南京二手房購(gòu)房的詳細(xì)流程是什么
在南京，很多人在購(gòu)房的時(shí)候都會(huì)選擇購(gòu)買二手房，因此價(jià)格比新房低而且居住方便。那么，在購(gòu)買二手房的時(shí)候，需要哪些流程呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的南京二手房的購(gòu)房流程，希望能幫到你們。
南京二手房購(gòu)房的詳細(xì)流程
一、信息配對(duì)買方看房
首先要明確自己買房的需求，根據(jù)需求尋找現(xiàn)階段適合自己的房子，切忌一時(shí)跟風(fēng)昏了頭，房子單價(jià)總價(jià)都要考慮，不要超過(guò)自己的支付能力。當(dāng)然在看到好房源時(shí)也不必過(guò)于執(zhí)著原先設(shè)定的條件，看情況適當(dāng)調(diào)整，因?yàn)闆](méi)有滿足需求的房子，應(yīng)該允許多少存在一些偏差。
二、產(chǎn)權(quán)調(diào)查
產(chǎn)權(quán)調(diào)查一定不可忽略，得留意一些產(chǎn)權(quán)不明的二手房。如果你只是跟房屋使用權(quán)人進(jìn)行交易，而沒(méi)有了解到房屋的真實(shí)產(chǎn)權(quán)，即使你交付了全部房款，也無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。夫妻共有房產(chǎn)，正在出租的房屋，產(chǎn)權(quán)歸單位的房子，被抵押拍賣的房子等都不能交易。
三、雙方交談交納意向金
“意向金”是指買方為能更快找到理想物業(yè)，在購(gòu)房目標(biāo)明確后，擬定區(qū)域、面積、價(jià)格、標(biāo)準(zhǔn)等，預(yù)先在信得過(guò)的中介公司交“意向金”并簽訂期限。中介收取“誠(chéng)意金”后，有針對(duì)性的為買家尋找理想的房子。如在約定期限內(nèi)沒(méi)找到合適的房子則退還款項(xiàng)。
四、買賣雙方簽約
簽《買賣合同》是購(gòu)房環(huán)節(jié)中重要的一環(huán)，條款都必須認(rèn)真思考謹(jǐn)慎擬定詳細(xì)閱讀，錯(cuò)漏一個(gè)地方都不行。房屋總價(jià)、違約金、滯納金、交房時(shí)間、過(guò)戶時(shí)間、稅費(fèi)支付、付款方式、物業(yè)交接等都必須白紙黑字寫清楚。
五、買方交定金
所謂定金，是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)或者訂立后履行前，按照合同標(biāo)的額的一定比例(不超過(guò)20%)，預(yù)先給付對(duì)方當(dāng)事人的 或其替代物。
六、賣家辦理抵押注銷手續(xù)
在二手房交易中有相當(dāng)一部分房產(chǎn)是抵押房產(chǎn)。由于房產(chǎn)證不在業(yè)主手中，在交易時(shí)涉及向銀行贖樓問(wèn)題。賣房人無(wú)法自行辦理抵押注銷手續(xù)的，買賣雙方及保證機(jī)構(gòu)可在“劃轉(zhuǎn)協(xié)議”中選擇不同的抵押注銷途徑。若無(wú)法解除抵押，雙方應(yīng)解除合同。
七、買方辦理銀行按揭手續(xù)
購(gòu)房者如需貸款的，還應(yīng)在辦理過(guò)戶手續(xù)前辦理銀行貸款相關(guān)手續(xù)，等審批通過(guò)后再辦理過(guò)戶手續(xù)，千萬(wàn)不可貸款審批還沒(méi)通過(guò)就先辦理過(guò)戶手續(xù)，萬(wàn)一貸款審批沒(méi)有通過(guò)，買賣雙方都將陷入很被動(dòng)的局面。
八、買方打首付款
購(gòu)房款分批支付主要目的在于減少風(fēng)險(xiǎn)，以防在交易過(guò)程中發(fā)生意想不到的損失。一般簽約當(dāng)日首付30%，取得收件收據(jù)時(shí)支付60%，產(chǎn)證辦理完畢支付后10%。買家和賣家在簽合同時(shí)一定要事先商定好付款方式和額度，白紙黑字寫清楚。
九、雙方辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移
(1)完稅
買賣雙方需到地稅局辦理手續(xù)，買方繳納相關(guān)稅費(fèi)
(2)辦理過(guò)戶登記
雙方持買賣合同和相關(guān)證件及材料到交易管理部門辦理登記手續(xù)。
十、賣方交房給買方
買方收樓時(shí)得根據(jù)雙方簽訂的合同逐項(xiàng)對(duì)房屋情況進(jìn)行檢查，設(shè)施設(shè)備細(xì)清點(diǎn)，質(zhì)量問(wèn)題細(xì)排查，收樓證明備齊全……有任何問(wèn)題須在收房之前與前業(yè)主協(xié)商，確定責(zé)任方，以免收房后扯皮。
十一、買方領(lǐng)取房屋權(quán)證
辦完權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)后，在房地局規(guī)定時(shí)間內(nèi)持完稅證明等文件及規(guī)定的其他證件，到房屋所在地區(qū)縣權(quán)屬登記部門申請(qǐng)領(lǐng)取房屋權(quán)證，同時(shí)房屋權(quán)屬登記部門向賣房人發(fā)放“辦結(jié)單”。
十二、銀行放款給賣房人
