二手房購(gòu)房毀約都有哪些現(xiàn)象
在購(gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)候，會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)毀約的現(xiàn)象，而發(fā)生毀約現(xiàn)象的原因也不同。那么，二手房購(gòu)房毀約常見(jiàn)的現(xiàn)象都有哪些呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的二手房購(gòu)房毀約常見(jiàn)的現(xiàn)象，希望能幫到你們。
二手房購(gòu)房毀約常見(jiàn)的現(xiàn)象
一、中介問(wèn)題：“包購(gòu)糾紛”不是違約
買(mǎi)方認(rèn)為既然與中介簽訂合同，約定具體的買(mǎi)賣(mài)條件，且付了一定數(shù)額的意向金或預(yù)付了部分房款，后未能買(mǎi)到房子，即是中介違約了。
相關(guān)知識(shí)：判斷是否違約得看合同如何約定。法律沒(méi)有規(guī)定中介公司有義務(wù)必須買(mǎi)到房，但是一旦中介公司作出承諾或者保證買(mǎi)到房屋，如果仍沒(méi)有買(mǎi)到，應(yīng)當(dāng)視為違約。
二、中介問(wèn)題：買(mǎi)方拒付居間費(fèi)
買(mǎi)方以中介公司提供虛假信息、隱瞞重要信息等原因，拒付居間費(fèi)。
相關(guān)知識(shí)：中介公司有如實(shí)向客戶(hù)提供房屋真實(shí)情況的義務(wù)。承擔(dān)賠償責(zé)任必須要看客戶(hù)損失和中介公司的行為是否相當(dāng)，是否能夠構(gòu)成拒付理由。一旦因?yàn)橹薪楣镜碾[瞞行為或者虛假信息，造成了客戶(hù)重大損失，例如中介公司未將房屋上設(shè)定抵押的情況告知客戶(hù)，給客戶(hù)造成了重大影響，那么中介公司要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
三、賣(mài)方問(wèn)題：后悔不賣(mài)房
部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲，賣(mài)方違約情況由此增多。雖然在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定了違約金的支付，但是仍然有很多賣(mài)方不惜承擔(dān)違約金賠償作為代價(jià)，賺取差價(jià)。
相關(guān)知識(shí)：這種現(xiàn)象屬于典型的惡意毀約。民法中的誠(chéng)實(shí)信用原則體現(xiàn)在合同法中，就是合同信守原則，均要求當(dāng)事人雙方遵守合同約定，合法正確地行使雙方的義務(wù)。同時(shí)，合同法中約定了違約責(zé)任，購(gòu)房者可以要求賣(mài)方繼續(xù)履行合同。如果合同已不能實(shí)際履行，購(gòu)房人還可要求賠償相應(yīng)損失。
四、賣(mài)方問(wèn)題：家庭意見(jiàn)不一
買(mǎi)賣(mài)雙方已簽訂定金合同，賣(mài)方往往只有部分產(chǎn)權(quán)人出面簽約，事后，其他共有人以未征得同意為由提出訴訟，要求確認(rèn)預(yù)約合同無(wú)效。
相關(guān)知識(shí)：按照民法規(guī)定，共有人擅自處分共有房屋，如果其他共有人不追認(rèn)或者處分人事后沒(méi)有取得完全權(quán)利，此行為即屬于無(wú)效。
但現(xiàn)實(shí)生活中，往往一些當(dāng)事人利用該條款，明明簽約出售了房屋，卻以其他共有人不同意為由，要求確認(rèn)合同無(wú)效。一旦發(fā)生這類(lèi)情況，必須首先基于事實(shí)判斷。通過(guò)各種事實(shí)和證據(jù)查明，如果其他共有人明明知道，但不表示反對(duì)或者應(yīng)當(dāng)知道該買(mǎi)賣(mài)行為，那么在法律上也可以推定已經(jīng)征得了其他共有人默認(rèn)或者追認(rèn)，構(gòu)成民法上的表見(jiàn)代理，視為合同有效。
五、買(mǎi)方問(wèn)題：房“不吉利”要退房
二手房交易后，買(mǎi)方得知房屋中有人死亡或者門(mén)牌號(hào)中有“4”等類(lèi)似情況，以“不吉利”為由提出退房。
相關(guān)知識(shí)：這往往涉及到法律和風(fēng)俗的關(guān)系。一般來(lái)說(shuō)，法律不會(huì)考慮迷信因素。但是，在一些特殊情況下，可能對(duì)購(gòu)房者的心理影響大，法官會(huì)參酌這些因素，進(jìn)行利益考量。
六、買(mǎi)方問(wèn)題：反悔不買(mǎi)房
買(mǎi)方在雙方簽訂協(xié)議后，又以種種理由不購(gòu)房，要求中介公司退還意向金。
