韓國(guó)房?jī)r(jià)好像有點(diǎn)扛不住了。韓國(guó)房?jī)r(jià)一度高到什么程度?韓國(guó)為什么房?jī)r(jià)會(huì)暴跌?截止到2022年8月，韓國(guó)的房?jī)r(jià)能排在全世界前三名。即使是疫情比較嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)普遍低迷的2020年到2021年，它都上漲了40%。

韓國(guó)為什么房?jī)r(jià)會(huì)暴跌

韓國(guó)房?jī)r(jià)暴跌的原因主要有兩個(gè)方面，一是外部因素，即美聯(lián)儲(chǔ)加息導(dǎo)致全球資金大規(guī)模外流，韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)遭受?chē)?yán)重沖擊;

二是內(nèi)部因素，即韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫已經(jīng)十分嚴(yán)重，政府多次出臺(tái)的調(diào)控政策并未取得實(shí)質(zhì)性成效。

韓國(guó)人習(xí)慣將資金投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，而美聯(lián)儲(chǔ)加息后，美國(guó)的利率提高，吸引了更多的資金回流美國(guó)。這導(dǎo)致韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金流出，市場(chǎng)需求大幅減少，房?jī)r(jià)自然也開(kāi)始走低。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫逐漸膨脹

情期間，由于寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策，導(dǎo)致購(gòu)房需求激增。為了提振經(jīng)濟(jì)，韓國(guó)央行將基準(zhǔn)利率降至0.5%的歷史低位，并在這一水平停留了約一年半。但同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)部分封鎖，這期間完工上市的新房數(shù)量急劇減少，導(dǎo)致供給不足。

另一個(gè)刺激需求的因素則是所謂的逆周期房地產(chǎn)政策。為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，上一任總統(tǒng)文在寅執(zhí)政期間推出了多輪抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，包括限制購(gòu)買(mǎi)用于出租的投資性房產(chǎn)，以及對(duì)持有多個(gè)房產(chǎn)的業(yè)主征收重稅等。

但這一系列政策卻起到了適得其反的效果，不但未能穩(wěn)定房?jī)r(jià)，反而刺激那些還在觀望的潛在購(gòu)房者們一窩蜂地涌入市場(chǎng)，試圖趕在政府進(jìn)一步收緊政策，房?jī)r(jià)更大幅度上漲之前購(gòu)入。這最終導(dǎo)致了追逐市場(chǎng)的瘋狂搶購(gòu)潮。

行業(yè)前景堪憂

房?jī)r(jià)下跌也加劇了房屋建筑公司的困境。根據(jù)韓國(guó)國(guó)土交通部的數(shù)據(jù)，1月全國(guó)未售出房屋超過(guò)7.5萬(wàn)套，為2012年以來(lái)的最高水平，相比一年半前增加了五倍多。

這可把房地產(chǎn)公司逼急了，他們正使出渾身解數(shù)去庫(kù)存。據(jù)彭博社報(bào)道，在首爾周邊的一個(gè)城市中，一家開(kāi)發(fā)公司推出了抽獎(jiǎng)活動(dòng)，購(gòu)買(mǎi)公寓的業(yè)主有機(jī)會(huì)贏得一輛奔馳車(chē)。還有開(kāi)發(fā)商用香奈兒包包和蘋(píng)果無(wú)線耳機(jī)作為禮物來(lái)吸引用潛在買(mǎi)家前往參觀樣板房。

在樂(lè)高樂(lè)園開(kāi)發(fā)商去年秋天債務(wù)違約事件過(guò)后，韓國(guó)央行和政府承諾提供價(jià)值數(shù)百億美元的政策支持，以安撫投資者。同時(shí)韓國(guó)政府還在去年年底至今年年初，放松了房地產(chǎn)市場(chǎng)的多項(xiàng)監(jiān)管措施。

問(wèn)題核心是項(xiàng)目融資，這是許多開(kāi)發(fā)商利用的一種短期債務(wù)工具。他們希望在項(xiàng)目完工前就可以通過(guò)出售房屋開(kāi)始償還債務(wù)。眼下在房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩的背景下，任何信貸上的小波動(dòng)，都有可能再次掀起與項(xiàng)目融資相關(guān)的風(fēng)浪。

在政府采取措施，以及央行暫停加息之后，目前韓國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力有所緩解。但考慮到未來(lái)一兩年內(nèi)計(jì)劃的大量住房供應(yīng)，前景依然令人擔(dān)憂。

韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的疲軟趨勢(shì)將持續(xù)

荷蘭國(guó)際集團(tuán)預(yù)計(jì)，由于供應(yīng)過(guò)剩，短期內(nèi)韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的疲軟趨勢(shì)將持續(xù)。他們認(rèn)為，韓國(guó)央行將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣帶來(lái)的金融市場(chǎng)壓力做出反應(yīng)，預(yù)計(jì)該央行可能在年中將政策立場(chǎng)轉(zhuǎn)向中性，并在年底開(kāi)始降低政策利率。

野村證券和花旗等一些投資銀行也預(yù)測(cè)，韓國(guó)央行將在今年晚些時(shí)候開(kāi)始降息，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的軟著陸。

房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅下滑，將打擊經(jīng)濟(jì)中的私人支出，削弱消費(fèi)者和企業(yè)信心，并可能損害總統(tǒng)尹錫悅所在執(zhí)政黨贏得明年議會(huì)選舉的機(jī)會(huì)。同時(shí)它還可能重新引發(fā)信貸市場(chǎng)的壓力。

結(jié)語(yǔ)

總的來(lái)看，韓方作為一個(gè)資本主義國(guó)家，在一些制度和規(guī)定上都更加偏向資產(chǎn)階級(jí)。在這種特殊租賃制度的影響下，即便韓方的樓市價(jià)格下跌，很多普通人也都買(mǎi)不起房。接下來(lái)韓方樓市的問(wèn)題，或許還會(huì)帶來(lái)一系列連鎖反應(yīng)。