二手房購(gòu)房協(xié)議書(shū)有法律效力嗎
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，一份具有法律效力的購(gòu)房協(xié)議，是非常重要的，因?yàn)榭梢詫?duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行約束。那么，二手房的購(gòu)房協(xié)議都有哪些法律效力呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的二手房購(gòu)房協(xié)議的法律效力，希望能幫到你們。
二手房購(gòu)房協(xié)議的法律效力
(一)房地產(chǎn)分離出賣(mài)——合同無(wú)效。
由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣(mài)方將房產(chǎn)和土地分別賣(mài)于不同的買(mǎi)方，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)方可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
(二)產(chǎn)權(quán)未登記過(guò)戶——合同無(wú)效。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買(mǎi)賣(mài)雙方到房屋所在地的房管部門(mén)登記過(guò)戶為標(biāo)志，否則，房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實(shí)際交付也屬無(wú)效。故只要房屋沒(méi)有正式辦理登記過(guò)戶手續(xù)，即使賣(mài)方已收取了房?jī)r(jià)款，并將房屋交付買(mǎi)方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無(wú)效的主張。
(三)產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題——合同無(wú)效。
出賣(mài)房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣(mài)他人房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣(mài)。出賣(mài)共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書(shū)。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣(mài)共有房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為也無(wú)效。
(四)侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)——合同無(wú)效。
房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)已租出房屋時(shí)，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。所以同等條件，主要是指房?jī)r(jià)同等，還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。
(五)單位違反規(guī)定購(gòu)房——合同無(wú)效。
機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買(mǎi)或變相購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買(mǎi)，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)私房的，該買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。有的單位以個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個(gè)人名下，但實(shí)際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購(gòu)買(mǎi)私房，該買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。凡享受?chē)?guó)家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼，廉價(jià)購(gòu)買(mǎi)或建造的城市私有房屋，需要出賣(mài)時(shí)，只準(zhǔn)賣(mài)給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，否則也無(wú)效。
(六)價(jià)格欺詐，顯失公平——合同無(wú)效。
買(mǎi)賣(mài)城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。買(mǎi)賣(mài)合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無(wú)故翻悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出賣(mài)人在房屋質(zhì)量問(wèn)題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問(wèn)題的，買(mǎi)受人可要求同出賣(mài)人重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。
(七)非法轉(zhuǎn)讓——合同無(wú)效。
購(gòu)房中常見(jiàn)的避稅方式
(一)簽訂陰陽(yáng)合同
簽訂陰陽(yáng)合同是二手房交易雙方常用的避稅方法。例如交易雙方實(shí)際成交價(jià)為100萬(wàn)元并簽訂所謂“陰合同”，而遞交房地產(chǎn)交易的網(wǎng)簽合同價(jià)格為90萬(wàn)元的“陽(yáng)合同”。這樣只需要按照90萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)繳納相關(guān)費(fèi)用。
法律風(fēng)險(xiǎn)：對(duì)賣(mài)家來(lái)說(shuō)，遞交房產(chǎn)交易部門(mén)的那份合同才是具法律效力的，如果買(mǎi)家根據(jù)較低的價(jià)格來(lái)付款，而不愿意按照約定的價(jià)格會(huì)使賣(mài)方受損。如果賣(mài)方通過(guò)法律途徑進(jìn)行維權(quán)，則需面臨舉證的責(zé)任以及時(shí)間的付出。
(二)假離婚
在限購(gòu)城市為了取得購(gòu)房資格常有假離婚的現(xiàn)象發(fā)生。除此之外，在二手房交易過(guò)程中也有同樣的情況發(fā)生，根據(jù)國(guó)家政策的規(guī)定，“對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅”。這就是說(shuō)如果一個(gè)家庭如果有兩套房屋需要轉(zhuǎn)讓其中一套，即使?jié)M五年也需要繳納個(gè)人所得稅。為了避稅，很多夫妻通過(guò)假離婚的方式來(lái)將名下的房子轉(zhuǎn)讓一處給夫妻一方，再由其和第三方進(jìn)行交易。
法律風(fēng)險(xiǎn)：隨著互聯(lián)網(wǎng)信息的完善，住建委很容易能核實(shí)到離婚證是否為偽造的。一旦被查需要承擔(dān)法律責(zé)任的同時(shí)，也會(huì)影響個(gè)人信用，影響之后的生活。另外，如到民政部門(mén)進(jìn)行離婚手續(xù)的辦理在法律層面已經(jīng)是“真離婚”，如其中一方因?yàn)槟承┰虿辉笍?fù)婚，則會(huì)給另一方帶來(lái)財(cái)產(chǎn)和精神的雙重?fù)p失。
(三)延期交易
根據(jù)國(guó)家政策，二手房交易由于性質(zhì)及年限不同都有不同的優(yōu)惠政策。其中稅以2年為界限，個(gè)人所得稅以5年為界限。因此很多人便出現(xiàn)了買(mǎi)賣(mài)雙方約定延期交易的現(xiàn)象。如雙方以“先租后買(mǎi)”的方式達(dá)成交易，過(guò)戶前買(mǎi)房先租住房屋，每月約定租金，待2年或5年的期限一到，雙方將租金抵消到房款中。
法律風(fēng)險(xiǎn)：如選擇延期交易就意味著相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)房屋是不能辦理過(guò)戶的。如果政策發(fā)生變化，房?jī)r(jià)上漲，賣(mài)方則可付違約金而不出售房屋;房?jī)r(jià)下跌，買(mǎi)家也不愿繼續(xù)交易。
(四)假贈(zèng)與
對(duì)于贈(zèng)與的房產(chǎn)，賣(mài)方不必付個(gè)人所得稅，交易雙方即可通過(guò)私下協(xié)議進(jìn)行房款交接。而表面上所需付的費(fèi)用只包括房屋評(píng)估值2%的公證費(fèi)以及3%的契稅，然后持相關(guān)手續(xù)到地稅局直接辦理完稅手續(xù)即可。
網(wǎng)簽的法律效力
1、商品房買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)簽的效力：
開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有預(yù)售許可證銷售房屋是違法的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同將會(huì)無(wú)效。在有預(yù)售許可證的情況下，不進(jìn)行網(wǎng)簽，將使買(mǎi)房人不能正常過(guò)戶，也不能預(yù)防開(kāi)發(fā)商一房?jī)少u(mài)。網(wǎng)簽對(duì)于保護(hù)購(gòu)房人的交易安全意義重大，能有效避免開(kāi)發(fā)商的欺詐行為。但是網(wǎng)簽一般情況下不是終的合同，它只是訂立合同的一個(gè)環(huán)節(jié)，終的合同效力以紙面合同為準(zhǔn)，網(wǎng)簽和紙面合同內(nèi)容保持一致。
2、二手房買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)簽的效力：
同樣二手房買(mǎi)賣(mài)合同的效力也具有防止賣(mài)方一房?jī)少u(mài)、欺騙購(gòu)房人和規(guī)范二手房交易行為的作用。
一方面，網(wǎng)簽后即使賣(mài)方看到房?jī)r(jià)漲了要想毀約賣(mài)給第三方也必須注銷網(wǎng)簽后才能進(jìn)行，而注銷一般只有買(mǎi)方或者雙方(包括委托代理人)一起向建委或者房管局申請(qǐng)，才能注銷，即需要有買(mǎi)方的協(xié)助，否則賣(mài)方不能對(duì)已經(jīng)網(wǎng)簽的房子進(jìn)行處置。
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