相關(guān)知識(shí)：意向金不是法律概念。首先根據(jù)當(dāng)事人在合同中具體的約定，判斷意向金是不是可以退。如果意向金具有定金或者預(yù)付款性質(zhì)，那么理應(yīng)不能退還。但是，如果雙方約定了退還意向金的條件，一旦對(duì)方行為不符合條件規(guī)定，那么應(yīng)當(dāng)退還這筆費(fèi)用。
七、雙方問(wèn)題：彌補(bǔ)房屋漲幅差價(jià)
房?jī)r(jià)不斷上漲，在雙倍返還定金不足以彌補(bǔ)房屋漲幅的情況下，買(mǎi)方起訴主張房屋的差價(jià)損失。
相關(guān)知識(shí)：如果雙方當(dāng)事人在合同中約定了違約定金條款，收取定金一方如果違約，除了承擔(dān)雙倍返還定金外，如果不能彌補(bǔ)實(shí)際損失，還應(yīng)當(dāng)賠償損失。
合同法上的損失除了實(shí)際的財(cái)產(chǎn)減少損失，還應(yīng)當(dāng)包括市場(chǎng)等因素帶來(lái)的本應(yīng)獲得而不能獲得的間接損失。
八、雙方問(wèn)題：“跳單”買(mǎi)賣(mài)方違約
為了省下中介費(fèi)，在中介介紹買(mǎi)賣(mài)雙方見(jiàn)面后，買(mǎi)賣(mài)雙方跳過(guò)中介私下交易，也屬于違約。
相關(guān)知識(shí)：中介公司的勞動(dòng)同樣受到尊重，中介公司為買(mǎi)賣(mài)雙方提供信息，起到了橋梁作用。在中介公司誠(chéng)實(shí)履行了中介義務(wù)后，如果買(mǎi)賣(mài)雙方違反合同約定，直接進(jìn)行交易，對(duì)中介公司也構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。
二手房買(mǎi)賣(mài)不過(guò)戶(hù)的后果
這幾年，隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策的連續(xù)調(diào)整，二手房買(mǎi)賣(mài)合同大量增多。但是出于各種原因，很多人簽訂合同后并沒(méi)有馬上辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。在這種情況下，雖然房產(chǎn)交易的雙方進(jìn)行了公證或者簽訂了協(xié)議，甚至房屋已經(jīng)實(shí)際交付，但買(mǎi)賣(mài)雙方?jīng)]有到交易核心辦理登記過(guò)戶(hù)手續(xù)，產(chǎn)權(quán)人未進(jìn)行變更的，產(chǎn)權(quán)仍然屬于賣(mài)方，
由于我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行的是登記制度，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的合同只能體現(xiàn)債權(quán)關(guān)系。如果雙方不辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更登記那么就對(duì)物權(quán)變動(dòng)不發(fā)生法律效力，房屋的產(chǎn)權(quán)人仍然是賣(mài)方。
二手房買(mǎi)房違約的解決方法
1、在與二手房房主簽訂購(gòu)房合同時(shí)，購(gòu)房者必須提前考慮房?jī)r(jià)上漲等因素，考慮相關(guān)的可能結(jié)果，約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，及時(shí)辦理，避免對(duì)方反悔。
2、為避免因?yàn)榉恐髦鲝埛课轂榉蚱薰灿卸詈蟊慌卸ê贤瑹o(wú)效，買(mǎi)房人應(yīng)在簽訂買(mǎi)房合同時(shí)讓對(duì)方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。
3、為了了解所購(gòu)房屋的真實(shí)情況，購(gòu)房者應(yīng)在購(gòu)房前向物業(yè)、鄰居、開(kāi)發(fā)商了解情況，最好到現(xiàn)場(chǎng)看房，并對(duì)可能出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題如何承擔(dān)責(zé)任作出書(shū)面約定。
4、購(gòu)房者要了解待購(gòu)的房屋是否屬于不能上市的國(guó)家法律明確規(guī)定的農(nóng)村宅基地所建房屋，如果是的話(huà)，建議城鎮(zhèn)居民不要購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)房屋
猜你感興趣：
1.二手房購(gòu)房協(xié)議違約金的相關(guān)規(guī)定
二手房購(gòu)房毀約都有哪些現(xiàn)象
