二手房購(gòu)房需要辦理的程序都有哪些
在生活中，隨著新房的房?jī)r(jià)越來(lái)越高，很多人不得不選擇購(gòu)買(mǎi)二手房，但是，在購(gòu)買(mǎi)二手房之前，是需要提前了解購(gòu)房的程序的，這樣才不會(huì)被坑。以下是由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的二手房購(gòu)房的流程，希望能幫到你們。
二手房購(gòu)房的流程
1、看房:主要需要注意的是房屋的性質(zhì)(商品房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房等等)確定所選的房屋有上市進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的資格。并且清楚自己需要承擔(dān)的各項(xiàng)稅費(fèi)。為了避免可能出現(xiàn)的問(wèn)題,在補(bǔ)充合同里加上維護(hù)自己(買(mǎi)房人)的利益的條約(主要是賣(mài)房人一方的原因?qū)е虏荒苓M(jìn)行交易,需要賠償損失。)
還需要注意的是房產(chǎn)的日期及房產(chǎn)證上是否有其他人的署名,假如房產(chǎn)由幾個(gè)人共同擁有,那么辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)都要在場(chǎng)。
2、估計(jì)房?jī)r(jià),找好中介。房?jī)r(jià)估計(jì)可以就看看條件位置差不多的其他房源的定價(jià),中介一定要找有好口碑的,合法正規(guī)的。中介費(fèi)要一次談清,不要牽扯到其他費(fèi)用。
接下來(lái)提交訂金。一般訂金不會(huì)超過(guò)成交價(jià)的五分之一。因?yàn)橐恍┰?訂金太高是不會(huì)被認(rèn)可的。
3、簽合同。買(mǎi)賣(mài)雙方及中介共同確定好訂金、首付、貸款辦理的時(shí)間及辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的時(shí)間。承擔(dān)物業(yè)費(fèi)的明細(xì)等等購(gòu)買(mǎi)細(xì)節(jié),然后就可以簽訂包含這些細(xì)節(jié)的合同了。(假如發(fā)現(xiàn)房屋處在租期,可以與賣(mài)房人進(jìn)行協(xié)商:賣(mài)房人將自過(guò)戶(hù)之日起的房租,交與買(mǎi)房人。合同一式兩份。)
4、買(mǎi)房資格審訊。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)會(huì)同相關(guān)部門(mén)在5個(gè)工作日內(nèi),對(duì)購(gòu)房家庭資格進(jìn)行核驗(yàn)。通過(guò)核驗(yàn)的購(gòu)房家庭,方可辦理存相關(guān)手續(xù)。
5、貸款辦理。帶上自己的身份證明,收入證明,婚姻狀況證明等辦理銀行貸款,期間也會(huì)涉及到評(píng)估費(fèi)、公積金貸款有擔(dān)保費(fèi)等等,具體的銀行相關(guān)工作人員都會(huì)提供幫助。
6、辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)及交稅。買(mǎi)房人依據(jù)中介的建議帶上相關(guān)證件去政府相關(guān)部門(mén)辦理,一般 就可以辦理下來(lái)。還要依據(jù)自己所購(gòu)買(mǎi)二手房的情況進(jìn)行交稅,不同的房屋收稅是不同的。
二手房購(gòu)房的注意事項(xiàng)
一、核實(shí)產(chǎn)權(quán)是否清晰
賣(mài)方必須是房屋的所有人，通過(guò)查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實(shí)，確認(rèn)無(wú)誤即可。如果有共有人，則需共有人均同意賣(mài)房。
二、核實(shí)房屋狀況
1、房屋建筑狀況
如房屋坐落的位置、戶(hù)型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、家具等。
2、房屋小區(qū)狀況
如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理等。
3、房屋權(quán)利情況
如土地使用權(quán)類(lèi)型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有權(quán)性質(zhì)、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結(jié)轉(zhuǎn)讓、列入拆遷范圍等等。
三、明確交易程序
二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定時(shí)間付房款、過(guò)戶(hù)、交房幾大步驟。如果房屋涉及抵押或買(mǎi)方需要按揭付款的，還需要辦理相關(guān)的解除抵押或按揭貸款等手續(xù)。
1、看房、簽約
看房滿(mǎn)意后，買(mǎi)方?jīng)Q定購(gòu)房，應(yīng)與賣(mài)方確定合同的內(nèi)容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續(xù)、買(mǎi)賣(mài)合同備案過(guò)戶(hù)、違約責(zé)任、稅費(fèi)承擔(dān)等等。
2、按合同約定付房款
一般有一次性付款或者按揭付款兩種方式。
前者常需要雙方足夠互信、買(mǎi)方有足夠資金、賣(mài)方已取得房產(chǎn)證、房屋可立即交付使用、房屋轉(zhuǎn)讓不存在或可立即解除抵押等權(quán)利限制條件，按交易進(jìn)度支付房款，即簽合同付定金、過(guò)戶(hù)后付大部分房款、交房后付余款。
后者則需要簽合同付定金、簽按揭合同付首期款、余下的房款由銀行打到賣(mài)方帳戶(hù)上。
3、交房
?、俳环康臅r(shí)間和條件。交房一般與尾款支付同時(shí)或稍后進(jìn)行，如無(wú)約定交鑰匙視同交房。雙方應(yīng)明確交付房屋狀況，如賣(mài)方負(fù)責(zé)清空房間，不得留有大件廢棄家具等。
