購(gòu)房預(yù)約金的注意事項(xiàng)是什么
在購(gòu)房的時(shí)候,我們的需要繳納一定的預(yù)約金。那么,購(gòu)房預(yù)約金繳納的時(shí)候,需要注意哪些事情呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的購(gòu)房預(yù)約金注意事項(xiàng),希望能幫到你們。
購(gòu)房預(yù)約金注意事項(xiàng)
(1)預(yù)約金條款并不具有強(qiáng)制性,它僅是指導(dǎo)性的,消費(fèi)者可以依法自主決定是否訂立預(yù)約金條款;
(2)應(yīng)當(dāng)在預(yù)約金條款中注明不履行合同的具體情況;
(3)雖然已訂立了預(yù)約金條款,但只有消費(fèi)者在交付了預(yù)約金后,合同才生效;
(4)要分清預(yù)約金和預(yù)付款的區(qū)別,預(yù)付款就是預(yù)先支付,但預(yù)付款,不能適用預(yù)約金的罰則。
(5)謹(jǐn)防有的開(kāi)發(fā)商利用購(gòu)房者缺乏相應(yīng)的購(gòu)房知識(shí)和經(jīng)驗(yàn),在某些條款內(nèi)容上設(shè)下陷阱,故意讓消費(fèi)者違約。
(6)預(yù)約金和訂金在法律上性質(zhì)是不同的。依據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定,當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付預(yù)約金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后,預(yù)約金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。
預(yù)約金協(xié)議的陷阱
1、條文中雖有“預(yù)約金”字樣,但開(kāi)發(fā)商不會(huì)明確注名為“何種定金”,而是將《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條的內(nèi)容直接或變通列入合同,如較多的一種說(shuō)法是:乙方(購(gòu)房者)應(yīng)在簽訂此協(xié)議(通常為訂購(gòu)、預(yù)訂、認(rèn)購(gòu)協(xié)議)的同時(shí)交定金(若干),以作為雙方訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議的擔(dān)保。這樣的詞句,乍一看來(lái),購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)其不公平的約定是相當(dāng)難的。
2、協(xié)議的名稱(chēng)并不常用預(yù)約金協(xié)議,而是采用較為中性的詞,如“訂購(gòu)協(xié)議”,“認(rèn)購(gòu)協(xié)議”,“預(yù)訂協(xié)議”等等。協(xié)議是何種名稱(chēng)并不重要,關(guān)鍵應(yīng)看協(xié)議內(nèi)容。有些購(gòu)房者單純憑協(xié)議的名稱(chēng)來(lái)判斷協(xié)議的法律特性,這是不可取的。
高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的司法解釋》第四條明確規(guī)定,出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受預(yù)約金作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的,如果因?yàn)楫?dāng)事人一方原因不能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于預(yù)約金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的,出賣(mài)人應(yīng)將預(yù)約金返還買(mǎi)房人。從此條的規(guī)定來(lái)看,定金的處理究竟以何種方式主要還是看雙方的約定。這也與擔(dān)保法司法解釋的規(guī)定是一致的。
3、為了使協(xié)議特別是《補(bǔ)充協(xié)議》更加“合理化”。開(kāi)發(fā)商通常還在前述兩類(lèi)情況的基礎(chǔ)上加上補(bǔ)充性或解釋性的文字,如:乙方(購(gòu)房者)在簽訂此“預(yù)訂”(或認(rèn)購(gòu)或訂購(gòu))協(xié)議時(shí),已確認(rèn)對(duì)甲方(開(kāi)發(fā)商)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同作了充分的了解,且甲方已向乙方就前述協(xié)議作了必要的合理的解釋及說(shuō)明。
購(gòu)房合同中會(huì)出現(xiàn)的四種“金”
定金——是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢(qián)作為擔(dān)保的擔(dān)保方式,又稱(chēng)保證金。
《擔(dān)保法》第八十九條:當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。
債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
訂金——是在購(gòu)房者與發(fā)展商就房屋買(mǎi)賣(mài)的意向初步達(dá)成協(xié)議后,準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議,通常的做法是在約定所選房號(hào)、面積、房屋單價(jià)及總價(jià)款后,約定一個(gè)期限,買(mǎi)方需在此期限內(nèi)與賣(mài)方簽署正式合同。買(mǎi)方支付訂金即取得了在此期限內(nèi)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。一般情況下,視作預(yù)付款。預(yù)付款不具有擔(dān)保債的履行的作用,也不能證明合同的成立。預(yù)付款在合同正常履行的情況下,成為價(jià)款的一部分,在合同沒(méi)有得到履行的情況下,不管是給付一方當(dāng)事人違約,還是接受方違約,預(yù)付款都要原數(shù)返回。
認(rèn)籌金——“認(rèn)籌”就是購(gòu)房者表現(xiàn)出買(mǎi)房的誠(chéng)意,這個(gè)誠(chéng)意需要通過(guò)繳納“認(rèn)籌金”來(lái)體現(xiàn)。在繳納“認(rèn)籌金”后,購(gòu)房者可以獲得房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),并在房?jī)r(jià)上享受一定程度的優(yōu)惠。等到樓盤(pán)正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí),“認(rèn)籌”的購(gòu)房者再以“優(yōu)先選擇”的順序選房,選中房屋后與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果購(gòu)房者沒(méi)有選中理想的房屋,開(kāi)發(fā)商將把“認(rèn)籌金”如數(shù)退還給購(gòu)房者。但是“認(rèn)籌金”的實(shí)質(zhì)作用是開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤(pán)前得到的大筆資金并在短時(shí)期內(nèi)收回大筆資金,解決開(kāi)發(fā)商的燃眉之急。
誠(chéng)意金——即意向金,這在中介與買(mǎi)房和賣(mài)房雙方簽定的合同中多有體現(xiàn),其實(shí)法律上并沒(méi)有誠(chéng)意金之說(shuō),中介與買(mǎi)賣(mài)雙方之所以簽定什么誠(chéng)意金條款,主要是由于我們交易市場(chǎng)的誠(chéng)實(shí)信用體系還不健全,交易主體為了各自的利益往往會(huì)違背誠(chéng)實(shí)信用的原則,從而損害一方的利益。
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