二手房的購房技巧都有哪些
在購房的時候，具備一些小技巧對于購房新手來說，是非常重要的。那么，在購買二手房的時候，需要具備哪些小技巧呢?以下是由學習啦小編為大家整理的二手房購房的小技巧，希望能幫到你們。
二手房購房的小技巧
第一，注意查看出賣方的證件。
在買賣雙方簽署買賣合同之前，買方一定要查看賣方的證件，主要是房產(chǎn)證、身份證、戶口簿、原始的購房合同、各種稅費發(fā)票原件、結(jié)婚證(若沒有結(jié)婚，則要出示單身證明)。
第二，注意房屋的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)。
房屋的權(quán)利狀態(tài)是購買二手房的前提和基礎(chǔ)，只有出賣方擁有完全的、無瑕疵的所有權(quán)時，才能保證交易的合法性。很多人在購買二手房時，出賣方可能本身還沒有取得房產(chǎn)證，此時買方交易有很大的風險，有可能買房人長期無法取得房產(chǎn)證，也有可能根本無法取得房產(chǎn)證，那么買房人永久無法取得對購買房屋的物權(quán)。建議大家購買二手房時注意出賣方是否已經(jīng)實際取得房產(chǎn)證。
第三，注意房屋的抵押狀態(tài)。
通常，出賣方在出售房屋時，房子本身還有部分銀行貸款沒有還清，即房屋處于抵押狀態(tài)。從法律上來講，出賣方?jīng)]有還清銀行貸款前，是不能出售房屋的，簽署的合同系無效合同，除非銀行同意出售。實踐中出賣方通常要求買房人先行交納一部分房款用于償還銀行貸款，銀行辦理解押手續(xù)后，雙方再辦理交易手續(xù)。這種交易，律師提醒廣大買房人要將將房款直接支付給抵押銀行，否則出賣方不辦理解押，可能導致買房人面臨合同無效的風險，最后可能房款也無法追回。
第四，注意房屋的出租狀態(tài)。
若是出賣方的房子已經(jīng)出租出去，承租人對這個房子享有優(yōu)先購買權(quán)，所以買房人要取得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明，否則承租人有權(quán)主張買賣雙方所簽署的買賣合同無效。同時，即使承租人放棄了優(yōu)先購買權(quán)，若是承租人的租賃期限尚未到期，承租人也有權(quán)要求買房人繼續(xù)履行原有的租賃合同。這會給買房人帶來一定的影響。
第五，注意房屋的性質(zhì)。
房子的性質(zhì)有幾種：商品房、經(jīng)濟適用房、集資建房、標準價購買的公有住房、成本價購買的公有住房、央產(chǎn)房等。鑒于房屋性質(zhì)不同，在房屋買賣交易過程中適用的法律亦不同。所以，建議大家在購買二手房時要區(qū)分房屋的性質(zhì)。
第六，注意房屋質(zhì)量。
有的二手房年代已經(jīng)久遠，房屋可能存在一定的質(zhì)量問題，例如：房屋漏水、墻體出現(xiàn)嚴重裂縫等。建議購房人在考察房屋時仔細查看墻體是否有裂縫，主要查看廚房和衛(wèi)生間是否有漏水情況，這是目前房屋質(zhì)量比較常見的問題。
第七，注意房屋落戶情況。
很多人購買二手房是為了落戶口，給孩子上學，然而買了房子后發(fā)現(xiàn)房子內(nèi)有很多陌生人的戶口，導致自己的戶口無法遷入。
第八，注意辦理房屋物業(yè)交割手續(xù)。
很多人認為辦理過戶手續(xù)后交易就完成了，實際上不是如此。過戶后，買房人和出賣方應(yīng)當共同辦理物業(yè)交割手續(xù)，即結(jié)算房屋內(nèi)的水費、電費、燃氣費、有限電視費、電話費、物業(yè)費、供暖費、公共維修基金的過戶等手續(xù)，只有辦完這些手續(xù)，整個的二手房交易才算圓滿完成。
第九，注意房屋周邊環(huán)境。
要了解小區(qū)建設(shè)的年代，居住的群體，周邊配套是否齊全，交通是否方便，周邊環(huán)境是否嘈雜，例如：是否有高壓電線、是否有城鐵或火車道，是否有水泵房等，同時要注意房屋所在樓層是否為管道層，是否為頂層，因為頂層最容易發(fā)生漏水問題。
第十，注意中介公司。
目前，因為中介公司壟斷了大量的房源，迫使買賣雙方只能通過中介公司獲得信息，達成交易。中介公司作為專業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，應(yīng)對買賣雙方的主體資格、房屋的權(quán)屬狀況、交易信息的真實性等進行審查，否則因為中介公司的原因?qū)е沦I賣雙方損失的，中介公司應(yīng)承擔賠償責任。