?、谖飿I(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等承擔(dān)方式。通常買(mǎi)方自收房后開(kāi)始繳納，賣(mài)方應(yīng)提供此前最后繳費(fèi)證明。
?、鄯课莩鲎獾?，應(yīng)約定交房后由誰(shuí)收取剩余租金或買(mǎi)方如何重簽租賃合同等。
4、過(guò)戶(hù)
過(guò)戶(hù)即將房屋的權(quán)屬人由賣(mài)方變更為買(mǎi)方。雙方對(duì)此須明確：
?、俚椒抗芫洲k理買(mǎi)賣(mài)合同登記和過(guò)戶(hù)的時(shí)限，一般為賣(mài)方取得產(chǎn)權(quán)證或解除抵押后的某一時(shí)間。
②過(guò)戶(hù)所涉稅收和費(fèi)用的承擔(dān)。
?、圪I(mǎi)方的人數(shù)。買(mǎi)方應(yīng)確定過(guò)戶(hù)后產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)屬人，避免簽約后家庭成員變化再考慮變更或增減房屋權(quán)屬人情形出現(xiàn)。
?、軕?hù)口遷出。在賣(mài)方(原戶(hù)主)未遷出前，現(xiàn)行政策不同意買(mǎi)方(新戶(hù)主)戶(hù)籍遷入，因此賣(mài)方戶(hù)口遷出交易房屋的時(shí)限應(yīng)予以約定。
四、明確違約責(zé)任
和賣(mài)方要明確嚴(yán)格的違約責(zé)任，是雙方誠(chéng)信履行二手房買(mǎi)賣(mài)合同的保障。因此，雙方在簽約時(shí)就應(yīng)當(dāng)明確違約責(zé)任，具體應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
?、俸贤x務(wù)的履行時(shí)限必須是簡(jiǎn)單易定的日期，盡量避免抽象的“之前”“之后”表述。
?、诿宽?xiàng)主要義務(wù)均應(yīng)有違約責(zé)任一一對(duì)應(yīng)。
?、圻`約責(zé)任承擔(dān)方式應(yīng)首選違約金，數(shù)額應(yīng)考慮違約造成的損失，但以不超過(guò)總房款的20%為宜，因?yàn)檫`約金被認(rèn)為過(guò)高時(shí)法院會(huì)依法調(diào)低，反而又處于不確定狀態(tài)。
?、軕?yīng)約定如解除合同，買(mǎi)方支付占用房屋期間使用費(fèi)用的計(jì)算方法以及賣(mài)方承擔(dān)買(mǎi)方裝修損失的計(jì)算依據(jù)。
二手房簽約的注意事項(xiàng)
一、房屋的基本情況
二手房購(gòu)房合同里面要明確房屋的具體信息：房子地址、建筑類(lèi)別、面積、房產(chǎn)證件號(hào)等。對(duì)于出售房子的租賃情況也應(yīng)該在合同中告知清楚，避免可能出現(xiàn)買(mǎi)房能到了房產(chǎn)證卻無(wú)法行使房屋使用權(quán)的情況。此外，房屋是否存在抵押情況也需要明確告知購(gòu)房者，以免對(duì)以后辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間以及房款的交付方式造成影響。
二、房屋面積
合同中的房屋面積應(yīng)該約定好房屋是按套轉(zhuǎn)讓的，這樣可以達(dá)成買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)于面積理解的共識(shí)，避免因?yàn)殡p方對(duì)產(chǎn)權(quán)證上面積的理解不同而產(chǎn)生的糾紛。
三、房產(chǎn)過(guò)戶(hù)和稅費(fèi)
合同中應(yīng)該包括房屋產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶(hù)的方式、時(shí)間以及稅費(fèi)的支付方式，這樣約定好后能夠在辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)時(shí)按合同規(guī)定的時(shí)間履行，約定好雙方的行為，能使交易的安全性得以保障。
四、房款的支付方式和時(shí)間
房款這個(gè)問(wèn)題為了避免日后的糾紛，在簽訂合同時(shí)一定要有相關(guān)的條款來(lái)進(jìn)行約定。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，應(yīng)該按照合同約定的付款時(shí)間和支付方式來(lái)進(jìn)行房款的結(jié)算。
五、交房時(shí)間
二手房的交房時(shí)間和逾期賠償也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行約定，這樣可以保證購(gòu)房者在約定的時(shí)間可以取得房屋的使用權(quán)，如果賣(mài)家逾期交房，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)可以根據(jù)合同的內(nèi)容來(lái)要求逾期賠償，在法律上保護(hù)自己的權(quán)益。
六、合同變更
二手房購(gòu)房合同中，如果合同有內(nèi)容變更的話(huà)，需要賣(mài)方、買(mǎi)方、中介三方都知曉，對(duì)于這個(gè)條款也應(yīng)當(dāng)在合同中約定出來(lái)。避免購(gòu)房合同的更改存在不知情的現(xiàn)象發(fā)生，造成合同私自篡改，從而引起糾紛。
七、責(zé)任約定
合同中應(yīng)該約定好可能出現(xiàn)問(wèn)題的處理方法，約定好買(mǎi)賣(mài)雙方和中介于買(mǎi)賣(mài)雙方在二手房交易過(guò)程中的責(zé)任，避免日后發(fā)生糾紛而導(dǎo)致無(wú)法追責(zé)，提前在合同中約定好便能保障好各自的利益。出現(xiàn)問(wèn)題也能有據(jù)可查、有法可依。
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