二手房購(gòu)房協(xié)議需要注意的事情
在購(gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)候，最重要的一步就是簽訂購(gòu)房協(xié)議。那么，在簽訂購(gòu)房協(xié)議的時(shí)候，該注意什么事情呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的二手房協(xié)議簽訂的注意事項(xiàng)，希望能幫到你們。
二手房協(xié)議簽訂的注意事項(xiàng)
尾巴一：過(guò)戶時(shí)間
補(bǔ)充協(xié)議里要約定好過(guò)戶時(shí)間和過(guò)戶條件，如果急著拿到房產(chǎn)證，可以在補(bǔ)充協(xié)議中約定產(chǎn)證的具體辦理日期，并注明賠償責(zé)任。比如，超過(guò)一個(gè)月不辦理房產(chǎn)證，賠償房?jī)r(jià)的百分之幾等。如果是買(mǎi)家的原因不能辦理過(guò)戶，賣(mài)家不承擔(dān)責(zé)任等。
還有一些非可抗力的原因。比如簽了合同付了巨額首付，貸款卻下不來(lái)，房子買(mǎi)不了，購(gòu)房者可以退房嗎?責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)?再比如這些天政策變動(dòng)頻繁，突然失去購(gòu)房資格，又以該怎么辦?這些需要在補(bǔ)充協(xié)議中提前約定好。一般來(lái)說(shuō)，如果是賣(mài)家原因，購(gòu)房者可退房且不用承擔(dān)違約責(zé)任，甚至可要求賣(mài)家承擔(dān)責(zé)任;但如果是買(mǎi)家原因，購(gòu)房者要承擔(dān)違約責(zé)任。如果是銀行、政策等原因，購(gòu)房者可無(wú)責(zé)解約。
尾巴二：費(fèi)用拖欠
在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，就應(yīng)注意對(duì)房屋交易的關(guān)鍵性約定及賣(mài)方的任何承諾，要有書(shū)面的簽約，不能以口頭約定代替。還有物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)與房屋有關(guān)的這些費(fèi)用，在購(gòu)房時(shí)一定要核實(shí)清楚是否存在拖欠。
除了生活費(fèi)用，還有公共維修基金的過(guò)戶。通常來(lái)講，買(mǎi)賣(mài)雙方的成交價(jià)已經(jīng)包含了公共維修基金的款項(xiàng)，但是公共維修基金不能隨著房子轉(zhuǎn)移，必須辦理公共維修基金的過(guò)戶手續(xù)。所以在補(bǔ)充協(xié)議里買(mǎi)賣(mài)雙方要簽訂好公共維修基金過(guò)戶時(shí)間。
尾巴三：戶口期限
在簽訂合同時(shí)，一定要注明賣(mài)方遷出戶口的期限。您可以在合同中明確指出原房主的遷出義務(wù)，可以采取保留部分尾款，等到其遷出后再付，或者約定一個(gè)違約標(biāo)準(zhǔn)，如果房主晚遷出一天，就要支付一定數(shù)額的違約金。
買(mǎi)房從出產(chǎn)證到戶口遷出需要一段時(shí)間，年限是從戶口遷入開(kāi)始計(jì)算的，是買(mǎi)房的購(gòu)房者，因?yàn)樯虾：芏鄬?duì)年限都有明確規(guī)定，補(bǔ)充協(xié)議里要明確戶口遷出時(shí)間及違約責(zé)任，以防影響孩子的正常。
尾巴四：法律效力
在二手房交易中，補(bǔ)充協(xié)議是很重要的一環(huán)、法律表示，在二手房交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議后，如果補(bǔ)充協(xié)議條款與原合同條款不一致，或是存在沖突，應(yīng)當(dāng)以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)，原合同中明示不得變更的條款除外。
二手房購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)
1、房屋年限的確定,自己一定要弄清楚的,不要偏信了中介的話,這個(gè)涉及到銀行的貸款,很重要。
2、房屋是否被抵押(這個(gè)房東房產(chǎn)證上能看到),是否被查封(房管局查),是否可以交易(房管局查)。
3、房屋的問(wèn)題,建議打電話去的問(wèn)問(wèn),確認(rèn)自己房子是該的。