保證機(jī)構(gòu)根據(jù)賣家手中的“辦結(jié)單”，通知銀行將“專用賬戶”內(nèi)資金劃轉(zhuǎn)給賣家。自行劃轉(zhuǎn)資金的，可在此時(shí)將尾款交給賣方，因產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移到其名下，也可留部分尾款，等物業(yè)交接完后結(jié)清。
十三、物業(yè)交接
審查所買房屋是否欠繳物業(yè)管理費(fèi)、水電氣暖、公共維修基金等應(yīng)繳費(fèi)用之情形。拿到鑰匙后記得先換鎖，好留下各種費(fèi)用結(jié)清的收據(jù)、復(fù)印件等。
十四、買方支付末期房款
在二手房交易過(guò)程中，往往有留有部分尾款，用來(lái)保證結(jié)清水、電、煤氣等公用事業(yè)費(fèi)，以及物業(yè)管理費(fèi)，同時(shí)還能對(duì)贈(zèng)送的裝修部分以及家具、家電的完好等起到相應(yīng)的保障作用。
二手房購(gòu)房的注意事項(xiàng)
(一)弄清二手房的產(chǎn)權(quán)情況
購(gòu)買二手房，重要的是產(chǎn)權(quán)證。購(gòu)買二手房時(shí)，一定要弄清楚房屋的權(quán)屬。
(二)了解二手房的房屋結(jié)構(gòu)
二手房的房屋結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過(guò)多次改造，結(jié)構(gòu)一般較差。因此，購(gòu)買二手房時(shí)，不僅要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的相一致、房屋布局是否合理、設(shè)施設(shè)備是否齊全完好等情況，更要詳細(xì)考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無(wú)破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無(wú)私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞隱患的情況。
(三)實(shí)地看看二手房的周邊環(huán)境和配套設(shè)施
購(gòu)買二手房時(shí)，要認(rèn)真考察房屋周圍有無(wú)污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，另外還有房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面情況。
二手房購(gòu)房常見(jiàn)的陷阱
一、房主陷阱
有些二手房看上去條件不錯(cuò)，價(jià)格也合理，但是接待看房和收取押金甚至定金的人卻不一定是房主，收了錢之后就不見(jiàn)了。不少人會(huì)有一種先入為主的想法，認(rèn)為既然住在這間房子里，那么應(yīng)該就是房主或者房主親屬。實(shí)際上很多人就是利用這種方法騙取押金、定金甚至房款，所以我們交房款的時(shí)候還是應(yīng)該多個(gè)心眼。
二、產(chǎn)權(quán)陷阱
中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的多樣化，使得房屋產(chǎn)權(quán)也各種各樣。其中不少房屋是沒(méi)有完整產(chǎn)權(quán)的，不能參與交易，或者有很多的交易限制條件。一些人沒(méi)有弄清楚房屋產(chǎn)權(quán)，就匆匆忙忙跟房主拍板交錢簽訂協(xié)議，后卻發(fā)現(xiàn)因?yàn)楦鞣N原因無(wú)法過(guò)戶，成為產(chǎn)權(quán)陷阱的受害者。
三、物業(yè)陷阱
二手房是處于使用狀態(tài)或者使用過(guò)的狀態(tài)，其物業(yè)費(fèi)用也就產(chǎn)生了。比如說(shuō)水、電、煤氣、有線電視電話等，一些人在看房驗(yàn)房的時(shí)候主要看房屋的質(zhì)量和價(jià)格，忽略了這些隱性的因素。等到過(guò)戶入住后才發(fā)現(xiàn)這些費(fèi)用都處于欠費(fèi)或者停用狀態(tài)，要想正常使用還必須替前面的房東把這些欠費(fèi)和罰款補(bǔ)交上，這樣消費(fèi)者就多出一筆冤枉錢。
四、租戶優(yōu)先權(quán)陷阱
在中國(guó)，法律規(guī)定房屋的租戶是有房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的。不少二手房也是處于出租的狀態(tài)，在租戶沒(méi)有聲明放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情況下，買主如果僅僅是跟房東談妥，還是可能會(huì)遇到障礙的。如果租戶不同意，就無(wú)法達(dá)成交易。此外，即使租戶同意，交易雙方簽訂了購(gòu)房合同，辦理了過(guò)戶手續(xù)，買主也有義務(wù)履行原租戶的租房協(xié)議。
五、一房多賣陷阱
房屋從簽合同到過(guò)戶有一定的時(shí)間和空隙，于是有些黑心房東就利用這些空隙時(shí)間做起來(lái)了文章，同時(shí)跟多個(gè)客戶接觸，然后收取不同客戶的購(gòu)房款項(xiàng)，簽訂購(gòu)房合同。這些東西不到辦理房產(chǎn)證過(guò)戶的時(shí)候是看不出來(lái)的，于是大家都成為了房東一房多賣的受害者，而房東可能就卷款逃跑，留下一堆糾紛給購(gòu)房者。
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