房地產(chǎn)企業(yè)所得稅如何預(yù)繳(2)
三、對上述疑難問題的思考和判斷
(一)應(yīng)當(dāng)明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能采取按實(shí)際利潤據(jù)實(shí)預(yù)繳的方式。房地產(chǎn)企業(yè)通常資金實(shí)力雄厚，項(xiàng)目整體利稅水平高，一般屬于當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)稅源企業(yè)，由于年度間銷售、獲利情況具有不均衡性，如允許企業(yè)按上一納稅年度應(yīng)納稅所得額的月度或者季度平均額預(yù)繳，很可能造成當(dāng)年銷售火爆，卻無應(yīng)稅所得額、無預(yù)繳稅款的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致當(dāng)年稅款的流失。
(二)應(yīng)當(dāng)明確預(yù)繳期利潤能夠彌補(bǔ)以前年度虧損。盡管目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅專業(yè)性管理文件中，均未提及這個問題，但根據(jù)國稅函(2008)635號文中“實(shí)際利潤額”的核算口徑說明，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳期利潤應(yīng)當(dāng)能夠彌補(bǔ)以前年度虧損。
(三)應(yīng)當(dāng)明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳期計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額時允許扣除的具體項(xiàng)目。根據(jù)新31號文第十二條規(guī)定，“企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。”據(jù)此，可以明確在預(yù)繳期計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額時允許扣除企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加和土地增值稅三項(xiàng)，因?yàn)槠髽I(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)為凈所得，毛利額扣除這些稅費(fèi)后才能更接近于凈所得。
(四)應(yīng)當(dāng)明確未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入可以作為計(jì)提廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)的基數(shù)。因?yàn)楦鶕?jù)新31號第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，那么就應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第四十三、四十四條精神，按照規(guī)定將其作為基數(shù)計(jì)提相關(guān)費(fèi)用。
(五)應(yīng)當(dāng)明確少預(yù)繳企業(yè)所得稅具有一定的法律責(zé)任。盡管相對于納稅人的某一個完整納稅期限而言，在期中預(yù)繳的稅款不一定是最終需要繳納的稅款，具有相對的不確定性，但是對于某一個預(yù)繳期而言，所預(yù)繳的稅款完全可以根據(jù)規(guī)定方法計(jì)算確定。因此，企業(yè)故意少預(yù)繳企業(yè)所得稅應(yīng)當(dāng)遵照新征管法第六十三條規(guī)定認(rèn)定為偷稅。同時，在年度匯算清繳時如發(fā)現(xiàn)企業(yè)預(yù)繳率小于一定比例(如70%)時也應(yīng)認(rèn)定為偷稅，予以處罰或追究刑事責(zé)任。對于少預(yù)繳的所得稅明確加收滯納金。因?yàn)榧热活A(yù)繳稅款屬于納稅人繳納稅款的一種方式，那么如少繳所得稅，也應(yīng)當(dāng)遵守新征管法第三十二條規(guī)定，按日加收滯納金。
(六)建議進(jìn)一步修改完善企業(yè)所得稅月(季)度預(yù)繳納稅申報(bào)表。企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表是企業(yè)所得稅相關(guān)法律、法規(guī)的縮影，通過納稅人的納稅申報(bào)，理當(dāng)能夠全面、準(zhǔn)確、及時地向稅務(wù)機(jī)關(guān)列示和陳述過去所發(fā)生的所得稅涉稅事項(xiàng)和納稅業(yè)務(wù)。但是現(xiàn)行企業(yè)所得稅月(季)度申報(bào)表過于簡潔，指標(biāo)過少且基本邏輯關(guān)系缺乏。這無疑給企業(yè)不如實(shí)履行預(yù)繳申報(bào)義務(wù)提供可乘之機(jī)，也加大稅務(wù)機(jī)關(guān)的監(jiān)管難度。因此，建議豐富、充實(shí)預(yù)繳申報(bào)表的填報(bào)內(nèi)容，合理增加申報(bào)指標(biāo)和信息，以增強(qiáng)企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)的嚴(yán)肅性和實(shí)效性。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳率
一、國稅函〔2008〕299號《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤據(jù)實(shí)分季(或月)預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤額，計(jì)入利潤總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤再行調(diào)整。
二、國稅發(fā)〔2009〕31號《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》第八條規(guī)定：“企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：
(一)開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%.
(二)開發(fā)項(xiàng)目位于地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%.
(三)開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%.
(四)屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%.
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