北京市二手房購房合同的簽訂
在購房的時候，我們都需要在購房之后簽訂購房合同，那么，在北京，二手房購房合同該如何簽訂呢?以下是由學習啦小編為大家整理的北京二手房購房合同的簽訂方法，希望能幫到你們。
北京二手房購房合同簽訂的方法
1、簽訂合同前認真核實房主的身份，嚴防假房主或者一房多賣的情況
這種情況在現(xiàn)實中是比較多見的，受害者終往往是購房者，因此必須嚴格核實房主身份。
2、簽訂合同時要明確約定付款時間和過戶時間
這個條款的重要性體現(xiàn)在賣房人希望得到價款，而買房者希望盡快入戶。但是如果期間出現(xiàn)房屋市價有大的變動，就可能導致其中一方違約，帶來麻煩。
3、明確各種費用的交接時間和方式
二手房因為是處于使用中的，所以會存在如水電，煤氣，還有物業(yè)，暖氣，有線電視等費用，其中有些費用是需要預付的，有些是年終結算的，這些費用如何交接，什么時候交接都必須有個明確的規(guī)定，否則容易引發(fā)糾紛。
4、必須寫明違約責任和合理利用補充條款
違約條款是整個合同中比較重要的條款，它承擔著法律救濟的重要使命，合同在履行期間免不了會有違約現(xiàn)象，而通過違約條款的明確規(guī)定，可以確保受害一方能夠及時得到救濟。
5、結合該房屋具體特點約定一些補充條款
二手房購房因為其性質關系，需要針對房屋本身的特點進行合同撰寫，盡量將自己需要保護的權益都寫入合同，這樣才能比較可靠的保障購房的利益，減少買賣過程中的變數(shù)和麻煩。
北京二手房簽訂的注意事項
1、要查明產(chǎn)權狀況,“二手房”由于大多是隨著住房商品化才成為個人消費品的,“身份”比較復雜,了解其產(chǎn)權狀況重要。購房人第一步是要賣方提供產(chǎn)權證書、身份證件、資格證件以及其他證件;第二步應向有關房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權的來源和產(chǎn)權記錄,包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等;第三步要查驗房屋有無債務負擔。另外,購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封。
2、看清房屋結構,“二手房”的結構通常比較復雜,有些房子還經(jīng)過多次改造,結構一般較差。選購時,不僅要了解房屋建成的年代,現(xiàn)有建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權證上所標明的一致,房屋布局是否合理,設施設備是否齊全、完好等情況,更要詳細考察房屋的結構情況,了解房屋有無破壞結構的裝修,有無私搭、改建造成主體結構損壞等隱患。
3、考察環(huán)境和配套,舊房子一般位于市區(qū)地帶,建筑密度大,周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年,一般較難改變。要認真考察房屋周圍有無污染源,如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等,以及房屋周圍環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。對房屋配套設施的考察主要有:水質、水壓、供電容量、燃氣供應、暖氣供應情況和收費標準以及電視接收的清晰度等。走訪一下周圍的鄰居,對這里的環(huán)境和生活方便度會有更深入的了解。
二手房合同違約的處理方法
1、如果同意解除合同，要求買家按照合同約定承擔違約責任。不同意解除合同，要求繼續(xù)履行合同，并要求賣家承擔違約金。在二手房買賣過程中，很多人對于違約金存在誤解，導致房屋買賣合同不能正確簽訂，或者不能實現(xiàn)己方的意愿。
2、在中介提供的很多關于房屋買賣合同的格式條款中，中介通常將違約金約定為總房價的20%。很多人以為違約金多只能約定為20%。其實純屬誤讀。我國的《擔保法》中規(guī)定了定金不能超過合同總金額的20%，也許對違約金的誤讀從此而來。但定金和違約金并不是一回事。違約金多高，完全可以由房屋買賣的雙方根據(jù)自己的意愿協(xié)商確定。
3、在二手房買賣合同中，通常會約定一種滯納金，主要是針對遲延履行合同義務時，違約方需支付的;另外一種是違約金，通常是指一方違約導致合同無法繼續(xù)履行時，違約方需支付給守約方的。但是有時由于合同文字不嚴謹，或者對法律一知半解，很多人混淆了這兩種違約金的適用，在一方稍有違約情形時，守約方就希望能要求20%或者更高額的違約金，但其實是不能得到法律支持的。只有在一方嚴重違約，導致合同解除時，才承擔此部分違約金。如果合同繼續(xù)履行，一般參照滯納金追究違約責任。
4、違約金可以由買賣雙方依據(jù)自己的意愿協(xié)商確定，但如果發(fā)生糾紛，并不一定能完全按照約定的數(shù)額執(zhí)行。因為我們國家合同法的違約責任是一種補償，只是彌補損失，而不是懲罰性的違約金。因此如果合同中約定的違約金過高或過低，都可參照實際損失進行調整。
5、因此房屋買賣雙方要結合上述法律規(guī)定，依據(jù)自己的實際情況，合理的約定違約金，才能充分保障己方的利益一般來說，20%是約定違約金中較高標準。實際上，法律對此沒有嚴格限制，只要不顯失公平，法院將依照合同約定判決。
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