融資渠道。

　　2.房地產(chǎn)信托

　　房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計(jì)劃，與委托人(投資者)簽訂信托投資合同，委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資，或進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款或購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)抵押貸款證券，或進(jìn)行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動(dòng)。

　　緊縮性的宏觀政策使對(duì)銀行信貸依賴(lài)性極強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金非常緊張，這使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行以外的融資渠道的資金需求增加，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)得以發(fā)展。全國(guó)各信托投資公司陸續(xù)推出了自己的信托產(chǎn)品，比如，上海國(guó)投推出了多元組合的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)模式—信托貸款、財(cái)產(chǎn)權(quán)信托、信托股權(quán)融資等。

　　現(xiàn)階段我國(guó)信托產(chǎn)品主要有兩種模式：①是股權(quán)融資。②模式是債權(quán)融資。前者是對(duì)一些自有資本金不足35%的房地產(chǎn)企業(yè)，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責(zé)任公司，使其自有資本金達(dá)到35%的要求，信托投資公司作為股東獲得投資回報(bào)。后者則是針對(duì)雖然自有資金己達(dá)到國(guó)家要求，但是由于某些原因等造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難，這時(shí)候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，補(bǔ)上資金缺口，這種操作方式類(lèi)似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)。而政策規(guī)定銀行不能這樣做。

　　2004年共發(fā)行了98支房地產(chǎn)集合資金(含財(cái)產(chǎn))信托投資計(jì)劃(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)信托)，實(shí)際募集資金總計(jì)115. 866億元，平均每個(gè)房地產(chǎn)信托募集1.? 18億元，與2003年相比總額增長(zhǎng)93.?4%。

　　不過(guò)，目前信托產(chǎn)品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制約、信托產(chǎn)品的流通性問(wèn)題，以及信托計(jì)劃的異地發(fā)行、資金異地運(yùn)用的管理與審批比較嚴(yán)格等，這些都制約著房地產(chǎn)信托的發(fā)展。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看信托資金是一個(gè)能為房地產(chǎn)企業(yè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定資金的渠道，是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道的一個(gè)很好的補(bǔ)充，這種模式將會(huì)發(fā)展成為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主流融資模式。

　　3.上市融資

　　上市融資也是房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)理想的融資渠道，分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大，但是上市融資的門(mén)檻高，比如負(fù)債率不能高于70%的規(guī)定使很多企業(yè)達(dá)不到上市要求。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)由于傳統(tǒng)的融資渠道單一，一般負(fù)債率都在75%以上。因此，通過(guò)直接上市的企業(yè)數(shù)量很少。

　　更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇間接上市——買(mǎi)殼上市。買(mǎi)殼上市需要大量現(xiàn)金，買(mǎi)殼上市的目的是通過(guò)增發(fā)、配股再融資籌集資金，但前提是企業(yè)必須有很好的項(xiàng)目和資產(chǎn)進(jìn)行置換。而擁有大量現(xiàn)金、好的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這些都是中小企業(yè)很難具備的。因此我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來(lái)源中的比重較小。2004年底，籌資總額占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源不足0.?5%?。06年到07年國(guó)內(nèi)股市高奏凱歌，房產(chǎn)企業(yè)融資額可能突破千億。但隨著股市行情的逆轉(zhuǎn)，這種局面也只是曇花一現(xiàn)。我國(guó)目前的房地產(chǎn)企業(yè)多達(dá)4萬(wàn)余家，而我國(guó)境內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司只有90家(根據(jù)2005年數(shù)據(jù)，其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市)。

　　4.海外房產(chǎn)基金

　　據(jù)初步統(tǒng)計(jì)目前進(jìn)入我國(guó)的海外基金已超過(guò)100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽(yáng)地產(chǎn)基金、美林投資銀行等著名國(guó)際地產(chǎn)基金也都進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些海外基金一般會(huì)挑選國(guó)內(nèi)有實(shí)力的大企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，合作開(kāi)發(fā)。截至2006年1-11月份累計(jì)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源總量中外資增速明顯，利用外資總額313.6億元，同比增長(zhǎng)21.6%。應(yīng)該說(shuō)海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入可以緩解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的過(guò)度依賴(lài)，有助于融資方式的多樣化。

　　但目前我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的不完善，再加上國(guó)內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范，所以，海外房產(chǎn)基金在中國(guó)的投資還存在著一些障礙。

　　另外海外資金在政策上得不到支持，中國(guó)并不缺資金只是缺少金融工具。為了防止海外資金的過(guò)多涌入，2006年和2007年間國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》、《關(guān)于外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》，《關(guān)十進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中國(guó)的運(yùn)作困難重重。

　　5.債券融資

　　房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)利用資本市場(chǎng)直接融資的重要工具，也是房地產(chǎn)資金籌集的一條重要渠道。房地產(chǎn)債券較一般債券收益相對(duì)較高;與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動(dòng)性，因此，在國(guó)外成熟的證券市場(chǎng)，企業(yè)債券成為企業(yè)外部融資的優(yōu)先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3到10倍。而我國(guó)的房地產(chǎn)債券發(fā)展還處于初級(jí)階段，債券融資額總量方面，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及股票融資額。目前，我國(guó)房地產(chǎn)債券的發(fā)行規(guī)模很小，債券流通市場(chǎng)不健全，債券發(fā)行程序不規(guī)范，債券評(píng)級(jí)的準(zhǔn)確性、可信性還有問(wèn)題。這些都影響了企業(yè)通過(guò)債券融資的規(guī)模。07年中國(guó)證監(jiān)會(huì)正式頒布實(shí)施《公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法》標(biāo)志著我國(guó)公司債券發(fā)行工作的正式啟動(dòng)，發(fā)行條件較原來(lái)寬松很多?！对圏c(diǎn)辦法》施行之后，房地產(chǎn)證券融資的比重有望增加。