二手房購房的注意事項
1、審查是否為公房出售
大家在選擇二手房的時候，首先要注意房屋的產(chǎn)權(quán)是不是公有住房。公有住房原來是屬于單位所有的，在進行“房改”之后拿出來買賣的，有些單位對于房屋還是有優(yōu)先收購權(quán)的。所以，大家如果是購買的公房的話一定要賣方出具原產(chǎn)權(quán)單位同意所購房屋轉(zhuǎn)讓的書面意見，并簽章。此外，大家還要注意查看二手房是否是法律規(guī)定的不能出售的房屋。
2、審查房屋是否存在共有人
出售人是否對房屋享受有完整真實的所有權(quán)，這一點也是非常重要的，現(xiàn)在在二手房交易中，很多房屋都是共同共有的，但是其只有一方來與買方簽訂了合同，對于房屋的處置沒有經(jīng)過共有人的同意，如果到時候共有人不想賣了，即便您已經(jīng)簽訂了購房合同，也是會認為無效的。此外，大家還要要求賣方出示合法的“房屋所有權(quán)證”。
3、審查房屋是否已出租
審查房屋是否已經(jīng)出租，因為從法律角度來說，承租人是享有優(yōu)先購買權(quán)。同時審查房屋是否已經(jīng)設(shè)有抵押權(quán)，如果是已經(jīng)設(shè)立了抵押，那么房屋的轉(zhuǎn)移必須先征得抵押人的同意。
4、審查房屋質(zhì)量
房屋的質(zhì)量應(yīng)該重點檢查，畢竟是二手房，在大家買之前已經(jīng)有人居住并使用過了，所以對于房屋質(zhì)量的檢查不能馬虎。大家需要看房屋是否漏水，墻壁是否有水漬，房屋是否有傾斜等等。大家不僅要在天晴的時候看房，下雨的時候來看，能夠發(fā)現(xiàn)更多的問題。
5、審查相關(guān)費用的單據(jù)
對于一些多年未入住的新樓，大家還要注意看樓盤交付使用的各種證件是否齊備。同時，大家要清楚原房主是不是已經(jīng)繳納了房屋維修基金等費用，以免造成自己的損失。另水、電、煤氣、電話、電視、網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管理費等過戶的單據(jù)也應(yīng)備齊全，以免將來不能享受相關(guān)服務(wù)。
二手房過戶的稅費
一、營業(yè)稅
2016年營改增之后，稱增值稅，看房產(chǎn)證辦出的年數(shù)，再判斷是否能免征。
根據(jù)規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓住房，在2016年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同，2016年5月1日以后辦理產(chǎn)權(quán)變更事項的，應(yīng)繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。其中，個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。
二、契稅
現(xiàn)行政策：住宅90平以下1%;住宅90-144為1.5%;其余的不管是住宅還是非住宅都3%。
三、個人所得稅
房產(chǎn)證頒發(fā)5年以內(nèi)銷售，按銷售價1%征收所得稅(有的地方按銷售價與原銷售價差價20%征收所得稅，也有上兩種情況2選1的);房產(chǎn)證頒發(fā)5年以后銷售，如能證明賣家賣的是家庭居住生活唯一用房的，可免征所得稅!
四、印花稅
住宅90平米以下免征;其它按銷售價0.05%征收!
五、評估費
你過戶如不需要套按揭，應(yīng)該不會需要評估。評估費一般5‰以內(nèi)。具體費率地方不同有所不同!!(三種情況：如不按揭，也可能不需評估，故無需評估費;按揭的也有可能中介費中已包括評估費;也有可能是房地產(chǎn)交易核心在交易過戶時直接向申請人代收。)
六、中介費
你單獨過戶可以不需要中介。如買賣房子必須要涉及到中介(如需按揭，可能就得必須找中介了)，中介費一般為0.5-2.5%;如只需中介代辦產(chǎn)權(quán)證的話那只需付代辦費大概200元左右!
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