4、房屋有沒(méi)有那個(gè)讓人比較忌諱的東西,比如房屋里有沒(méi)有死過(guò)人之類(lèi)的,建議敲開(kāi)鄰居門(mén)問(wèn)一下,很多兄弟在這方面吃了虧,錢(qián)交了后很被動(dòng)。
5、戶口在初期是查不到的,只能詢問(wèn)中介和房東。如無(wú)戶口,在合同上一定要明明白白的注明。如有,一定在合同上寫(xiě)明遷戶口時(shí)間,并加上一些違約處罰條款。不僅僅這樣,是要確定這個(gè)房屋沒(méi)有任何人的戶口,而不僅僅是沒(méi)有現(xiàn)任房東的戶口,這點(diǎn)很重要。等過(guò)完戶拿到房產(chǎn)證后,自己就可以去當(dāng)?shù)嘏沙鏊榱恕?/p>
二手房的優(yōu)點(diǎn)
1、房屋質(zhì)量一目了然
在建的新房，很難了解其質(zhì)量好壞，只能通過(guò)看施工單位的資質(zhì)、工地的整潔程度等，去判斷質(zhì)量好壞。而二手房，則是現(xiàn)成的。二手房住過(guò)一定的年限，遭受過(guò)風(fēng)吹、雨淋、日曬，有質(zhì)量問(wèn)題的話，通過(guò)仔細(xì)觀察房屋，是可以發(fā)現(xiàn)端倪的。隔音效果如何，墻體是否為實(shí)體墻，可以現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)。
2、產(chǎn)權(quán)權(quán)屬清晰
二手房能不能交易，去房管局一查便知。只要簽了合同，交足了錢(qián)，就可辦理產(chǎn)權(quán)變更和過(guò)戶，能做到心中有數(shù)。而買(mǎi)新房就沒(méi)這么幸運(yùn)，買(mǎi)的時(shí)候信誓旦旦，住進(jìn)去了，遲遲見(jiàn)不到證的蹤影，碰上不懂行的，最后一打聽(tīng)，根本就辦不下證來(lái)，原來(lái)是舊村改造。
3、配套設(shè)施完善
新房交房后，很多業(yè)主并未及時(shí)入住，且周邊的各項(xiàng)配套設(shè)施，還需要經(jīng)過(guò)一定時(shí)間的發(fā)展才能真正完善。二手房由于已經(jīng)交房入住，有了一定年限的發(fā)展，其人氣比較旺，因而衣食住行等各方面的配套相對(duì)要完善，生活比較方便。
4、地段較好
二手房由于建筑時(shí)間關(guān)系，大都分布在市中心、商業(yè)繁華地段或者老城區(qū)，交通便利。
5、價(jià)格多元化
不同地段的二手房，價(jià)格不同。同一地段的二手房，由于戶型面積、樓層、房齡、裝修好壞等各種因素，價(jià)格也不一樣。此外，二手房的價(jià)格有商量的余地，碰到急需賣(mài)房的業(yè)主，是可以將價(jià)格壓低的。在開(kāi)發(fā)商手里買(mǎi)期房，是不存在講價(jià)這一說(shuō)的。
6、入住后干擾少
買(mǎi)二手房，小區(qū)內(nèi)，家家戶戶幾乎都已經(jīng)裝修入住。不像期房那樣，交房后，業(yè)主陸陸續(xù)續(xù)裝修，造成噪音的污染，同時(shí)裝修人員在小區(qū)內(nèi)進(jìn)進(jìn)出出，使得小區(qū)的人員也比較雜亂。這些都會(huì)對(duì)入住形成一定的干擾。
7、居住成本低
一些二手房分布在開(kāi)放式小區(qū)，基本上沒(méi)物業(yè)管理費(fèi)、車(chē)位費(fèi)等，只需交納衛(wèi)生費(fèi)等，算下來(lái)比較便宜。而住在新小區(qū)，物業(yè)管理費(fèi)、車(chē)位費(fèi)等加起來(lái)也并不少。
8、不擔(dān)心規(guī)劃變更
在買(mǎi)期房時(shí)，開(kāi)發(fā)商往往為了吸引客戶購(gòu)買(mǎi)，給客戶“畫(huà)餅”，比如承諾會(huì)建小學(xué)等，結(jié)果入住后，遲遲不兌現(xiàn)。買(mǎi)二手房，看得見(jiàn)摸得著，就是再破再舊，也能弄個(gè)清清楚楚，明明白白。
9、選擇面廣
市面上的期房主要是毛坯房和精裝房，而買(mǎi)二手房，可以選擇毛坯房、簡(jiǎn)裝房、精裝房和豪裝房。此外，一個(gè)城市各個(gè)區(qū)域，各個(gè)小區(qū)都會(huì)有二手房出售，而新房，主要集中在某一區(qū)域的某一個(gè)樓盤(pán)。
10、房子幾乎沒(méi)有污染
新房裝修后，存在一定的裝修污染，而購(gòu)買(mǎi)已經(jīng)裝修好的二手房，由于房屋已經(jīng)使用了一段時(shí)間，因此，幾乎不存在裝修污染。
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