二手房購房毀約應(yīng)該要如何處理

時(shí)間：2017-08-16 09:41:05 李婉24由分享

　　對于二手房購房毀約的事情，在生活中也是時(shí)常發(fā)生的，那么，面對二手房購房毀約的情況，該如何處理呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的二手房購房毀約的處理方式，希望能幫到你們。

　　二手房購房毀約的處理方式

　　一、出售房屋時(shí)，權(quán)利登記如果僅為賣方一人的，那么基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，買方有理由相信賣方系房屋的完全權(quán)利人，其與賣方之間簽訂的買賣合同，應(yīng)認(rèn)定為有效。

　　這種情況下，賣方如果單方面的要求解除二手房買賣合同，法律是不予以支持的，買方能夠捍衛(wèi)自己的正當(dāng)利益。但是如有證據(jù)能夠證明買方在交易過程中存在過錯(cuò)，或與賣方一起惡意串通，損害其他共有人利益，那么則會判斷二手房買賣合同是無效的。

　　二、出售房屋時(shí)，如果房屋權(quán)利登記為多個(gè)人時(shí)，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的法律規(guī)定，其他權(quán)利人如果不同意出售該房產(chǎn)的情況下，應(yīng)認(rèn)定買賣合同無效。

　　這種情況下，為了保護(hù)其他房屋共有人的權(quán)利，法院則會判斷買賣合同無效。因此，各位購房者在買房時(shí)，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)留意房屋共有人的相關(guān)事項(xiàng)，調(diào)查清楚該房產(chǎn)是否是個(gè)人，如果房屋共有人不同意出售，那么買家也只能放棄購買。

　　二手房購房毀約的現(xiàn)象

　　現(xiàn)象一：上家后悔不賣房

　　房市一路飆升，房價(jià)上漲，賣方違約情況由此增多。盡管房屋出賣方在房屋買賣合同中，約定了違約金的支付，但是，仍然有很多賣家不惜承擔(dān)違約金賠償作為代價(jià)，賺取差價(jià)。

　　點(diǎn)評：受市場利益驅(qū)動(dòng)，采取違約方式，獲得漲價(jià)帶來的收益，此現(xiàn)象屬于典型的惡意毀約。民法中的誠實(shí)信用原則體現(xiàn)在合同法中，就是合同信守原則，均要求當(dāng)事人雙方遵守合同約定，合法正確地行使雙方的義務(wù)。同時(shí)，合同法中約定了違約責(zé)任，購房者可以要求賣房人繼續(xù)履行合同。如果合同已不能實(shí)際履行，購房人還可要求賠償相應(yīng)損失。

　　現(xiàn)象二：賣房家庭意見不一

　　買賣雙方簽訂的預(yù)約合同(包括定金、居間合同等)，出賣方往往只有部分產(chǎn)權(quán)人出面簽約，事后，其他共有人以未征得同意為由提出訴訟，要求確認(rèn)預(yù)約合同無效。

　　點(diǎn)評：此類現(xiàn)象往往比較復(fù)雜，需要具體分析。按照民法規(guī)定，共有人擅自處分共有房屋，如果其他共有人不追認(rèn)或者處分人事后沒有取得完全權(quán)利，此行為即屬于無效。

　　但現(xiàn)實(shí)生活中，往往一些當(dāng)事人利用該條款，明明簽約出售了房屋，卻以其他共有人不同意為由，要求確認(rèn)合同無效。一旦發(fā)生這類情況，必須首先基于事實(shí)判斷。通過各種事實(shí)和證據(jù)查明，如果其他共有人明明知道，但不表示反對或者應(yīng)當(dāng)知道該買賣行為，那么在法律上也可以推定已經(jīng)征得了其他共有人默認(rèn)或者追認(rèn)，構(gòu)成民法上的表見代理，視為合同有效。

　　現(xiàn)象三：“包購糾紛”不是違約

　　下家認(rèn)為既然與中介簽訂合同，約定具體的買賣條件，且付了一定數(shù)額的意向金或預(yù)付了部分房款，后未能買到房子，即是中介違約了。

　　點(diǎn)評：判斷是否違約得看合同如何約定。法律沒有規(guī)定中介公司有義務(wù)必須買到房，但是一旦中介公司作出承諾或者保證買到房屋，如果仍沒有買到，應(yīng)當(dāng)視為違約。

　　現(xiàn)象四：因“不吉利”退房

　　買賣雙方交易后，下家得知房屋中有人死亡或者門牌號中有“4”，以“不吉利”為由提出退房。

　　點(diǎn)評：這往往涉及到法律和風(fēng)俗的關(guān)系。一般來說，法律不會考慮迷信因素。但是，在一些特殊情況下，可能對購房者的心理影響特別大，法官也會參酌這些因素，進(jìn)行利益考量。